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存在的问题：
市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；
市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>
百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。
这个是我现在正在企图使用的办法之一。
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涉及的细节问题太多，不好把握。
同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题
4、固有理论分析——>
什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。
这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。
可能代理公司忽悠开发商还有点用处。
因此也没办法展开说。
存在的问题：
数据的采集比较复杂；
并且数据的准确性很难把控。
下面结合福建商业行情，说下餐饮娱乐的租金情况。
娱乐业租金应该是所有所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接近。
酒吧：
30—80元/平米?
月KTV：
20—40元/平米?
月；
滑冰场：
30元左右/平米?
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游乐场、电影院：
30—50元/平米?
月。
餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。
一般中餐馆可接受租金最高80元/平米?
西餐如有合适位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米?
月，一般租金水平在50—120元/平米?
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小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。
一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；
重点餐饮如KFC和麦当劳：
KFC的租金接受能力比麦当劳强，一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准；
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麦当劳在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。
很多时候大型餐饮娱乐也的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，素质进行联营。
餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。
不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
一般餐饮娱乐业店铺主要需解决的问题是消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位，有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。
不同业态情况差别甚大，需要具体商家确定，但是很多像供电供水、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。
房租和营业收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火锅20%-30%快餐及小吃30%
服装业态参考租金：
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%—25%，顶级品牌可以低至18%左右。
在商业街和其他独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外），在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着，品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金，近年来以运动品牌的表现最引人注目。
这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%，甚至更多。
在福州顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米?
在次级商圈气租金多在300—400元/平米?
独立童装店一般租金在50—200元/平米?
月，属于租金接受度较低的业种
内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—300元/平米?
古玩字画类参考租金：
商铺一般都集中在专业市场，租金水平较低，在福州古玩字画专业市场只有少数沿街店铺租金单价达到接近100元/平米?
月的水平（有的是面积比较小），大部分租金价格在20—50元/平米?
旅游纪念品是否有店铺单独销售就不清楚了。
家电数码参考租金：
很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。
其中想苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元/平米?
月，而像格里电器、松下等小型品牌专业店租金接受能力较高可达商业街租金的平均租金单价以上。
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凡事无绝对，有些商家处于某种考虑也有可能接受高与正常水平的租金，而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。
具有较长商业历史的街区，由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大的。
个人认为最好保守点，不要透支商家未来利润抬升租金单价。
考虑以稍低与市场行情的租金价格入市是现阶段一般商业的较好选择，也有利于招商工作按照预定的规划进行，进行更好的品牌整合和整体经营管理，对商业的培养和持续经营有较大保证。
行业利润决定租金——各类业态可承受的租金价格分析
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288蔡宇翔原创|2011-01-1714:
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蔡宇翔行业利润决定租金——各类业态可承受的租金价格分析
在金融危机的影响下，全球经济衰退及中国经济发展减速，致使商业物业市场在2009年出现了整体的下滑。
为防止出现亏损，大量零售商中止了扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。
北京中高端购物中心平均租金水平开始下跌。
在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金出现轻微上涨。
在2010年四月份，随着政府对于住宅地产过热调控的开始，住宅市场的成交量遭遇到了较为严重的冲击。
但与此相反，商业地产却没有受到任何政策的制约，并保持着平稳的上涨。
与此形成呼应的是在2010年一季度中商铺租售价开始得到众多投资商和开发商的关注。
其中，在21世纪不动产商业地产市场研究中心所统计的数据资料中就曾显示：
今年一季度商业地产的成交套数占比由去年四季度的6%上升到8.1%，而在四月份之后，更首次达到了9.5%。
在商业地产未来一片美好的画卷面前，众多的开发商开始选择转型，抢滩商业地产市场。
目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。
而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。
