四川自贡商业市场调研报告.docx
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四川自贡商业市场调研报告
四川自贡商业市场
调研报告
目录
第一章、自贡城市及经济发展概况3
一、城市发展概况3
1．1、城市地位3
1．2、城市规划3
二、城市经济发展概况4
2.1、固定资产与GDP发展水平4
2.2、社会消费总额与人均收入4
三、本章小结：
4
第二章、自贡房地产研究分析5
一、房地产投资状况5
二、房地产开发、销售情况5
三、本章小结：
5
第三章、自贡商业市场分析6
一、城市商业格局6
二、城市商业网点规划6
2.2、新城区商业网点规划6
三、主要商业街研究分析7
3.1、老城区代表商业街7
3.2、新城区代表商业街9
四、大型百货概况9
五、新老商业区对比10
六、本章小结10
第四章、典型商业楼盘分析10
二、销售情况11
2.1、产品情况11
2.2、销售情况11
第五章：
总结11
第一章、自贡城市及经济发展概况
一、城市发展概况
1．1、城市地位
自贡位于中国四川省南部，面积4372.6平方公里是闻名全国的盐之都、龙之乡、灯之城。
为四川省最早的省辖市和工业重镇之一，也是中国最早的23个建制市之一，自贡是川南地区第一座100万城市人口大城市，川南区域中心城市。
西部开发战略及川南中心城市为自贡奠定较好的发展前景。
自贡距离成都、重庆高速公路约200公里，行程约3个小时。
并处在中西部中心城市成都、重庆的中心为城市发展留有一定空间。
1．2、城市规划
●行政区域划分
自贡市行政区域划分形成以自流井区为核心，逐步向外拓展的发展趋势。
行政区域
发展特征
人口数量
自流井区
全市政治、经济、文化的中心
35.49万
贡井区
传统工业区，有工业“三大基地”之称
29.83万
大安区
紧邻自贡老城区中心，具有深厚的人文底蕴
45.98万
沿滩区
未来城市发展方向
39.3万
●城市“东进南移”
随着城市化进程推进，90年代中开始向南（跨江）发展，设立高新科技园区，并进一步确立南湖生态城，中心城区逐步南移，市政配套、商贸居住进一步完善；“城市南移是政府对城市发展的战略规划，并已得到市民认可，且逐步取代老城区。
二、城市经济发展概况
2.1、固定资产与GDP发展水平
在西部大开发背景下，较高的投资拉动区域经济较快发展，为房地产发展提供良好的经济基础。
05年后年，自贡固定资产投资快速增、GDP发展保持较高增幅态，城市建设主要投向基本建设、更新改造、房地产等方面。
2.2、社会消费总额与人均收入
自贡较低的城镇居民可支配收入，在一定程度上限制消费需求能力，包括影响商业消费水平、档次，以及商品房投资性需求。
自贡城镇居民人均消费支出近两年有较大的增幅，但总支出额相对有限。
三、本章小结：
自贡定位为川南中心城市，受城市地理条件及规划指导，“南移”是自贡中心城市重点发展方向，并已初步形成规模及普通民众认可，也是房地产主要发展方向；在社会零售消费品方面，生活品质类消费增速加快，但消费结构仍以基本生活类消费为主，如食品、衣着类，反应消费水平仍处在较低水平；城镇居民可支配收入和消费支出相对有限，在一定程度上限制消费需求能力，直接影响消费水平、档次及种类，影响商业及房地产需求。
第二章、自贡房地产研究分析
一、房地产投资状况
2005年开始，自贡在南部新城开发力度加快，房地产投资保持较高增长态势，在物业类型投资结构上，更偏重住宅物业，表明区域房地产发展尚处在初级阶段；办公楼、商业物业投资需求尚处在萌芽阶段，具备一定的发展空间。
物业类别
投资额
比重
（亿元）
住宅
27.6
76%
办公楼
0.3
1%
商业
3.2
9%
其他
5.3
14%
二、房地产开发、销售情况
2009年自贡房地产开发及商品房销售以住宅物业为主导，商业及写字楼物业开发量、销售量极其有限，在一定程度上反映了住宅市场的活跃，而商业、写字楼物业投资前景尚未充分挖掘。
三、本章小结：
自贡市房地产整体发展水平处于四川省较为滞后地区，近五年来由于汇东新城的建设，城市房地产投资进程开始加快，住房需求以自住中的刚需和改善型需求为主，投资市场发展较弱。
从09年房地产成交数据来看，该市受宏观政策影响较小，市场空间可得到进一步挖掘。
第三章、自贡商业市场分析
一、城市商业格局
自贡市第一部商业网点规划——《自贡市城市商业网点规划》（2006—2020）将自流井商业中心总体定位为惟一市级商业中心，随着近年来新城区的不断发展，形成了以丹桂大街为代表的次级商业中心。
二、城市商业网点规划
2.1.老城区商业网点规划
自贡老城区各条商业街已初步形成相关业态相对集中的特色街区，加之路面较窄，商业氛围良好，主要商业网点集中布局。
图例标号
街道/商场
网点规划图
1
五星街
2
新民街
3
檀木林街
4
同兴路
5
石缸井路
6
自由路
7
解放路
A
东方广场
B
摩尔玛
C
龙都广场
D
九鼎百货
E
千盛百货
F
温州商城
G
浙江商场
2.2、新城区商业网点规划
汇东新城区中丹桂大街是汇东新区主要商业集中区，更是自贡最繁华、最具形象的商业街区。
