社区便民市场建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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1、商务部《农副产品绿色批发市场国家标准》；
2、农业部《农产品批发市场建设与管理指南》；
3、《全国农产品技术性市场发展规划纲要》；
4、《国家发展改革委关于完善价格政策促进蔬菜生产流通的通知》（发改价格[2011]958号）；
5、《某某省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
6、《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
7、《某某市城市总体规划方案》（2006年－2020年）；
8、《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
9、《某某市城区农贸市场管理规范》
10、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
11、《投资项目可行性研究指南》（国家发展计划委员会出版）；
12、国家相关的政策、法规、文件；
13、项目建设单位提供的有关数据、资料。
二、编制原则
1、必须符合国家有关部委关于编制建设工程项目规范和标准要求。
2、项目的建设必须符合某某市及某某市城区总体规划要求。
3、努力改善周边居民生活环境。
4、坚持项目建设与某某市产业结构和经济结构调整相结合，实现经济效益、社会效益和生态环境效益的同步增长。
5、坚持项目建设与就业结构相结合，积极为城市下岗职工和农村牧区剩余劳动力提供再就业空间，保持社会的繁荣与稳定。
6、设计指标的确定，力求先进合理，符合实际。
7、严格管理，确保工程质量；
8、符合适用、安全、经济、合理、技术先进、节约能源的设计原则。
三、研究范围
1、根据某某市社区便民市场的发展规划、社会经济发展趋势和项目建设条件，研究项目的必要性和可行性。
2、通过投资规模、建筑设计方案、建设内容及配套设施的研究，确定项目的建设方案。
3、通过投资估算、资金筹措、社会效益及经济效益分析，研究项目的合理性。
4、根据技术、劳动安全要求，提出建设和管理方案。
第三节简要研究结论
一、项目建设背景
公益设施是城市功能的重要体现。
一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。
民以食为天，中国人口密度大，便民市场作为一种公益设施，在广大人民的生活中扮演着重要的角色。
便民市场的建设水平直接关系到广大人民的日常生活质量。
《某某市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要》、《某某市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要》一致强调发展商贸流通业。
《某某市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要》特别提到要打造“社区十分钟生活服务圈”。
《某某市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要》指出在社区服务业上，着眼于满足市民的多样化需求，以全面实施“民心工程”为总抓手，以拓展社区服务为龙头，不断拓宽服务领域，优化服务结构，逐步建立起与经济发展和社会进步相适应，多种经济并存、服务手段先进、覆盖范围广泛、服务门类齐全的社区服务网络，特别提到要推进社区便民连锁店建设。
某某市总面积1855平方公里，人口106.42万，城区人口聚居区市场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、交通拥挤等问题。
尤其是福泰新都城、齐鲁涧桥、山水泉城北城、530宿舍这几个大型社区附近，没有一处便民市场，对区域交通、对城市步伐的加快，消费市场进一步加大产生了阻力。
某某生态农业有限公司经过多次考察，组织有关部门论证，为了提高便民市场建设水平，提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要，拟在福泰新都城、齐鲁涧桥、山水泉城北城、530宿舍四个小区周边建设三处便民市场，将极大地方便附近居民的日常生活，改善福泰新都城、齐鲁涧桥、山水泉城北城、530宿舍附近的交通环境，为附近市民修建购物、休闲的好去处，并且通过本项目的实施可以提供一定数量的就业岗位，对解决社会就业，维护社会稳定具有重要意义。
二、建设地点
三、项目建设内容及目标
