小产权房拆迁能否获得赔偿.docx
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小产权房拆迁能否获得赔偿
小产权房拆迁能否获得赔偿？
对于很多客户会问到；
1、小产权房拆迁旧改不是赔偿原村民手里吗？
其实不是的，原村民把房子卖出去了，那么购买方就会有一份合同加律师见证，到时购买方就可以拿合同到旧改办公室签约即可。
然后原房东就会到旧改办签高放弃协议，然后买家和开发商签搬迁协议！
以下是布吉木锦湾的赔偿方案：
一种是赔房，一种赔钱，按照开发商测量面积1:
1赔偿安置房，精装交楼。
（赔钱就是安置费加装修房搬迁费加加回签款加各种奖金大约3万一平）
2、独栋的不安全，说拆就拆？
深圳的小产权是一个社会现象，一个政府面临的社会问题，不管哪个片区，哪一栋，都会妥善处理，一个业主，一栋房子，代表着不是自己，是全深圳住在小产权房里的人的共同利益，深圳4亿平方小产权，占所有住房面积的65%，要么都不赔，要么都赔，你在担心什么？
早买的已经赚的盆满钵满了，从以前几千块一平看到现在飙至1万多了这些人你又有何感想呢？
不管你是自住还是投资，越早买越赚钱！
3、小产权房合同不受法律保护？
有史以来小产权房都是在私底下交易，签了合同付了钱就可以拎包入住了，基本上不会出现什么纠纷，不能说百分百，至少百分之99.9都没有纠纷的，任何投资买卖都有一定的风险，您看见过了小产权房血本无归吗？
看见过买小产权房有什么纠纷吗？
4、小产权房会不会一房多卖？
小产权理论上存在巨大的一房多卖风险，但实际上发生的概率几乎可以忽略不计，可能低于万分之一。
原因：
①、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，如果卖房人不是业主，怎么交钥匙给买家？
买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？
②、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能，如果业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是他的，怎么过户？
独栋农民房没有过户这一说，但有合同+律师见证，合同上注明房子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备份，如果业主一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。
现在是信息时代，如果业主一房多卖，这属于经济诈骗，起诉下，业主就列入老赖黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。
好事不出门，坏事传千里，如果小产权真有那么容易一房多卖，大家会整天从各个渠道看到这样的新闻，你们仔细想想，你们看到过这样的新闻吗？
大家可以去XX搜搜，都搜不到几例真正的一房多卖，深圳有40万栋、650万套小产权房，这概率有多低？
5、现在的小产权房值得投资吗？
深圳土地资源有限：
深圳小产权房2013年开始不可以建，存房量越来越少，卖一套少一套，到现在只剩下一下独栋翻新楼在卖，所以说越来越稀缺，以后价格越来越高。
以前的小产权房大多规模大，带社区花园，而如今在售的小产权房均以独栋的小产权房，少量的规模大的一手集资房和村委房已经是凤毛麟角了，想要买大规模的小产权房无疑只能买二手的！
目前深圳所以在售的村委花园房均价都以过万，极个别的稀缺地段都是过15000/20000以上！
深圳土地资源有限，商品房价格居高不下，而且门槛较高、刚性置业群体大量涌向小产权房市场，后期的小产权房只涨不跌，即使商品房下跌的情况下小产权房也不会跌！
小产权房涨幅虽然不比商品房快但要比商品房保值。
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以下是小产权拆迁补偿案例：
近期，有媒体拿到白石洲拆迁补偿初步方案，其中货币补偿2.8万元/平，物业补偿最高赔付比例1:
3.5。
值得一提的是，本地人和外地购房者都视同仁补偿。
2.8万元/平！
白石洲旧改补偿初步方案曝光
01
外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：
1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
02
老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：
3.5，可选住宅或公寓。
03
首层面积60%，可选择1：
1的集中商业或办公楼，也可以选择1：
1.2的商务公寓；另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：
1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
04
各村集体物业，按1：
1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。
农民房叫价4万/平，你买不买？
据外来业主童先生分享，2014年，白石洲农民房从9000元/平方米涨到13000元/平方米，2014-2015横盘，2016-2017已经3.5万元/平，2018年3月，有业主放盘表示4万元/平方米才愿意出手。
“现在一般都是去村委改名，收集买卖合同，律师见证书、股份公司的卫生收费单等。
”
资深房产投资客张先生表示，“这些现在都没有用，村委一般不会承认，资料也不会轻易也给你更名，万一到时候村民赖帐想要回来，你也是只能要回当初付出的总价。
”
盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为：
一、根据相关法律规定，只有取得红本产权证的商品房才能上市交易，合法报建的农民房不属于商品房，不能办理过户手续，不能上市交易，买家购买后只有一纸合同，权益无法保障；