已开业的大型商业体有人人乐购物中心、九盛百货、沃尔玛、电脑市场等。
图例标号
街道/商场
网点规划图
1
丹桂大街
2
尚东国际商业步行街
A
泰丰大厦
B
人人乐百货
C
九鼎百货
D
千盛生活广场
E
电脑广场
三、主要商业街研究分析
3.1、老城区代表商业街
●五星街
街区概况
业态档次
业态占比
租金水平
辐射客群
自贡老城区最主要、最繁华的街区，是车流、人流最密集的街区；其中自贡唯一的肯德基、麦当劳连锁店开在此处。
主要商业形态：
摩尔玛、九鼎百货、千盛百货、超市龙都广场、精品街区。
中低端档次，国内2、3线服饰品牌为主。
200-500/㎡/月
自贡全市居民，是区域核心商业街区
●新民街
街区概况
业态档次
业态占比
租金水平
辐射客群
紧邻东方广场，是自贡品牌服饰最多、最集中的精品服饰街之一。
住宅底商物业。
中端档次，以国内1、2线服饰品牌为主，门店装修形象较好。
150-250/㎡/月
辐射自贡全市居民，中、高档消费客群主要集中地。
●东方广场商业步行街
街区概况
业态档次
业态占比
租金水平
辐射客群
老城区特色商业步行街，彩集特色餐饮、精品服饰、休闲茶楼一条特色文化旅游商业步行街。
成为自贡休闲重要栖息地
中低档次，以国内2、3线服饰、外贸品牌为主。
1F:
100-180元/㎡/月
2F:
20-50元/㎡/月
普通市民，覆盖年龄较宽
3.2、新城区代表商业街
●丹桂大街
街区概况
业态档次
业态占比
租金水平
辐射客群
连接老城区与汇东新城、南湖新区，自贡新城区主要的形象商业街区
中偏高端为主国内1、2线品牌居多，店面形象风格考究
年轻时尚
消费群体
四、大型百货概况
名称
位置
规模（㎡）
层数
规划
品牌档次
业态分布
租金/扣点
备注
九鼎百货
老城区，五星街
约0.8万
3层
百货、超市
中端
1F：
超市、珠宝、化妆品、皮鞋；
2F：
服装、饰品、皮具；3F：
小家电、家居、服装
化妆品：
12-15%女装10-15%男装10-14%
1997年12月开业
千盛百货
约2.6万
6层
百货、超市
中端
-1F：
超市
1F：
珠宝、化妆品、表、眼镜；2F：
精品女装
3F男装4F：
家居、电器、童装
5F：
电玩6F：
美容、美发
珠宝：
25%运动服饰13-17%服饰15-17%
2008年5月开业
九鼎百货
汇东新区，丹桂大街
约4.0万
6层
百货、超市、餐饮
中高端
-1F：
超市；1F：
化妆品、珠宝手表、皮具、鞋；2-4F：
服装；5F：
家电、家居、文体
化妆品：
20-25%鞋类16-20%服饰14-18%
2004年9月开业
五、新老商业区对比
类比
商业环境
商业档次
商业配套
消费水平
租金区间
传统商业圈
人口集中，空间有限，商业布局相对集中于同一区块，形成较好的商业人气氛围，但商业物业形态以沿街商业为主
整体商业档次处于中低档次，各业态中缺乏知名国内1线品牌连锁、加盟店，更多的是“山寨版”自营店；
受老城区地势崎岖影响，道路多坡度、弯道，影响商业便达性与商业布局，而商业规划混乱、欠缺，如停车位配套有限、人流动线不合理，影响购物消费环境
区域消费需求旺盛，但因消费能力有限，消费集中在中低档次商业消费，集中在日用品、餐饮及中低消费的休闲娱乐
200-500元/㎡/月
新商业圈
地势相对开阔、平坦，道路规划完善，交通顺畅，利于商业规划布局、发展。
城市发展主要方向。
商业档次处于中、中偏高档次，虽少数品牌重复老城区商业街，但店面形象良好，受自贡市中档消费人去喜好。
道路规划完整，双向六车道，商业通达性较强。
大型百货、超市设专门停车场。
区域主要消费客群为汇东新区居民及自贡城区、周边县中、高档消费人去。
集中在休闲、服饰、娱乐类。
150-350元/㎡/月
六、本章小结
通过对新老城区新老商圈类比，老城区发展受限，受地势及拆迁成本较高影响，未来格局难有改观，随着人们对居住要求的不断提高，居住区逐步迁往汇东新区及南湖新区，新区人口日益增多，老城区人口逐步迁出，商业也将逐步向新区“南移”，可预见，未来新区商业发展机会更大，但需要较长培育期。
第四章、典型商业楼盘分析
一、项目概况
项目名称
东方尚城
位于同兴路，北靠四川理工学院（营盘校区），为商住楼开发。
占地19.17亩，总体量36952平方米，其中商业体量2392平方米。
二、销售情况
2.1、产品情况
：
剩余产品
总套数：
57套产品面积：
69-160平
2.2、销售情况
开盘时间：
2010年5月商铺价格：
18000-20000元/平
销售率：
85%销售周期：
6个月销售速率：
8套/月
第五章：
总结
自贡商业发展尚处在较为初级的商业发展阶段，以沿街商业及百货超市组合模式的单一商业体为主，尚未形成规模商业消费中心；随着城市化进程的推进，城市“南移”将进一步促进城市商业的更新换代，近期老城区仍将保持商贸核心的地位，中长期而言，老城区商贸地位将逐渐被汇东新区取代，同时也将取代、整合原有商业模式，为商业发展提供较好的机遇。
——完——
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