成都西部国际装饰石材城住宅项目建筑规划设计建议书.docx

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成都西部国际装饰石材城住宅项目建筑规划设计建议书

西部国际装饰（石材）城住宅项目

建筑设计建议书

成都市创展作为置业顾问有限公司

一、项目基本信息

此项目因规划要求、功能要求、市场要求而进行规划及建筑设计。

1、建筑规划要求

（1）后退城市道路红线距离：

建筑一层外边缘到犀团道路牙边≥20米；

（2）整体建筑布局规划按《成都市城市规划管理技术规定》；

（3）建筑高度：

犀团路沿线、临近石材市场≤100米，内部布控≤80米。

（4）小区北入口尽量放在项目地块靠犀团路的一侧，以便控制商业整体性和节约用地，方便小区整体管理。

2、开发商对于面积、容积率的意见

（1）地上建筑面积：

200000㎡左右

（地下设人防及停车库，地面设置停车楼）

（2）容积率：

（按住宅用地总土地面积计算）

3、周边项目情况及相关图片资料

详见现状图、实地察看。

地块周边伊萨贝拉项目现状项目临犀团路地块现状

第二章、规划控制条件

一、规划设计控制条件

面积

建筑密度

控制高度

容积率

绿地率

㎡

≦22%

100m

30%

二、市调消费者意向选择的物业总层

单项来看，作为低公摊、通风、采光好的多层住宅（比重37%）得到消费者较大认可，消费者对这类产品的喜好程度偏高，但随着市场电梯公寓的增多，电梯类产品的抗性也正在减小，可接受的消费者占58%（小高层和高层之和，其中7-18层产品比重%）。

三、消费者意向面积：

在改善型需求占据主力的消费者中，选择80平米以上面积的消费者达到78%，其中，81—100平米的房屋最受青睐，需求度达到%，其次为100—120平米的需求，比重为26%。

四、消费者意向户型：

与购房面积选择相对应，消费者对于户型的需求集中在二室二厅到三室二厅之间，占到总需求量的83%。

客观上要求本项目在推盘上要形成区域内第一性价比的概念。

在户型设计上建议参考置信90㎡头等舱、龙湖三千城85、88㎡、万科金色海融等。

不仅拥有可变平方（可变面积）的概念，同时还有奇偶数层可变空间（可变立方）的概念。

一般而言，可变概念有三种：

一是，入户花园（可变的居住情趣、档次），建议不采用。

二是，可变平方（多一间房），可以采用，以空中花园的形式来体现。

三是，可变立方（奇偶层数变化），建议采用，以书房+储物灰空间体现。

在此基础上，我们可以说，整个户型设计是参照万科金色系列，但配置却高过它，总价省10万，面积多一间。

在户型配置上达到万科金域系列和90㎡头等舱、龙湖的标准。

具体体现在户型开间、尺寸、电梯配置、前室配置等各方面，在配置上超高，性价比超高。

置信90㎡头等舱：

万科金色海融：

龙湖三千城：

三、产品定位

（一）住宅产品定位

本项目住宅物业建议占到总建筑面积的80%左右（即180000—200000㎡）。

其中高层与多层物业比例按70%：

30%进行合理搭配。

产品营销定位方向：

青年置业公寓、生态人居生活馆；青年置业公寓主要用于点式楼的营销推广，生态人居生活馆主要用于点、板结合建筑（或板式建筑）的营销推广。

重点突出：

两房营销概念；力争两房整体户型断档区间、户型设计均好性以及户型的尺度、配置领先区域2012年同类竞品市场。

综合上述营销观点，对住宅建筑物业要求表述如下：

1、户型区间及配置

两房及以下户型占总住宅建筑面积的70%以上，剩余面积30%为小三房或其它户型。

其中：

（1）面积区间

一室一厅面积区间建议为：

40～50㎡

小两房面积区间建议为：

65～70㎡左右；

中两房面积区间建议为：

70～80㎡左右；

大两房面积区间建议为：

90㎡左右；

小三房面积区间建议为：

100-130㎡左右。

以上均为建筑面积，公摊不宜超过同类市场建筑平均公摊。

两房户型参考：

小两房户型参照：

小三房户型参考：

（2）客厅开间

一室及小两房客厅开间建议不低于；

中两房客厅开间建议不低于4M；

大两房及小三房客厅开间建议不低于；

以上均为“中到中”距离。

（3）主卧室开间及面积控制

小两房开间≥M，面积12㎡左右；

中两房开间≥M，面积14㎡左右；

大两房开间≥M，面积15㎡左右；

小三房开间≥M，面积16㎡左右；

（4）厨、卫尺寸及面积控制

小两房厨房尺寸约为×M：

面积为㎡；卫生间尺寸约为×M：

面积约为3㎡；

中两房厨房尺寸约为×M：

面积为5～㎡；卫生间尺寸约为×M：

面积约为4㎡；

大两房厨房尺寸约为×M：

面积为～㎡；卫生间尺寸约为×M：

面积约为㎡。

三房及其它厨房尺寸约为:

