买房注意事项.docx

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买房注意事项

买房注意事项

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一、契税和维修基金：

购买二套房：

若房屋面积≤90㎡，契税税率为1%；若房屋面积＞90㎡，契税税率为2%

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金

专项维修资金缴纳标准：

高层（含带电梯的多层）90元/㎡、多层（含别墅）50元/㎡；房屋维修基金=每平方米建筑面积成本价x比例x面积

二、公摊面积

在签订购房合同时也要注意是否注明了公摊面积公摊面积计算方法：

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数）套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

三、新房的买房流程：

购房者认购——购房者交定金（拿收据）——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付——将首付款打到房产局的资金账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续商品房买卖合同的主要内容包括：

签购房合同，这10大事项要约定好：

一、贷款不成的约定

在签订购房合同后，购房者如果因个人信用记录不良等原因，导致银行不予放贷，则购房者的合同履约能力就可能会出现问题如果在购房合同中没有事先

妥善约定，则购房者要承担不能按约付款的违约责任因此购房者应当争取约定，要求开发商在合同中注明：

如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，买卖双方均可解除本合同，购房者可免责并要求开发商退回所交款项

二、明确违约责任

违约责任包括：

签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；达不到交房条件却强行交房；开发商存在一房二卖，将房屋抵押的情况；办理过户手续时不符合规定和约定等

1、在合同里应当约定较高的违约金，在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的除非购房者对自己的付款预期实在没有把握，可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上2、解除合同返还房款时将同时返还同期银行存款利息改为银行贷款利息，存款和贷款利息的差别大

3、在履约延迟的情况下，务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金，要给开发商持续增加的压力才对

4、在可能的情况下，将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任，比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等，分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法

如果只是约定“一方违约的，应当向对方承担损失赔偿责任”，这样的条款有等于无约定得越详细越好，才能使违约条款落到实处三、广告内容写入补充条款很多购房者买房，往往都是被开发商所宣传的广告吸引如果让购房者真正决定购买的是广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话，则好将广告内容写入补充条款，使其真正成为开发商应当承担责任的承诺并约定如果届时不能实现，可以解除合同，并要求开发商承担一定的违约责任并明确违约金如何计算

四、面积差异咋处理交房时，常见的问题就是套内面积缩水应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等一般误差超过3%，可要求退房

五、明确计价方式与价款

很多人买房都有这样的遭遇，签订了购房合同，你再去交首付的时候，开发商告诉你说，我们的房子了，要么按照后的价格来执行，要么退房这就要求我们在签订购房合同时，对于价格条款的约定，要准确到单价的具体数额，明确房屋的计价方式和房屋的总价并明确万一了，仍然按照购房合同上的价格来执行六、签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定七、签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准

八、明确费用由谁出

交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费除了契税、公共维修基金、印花税、物业费之外，其余配套类费用均属于不合理收费九、明确公共配套设施能否按期交付使用

买房时，承诺1：

1的停车位，小区有超市、娱乐设施等各种公共配套，但这些有可能在交房时，并不能兑现购房人可要求房地产商在合同上写明，按照规划要求配建的、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、管理等公共建筑设施及房地产商宣传的地下车库和会所，与住房同时交付使用还应在“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理”的空行中，写明购房人是否可以选择退房如不退房，是否可在使用条件达到前拒收房屋，房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等，就此做出具体约定十、明确基础设施的使用时间

基础设施包括：

与小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯（电话和宽带）、电视系统（公共电视天线、有线电视、卫星电视）、道路、绿化等设施供水：

购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水属于前者，购房人应要求房地产商在合同上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网；属于后者，购房人则应要求房地产商在合同上写明，交房时，地下水的使用已经过管理部门审核批准，并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告

供电：

购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件

供暖：

购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式市政供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区供热已纳入城市供热管网；自供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区锅炉房已建成并已具备供热条件

供气：

供气是复杂的问题，入住后“没气”，意味着吃饭、洗澡等基本的生活要求都不能满足但房地产商往往以煤气、公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口，仅承诺入住达到70%后通气，这种承诺显然存在太多不定因素购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房地产商负责采取措施（例如：