二、深圳很多农民房都存在违法加建的情况，如购买的农民房中包含加建违法建筑，该部分权益本身不受法律保护，购买后即便将来拆迁，也不可能像合法建筑一样获得补偿；（480米红线）
三、因农民房买卖合同转让违反法律强制性规定，合同存在无效的可能，存在卖家反悔的风险，而将来旧改拆迁，开发商认的也是原村民，买家可能无法获得拆迁补偿；
四、购买农民楼还有一个潜在风险就是卖后，卖方（原村民）对外负债，因仍登记在卖家名下，债权人仍旧有权起诉查封执行，可能导致买家楼款两空；
五、信荣团队之前已经接到过购买若干年后被卖家找人强行抢回农民楼，而买家却无法打赢官司的情况，建议慎重购买。
其他旧改赔偿案例
01.罗芳村旧改：
最高按1:
2补偿还送车位
罗芳村城市更新单元位于黄贝街道罗芳社区，延芳路北侧。
项目于2017年纳入深圳市城市更新单元罗湖区第一批计划，拟拆除重建范围面积约11.9万平，更新单元用地面积为13.4万平，拟更新方向为居住、商业等功能。
据悉，京基集团提出的拆迁补偿方案中，以产权置换为主。
其中，单层祖屋（住宅）按建面1:
2补偿住宅或公寓；2层及以上住宅按建面1:
1补偿住宅或公寓，并每栋配备1个固定停车位使用权；商业按建面1:
1补偿集中商业或公寓。
另外，装修补偿标准为1500元/平；过渡租金，住宅65元/平每月；商铺70元/平每月。
从村民口中得知，“原村民约有100多人，但却拥有了300多栋楼房，平均每户有3栋，村集体资产过亿元！
”
02.福田岗厦河园旧改：
最高1:
1比例补偿住宅
拆建规模：
岗厦拆迁478户590栋占地22万建面51万平，金地投资90亿打造占地22万平建面68万平的金地大百汇。
拆迁年限：
共13年。
1998年：
市政府就决定改造岗厦。
2006年：
正式开始。
2011年：
拆迁完毕。
面积确认：
结合2003年现状建筑测绘报告（其后加建、扩建不予补偿）和面积确认工作核定结果为准。
物业补偿：
01永久性结构建筑：
首层按1：
0.9的比例补偿集中商业；二层及以上按1：
0.9的比例补偿住宅
02老祖屋补偿：
按建筑面积1：
1比例补偿住宅
货币补偿：
永久性结构建筑：
首层23800×0.9=21420元/平米，二层及以上12800×0.9=11520元/平米。
货币补偿部分于私宅签约后即付总额的50%，交房后（交房时间定为签约后两个月）支付剩余的50%
临时性建筑及附属物：
铁皮房及附属物依据残值评估（100~300元/平米）进行货币补偿。
临时安置补助费（又称过渡期租金补偿）：
以栋为单位，在120平米以内的部分按35元/平米·月补偿，超出120平米的部分按30元/平米·月补偿，签约后开始计算租金。
结局：
2011年年初，本地人和外地购房者都一视同仁补偿，造就了20多个亿元户。
03.南山大冲旧改项目：
最高1:
3比例+1个车位
拆建规模：
大冲拆迁925户村民和279户非村民约1500栋房近百万平，华润投资200亿建占地68.5万平建面280万平的华润中心
拆迁年限：
历时12年1998年：
政府计划旧改大冲。
2005：
确立推倒重来模式。
2009：
大冲与华润签署补偿协议开始动迁。
2010：
全面开工
面积确认：
2008年至2009年深圳市勘察测绘院有限公司根据被拆迁物业现状出具的《查丈报告》。
物业补偿：
01.永久性结构建筑：
首层的60%按1：
1的比例补偿商业物业或写字楼，首层的40%、二楼以上楼层按1：
1的比例补偿住宅，回迁自住区每套房产配置1个停车位使用权。
02.老祖屋补偿：
按建筑面积1：
3比例补偿住宅或公寓。
货币补偿：
永久性结构建筑：
11000元/平米，交房后一次性支付货币补偿金。
临时性建筑及附属物：
“砖墙铁皮顶”临时物业按建筑面积2500元/平米进行货币补偿。
临时安置补助费：
一层按60元/平米·月的标准补偿；二楼及以上楼层，按30元/平米·月的标准补偿，交房后开始计算租金。
结局：
2012年年初，本地人和外地购房者都视同仁补偿，造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。
04.蔡屋围旧改项目：
“拆一补一”
拆建规模：
蔡屋围拆迁平386户108栋占地4.7万建面15万平，京基投资50亿建60万平的京基100综合体
拆迁年限：
共8年。
2002年：
筹划拆迁2007年：
最后一个钉子户搬走2010年：
百年老墓迁走可全面动工
面积确认：
按照2003年对现状建筑核定的最终测绘报告为准。
物业补偿：
按查丈建筑面积“拆一补一”，回迁房的产权形式是市场商品房。
货币补偿：
永久性结构建筑：
按现状查丈建筑面积，补偿价格是6500元/平方米。
产权调换和货币补偿相结合。
120平方米以内的部分，加上奖励奖金，货币补偿价格相当于12000元/平方米，剩余部分可选择原地回迁。
临时性建筑及附属物：
砖墙铁皮顶、铁皮顶房屋：
180铁皮房、木板房：
120砼结构、砖混结构的夹层、地下室：
110、屋顶砼水箱：
500乔、灌木不补偿。
临时安置补助费：
按1000/户（栋）计补,另补偿一部电话迁移费500元；交付被拆迁房屋并经查验符合协议规定后10日内一次性支付。
结局：
本地人和外地购房者都一视同仁补偿，造就数十位千万富翁。
05.南光村旧改：
每户480平方米，超过+货币补偿
拆建规模：
南光村一期拆迁165幢占地2.28万㎡共计16万㎡，阳光华艺投资建建面10.5万㎡的南光城市花园。
拆迁年限：
2007年：
开始动工
面积确认：
按当时测绘报告。
物业补偿：
住宅补偿按照城中村改造规定以每户480平方米的相应功能面积补偿给村民，超过补偿面积的剩余拆迁面积实行货币补偿。
货币补偿：
永久性结构建筑：
住宅补偿按照城中村改造规定以每户480平方米的相应功能面积补偿给村民，超过补偿面积的剩余拆迁面积实行货币补偿。
临时性建筑及附属物：
拆迁工程费：
30元/㎡
临时安置补助费：
三年之间：
住宅以18元/㎡/月，商业以80元/㎡/月
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