天诺营销管理系统初始化手册.docx

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天诺营销管理系统初始化手册

营销系统初始化手册

第一章用户及角色权限管理

系统中每个用户被分配一个用户名和密码，从信息安全角度考虑，要求每个用户必须保管好自己的用户名和密码。

用户的权限是由他是什么“角色”所决定的。

权限范围低于“公司”级别的用户需要加入“项目小组”才能使用系统。

1.角色定义

a）进入集团管理页面；

b）选择菜单“系统管理/角色管理”；

c）在角色列表中选择角色或者新增角色；

d）在角色定义页面定义该角色的权限；

说明：

角色权限是从“权限范围”和“模块功能”两个角度定义的。

“权限范围”定义了该角色能看到多大范围的信息，而“模块功能”定义角色是否有该功能点的操作权限。

2.系统用户的增加、更改和禁用

a）进入集团管理页面；

b）选择菜单“系统管理/用户管理”；

c）在用户列表中选择用户或者新增用户；

d）在用户修改页面输入修改用户的信息；

说明：

1出于保持用户使用记录的考虑，在系统中不设删除用户功能。

如果某用户不再使用本系统，可以将其“用户状态”设置为“禁用”。

2新增用户时，请填入用户的初始化秘密，在告知用户其登录名和初始化密码后，请提醒用户立即修改密码。

3.项目小组定义

a）进入项目管理页面；

b）选择菜单“系统管理/小组设置”；

c）在小组列表中选择小组或者新增小组；

d）在小组设置页面修改小组的信息，把用户加入小组或从小组中删除用户；

说明：

a）当某个用户的角色权限范围小于“公司级别”时，必须把该用户加入项目小组，该用户才能“看到”此小组所在的项目。

b）一个用户可以同时加入多个小组。

c）小组的类别分为：

销售组、管理组、代理组3种，对于要统计销售业绩的用户，把他们加入“销售组”类别的小组，案场经理、财务、售后服务人员等不直接参与销售的用户需要加入“管理组”类别的小组。

提示：

●在使用过程中，某个用户登陆系统后，访问项目时，系统提示“你现在所属没有项目”，这个是因为这个用户没有访问项目的权限。

可以根据以下提示进行检查。

首先检查一下这个用户所属角色的权限范围，看一下是否小于“公司级别”，如果小于“公司级别”，需要将这个用户加入到相应项目的项目小组中，这样该用户才能访问此小组所在的项目。

●注意：

当某用户离开本项目后，将其禁用即可，为保证统计小组销售信息的准确性，不要把该用户从小组成员中移除，而是移到“禁用成员”清单。

第二章项目初始化（项目管理）

说明：

✧首先需将项目的人员岗位配置维护入系统中；

✧每个项目需要分别定义项目数据字典、项目参数；

✧在建立楼栋前，先建立户型信息，每套单元必须指定其户型；

✧销售规则需要在系统中进行设置，包括：

是否有定单、定金金额、订单天数，预约套数等；

1数据字典定义

✧具体字典项建立说明和要求参见《项目数据字典定义和输入规范》

操作：

在菜单中选择“系统管理/字典维护”进入数据字典查看界面。

点击任一字典名称可查看该名称对应字典项内容。

点击“修改字典项”进入修改界面。

字典项:

初始化中需要修改的其他字典项包括：

付款形式、楼栋类型、访问类型、天气国籍、区域、产品类型、年龄、购买意向、合同版本、参观类型、（登记样板房信息时用）、样板房名称、行业等。

如需要修改字典项排序，点击右边的向上向下箭头可上、下移动字典项，排好序后点击“修改排序”保存排序位置。

2楼盘介绍：

设置楼盘名字等信息

说明：

✧可售面积/套数项目推出的房源中允许销售的部分和面积

✧推出开盘面积/套数，项目推出的所有房源数量和面积，此数据为系统自动生成。

3户型信息

下图是户型信息维护界面。

说明：

✧楼盘的每套单元都必须有“户型”属性；

✧户型信息中有“产品类型”属性，可以利用这个属性把楼盘房源进行分类，比如“住宅”、“商铺”、“车库”、“别墅”，这个属性直接影响报表统计；；

✧户型构成一栏填的是户型的结构，如“两房两厅”等。

注意：

避免同时出现“两室两厅”和“两房两厅”的现象；

✧在建立楼栋、小区前，必须先建好所有的户型信息；

✧户型的图片建议用jpg格式，尺寸大小建议宽度不超过600个象素点；

4参数设置

参数设置分为基本参数维护、其他类收款维护、客户调查问卷、付款方式维护、装修选项设定、装修套餐维护、售后服务维护、补差公式维护、款项对应科目、帐单模版维护（租赁）、其他类收款维护（租赁），如下图所示：