提供煤气罐及更换服务），解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难

通讯、电视：

现在人们对生活质量的要求越来越高，能够通讯和看电视已成为基本的要求对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的，购房人都应要求房地产商在合同上写明，一入住就能直接使用其它：

还有一些项目，购房人也应要求房地产商在合同中写明具体交付使用的日期如房地产商承诺自行配备交通车辆连接公交、站点还有些房地产商承诺社区有红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等，都应在合同上写明具体交付使用的日期在签订房屋买卖合同中如何防范可能出现的风险，是人们在买房遇到纠纷后能否把握主动权的关键在签订购房合同时，一定要注意以上事项如果对买房的细节不是很清楚或者不能理解合同的条款一定要及时联系律师，或者由律师陪同购

房一来可以审查合同，另一方面也可以震慑开发商，更好地维护购房者的合法权益另外，还要注意的是，购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻开发商的责任

4、关于退房，需要满足以下这几种条件

1、实测面积与合同约定面积误差的绝对值超过3%

2、开发商延迟交房逾期交房属于违约行为，只要超过合同约定的交房期限，可要求退房

3、开发商变更计划比如未征得业主同意更改房屋结构、户型、空间、尺寸和朝向等

4、开发商五证二书不全

5、房屋质量不合格或者严重影响房屋正常使用

6、无法拿到产权证，分为不能或者无法按期办理产权证明两种7、购房者无法取得贷款，买卖双方无法就付款方式达成一致8、其他合同约定事项退房流程一般是这样的

购房者满足退房条件后找开发商协商一般有三种结果：

1、协商成功，完成退房2、取得满意补偿金，不退房

3、无法协商一致，要求仲裁或诉讼

如果协商成功呢，则应走以下程序，购房者向开发商发出退房通知，开发商收到退房要求后于15日内办理购房人与贷款银行解除或终止合同手续，然后将全部房款退还，后办理停止向公积金管理或贷款银行还款的手续退款算法

1、一次性付款

这种情况，开发商应退还所付购房款和相应的利息2、贷款买房

开发商需退还首付款给购房者，银行借款还给银行；同时应归还购房者首付款产生的利息、月供及月供利息退房应注意这些

如果是支付定金一方违约，则定金不予返还；如果是收取违约金一方违约，则双倍返还定金；双方都有责任，则按过错程度各自分担2、退房时间请注意，退房是大事，一旦办理完房产证退房鉴定时间长，而且过程复杂，所以，如果决定退房，应在办证之前完成退房

5、新房交房：

一、先验收后交房

某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署入伙协议书，然后再进行验房一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明

开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营

管理条例》第十七条规定：

房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》

现场验收具体内容包括：

1所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符2房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符3水电气等附属配套设施是否按合同到位4其他合同中约定的项目做得如何

以上内容验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，好将拒收理由书挂号寄给开发商而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼二、明确开发商收取的费用

交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金、装修垃圾清运费等对于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视

另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同建议：

对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多三、警惕协议陷阱

一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明双方不再主张其他违约责任等类似要求购房者放弃权利的文字

对于此类协议，需提请购房者注意：

协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署

四、新房交房注意事项细节1、收房注意房款约定

如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房2、注意物业费不能乱根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定因此，如果在商品房收房时出现物业费的问题，业主可据此主张权利

3、注意物业费可以按月交在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用】4、注意缴纳契税签协议根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等5、注意先验房再办理手续

目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷6、建议业主集体收楼

鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定7、注意遇配套问题先收房针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：

房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补如果是双方在合同中约定的其他条件：

比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任

8、注意买房尽快收房有的业主买房是为了，迟延收房会造成其收租金的损失如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任

6、收房前需要准备这些东西你都有么？

收房前需要准备这些东西你都有么？

一、收房的一般程序

1、查看“三书一证一表”《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》

2、验收一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用业主可同他们交流，验收好后，再交付费用从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把

注意：

不交费、不签字、先验房发现问题后更不能交费、签字应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，保存好验房问题备案单

3、核查房屋总面积套内面积减少、公摊面积增加的情况很多收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准

4、签相关文件签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利5、交合理费用这里的合理费用包括：

物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费

二、验房需准备的工具“神器”一：

打火机

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验房时，一般在厨房、卫生间的排气通道上都已经有预留的孔洞，通过使用打火机可以检测排气通道是否正常使用方法是，用火点燃纸片到冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走如果能，那么就证明排气通道没有问题