项目通过在福泰新都城、齐鲁涧桥、山水泉城北城、530宿舍周边建设便民市场，引导社区周边马路附近的商贩进入市场规范经营，达到解决该路段的交通环境，同时极大的方便附近居民的日常生活的目的，不但能解决城区繁华地段小商小贩的管理难题，还提高了便民市场的档次，并且创造了一定数量的就业岗位，有利于创造和谐稳定的社会环境，满足居民生活需求。
项目建设社区便民市场三处，总占地面积1850平方米，建筑总面积1850平方米。
建设内容：
本项目建设三个临时性社区便民市场，在福泰新都城小区与齐鲁涧桥小区之间建设450平方米的社区便民市场，可提供25个临时性商铺；
在山水泉城北城小区南侧建设600平方米的社区便民市场，可提供35个临时性商铺；
在530宿舍东侧建设800平方米的社区便民市场，可提供50个临时性商铺。
四、建设用地
本项目总占地面积1850平方米，本项目的建设均采用钢结构彩钢活动房，为临时性便民市场，可方便快捷地进行拆卸，不会影响市容市貌。
五、配套条件
本项目为某某市社区便民市场建设项目，地处某某市中心城区，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。
六、项目实施进度
项目建设期确定6个月，即2016年5月至2016年10月。
七、项目总投资及资金筹措
项目总投资500.12万元，全部为建设投资。
建设资金全部自筹。
八、项目主要技术经济指标
表1-1经济技术指标表
序号
名称
单位
数量
一
建设规模及内容
1
占地面积
平方米
1850
2
建筑面积
二
劳动定员
人
18
三
总投资
万元
500.12
四
自筹资金
第二章项目建设必要性及可行性
第一节项目建设的必要性
一、是提升居民生活质量的需要
某某市社区便民市场的建设规模、方案与居住人口、地域范围相适应，做到了合理布局。
社区市场的建立将覆盖福泰新都城、齐鲁涧桥、山水泉城北城、530宿舍，解决周边小区居民的生活购物市场配套问题。
市场建立后在交通通达度，市场卫生，购物种类等方面得到提升，将全面改善覆盖区域便民市场购物环境和食品安全状况，使便民市场建设和管理工作适应市民生活水平提高的需要，达到“设施标准、制度落实、食品安全、环境整洁、群众满意、政府放心”的效果。
二、是完善城市功能的需要
“安居乐业，衣食住行”是居民生活的基本要求，一个城市应该为市民提供优良的生活空间，所以一个城市必不可少良好的商贸、供给服务功能。
随着市场经济的发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单一功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。
城市的发展,城市职责的增加,人口的增长,使这些基本功能的适应力也要增长。
社区便民市场的建立将加速某某市中心城区的整体建设，极大提升城区城市功能，提优居住居民生活质量，提高街道现代服务业水平。
三、与经济发展相适应
城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。
一个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。
公益设施的建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。
便民市场的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜、设施完整、环境良好的室内市场，逐步向超市化、连锁化发展，消灭马路市场。
社区便民市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重要途径
四、改善市容环境面貌
城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市的内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象，一个城市的形象，如同一个国家、一个地区、一个企业的文化形象一样，都有其深刻的内涵。
一个城市的文化形象至少应具备以下特征：
城市建筑、布局融科技含量与文化内涵为一体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。
便民市场是人们生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、高标准设计的便民市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的功能。
新的便民市场建设后，设计良好的市场将避免出现对周边区域的环境负面影响，减清城市环境负担，改善市容面貌。
五、是解决社会就业，增加人民收入的需要
