宝龙城市广场项目可行性研究报告Word格式.docx
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敏感性分析…………………………………第27页
第六章：
项目风险分析………………………………第27---32页
第七章：
研究结论……………………………………第32页
一、总论
（一）、项目建设背景
●青岛市区概述
青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。
青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”。
青岛是首批全国文明城市。
青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。
青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市，获得“中国人居环境奖”。
青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。
青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。
青岛是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一。
青岛是中国重要的外贸口岸之一。
青岛是中国重要的海洋科研基地。
青岛市经济环境发展状况
1、青岛市GDP发展状况
2005年，青岛市经济保持持续快速协调健康发展，2005年，青岛GDP完成2695．5亿元，比2004年增长16．9％，为1994年以来的最快增速，并连续两年保持在16％以上的高增长平台，同时，GDP总量首次跻身全国35个大中城市十强，列上海、北京、广州、深圳等城市之后居第10位。
2、青岛市三大产业发展状况
据统计数据显示，2005年青岛市第一产业实现174．64亿元，同比增长0．4％；
第二产业实现1399．75亿元，同比增长20％；
第三产业实现1121．11亿元，同比增长16％。
一、二、三产业比例为6．5∶51．9∶41．6。
农业生产形势趋好。
2005年，全市粮食播种面积748．88万亩，比2004年增长20．6％，亩产达到421公斤，总产量达到315．02万吨，是1999年以来相隔6年后，青岛市粮食总产再次超过300万吨。
畜牧业和渔业生产也有新发展
工业经济增长强劲。
随着四大工业基地和六大产业集群建设步伐的加快，工业对全市经济的拉动作用和主导地位进一步增强。
2005年，青岛市规模以上工业完成增加值1063．3亿元，比2004年增长29．4％；
实现产品销售收入4266．8亿元，同比增长28．5％；
实现利税373．3亿元，实现利润186．4亿元，均比2004年大幅提高。
工业经济效益综合指数达到173，比上年提升22．6个百分点。
三大特色经济发展加快。
全年港口吞吐量达1．87亿吨，比2004年增长14．9％；
集装箱吞吐量631万标箱，同比增长22．8％。
民航旅客吞吐量555．04万人次，货邮吞吐量12．34万吨，分别比2004年增长15．4％和18．1％。
全市实现旅游总收入256．58亿元，比2004年增长23．6％；
接待国内外游客2517．5万人次，比2004年增长13．9％。
海洋经济发展进一步加快。
投资、消费、出口三大需求合力拉动经济增长。
2005年，全市全社会固定资产投资完成1456．6亿元，比2004年增长45％；
实现社会消费品零售总额865．9亿元，比2004年增长15．8％；
全市出口总值（不含中央、省公司）175．88亿美元，比2004年增长26．4％。
3、青岛市外商投资情况
今年上半年，全市国民经济继续保持快速增长，非公有制经济增幅高于全市国民经济的增幅，特别是外资经济首次超过个私经济占非公有经济的比重，稳占非公有经济半壁江山。