×M,面积约为×㎡,卫生间尺寸约为×M,面积约为5㎡；

（5）其它要求

中两房比小两房领先优势在于其有储物空间；大两房比中、小两房领先优势在于其朝向、卧室飘窗、客厅开间、储物间尺寸、厨房、卫生间尺寸、餐厅的标准实用性以及其两面靠隔墙；三房及其它重点体现在房间功能布置合理性、舒适性、私密性、日照、采光优越性上。

2、引入“可变设计空间”概念

充分挖掘阳台、露台、半退台等可交换空间设计。

可变空间最大赠送面积不超过总建筑面积的20%。

同时，大两房的可变空间设计使用面积可达到三房的使用要求；

此外，可以引入“奇数层”和“偶数层”或小复式设计，方便小、中两房可以进行储物间、书房及个性空间设计。

3、电梯配置

（1）点式楼尽可能达到两梯8户以下的配置，同时，电梯厅拥有独立的挑高电梯大堂，入口从住宅小区进入。

同步要求，电梯厅外要有入户花园，方便购物推车及残疾人使用的坡行道，其中一步电梯要求满足装修使用要求。

提供精装修大堂（达到商务酒店大堂标准，但要适度区别）。

（2）点、板结合楼（或板式楼）尽可能达到两梯5户以下的配置，其它参照点式楼设计要求进行优化。

（3）设计师可以根据平面情况对户型、户数加以配置。

4、架空层配置（同商业一并设计，可作为商业组成部分）

由于本期居住物业的定位为“青年置业公寓”和“生态人居生活馆”，建议架空层以优惠价格销售、招租或由物业公司独立经营以下几个业态：

健身房、球室（乒乓球/台球等）、网吧、洗衣房、租书吧、办公等。

5、立面

考虑到区域楼盘的风格，以差异化为原则，初步建议建筑立面设计为简约欧式风格（设计可以提出自己的风格和手法）。

四、建筑单体设计

（一）、住宅

1、户型设计要求及配比

户型区间尽量拉大。

注重主卧的舒适性和户型完善的功能性。

洋房：

5+1F

主力户型（建筑面积）

户型配比

户型功能

80㎡——100㎡

40%

2房、2卫、1阳台、1厅

100㎡——110㎡

30%

2房、2卫、2阳台、1厅

130㎡

15%

3房、2卫、1阳台、2厅

150㎡

15%

3房、2卫、2阳台、2厅

保证户户采光通风、主卧主卫、客厅临中庭景观

9+1小高层

户型区间（建筑面积）

户型配比

户型功能

120㎡—140㎡（舒适三房）

20%

3房、2卫、3阳台、2厅

85㎡——119㎡（精致三房）

35%

3房、2卫、2阳台、1厅

90㎡舒适两房

45%

2房、2卫、2阳台、1厅

保证每间采光通风、主卧主卫、客厅临景观带

26F高层

户型区间（建筑面积）

户型配比

户型功能

130㎡（豪华三房）

5%

3房、2卫、3阳台、2厅

120㎡（精致三房）

5%

3房、2卫、3阳台、1厅

90㎡舒适两房

40%

2房、2卫、2阳台、1厅

70㎡适度两房

50%

保证景观均好性和居住舒适性。

主卧主卫、客厅临景观带

二、商业部分

由于本项目商业临街面等具体意见尚未得出，暂时考虑有两种思路的设计：

1、1楼底商+独立商业楼设计：

临街面基本为1楼底商，面积为60㎡、80㎡、120㎡三个级别。

开间径深比为1：

2，开间尽量做到6米以上，独立商业体设在犀团路临项目地块最前端或与石材城市场相邻处。

2、1、2裙楼设计，一楼全独立底商铺面，在合适处布置楼梯间，供2楼选择。

具体形式参照新玉林设计思路，面积控制比例为第1种的三个级别。

五、具体时间节点及效果展示的要求

2010年4月10日前，提供规划及建筑概念设计方案，经双方沟通后进一步深化。

六、项目前期提供资料：

现状图（电子版含已建房屋定位图）、项目设计建议书。

七、附件、附图、附表、

一、附件（成都市土地使用和建筑规划管理技术规定）

二、附图