息峰策划案Word格式文档下载.docx
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商场建筑面积5080㎡;
建筑密度56%;
绿化率28%;
容积率2.8;
总建筑面积2万余平方米，其中农贸市场及商场为7000余平方米,，拟建成室内框架结构。
二、项目定位及包装策划方案
（一）项目定位
１、运作主题思路定位
Ａ.项目总体投资额不大、操作空间受一定限制，只能做针对性的营销推广方案。
Ｂ.做息烽县最专业、最人性化、最好的百货市场，形成一个区域品牌，为销售推广埋下伏笔。
Ｃ.项目由于投资额不大，推广战线不能太长，故项目定位为短、平、快项目.在短时间内像定时炸弹一样，在息烽县全面炸开，形成一个投资热卖现象，充分利用投资热卖效应，在最短时间内收回投资成本，实现最大利润期望值。
Ｄ.该项目能实现预定目标，最重要是准备充分，按部就班，前期市场招租、招商应积极开展，形成一个商业活跃气氛，才能成熟的操作产权、铺位、商铺的运做销售工作。
２、目标客户群的定位及分析
（１）恒铭百货市场客户群主要分类
Ａ.不动产投资客户希望作为一项投资,利用市场的整体运作、获得良好的投资回报；
Ｂ.租户利用本市场运营良好环境，作为一个商业经营场所；
Ｃ.不动产投资客户+租户：
客户投资农贸市场的目的，就是为了在这里从事商业经营行为，租户租赁商铺是为了减小投资、见效快，赚取更大利润。
（２）主力目标客户群的锁定
Ａ.息烽县当地政府公务员，私营业主，企事业单位人员--投资置业；
Ｂ.当地中央驻黔单位、大型厂矿、国营企业的职工--投资置业；
Ｃ.当地从事农产品终端销售的人群--租户；
Ｄ.外来劳务人员，小生意人，普通居民--租户。
E.灰色收入者
F.贵阳市及其它地区专门购置商业门面的置业者。
３、项目总体定位
根据对贵阳市几个集贸市场的的抽样调查、分析，结合息烽县商业情况及在建项目的实际情况，对在建项目周边客户群的调查研究，对息烽县“恒铭园百货市场”作如下产品定位：
息烽县“Shoppingmall（商业航母）城”。
该“Shoppingmall（商业航母）城具体划分为两个功能分区：
（1）一楼为农贸市场；
（2）二、三楼为大型综合超市
（二）项目包装策划方案
1、命名体系
一个房地产项目的名称，对诉求项目的个案性最有利，是最直接的途径。
好的命名可以直接让客户在瞬间接受楼盘，让人有一种亲和力，使受众能够在最短时间内了解到项目的优势所在。
根据本项目的楼盘档次定位，结合拟建项目提供的服务理念，为更好地配合项目的营销推广，从以下几个方面对项目的名称进行设计：
（１）命名依据及遵循的原则：
结合本地特色和对时尚生活的追求：
Ａ.以地域、地段现有名而延伸：
息烽“烽火商厦”；
Ｂ.以开发企业名称命名，可以提升企业形象：
“息烽恒铭商业城”、“恒铭商业街”或“恒铭商业中心”；
Ｃ.以个性化命名：
“维多利亚生活便利港”等。
（２）总体规划设计及概念包装
Ａ.体现现代居家生活一站式服务理念：
净菜服务、上门服务、成品服务和半成品服务；
Ｂ.市场背景广播／音乐：
作为平时播放轻松音乐或语音通知，以及火警报灾；
Ｃ.市场人性化的设计理念；
Ｄ.强调与周边邻里友好关系，建立长期战略合作伙伴关系，提供双方感兴趣的互补服务；
Ｅ.专业化的商业运营商提供投资保证。
2.推广核心包装定位
（１）强调现代化一站式便利港，息烽现有农贸市场的特殊、唯一性、现代化的商业运营商，确保市场长久不衰，是投资回报、稳定安全的保证，与其它市场有本质的区别。
（２）强调无风险置业，专业运营商代理打理，轻松置业，坐享其成。
（３）强调拟建项目规划经营方案，运营方案，周边稳定消费群体的研究分析。
（４）强调全能的生活方式。
3．营销思路的通道
（１）理念包装；
（２）项目包装（个案性、超导性）；