全市非公有经济增加值完成1076.1亿元，同比增长17.8%。
其中外资经济增加值完成538.4亿元，同比增长21.8%，占非公有制经济比重50.03%。
2006年上半年外资经济运行特点如下：
（一）外资经济处于高位运行。
“十五”期间外资经济年平均增幅为27.1%。
外资经济一直处于高位运行状态，2006年上半年外资经济增幅虽有所回落，但仍达21.8%，高于同期非公有经济增幅4个百分点。
（二）外资经济占非公有经济半壁江山。
外资经济增加值完成538.4亿元，总量规模扩大了140.8亿元；
同比增长21.8%，高出非公有制经济增幅4个百分点，拉动全市非公有制经济增长10.2个百分点；
占非公有比重的50.03%，比上年同期提高3.3个百分点。
（三）外资经济对国民经济的贡献作用显著。
外资经济对全市经济的贡献率41.5%，对全市非公有经济的贡献率57.6%。
外资经济实现税收29.4亿元，同比增长26.1%。
外商投资企业进出口总额95.53亿美元，其中：
出口56.39亿美元，同比增长13.6%，占全市出口总额比重58.4%。
进口39.14亿美元，同比增长9.9%，占全市进口总额55.3%。
可见，外资经济对国民经济的贡献仍是主要动力。
（四）外资经济主要聚集在工业。
外资经济中的第二产业增加值完成487.6亿元，同比增长21.3%，占全部外资经济的比重90.5%，比上年同期提高0.6个百分点。
其中外资经济工业增加值完成487.1亿元，同比增长21.3%，高于非公有经济工业增加值增幅1.3个百分点，占非公有经济的比重45.3%，比上年同期提高3.2个百分点；
占全部非公有制经济工业增加值的74%；
比上年同期提高0.7个百分点。
在第三产业中，外资经济中其他服务业增加值完成28.1亿元，同比增长69%，占全部外资经济的5.2%。
但第三产业其他行业所占全部外资经济比重偏低，分别是：
交通运输邮政业占0.66%，批发和零售占1.1%，住宿和餐饮业占0.5%，房地产业占0.35%，金融占1.6%。
4、青岛市居民生活水平
根据青岛市统计局提供的抽样调查资料显示，今年1－9月份，青岛市城市居民的生活水平继续提高，生活质量不断改善。
据抽样调查，今年1－9月份，青岛市城市居民人均可支配收入达到11297.48元，比去年同期增长19.2%；
人均消费支出升至8718.42元，同比增长21.9%。
调查数据表明，工薪收入仍是青岛市城市居民家庭收入的主要来源，而经营净收入则是居民家庭收入大幅增长的主要动力。
1－9月份，青岛市城市居民人均工薪收入8892.33元，比去年同期增长27.6%，占家庭总收入的比重为72.4%。
由于今年以来从事个体经营活动的人数大幅增长，促使1－9月份青岛市城市居民家庭收入中来自个体经营的净收入人均达到649.70元，同比增长51.0%。
在前三季度青岛市城市居民八大类消费支出中，除医疗保健出现小幅下降外，均有不同程度增长。
其中交通和通讯支出增势明显，居住方面支出继续走高。
1－9月份，青岛市城市居民人均交通和通信支出994.13元，比去年同期增长45.7%；
用于居住方面的支出人均713.14元，同比增长15.5%。
杂项商品和服务支出增势不减，家庭设备用品及服务支出持续增长。
1－9月份，居民家庭杂项商品和服务支出人均275.94元，同比增长43.8%；
人均家庭设备用品及服务支出580.50元，同比增长33.6%。
衣着消费出现快速增长，食品支出稳步提高。
1－9月份，居民人均衣着支出1093.60元，同比增长42.9%；
人均食品支出3160.01元，同比增长14.8%。
教育文化娱乐支出增加，医疗保健支出下降。
1－9月份，居民家庭人均教育支出667.03元，同比增长21.9%；
人均医疗保健支出573.74元，同比下降7.1%。
5、青岛市经济环境对项目的影响