租赁部分参数说明在租赁手册可以查询，本手册不作说明

a）基本参数维护

小订/大定定金；作为保留和认购时默认应该收取的金额

小订/大定天数；系统可根据设定当小订/大定超出天数时在桌面上提醒

客户最大意向数：

客户最多可以有意向的房源，超过系统会提示。

房屋最大意向数：

一套房源最多可以被预约的人数，超过系统会提示

b）其他类收款维护

计算方式可以分为“固定金额”、“总房款乘以”、“总面积乘以”3种方式。

c）客户调查问卷：

客户调查问卷定义问卷中的问题和选项。

点击“增加问题”新增调查问卷的问题，点击“添加选项”增加问题的备选答案。

d）付款方式

付款方式相当于合同中付款计划的“模板”。

新建一个付款方式后，需要再添加该付款方式的明细。

图3.3-5

e）装修选项

装修选项定义菜单式装修的装修项目。

在这里需注意选项编号，装修项目的编号必须为两位数字，子菜单为项目编号再加两位数字。

f）装修套餐

根据装修选项可以设定特定的装修组合，在认购或签约时能快速选择所需的装修项

g）售后服务维护

售后项目是为客户提供的具体服务内容，按照售后服务进度划分为不同的阶段，据此把阶段和项目维护到系统中。

提示：

●以上参数设置一定要在项目初始化的时候设置完毕，并且要保证设置信息的准确。

如果一旦设置错误，将会对以后的实际工作造成影响。

5楼栋信息

在楼栋信息中建立、维护楼栋单元信息，并设定楼盘各单元的销控状态。

系统支持“单元”和“区域”两种类型，分别对应楼栋和别墅等、和其中内部包含的新区域。

同时，对于单元和区域，都可以进行删除。

技巧：

✧如某一楼栋同时有住宅与商铺（或车库）时，建议把住宅与商铺分成两栋楼如：

一号楼、二号楼、一、二号楼商铺，这样建立的好处是在看销控图和统计时能清楚的区分开住宅与商铺。

✧所有楼栋信息建立完成后，可查看“报表中心/房源统计/房源汇总表”检查建立的房源汇总结果是否正确。

a）新增单元：

在楼栋信息中选择“新增单位”，新建一栋楼。

下列各图说明了建立楼栋的6个步骤。

要点：

在建立楼栋时，楼栋的架构（几层楼、每层几个楼梯，每楼梯几个单元）必须已经确定，在楼栋建立后不能修改这几类信息。

图3.4-1

楼栋建立后的页面：

提示：

●在建立楼栋之前，一定要先建好户型，即只有建好了户型信息之后，我们才能进行楼栋搭建的工作，因为在建立楼栋的时候需要选择房间对应的户型，并且这个信息会关系到今后报表数据的统计。

b）楼栋修改：

点击“楼栋修改”后进入修改页面，可以修改单元的户型，删除或新增以及合并、拆分房间。

提示：

●调出修改页面方法，鼠标置于要修改单元白色框范围内，单击鼠标左键即可。

请注意此修改只能在销控状态下进行修改，如果单元状态为待售，则不能进行修改。

c）新增区域：

点击“新增区域”后进入新增区域页面，可以添加一个新的区域，这个区域是隶属于上一个大区域的。

在这个新的区域内，还可以添加新的单元和区域。

有时为了管理和统计方便，可以把不同的期房放在不同的区域里。

建议不要设置过深的区域，如果希望报表能在统计时体现不同的期房，可以把不同期房放在不同项目下。

第一步在楼栋信息页面，单击“新增区域”，输入小区名字和备注

第二步在楼栋信息页面，单击新建好的区域图标，进入区域信息页面，可以看到该页面的工具栏与楼栋的工具栏相似

第三步单击“新增单位”，操作同上一级新增单元。

在本区域内，可以再添加新的区域，其操作与本级新增区域相同。

d）显示设置:

能上传小区图片，可以修改各单元图例的位置。

点击“显示设置”，进入楼盘显示设置页面，在这里可以上传楼盘平面图，点击“平面图上传”，在弹出窗口点击“浏览”，在本机文件中选择要上传的图片（要求jpg或者gif格式，宽度约600－900pix），点击“上传”后稍后片刻即完成平面图上传。

修改楼栋位置时，单击楼栋图标，移动鼠标，把楼栋放置在正确的位置后再次单击鼠标，即改变了该楼栋的位置。

最后点击“保存修改”。

e）面积调整

要点：

在建立楼栋时，各单元的面积是从该单元户型信息中拷贝来的，建立楼栋后，单元面积不再和户型中的面积关联。

提示：

●在建立楼栋时，各单元的面积是与该单元户型信息中面积一致的，建立楼栋后，如果单元面积与户型设定的面积存在差异，需要对有差异的单元进行调整，通过面积调整可以达到调整的目的。