（３）形象包装（现场及周边）；
（４）宣传包装（全方面、电视、路牌宣传、现场及周边、口碑、指示牌、宣传单页、宣传车、周边目标客户群起居地等等）。
三、项目的优、劣势分析
（一）项目的优势分析
1、本项目是息烽县城区的大型百货市场，交通便利，周边人口密度大，消费群体层次不同，有收入较高的白领层人员（公务员），也有普通的消费居民。
对于各种档次的消费者均可以进入该市场消费，达到资源的合理组合、分配，打破了专一的消费群体的消费模式。
２、城市规划进入实质性实施阶段，道路很快开通，尤其是息烽大道的开通，加上息烽县旅游业加速发展，人流量将大大增加，这对本项目的运作更加有利，这是千载难逢的历史机遇。
开发本项目无论在卖点，升值潜力等方面都有不可低估的作用。
３、据我们对息烽做调查，政府对土地的征用，一部分农民将失去部分土地，这部分人将涌入农贸市场经商，对此市场运作有一定的促进作用。
４、据德尔菲抽样调查理论可知，息烽县恒铭园百货市场由不规范到规范化，升值空间会不断扩大。
现在人们的观念逐步发生变化，“衣、食、住、行”是每个人都考虑的主题，尤其消费上，“民以食为天”在今天看来，尤其是城市生活中，其含义已发生巨大的变化，人们不仅仅要吃饱，还要求吃好，到吃得更好，而且向更高档次发展。
现在，处在“亚健康”的人越来越多，考虑到自身体质，补充营养是每个人都关注的。
如果本市场打破常规，办得富有个性、有特色，进些高品质食品，可弥补项目自身的某些不足。
（二）本项目的劣势
本项目是息烽县拟建的大型百货市场，存在以下几点不足：
１、道路不通、出行不方便、缺少停车位；
２、受地势影响，靠近交通路一面散不开，对进入本市场购物不便；
３、该市场占地不大，建成有大规模的集贸市场有些困难；
四、息烽县主要商业概况
1、交通路：
家具店、窗帘布艺、理发、餐饮、文具、玻璃、药
店、服装干洗店等；
2、文化北路：
文具、家电、服装、家具、五交化店；
3、花园西路：
息烽县本草中药材种植加工有限公司、洗烫店、小卖部、美发、鞋店、大佳电脑、息烽县农资日杂公司；
4、花园东路：
兴城建材城、音像店、大地涂料、大地装饰、文具店、玻璃铝合金、迪克服装、顶峰发屋、世纪名流、漂亮宝贝发屋、福安康大药店、欣翼服饰、达和王子、华氏延安大药房、华颜美容店、布衣人家服饰、樱雪橱柜（灯具、电线、开关、插座）、花园橱柜、拜丽德服饰、米粉小吃店、汽车修理、清汤鹅野生菌。
五、项目周边配套：
金融：
中国人民银行、中国工业银行、息烽县农村信用社、中国工商银行等多家网点。
文教：
贵州全林驾校、贵阳市启航英语培训学校、永靖小学等。
卫生：
息烽县计生药具店、华氏延安大药房、福安康大药店。
行政事业单位：
社会保险事业局、人事劳动局、计生聚居、税
务局、建设局、城管委等。
六、项目周边门面租赁/销售情况
经过对项目周边作抽样调查，具体情况如下表：
序号
路段
面积
（㎡）
租赁价
换算
备注
1
文化北路
52
20000元/年
32元/月·
平方米
2
35
1600元/月
45.元/月·
3
20
650元/月
4
200
35元/月·
5
600元/月
30元/月·
6
30
700元/月
23元/月·
7
800元/月
19元/月·
8
22
36元/月·
9
文化东路
40
500元/月
12元/·
10
花园西路
12
400元/月
33元/月·
11
630元/月
31元/月·
38
416元/月
11元/月·
13
14
1000元/月
71元/月·
15
25
40元/月·
16
26元/·
17
300元/月
13元/·
18
20元/月·
19
文化南路
32.5
384元/月
12元/月·
出售门面抽样调查情况：
面积（㎡）
单价
销售总价
2000元/平方米
6万
800元/平方米
2万
93年住房
13333元/平方米
26