目前岛城楼市，西海岸、浮山新区和城阳为主的北部区域，是最受关注的三个板块。
而在这三个板块中，城阳板块以良好的生态环境、深厚的历史渊源、优美的自然景观而成为居住的理想区域。
青岛市内靠海的陆地面积有限，城市要发展，只能向北扩张。
目前，对于北部的居住极限，多数青岛人能接受的是城阳。
从青岛的经济增速水平看，青岛的经济环境对项目是具有绝对利好的，作为一个商业项目开发，只有区域经济繁荣、居民生活水平提高才是项目能否成功的关键。
●青岛城阳区概述
●地理位置及面积：
城阳区地处青岛市区北部，位于东经120°
07′-120°
34′、北纬36°
11′-36°
24′。
东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。
东西最大横距41.5公里，南北最大纵距24公里。
全区总面积553.2平方公里。
●行政区划：
1994年6月，青岛市市区行政区划调整，析崂山设立城阳区，辖城阳、流亭、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个镇，230个行政村（居委会）。
2001年6月，撤镇改设街道办事处，所辖村民委员会（居委会）名称不变。
●人口与民族：
截至2005年末，全区总户籍人口46.88万人，外来人口30万人。
民族主要为汉族，另有回、朝鲜、蒙古、满、壮、锡伯、鄂伦春、彝等少数民族。
●土地资源：
截止2002年末，全区土地总面积5.53万公顷，其中，宜城建地0.07万公顷，占土地总面积的1.43%。
城阳区经济综合实力不断增强。
2005年全区生产总值完成321.2亿元，同比增长23.6%；
人均GDP达到8494美元，增长26%；
财税总收入（不含海关税）完成27.4亿元，增长29.6%；
全社会固定资产投资完成180亿元，增长50%。
城镇居民人均可支配收入达到13021元，农民人均纯收入6002
元。
2005年，城阳区新增民营业户4565户、累计达到1.8万户，新增注册资金13.3亿元、累计达到111.1亿元。
民营经济实现的产值、贡献的税收分别占全区的62%和61%以上，初步形成了电子信息、石化橡胶、新材料、机械、纺织服装、食品六大主导行业。
●项目概况：
1、项目名称：
青岛城阳宝龙·
城市广场
2、开发单位：
宝龙集团发展有限公司
3、项目位置：
项目位于青岛市城阳区城阳街道正南方向。
北边为崇阳路，南边为文阳路，西边为长城路，东边为中城路。
4、规划设计原则规划设计原则
●统一原则：
强化商业街的完整性与统一性，强化主力店与商业街的联系，以风格统一的环境设计规划整个项目。
●以人为本的原则：
贯彻以人为本的原则，充分体现对人的关怀，创造轻松、舒适、独具特色的休闲购物环境。
●文化原则：
努力提高文化品位，提炼欧州商街的符号、载体，精心设计小品与绿化，并通过空间变化、屋顶形式等建筑语言展示历史，增加文化情趣。
●精致的原则：
从整体到细部设计遵循典雅、精致的原则，并延续一定的文脉及本土特色，以环境自身的特色体现商业气氛。
5、开发单位概况：
宝龙集团发展有限公司于1990年在澳门成立，由由澳门知名爱国实业家许健康先生创办，总投资额2990万美元，现已形成宝龙房地产业、宝龙酒店旅游业、宝龙信息产业、宝龙工业为一体的多元化大型企业集团，集团下属控股公司五十余家，遍布香港、澳门、缅甸、北京、上海、西安、广州、太仓、郑州、泰安、蚌埠、洛阳、成都等境内外各大城市，公司的经营规模总资产达到近100亿元，拥有员工5000人。
宝龙房地产业宝龙房地产是宝龙集团支柱产业之一，已经形成了集前期策划、工程管理、销售及良好的售后服务和优质的物业管理为一体的开发经营与管理的模式。
十年来本着“人无我有、人有我新”的经营理念，朴实经营，稳健发展，在企业经营管理方面已经形成了以市场为导向的企业核心经营管理体系。
凭借脚踏实地奋斗精神，经营领域不断拓展，开拓进取。
其房地产公司的经营宗旨是：