目前,中国经济下行的压力正在向就业端传导，二三月份调查失业率呈现逐步上升趋势，具体表现为农业户籍人口的失业率上升以及短期失业人员比重较大，其中，去产能行业用工减少是一个重要因素。
虽然失业率总体保持稳定，但全国失业人口的绝对量在增加。
随着供给侧结构性改革不断推进，职工下岗等问题频出，需要全社会更加关注就业问题，创造更多就业岗位。
本项目建设的三个社区便民市场将提供110个经营商铺，按每个商铺2个经营人计算，可提供就业岗位220个。
这对解决某某市社会就业问题，维护社会稳定具有重要意义。
第二节项目建设的可行性
一、符合某某市和某某市发展规划要求
某某市社区便民市场总占地面积1850平方米，全部采用钢结构彩钢活动房，为临时性便民市场，符合某某市和某某市的发展规划要求。
该项目的建设符合某某以及某某市发展规划要求。
二、项目建设符合民意
某某市福泰新都城、齐鲁涧桥、山水泉城北城、530宿舍附近，没有一处便民市场，早晚间马路边小商小贩挤占道路，人声吵杂，而且由于流动商贩较多，对食品安全管理较难，不仅对区域交通、对城市步伐的加快，消费市场进一步加大产生了阻力，还对城市居民的食品安全产生了不利影响。
某某生态农业有限公司经过多次现场调查，附近居民对此表示大力支持，盼望早日建成。
便民市场建成后把社区的马路市场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善周围道路和社区的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处。
可提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要。
是符合民意并得到民众的大力支持的便民项目。
三、项目配套条件
项目位于某某城区中心，供电、供暖、给排水、通讯等条件较好。
四、有利于进一步融合政府与群众关系，推动社会和谐稳定的健康发展
社区便民市场建成后把社区的马路市场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善附近道路和社区的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处，并且创造了一定数量的就业岗位，有利于创造和谐稳定的社会环境，满足居民生活需求符合居民意愿。
是惠及民众、改善民生的的便民项目，有益于促使政府与群众关系进一步融合，推动某某市社会和谐稳定的健康发展。
第三章城市规划和需求分析
第一节城市规划情况
一、某某市城市建设发展规划
依据《某某市城市总体规划方案》（2006年－2020年），中心城区规划为：
①城市性质和发展目标：
某某市的次中心城市，以先进制造业和高新技术产业为主导，具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市。
②城市规模：
到2020年规划建设用地规模72平方公里。
其中：
主城区48平方公平更努力；
西部城区24平方公里。
总人口60万人。
主城区人口40万人；
西部城区人口20万人。
③布局结构：
规划形成“一轴、三心、四片”的空间结构。
“一轴”即以双山大街为依托，形成贯穿主城区南北商业、服务等功能的复合型城市发展主轴线；
“三心”即形成行政服务、商业、商务金融三个城市功能中心；
“四片”即形成老城片区、新城片区、教育片区、明水产业片区四大城市片区。
二、《某某市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要》关于城市建设的要求
《某某市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要》中对某某市城建发展的要求为：
老城功能全面提升，圣井新城初具规模，“一河两城”发展框架基本形成，刁镇县域次中心辐射带动作用明显提高。
城市建成区面积拓展到80平方公里，人口达到50万人以上，城镇化率达到50%以上。
泉水保持常年喷涌，城市功能品味进一步提升，现代化山水园林城市特色更加凸显。
（一）城市发展格局
“一主一次”：
即主城区和刁镇县域次中心。
“一河两城”即主城区以绣源河为发展轴，东部提升老城区，西部建设圣井新城。
“四大城市综合体”即中心商贸区综合体、圣井新城综合体、城北新区综合体、刁镇县域次中心综合体。
（二）提升城市功能品味
积极培育城市文化和城市品牌，高标准规划建设城市重点基础设施、泉水特色景观、交通体系，打造一批布局科学、功能完善、代表城市品味和形象的特色建筑群，提高城市居民对城市的满意度、认同感和幸福感。
（三）提高城市管理水平
进一步理顺城市管理体制，建立高效运行机制，推进数字化、规范化管理，创造整洁、有序、舒畅的城市环境，创建和谐城市。
（四）提高镇村规划建设水平