项目所处地段对于租金的高低众所周知，在此不予讨论。
以下是21世纪不动产商业地产市场研究中心对于各业态可承受租金的分析。
一、各类业态可承受的租金分析
1、服装类
数据来源：
21世纪不动产商业地产市场研究中心
在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。
可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。
2、生活服务类
生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。
而能接受高于市值租金的商户仅占20%。
生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。
此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。
大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。
对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。
3、餐饮类
餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元/平米/天以上的商户占37%。
餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。
目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。
4、专业市场类
从专业市场方面来看，能承受租金为3元/平米/天以下的商户较多，占到总量的72%，能接受租金为3-5元/平米/天的商户占28%。
目前，北京市专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，市场环境杂乱无章，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。
专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁，市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区发展成为主力商业形态。
专业市场区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已经成熟或成型的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代，吸引投资客群和经营者。
专业市场类项目由于依托现有资源，因此往往有恃无恐，多数采取主体分割销售模式，回笼开发资金。
在初期市场升级刚刚开始时，尤其以服装批零、家居建材等为甚，但一些规模过于庞大，周边市政基础设施不够完善的，经营往往日渐萧条。
购物中心里的专业市场往往以主题店的身份出现，如百安居、迪卡侬等都会以较低的租金引入，此类专业市场对店面的面积要求较大，以吸引顾客的目的性消费为主，在客观程度上有效增加了商场的客流，帮助商场消化了较多展示面较差的位置。
5、休闲娱乐类
从休闲娱乐业态来看，以承受3元/平米/天以下租金范围的商户居多，占到总量的60%，此外可接受市值租金水平和3—5元/平米/天租金水平的商户各占20%。
随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了休闲娱乐业的迅速发展。
休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。
目前诸多新建购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售。
创造更多的商业利润。
部分原有的购物中心也在借助调整来达到增加娱乐、休闲比重的目的。
休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。
因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低。
通过上述对于各个业态租金的分析，可以支付较高租金的是餐饮和服装类业态，主要是由于其毛利率相对于其他业态来说较高。
专业市场类和娱乐休闲类可支付的租金较低，原因是它可以消化掉大量的商场劣势面积，同时由于其拥有较高的吸引力，可以增加动线中小型店铺的曝光率，对于开发商内部小型店铺的销售起到了积极作用，故这两类业态对于租金拥有很强的议价能力，所支付租金不会很高。
生活服务类多处于人口居住密集区，通常他们的毛利润较低，大多采用薄利多销的方式，因此其对于高租金的承担能力并不是特别的强，但是由于其又是住宅社区生活所必须业态，故住宅开发商对其需要有个较为清晰的定位。
因为其可以提高住宅的销售速度和销售价格。
最终我们可以看出不是所有的商业物业业态的租金价格都是相同的，他们是否可以承受高租金完全是依靠他们的盈利情况来决定的。
业态的合理分配可以帮助开发商实现利润的最大化和提高项目的美誉度。
二、商业地产“黄金十年”可能遇到的挑战
在2009年之前住宅地产一直被大量投资者关注，使得部分地区的地产市场出现了一定的反常现象——商住倒挂，对民生造成了一定程度的影响。
随着政府对于住宅地产市场发展过热的干预，住宅市场的投资资金开始受到限制并被不断的挤出市场，成交量开始出现不断的下降。
而在这轮调控之中，商业地产却没有受到国家政策的任何限制，因此就出现了“商业地产黄金十年”说。
但在外部环境利好的情况下，如何把握机遇，掌握市场动向，成功的打造一个商业项目，还是很考验开发商内在功底的。
随着商业地产市场机遇的出现，众多开发商转型淘金，大量投资资金开始涌入商业地产市场。
在北京今年就有21个商业项目完工，这些项目的集中放量，将会加剧市场的租赁和招商竞争，而北京市中高档商业地产总体空置率也将面临被推高的危险。
在这里，所谓的商业地产总体空置率面临推高并不是说北京的商业地产达到了饱和，而是说由于大部分开发商开发商业项目经验不足，对整体市场信息分析把握不够，从而造成的一种中高端商场过度集中开发所带来的市场需求冲击。
而北京目前商业市场的开发潜力还有待挖掘，只是需要对项目量体裁衣，仔细考察过周边市场情况后，根据市场需要来进行开发，而不是盲目打造中高端商业物业。
下述是21世纪不动产商业地产市场研究中心搜集的北京九大社区的周边商业配套发展情况：
在上述资料中，可以发现大多住宅区的商业发展都不尽如人意。
总结原因，主要体现在下面两个方面：
大多数住宅社区缺乏小型购物便利店（特别是24小时便利店）和住宅区小商业的物价过高。
这两种情况的发生就是没有针对项目自身情况及客户需求开发后的的典型表现。
实际上，商业地产与住宅地产两者之间是相辅相成的，是不可分割的整体。
商业地产的发展需要住宅地产所提供的人流量，而住宅地产的价值提升则往往要看其配套商业地产的发展情况。
一个住宅小区在开发完成之后，入住率的上升需要一定的时间，一般为3——5年的时间。
但商业的进入是属于最前期的。
在这时就遇到了一个问题，那就是消费人流不够，如何设置商业业态。
根据一般社区情况分析，社区更多需要的是可以满足居民基本生活需求的生活服务类业态，而生活服务类业态的典型特点就是利润额薄弱。
此时，开发商需要做的事情是提供其一些优惠政策，帮助其维持，从而提升小区的居住品质，提高入住率。
但是现实情况大多是，为了尽快回笼资金，小区商铺被分割卖出，而业主出于对收益的考虑，往往选择可以支付较高租金的商户来经营，继而出现了新楼盘的底商大多是二手中介的局面。
究其原因，不外是因为此类业态可以承受较高的租金。
但是，这样便导致了经营业态难以保证，高租金也推动了商品价格的上涨。
而便利店、洗衣房等业态由于行业利润的原因，难以承担较高的租金，前期难以进驻。
这就造成了大多数住宅区缺乏小型便利或者是小型便利店的物价过高，让消费者望而却步的原因。
在上述住宅底商现状中，我们就可以看出，开发商对于社区底商业态的不管不顾，一味的追求利润的回报，这势必会影响其项目的长远价值。
可以预见，未来中国的商业地产的发展空间是巨大的，而“黄金十年”也将考量着众多开发企业的综合竞争力及实力。
要想成为今后十年中行业的引领者，长期的战略眼光、独到的市场判断及丰富的商业项目操作经验都是必不可少的，唯有拥有以上几点，才能在未来十年的发展中立于不败之地，也才能真正体现出“商业地产黄金十年”这一观点的价值。
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