为客户创造生活——提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩;
为社会创造价值——服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现宝龙集团房地产的社会价值；
为员工创造机会以——创造发展空间，提升员工价值，提高宝龙集团人的工作生活质量;
为股东创造回报——以长远利益回报宝龙集团股东。
先后在海外、闽南地区开发了厦门宝龙中心、厦门宝龙大酒店、厦门宝华花园、晋江“宝龙·
金色家园”、泉州新华小区、安海宝龙豪苑等多个房地产项目，均以优秀的品质和良好的信誉蠃得市场的认可，由于设计精湛、构思新颖加上市场定位准确、性价比高，使上述楼盘在销售上创造了一个又一个的销售奇迹，总销售收入达15亿元；
特别是宝龙中心二期开创了厦门精装修房之先河，至今还是厦门的标志性建筑。
随着新经济时代的来临，城市经济的持续、良性的高速增长，市民收入不断增加，购买力不断增强，市民消费结构进一步升级，呈现多样化、高品位的特点。
市场呼唤性价比较高的品牌商品及消费服务，呼唤体现现代最新消费购物理念，能代表国际特色的新型业态商业空间的出现。
2003年起，宝龙集团转向商业地产开发，凭借其国际国内先进理念和成功经验，先后投巨资在厦门莲坂、福州台江、江苏太仓建设集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓八项功能为一体的超大规模和最高档次的国际时尚消费体验中心―――“宝龙·
城市广场”，凭借宝龙集团在国内、国际上强大的招商能力和影响力，与世界500强企业联手打造“中国城市商旅首选”，为缔造国内创新和专业的房地产集团倾情奋斗;
在厦门莲坂投资20亿元的“明发宝龙城市广场”总建筑面积40多万㎡，销售其40%的面积总收入已高达40多亿元（现已销售26亿元），余下60%的面积作为宝龙的自有资产，长期持有并与世界500强企业共同经营、与晋升宝龙业主的投资者共享投资增值，现已进驻“明发宝龙城市广场”的世界500强企业主要有法国家乐福、英国百安居、美国时代华纳、德国欧倍德、香港新世界等，其中家乐福已开业;
福州“宝龙·
城市广场”被誉为“2004最具投资价值的商业地产
项目”,总建筑面积为22万多㎡，总投资约6亿多元，仅销售其40%的面积收入就高达11亿元（现已销售7亿多元），余60%的面积自营，签约入驻的世界500强企业有法国家乐福、美国时代华纳、香港新世界、麦当劳、肯德基等，现总出租面积已达6万多㎡，宝龙集团并以此成熟的经营模式和管理经验在山东泰安、郑州、蚌埠、洛阳、天津、无锡等地不断标新“宝龙城市场“新品牌，成就国内最大的商业地产母舰，以其完善齐全、集多功能于一体业态，配备以世资打造的生态、游乐新景观，彻底颤覆城市原有单一的”因购物而购物“的传统商业模式，缔造城市生活、商业新典范，满足现代人对生活品位的苛刻追求，刺激、引导市民的消费观念，提升城市商业地产档次，打造“中国城市商业新典范”。
目前，宝龙商业地产总开发面积达300多万㎡。
宝龙酒店旅游业1997年，宝龙集团在厦门市白鹭洲投资兴建了五星级的宝龙大酒店，突破传统的酒店经营模式，经营业绩居福建省前列，宝龙酒店旅游业，以宝龙大酒店为龙头，形成高级酒店与康乐、娱乐、美食、休闲交映生辉的旅游服务品牌，创建了“宝龙主题酒店”、“宝龙特色餐饮”、“宝龙主题娱乐”、“宝龙景区开发”四大产品系列，探索出以“娱乐、休闲为主，客房和餐饮为副的五星级酒店的特色经营模式颠覆了传统的酒店经营方式，赢得了丰厚的回报，厦门宝龙大酒店年平均入住率高达80%以上，摘下了福建省酒店经营业绩最佳的桂冠，被福建省旅游局誉为娱乐型星级酒店。
同时厦门宝龙
娱乐城荣获福建省唯一一家省级特级娱乐企业的殊荣。