按照分区科学、布局合理、产业鲜明、设施配套、环境优美、吸纳力强的目标要求，加快发展城镇化集群，促进农民向城镇集中，居住向社区集中，工业向园区集聚，不断提高统筹城乡发展的水平。
三、规划对商贸流通业和社区服务业的要求
充分利用某某城区和百脉泉景区被列为某某省“重点服务业城区”和“重点服务业园区”这一契机，依托“四大城市综合体”建设，坚持用现代化的手段和先进业态，大力发展新型商贸业，嫁接提升传统商贸业。
大力推进连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式和特许经营、仓储式商场等新兴业态的发展，引进知名批发零售企业和品牌，打造一批实力雄厚、竞争力较强的商贸龙头企业。
老城区重点打造百脉泉景区服务业集聚区，高标准规划建设传统商业与现代商业有机结合的汇泉路“环型”商业圈、融汇现代商业网点和新型业态的双山路至百脉泉现代化商业街；
新城区通过完善绣源河风貌带商业配套建设，打造现代、时尚、大气的商贸、休闲、娱乐新区，实现以城兴城、以城兴业。
结合城乡交通一体化和新型农村社区建设，大力培育规模大、辐射力强的龙头市场，积极推进农村现代日用品和农业生产资料经营服务体系建设，大力发展便民超市、连锁超市，进一步完善城乡市场体系。
第二节需求分析
一、某某市城市建设的需求
某某市城市性质为某某市的次中心城市，是以先进制造业和高新技术产业为主导、具有泉水特色的园林城市。
某某有百脉泉、白云湖、七星台、锦屏山等自然景区和城子崖遗址、东平陵故城、齐长城等历史遗迹，近年发现的洛庄汉墓、危山兵马俑名扬海内外。
在2016年的某某市第十六届人民代表大会第五次会议上，某某市首次在政府工作报告中提到“撤市设区”，并将“撤市设区”写入了“十三五”。
2016年某某设区的希望很大。
撤市设区后，某某区成为某某的次中心。
某某处在某某和莱芜之间的连接处，是济莱协作的桥头堡，且某某与淄博、滨州、泰安接壤，具有很大的区位优势。
随着高官寨划入高新区和“撤市设区”工作的推进，某某融入中心城区的步伐将进一步提速。
随着某某市的发展，市场经济的不断深化和完善，城市各项建设速度发展较快，出现了许多新情况和新问题，原城区便民市场已不能满足城市的发展需要，社区附近人口聚居区急需一个完善的便民市场，为人们提供良好购物的休闲场，所以项目建设对维护城市布局方面发挥着积极的作用，是城市不断发展的需求。
二、社会发展的需求
《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中把加快服务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重要途径。
围绕方便群众生活和提高生活质量，大力发展生产型服务业，充实提升生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。
按照便民利民原则，进一步完善落实商贸网点规划布局。
加快社区、集镇商贸中心和专业特色街建设，发展人性化消费服务。
培育提升各类市场，形成比较完备的市场体系。
加快社区服务的产业化、社会化进程，构建与现代城市发展相适应的社区服务业。
拓展社区服务领域，创新社区服务形式，加强社区服务中心建设，整合社区服务资源，积极构建覆盖全市、反应快速的社区服务网络。
某某市社区便民市场的建设将提升社区服务功能，完善市场体系，满足人民需要。
该项目建设的三个社区便民市场分别位于在某某市福泰新都城小区与齐鲁涧桥小区之间、山水泉城北城小区南侧、530宿舍东侧，项目建设的地点周边多居民区。
项目建设区域外半径200m范围内人口密度较大，便民市场可以为附近居民提供有效、方便的日常购物，同时为群众日常活动提供相应的休闲场所，满足市民需求。
通过对市场建设，必将改善和调节城市环境、提高生活环境质量，将为这些区域的市民环境空间改善提供较大的飞跃；
同时，对提升某某市的市容市貌形象和区域品位起到推进作用；
通过对该项目的建设，将带动某某市各项经济指标的增长，促进社会和谐健康发展。
第四章选址及建设条件
第一节项目建设地点
一、项目选址确定原则
根据项目建设的要求，项目选址应满足以下条件：
（一）符合项目建设及发展要求；
（二）尽量减少占地以控制投资；
（三）各种配套设施齐全；
（四）周围环境适于该项目建设；
（五）交通便利。
二、项目选址确定
根据上述项目选址确定的原则，本项目三个便民市场选择在福泰新都城小区与齐鲁涧桥小区之间、山水泉城北城小区南侧、530宿舍东侧建设。
该处地势平坦，便于建设，周围无污染性企业，交通、通讯基础设施及配套条件较好。
三、建设用地
本项目总占地面积1850平方米，便民市场的建设均采用钢结构彩钢活动房，为临时性便民市场，可方便快捷地进行拆卸，不会影响市容市貌。
本项目在建设中，充分考虑了在按照国家的各项规定，满足便民市场日照、建筑间距、周边间距、道路、绿化、消防要求的条件下，尽量节约土地，提高土地的总体利用率。