●建好楼栋后，如果更改了原始的户型信息，比如说面积，那么一定要到楼栋修改中，对楼栋的户型进行修改，否则楼栋的面积将是原来的户型的面积。

f）设置销控信息

销控分为一级销控和二级销控两个级别，被销控的单元为不可售。

他们的关系见图示：

一级销控

房源

二级销控

房源

待售

房源

放开

放开

收回

收回

已售

房源

销售

楼栋建好后所有房源均为一级销控状态，点击“一级销控”按钮，进入销控状态设置，把需要销控的单元打勾即完成设置。

一级销控设置完成后进入二级销控设置页面，用同样的操作步骤设定“二级销控”和“待售”的房屋单元。

g）银行管理

此功能出现在公司管理中的系统管理内。

系统中在签订合同和计算工具两部分用到此处的信息。

可以通过此入口把在签约时待选银行的相关信息（贷款年限、利率等）维护到系统中：

点击“新建银行”进入新建页面，输入信息并保存。

在列表中选中相关银行并进入：

6价格管理

价格管理分为售价管理、售价控制二个部分

a）售价管理

进入价格管理，可以见到历次调价的列表，点击“新增调价”或者点击“现在状态”为“未审核”的调价记录，进入当前轮次的调价页面。

要点：

✧必须结束当前的调价才能开始新的一轮调价。

✧价格调整,仅销控状态或待售状态的房源生效，已售房源被影响的只是表价，与合同内容无关。

✧调价完成后，需选择“审核”通过该次调价，或“作废”该次调价。

✧“审核”调价时，可指定该轮次调价的生效时间，默认生效时间为审核的后一天，可以修改这个时间。

当前调价的楼栋价格列表

i）点击‘调价’进入以下页面，调价是以楼栋为单位进行的；

ii）楼栋各单元价格调价页面

‘统一增减价格’调整时价格为正数就是调高价格，为负数就调低价格。

‘按基价法计算’，选择系数法时房间在3.4节c初始设置的数值在计算公式里就作为系数，选择差价法时这些被设置的值在计算公式里就被作为差价值。

iii）别墅价格调价页面别墅在调整价格时被影响的先是单价，之后必须使用‘》’转换为总价，或者在调整总价后使用‘〈〈’转换为相应的单价。

b）价格分组：

有时调价不是针对一栋楼而是针对某些房源，这时我们可以把这些房源规在一个价格小组中，对小组进行调价就可以同时对这些房源调价。

勾选需要被规为一个小组的房源，然后使用‘变更分组’分组。

分组完成后进入调价界面使用‘分组调价’，如图

注:

参与调价的组选中‘是否参加均价’,‘目标均价’表示所有参与组应该达到的均价,‘与基准价格的差价’表示其他组与基准组的差价,‘基准’则说明该组是基准组.

c）因素调整:

除了在搂栋初始化时可以设置搂栋价格系数外，平时调价在价格管理中修改价格系数。

在楼栋做价格管理时会使用多种方式制定价格：

1所有房源统一价格，这种情况不多2一房一价3使用系数法或者差价法调整。

在使用系数法或差价法制定价格前，我们要先设定好每个房间的计算系数。

在系统中我们每个房间制定了10个系数，具体使用哪些系数可以灵活掌握。

设置系数时可以同时调整一层或一列的系数，方法时击中一层或一列的名字链接就会出现下图中红色箭头所指的小图。

在调整系数时，能进行纵向的递增和普增。

还可以从已调整好的楼栋中复制系统。

如下图：

别墅的调整界面如下.

注：

具体使用时如果使用系数法，则设置的值就为系数。

如果使用差价法，系统会把设定的值当作差值。

具体内容参考价格管理一节

d）集团底价、地区底价

集团底价和地区底价的设置方式与售价设置一致，不再重复说明

e）优惠方案：

在此设置客户可享受的折扣优惠，如下图

新增优惠方案：

注意起止时间，如超过此时间，则此方案自动作废。

索引是在客户享受多项优惠时，系统计算优惠价格的计算顺序。

适应范围设定：

可根据方案的范围，设定某些楼栋享受优惠或某些房屋享受优惠。

提示：

●我们总结一下初始化楼栋要做的工作包括：

1、首先要建户型。

2、然后搭建楼栋。

3、搭建好楼栋以后如果楼栋布局与批量生成的存在差异，那么可以通过楼栋修改进行调整。

4、如果房间面积与房型存在差异，需要通过面积调整进行设置。

5、进行调价，在系统中录入3级价格，并审核。

6、做好销控，将要推出的房源置于待售状态。

只有我们完成了以上6个步骤的工作，那么楼栋的初始化工作才算真正完成。

。

7销售计划

可按年度输入销售计划。

销售计划中包含4种产品，12个月份的套数、面积、销售额的计划数。