目前拥有福建首家特级娱乐经营执照企业厦门宝龙娱乐城有限公司，厦门宝龙大酒店，宝龙“NASA”迪厅、宝龙明珠大酒楼和拥有厦门环岛路10公里海岸经营线的厦门东方海岸游乐有限公司,以及于2005年12月开业的晋江第一个五星级大酒店——晋江“宝龙大酒店”，宝龙集团旗下现在营业、即将开业及在建的五星级酒店共有五个，未来还将在中国多个城市建造五星级生态酒店，努力缔造国内创新和专业的酒店旅游产业集团。
宝龙信息产业是世界OA行业知名品牌（厦普、松下、佳能、NEC、SVA、联想等）全国代理商或区域代理商，是中国OA行业副会长单位，在中国主要城市建立了16家极具竞争力的销售、服务平台，拥有50个以上的“宝龙OA连锁店”及2000多个网络经销渠道，是政府的定点采购单位，年收入达15多亿元，经营业绩名列全国前矛；
2004年成立的宝龙软件产业发展有限公司，是“朝华软件”福建区域买断商，不仅在网络安全及企业信息化系统方面取得一定成绩，目前已经开发出拥有自主版权的系列软件：
宝龙航运管理软件、宝龙票据管理软件、宝龙程控交换机计费软件、宝龙OA软件、宝龙CMS协同管理软件；
宝龙聚生信息系统集成有限公司，在建筑智能化和系统集成方面具有强劲的实力，是厦门领先的系统集成商。
宝龙工业1998年宝龙集团投资创办了厦门宝龙工业股份有限公司，开发生产固态锂电池，建立了中国第一条具有自主知识产权的
锂离子生产线，走“产、学、研”一体的经营模式，与厦门大学合作成立了“厦大宝龙电池研究所”，使产业发展有强劲的技术后盾和人才储备，生产的聚合物锂电池已广泛应用于移动电话、笔记本电脑、数码相机等，2003年开始从事OA耗材的制造,从根本上解决了主要依赖国外厂商的供货渠道,同时增加了更大幅度的利润空间,2004年又成功地开发了成本低、寿命长、容量大、无环境污染的水溶体系聚合物理电池，成熟的生产工艺现能根据市场需求为各产品厂家量身定制各样式的性能产品，令日本、韩国等业界瞩目。
宝龙集团先后荣获“全国百家明星侨资企业”、“中国房地产百强企业”、“福建企业集团资产总额100大”、“厦门纳税特大户”、“福建省纳税大户”、“全国OA行业销售50强单位”等殊荣，2003年12月，许健康先生还被中国改革人物征评活动组委会授予“新世纪中国改革百名优秀人物”的荣誉称号,2005年2月授予由胡锦涛总书记亲自题词的“中国百名行业创新杰出人物金像奖”，2005年9月26日，中华爱国丰碑活动组织委员会会鉴于许健康先生爱国报国的骄人业绩和奉献精神，授予他“爱国报国全国先进模范个人”荣誉称号并颁发证书及功勋奖章，同时授予宝龙集团“爱国报国先进模范单位”荣誉证书及牌匾等诸多殊荣，公司十年来在集团董事局主席许健康先生的带领下，朴实经营，稳健发展，在企业经营管理方面已形成了以市场为导向的企业核心经营管理体系。
秉承“诚信、恭谦、创新、敬业”的经营理念，成功创业，长足发展，富而思源，时时报孝国家、回馈
社会，几年来在国内外捐赠慈善、社团、教育等社会公益事业资金累计4000多万元，成为中国内地引人注目的外资投资企业集团。
（二）项目市场环境分析
（1）、市场调查
青岛市房地产市场分析
1、青岛市房地产发展趋势
2005年是我国房地产市场极不平凡的一年，青岛市房地产市场也不例外，通过认真贯彻落实国家对房地产市场实行的一系列宏观调控政策，青岛市房地产市场由前几年的高速发展渐趋平稳和规范，投资性和投机性需求得到了抑制，供应结构趋于合理，房价增幅回归理性，市场秩序走向规范，房地产调控政策初显成效。
2006年上半年以来，青岛地产市场正在逐渐回暖。
这其中有市场信心的重建，更有房地产业界对产品的自我调整。
如果说2005年是宏观调控年。
那么2006年可以说是政策巩固、落实发展的年头，市场的放量、消费的理性、政策的调整，这些因素给青岛地产带来的是对品质的关注，包括环境规划、建筑品质、住宅科技以及后期物业管理、配套设施诸多方面。
市场的需求使整个青岛房地产业的竞争更为激烈。
2、青岛市房地产现状与市场需求