大家在使用火测试管道时，避免点燃纸片时出现灼伤情况，可以点燃一根香烟放在通风口，看烟能否被吸走“神器”二：

乒乓球

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乒乓球主要是来测量卫生间地面的坡度根据建筑设计、施工中的规范，卫生间地面一定要有坡度，朝向地漏位置

使用乒乓球测地平的方法有两种：

1、将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部，轻推一下，查看乒乓球是否滚向地漏2、在验房时，如果卫生间正在进行蓄水检验，也可使用乒乓球进行检测将乒乓球放在水面上，轻吹一口气，观察乒乓球是否移向地漏位置“神器”三：

手电

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光越是刺眼越好用途是勘察房屋主体结构方面，看墙壁是否平直，有没有凸出或者凹陷的部分用手电抵住墙壁底部，往上照去，出现阴影的部分就是有问题的地方以此类推，墙面都可以了解到基本情况同时还可以在烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾

手电好选择应急灯，不仅有强烈的光，而且光线不容易发散“神器”四：

小镜子

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女孩子们用到的小镜子在验房时可是派上了大用场，通常开发商交付的房子，在大面上一般都是过得去的，问题往往出现在容易被忽略的地方，比如入室门、室内门门扇的顶部和底边，橱柜的内部等一些不便观察的地方

“是精装房，门底部是否贴了面板，底部是不是和外面一样，这些地方人眼看不到，拿出镜子照一下就能让一切一目了然了”“神器”五：

笤帚

收房前需要准备这些东西你都有么？

未使用过的油漆刷，小的扫地笤帚，它们有何用途呢？

主要是为了清扫地面与墙壁夹角处的建筑尘土，千万别小看这层尘土哦！

清理完之后有可能会看到裂缝、坑洼，有甚者还能发现钢筋露在外面！

在精装修的房子里，清扫地面的灰土之后，看看是否有地板破损、裂缝等问题购房者记得要把发现的问题做记录，拍照为证也可以

“神器”六：

小锤子

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这个工具在验收房屋过程中是至关重要的，在新建房屋主体结构验收中，可以拿

小榔头轻轻敲击已经初步粉刷的墙壁，听到“空空”的声音，说明此处水泥砂浆未抹均匀或用量不够，内墙面抹灰层部分开裂、起砂，这些情况都说明房屋质量不合格

如果听到沉闷的碰击声，则说明质量没有多大问题从历次收房、验房的情况来看，空鼓的位置一般多出现在窗台两侧，或者墙壁中部“神器”七：

电笔

收房前需要准备这些东西你都有么？

验房的时候要带上电笔，主要用来检查插座电笔的使用方法是，首先打开房子的电闸，然后用电笔一个一个插座地检查，插入后指示灯亮，表示有电然后拉下总开关箱内的插座开关，再用电笔一个一个测，灯不亮说明已经断电，如果电笔灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，应该立即修复分别测试都没有问题之后，才可证明开关、线路正常，插座安全“神器”八：

卷尺

收房前需要准备这些东西你都有么？

卷尺和电笔在验房时都是必不可少的，可用来测量顶梁、窗框、卫生间高差、和房屋面积在测量顶梁、窗框时，应分别测量两端距离顶棚的高度，专业验房人士表示，国家规范两者之间的误差在—2厘米之内是正常的，超过这个数字的话要让开发商整改“神器”九：

脸盆

收房前需要准备这些东西你都有么？

脸盆的作用主要是卫生间、阳台、厨房等地方的地漏排水用脸盆往地上倒水，

倒几盆水后，看水是不是往地漏方向流动，之后应听到咕噜噜的声音和表面无积水，就表示正常

房屋渗水问题也是重要的，检查墙壁的渗水问题，可以选择在暴雨后的第二天，现场查看房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象如果交付的时候是晴天，就可以让脸盆上场了专业验房人士表示外墙的内壁、墙面与墙面之间的接缝处、墙面与横梁的接缝处，都是容易渗水的地方，这些地方淋过水后要仔细查看是否有水迹或积水