第二节建设条件
一、基本概况
1、地形、地貌、地震情况
某某市位于某某省省会某某市的东部，距离某某市区约40公里，北纬36°
25′-37°
09′，东经117°
10′-117°
35′之间。
西邻某某市历城区，东连淄博市，南交泰安、莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳县相望。
南北长70公里，东西宽37公里，总面积1855平方公里。
南部属鲁西隆起区，北部为济阳凹陷区，属旋扭性构造鲁西系的外旋层部位，南北向与北西向压扭性断层发育。
这些断层的垂直错动与水平侧移，严重破坏了古代沉积地层的连续性。
特别是文祖断层，两盘南北向位移15公里，使断层两侧在地形、地质和地下水源等方面，形成显著的东西差异。
地质构造形成普遍为单斜岩层，以块断为主，褶皱少见。
岩层走向北西60°
，倾向北东30°
，倾角7°
～13°
。
各地质时代的地层发育齐全。
山区自南而北分布为变质岩、石灰岩、页岩、煤层、火山喷出岩等，丘陵河谷和冲积平原则广泛分布泥岩，下部为淡水灰岩，上部为砂砾石层及各种土类。
地处泰沂山区北麓，与华北平原接壤，长城岭绵延于南，长白山矗立于东。
地形自东南向西北倾斜。
自南而北依次为山区、丘陵、平原、洼地，分别占某某市总面积的30.8%、25.9%、30.7%和12.6%。
最高峰为南部的鸡爪顶，海拔924米；
最低处系北部辛寨镇朱家洼一带，海拔15米。
本场地的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度0.05g，分组为第二组。
2、水文条件
境内大部地区属小清河水系，东南部少数山区属大汶河水系。
主要河流有黄河、小清河、绣江河，东、西巴漏河，漯河、巨野河等。
黄河为西北界河，从历城区大沙滩西南入境，至黄河镇常家庄入邹平县，过境河段27.08公里，年均径流量425亿立方米。
小清河位于西北部，从历城区北柴家庄东北入境，至水寨镇小贾庄入邹平县，过境河段18.8公里，年均径流量7.77亿立方米。
绣江河，源于百脉泉，全长32.8公里，最后注入小清河。
东巴漏河，在东南部，属季节河，源于淄博市博山区，由石门入境，至相公庄街道寨子入漯河，全长34.4公里。
西巴漏河，在中南部，属季节河，源于垛庄镇四角城北坡，至绣惠街道金盘村北入绣江河，全长68.8公里。
漯河，于相公庄龙湾头上接东巴漏河，至刁镇东北入芽庄湖，全长28公里。
巨野河，西支源于历城区大龙堂拔槊泉，东支源于北曹范村西，两支在龙山街道北部汇入杜张水库，全长46.8公里。
主要湖泊白云湖，在市区西北部，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。
芽庄湖，在某某东北角，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深一般1.9米。
境内年均水资源总量5.7亿余立方米，其中可利用量4.43亿立方米，占77.72%。
多年平均降水量600.8毫米；
年均地表水资源总量2.12亿立方米，可利用量1.55亿立方米。
平均地下水资源总量3.58亿立方米，可利用量2.88亿立方米。
明水泉群年涌水量0.8亿立方米。
二、气候条件
项目区地处中纬度，属暖温带季风区的大陆性气候。
四季分明，雨热同季。
春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。
年均日照2647.6小时，日照率60%；
年均气温12.8℃，高温年13.6℃，低温年11.7℃；
年平均降水量600.8毫米，一般为500～700毫米。
季风，因受地势影响，反映不明显，相对湿度为65%，最高年均73%、最低年均59%。
无霜期192天，最长218天、最短167天。
三、社会经济简况
某某市2015年全年实现生产总值905亿元，增长9%；
地方公共财政预算收入46.99亿元，增长10.78%；
固定资产投资533亿元，增长20%；
社会消费品零售总额355亿元，增长13%；
城镇居民人均可支配收入30900元、农民人均纯收入18675元，分别增长9.5%、10%。
位列2015年度中国中小城市综合实力百强县（市）第30位。
五年来全市经济保持健康发展，生产总值年均增长12.4%，地方公共财政预算收入年均增长8.8%，税收占财政收入比重达到73.71%，比“十一五”末提高17.92个百分点。
固定资产投资年均增长14.3%。
工业经济持续增长。
积极实施“122”、“131”等工程，加快项目攻坚和产业转型，某某一机床、科兴生物制药等439个项
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