目前岛城房地产市场上的需求结构发生了变化，大户型将不再受宠，以自住需求为主的消费将主导市场，在这种情况下，新的楼盘需要瘦身。
对于开发商来说，随着宏观调控力度的加大，只有顺势而为，才能赢得市场的先机。
近日公布的青岛典型住宅指数显示，今年5月，市内4区商品住宅成交量为859套，单套面积100平方米以下住宅销量增多，100平方米以上销量降低。
预计今年下半年和明年，中小户型的上市量将有较大增长。
在去年的宏观调控政策中，确定了建筑面积120平方米以上的住宅为非常普通住宅，当时岛城的部分开发商便调整了自己的户型设计，将一部分房型改为120平方米以下，随着开发周期的推进，这批房子将在今年下半年上市。
另外，去年我市还出让了多处普通商品房用地，这些项目中，都是以中小户型为主的，随着普商房项目的开工，也将会有更多的中小户型的房子面世。
3、青岛市商业发展与经营状况分析
商圈现状情况
青岛市目前已形成中山路、东部、台东、李村四个明显的核心商圈。
从目前的情况来看，除了中山路商圈由于城市发展东移，目前百货业态过量竞争，严重饱和，需要重新进行定位、调整之外，其他商圈的零售业态均处于竞争饱和状态，难以再增加竞争型的主要业态。
中山路商圈
目前由于中山路改造和城市东移，处于逐步没落的状态。
中山路总长1050米，范围56.6公顷，紧邻青岛著名景点——栈桥。
中山路是青岛市城市建设的发源地，作为市级商业中心有近百年的辉煌，在百姓心目中具有不可替代的地位。
主要经营模式：
以传统大商场百货业和品牌专卖为主，目前有百盛、发达、国货等大型商厦，及众多的品牌专卖店。
作为传统商业区，和其他城市一样也不可避免的受到大卖场和超市的激烈竞争。
现在中山路基本确立了以品牌专卖特别是以服装为主的定位，同时大打旅游牌。
来青岛的游客购物一般会首选中山路，这已成为中山路商圈的一个新的竞争点。
中山路商圈主要商业汇总
主要商业
项目规划
业种
经营状态
百
货
百盛
总规模约3万平方米。
地下1层，经营超市。
地上8层。
地下。
男女服饰、儿童服装、皮具、家居、家电、体育用品、珠宝、钟表、眼镜、化妆品
汇集了各类中高档百货消费品，目前为中山路商圈中经营状况最好的百货
发达
倒闭
国货
男女服饰、儿童服装、皮具、珠宝、钟表、眼镜、化妆品等
没落状态
品牌专卖店
阿迪达
运动服装
品牌专卖店是目前中山路商圈占主导地位的商业形态。
经营状况大多较好。
达芙尼
女装
温莎
亨得利
眼镜
宝岛眼镜
皇城肉夹馍
小吃
好一家牛肉
石头记
装饰品
孚德鞋庄
鞋
左加右布鞋
长春堂药店
药品
专业卖场
苏宁电器
电器
台东（威海路）商圈
威海路商圈位于繁华的市北闹市区，市北区作为青岛市的老城区，具有人口密度大，交通便利的特点。
经营模式主要以大商厦和专业市场为主，主要有利群商厦、当代商城、三百惠商厦等大型综合商场，及儿童服装城、百盛南山超市、崂百维客超市、三百惠家家福超市等。
其中利群股份有限公司已连续数年取得青岛市零售总额排名第一的良好业绩。
市北区对台东及周边地区进行了大规模棚户区改造及环境美化后，新建了多处居民小区及威海路和台东三路步行街，许多市民也把台东、威海路附近作为购房的首选之一，因此台东商圈近几年人口有增无减。
此外，台东商圈交通的便利也使得它的辐射力相对较强，作为市区的交通枢纽，目前约有20余条公交线路经过台东，市南、四方、李沧、城阳等地的市民经常利用双休日来此购物。
台东商圈主要商业汇总
利群商厦
地下一层超市场，地上七层营业。
规模约20000平方米
男女服装、首饰、化妆品、钟表眼镜、床上用品、箱包皮件、运动用品、家电等。
中档百货，人流量较旺，经营状况良好。
当代商城
三层营业，规模约5000平方米
男女服装、老年服装、儿童服装等
低档服装，人流量一般。
千川商厦
四层营业，规模约8000平方米
鞋、纺织面料、羊毛衫、老年服装
大众化服装，人流量一般。
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