5000元/平方米
13万
文化北路（金鑫公寓）
30-50
7500元/平方米
22-37万
开磷新城
21
5200平方米
10万
新建住宅出售调查
楼盘名称
金鑫公寓
100-135
750元/平方米
75000-10125
102-251
718-788元/平方米
七、贵阳市主要农贸市场调查情况（供参考、借鉴）：
1、新路口农贸市场（均以菜摊为例）
摊位长
宽
高
摊位面积（长×
宽）
1米
1米×
1米=1㎡
活动空间长
活动面积
1.3米
1.3米=1.3㎡
总面积：
1+1.3=2.3㎡
租金：
100元/月
10年租金总价：
100×
12×
10=12000元
平均每平方米每月的租金价为：
100÷
2.3=43.478元/㎡
2、东山农贸市场
摊位面积
面积
1.5M
1M
1.2M
1.5㎡
2.25㎡
1.5+2.25=3.75㎡
150元/月
10年租金：
150×
10=18000元
平均每平方每月的租金价为：
150÷
3.75=40元/㎡
3、红边门市场
主过道宽
过道宽
台后宽度
台面规格（长×
宽×
高）
3.5M
2M
1.4M
1.8×
0.9×
0.8M
180元/月
平均每平方米每月租金价为：
43.48元/㎡
4、交通街菜场
次过道宽
3M
0.8×
180/月
平均每平方米每月租金为：
50元/㎡
5、民生路市场
3.3M
1.1M
1.6×
0.85M
160元/月
52.63元/㎡
6、贵医街农贸市场
1.5×
八、贵阳市主要集贸市场的统计分析（供参考）
经过对贵阳市两城区的万东集贸市场，民生路集贸市场，文化路集贸市场，青云路集贸市场等几个有代表性的集贸市场的调查，现从以下几个方面作出总结，阐述如下：
（一）市场功能划分.
通过对几个市场的调查，综合比较，划分为以下几个摊区：
１、蔬菜摊区
２、自产自销摊区
３、食肉摊区
４、食杂摊区
５、粮食自成品摊区
６、水产品摊区
７、活鸡摊区
８、粮油摊区
９、卤制品摊区
10、豆制品摊区
11、水果摊区
12、熟食摊区
（二）市场主要参数
1、摊位尺寸：
A．1500*650*750（长*宽*高）
B．1000*780*780
C．1000*700*750
2、通道尺寸：
主通道2.2米；
小通道1.4米（万东市场），新路口市场主通道为5.6米，（摊位编号按1.5长分配编号）。
3、肉食摊位挂肉架高度为1.2米、1.4米不等。
4、建筑钢架高度为3.1米、3.6米不等。
5、钢塑屋面板厚度为1.0、1.2两种（为大蓬结构）。
（三）摊位数量及租金
１、万东集贸市场：
362个摊位（菜摊13个、肉食摊96个、食杂摊80个、鱼摊9个、活鸡摊10个、两边为副食摊位），根据位置不同，摊位周围的门面租金有120元/间、150元/间、180元/间、200元/间。
（面积均在30平方米以下）摊位120元/个（统一价）。
２、新路口市场：
322个摊位（其中菜摊90个、水产摊位20个、肉食摊100个、其他的是各种食杂摊位）菜摊租金价为100元/个，肉摊192元/个，门面250元/个。
３、文化路市场：
200个摊位（其中蔬菜101个，肉食64个，干杂货摊24个，水产摊5个，生禽6个）租金350元/个（含管理费）。
４、青云路市场：
176个摊位（菜摊96个，肉食80个）租金为300元/个（肉摊）蔬菜摊位150元/个。
（四）各个市场总体布局不同，但都是以功能划分为几大片。
九、主要竞争对手的分析
（一）、农贸市场
目前,在息烽的农贸市场有大型的花园西路市场,该市场有固定摊位205个,马路摊位近200个,遇上赶场日将更多,摊位布置成“#”状,步行购物较为不便.是本项目主要竞争对手,但该市场布局差,没有做很好的功能划分；
另外环城路人民医院门口有一马路市场,该市场仅在清晨有商人,下午较少,对本项目不存在任何威胁.
（二）、综合超市
在息烽城区,大型的综合超市有“喜洋洋超市”、“华信超市”、“北京好德隆超市”，其中“喜洋洋超市”、是连锁超市，面积均300-400平米，几个超市经营品种不全，几乎都是副食品之类。
第四部分 市场规划建议
一、功能划分
根据本市场的地理特点及贵阳市两城区的集贸市场的调查、分析、借鉴，将市场划分为以下几个功能摊区：
７、活鸡摊区（旁边设置宰杀场及笼子）
（二）综合超市
根据对贵阳沃尔码、诺玛特、北京华联等几大综合超市的调查，加以借鉴，并综合超市可划分为以下几个功能区:
：
1、服务台（含行李寄放）
2、开票室
3、投诉室
4、收银区
5、服装区
6、鞋区
7、床上用品区
8、皮包区
9、家电区
10、光碟区
11、名/散茶区
12、粮油区
13、酒水区
14、熟食区
15、糖果区
16、冷冻区
17、厨房用具区
18、干货区
19、生鲜区
20、日化区
21、文具区
22、体育用品区
23、装饰品区
24、婴儿用品区
25、儿童玩具区
二、市场主要参数
Ａ．1500×
650×
750
Ｂ．1000×
780×
780
Ｃ．1000×
700×
Ｄ．1500×
800×
900
Ｅ．1800×
850×
800
Ｆ．1500×
G．根据贵司已定的尺寸
Ａ．主通道2.2米宽，小通道1.4米宽；
Ｂ．主通道2米宽，次通道1.4米宽，经营户过道1.2米宽;
Ｃ．主通道5.6米宽（新路口市场，供参考）。
3、肉食摊区挂肉架高度为1.2米和1.4米两种。
三、布局
根据该项目的特点及综合贵阳名农贸市场的优点，布局做到完整、协调。
如：
从环境方面考虑，蔬菜摊区、水产品摊区、食肉摊区尽量相连。
（分布图略）
四、建筑选材
1、防滑地砖、釉面瓷砖：
用于装饰摊位台面，立面、过道及综合超市地面等。
2、ＫＴ板：
用于贴导购图，商场管理公约等。
3、为扩大本项目知名度，建议在本项目二楼安装两台扶梯、三楼安装两台自动人行道，在运作成功后，成为息烽县众人瞩目的商业中心。
五、市场软文及汇编
１、市场管理公约的编写；
２、警示语言：
如“谨防小偷”；
认真贯彻执行《食品卫生法》等；
３、群众监督语言：
如“严禁出售假冒伪劣商品”，“严禁短斤缺两”；
４、激励性语言：
如“欢迎光临，热情服务，欢迎监督”、“欢迎您到恒铭园百货市场来！
”、“祝您购物愉快！
”、“尊老爱幼，做文明市民”等等；
５、指示牌：
主要指引市场功能划分；
６、导购图：
通常设在市场入口，标出整个市场的区域；
７、明码标价牌：
每个摊位上设有标价牌，经营户每天进入市场时，将新售品明码标价，便于顾客选购。
对于综合超市采用物价部门审核的价格表执行；
８、《营业执照》：
挂在摊位旁，以便工商部门检查；
９、《卫生许可证》：
挂在摊位旁，以便卫生部门检查。
六、市场内监控设施
１、公平秤：
便于顾客验证食品的重量，常设在市场出口或市场管理办公室。
２、扬声器：
与物管室主机相连，如发生禽流感或其它紧急事件时可发出警报。
３、意见箱、举报箱：
便于群众举报市场违法违章行为。
４、电子显示大屏幕：
公布市场当日的市场商品价格，常设在市场入口处。
七、市场营业时间
1、对肉食摊区的经营户：
早上3:
00进场，晚上20:
00出场；
2、对于其它摊区的经营户：
早上6:
00进场，下午18:
00出场。
3、对综合超市：
上午10：
00，晚上10：
00。
八、市场管理办公室职能
１、负责收取摊位租金，代收水电费、卫生管理费等。
２、维护市场秩序
第五部分
升级会员 