经济法考试资料专业讲义第11讲按份共有人转让自己的个人份额共有物的处分.docx

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经济法考试资料专业讲义第11讲按份共有人转让自己的个人份额共有物的处分

第五单元　共有

考点03：

按份共有人转让自己的个人份额（★★★）（P51）

1.对外转让

根据《物权法》第101条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

2.内部转让

按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

3.继承或者遗赠

共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

4.同等条件

《物权法》第101条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

5.优先购买权的行使期间

按份共有人之间有约定的，按照约定处理。

没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日。

（2）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日。

（3）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。

表3－2优先购买权的行使期间

按份共有人之间有约定

按照约定处理

没有约定或者约定不明

有通知

载明了行使期间

≥15日

按通知载明的期间

<15日

15日

未载明行使期间

未通知

其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件

知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日

无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件

共有份额权属转移之日起6个月

6.数人主张优先购买的处理

两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，人民法院应予支持。

7.优先购买权的不当行使

按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，人民法院不予支持：

（1）未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

【例题1·多选题】甲、乙、丙、丁按份共有一艘货船，份额分别为10％、20％、30％、40％。

甲欲将其共有份额转让，戊愿意以500万元的价格购买，价款一次付清。

根据物权法律制度的规定，下列表述中，错误的有（　　）。

A.甲向戊转让其共有份额时，须经乙、丙、丁同意

B.如乙、丙、丁均以同等条件主张优先购买权，则丁的主张应得到人民法院的支持

C.如丙以500万元分期付款的方式要求购买该份额，人民法院应予支持

D.如甲改由向乙转让其共有份额，丙、丁在同等条件下享有优先购买权

【答案】ABCD

【解析】

（1）选项A：

按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，无须经其他按份共有人同意；

（2）选项B：

两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，应按转让时各自的份额比例行使优先购买权；（3）选项C：

戊采取一次付清的方式，而丙采取分期付款的方式，并非同等条件，丙无权主张优先购买权；（4）选项D：

按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

【例题2·多选题】甲、乙、丙、丁按份共有某商铺，各自份额均为25％。

因经营理念发生分歧，甲与丙商定将其份额以100万元转让给丙，并通知了乙、丁。

乙与第三人戊约定将其份额以120万元转让给戊，但未通知甲、丙、丁。

根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的有（　　）。

A.乙、丁对甲的份额享有优先购买权

B.甲、丙、丁对乙的份额享有优先购买权

C.如果甲、丙、丁均对乙的份额主张优先购买权，三人可协商确定各自购买的份额

D.甲、丙、丁可以其优先购买权受到侵害为由，仅请求人民法院认定乙与戊之间的份额转让合同无效

【答案】BC

【解析】

（1）选项A：

按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

在本题中，既然按份共有人之间没有约定，乙、丁对甲的份额不享有优先购买权；

（2）选项C：

两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，人民法院应予支持；（3）选项D：

按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，人民法院不予支持。

考点04：

共有物的处分（★★★）（P52）

1.共同共有

处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

2.按份共有

处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

【例题1·多选题】甲、乙、丙、丁、戊、庚六人对一台挖掘机按份共有，甲的份额是2/3，其余五人的份额各为1/15。

根据物权法律制度的规定，没有特别约定时，下列转让挖掘机的行为中，有效的有（　　）。

（2015年）

A.甲将挖掘机转让给辛，乙、丙、丁、戊、庚均表示反对

B.甲、乙将挖掘机转让给辛，丙、丁、戊、庚均表示反对

C.乙、丙、丁、戊、庚将挖掘机转让给辛，甲表示反对

D.丙、丁、戊、庚将挖掘机转让给辛，甲、乙均表示反对

【答案】AB

【例题2·单选题】甲、乙、丙三兄弟共同继承一幅古董字画，由甲保管。

甲擅自将该画以市场价出卖给丁并已交付，丁对该画的共有权属关系并不知情。

根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（　　）。

（2016年）

A.丁取得该画的所有权，但须以乙和丙均追认为前提

B.无论乙和丙追认与否，丁均不能取得该画的所有权

C.无论乙和丙追认与否，丁均可取得该画的所有权

D.经乙和丙中一人追认，丁即可取得该画的所有权

【答案】C

【解析】

（1）如果乙、丙不追认，则甲的行为构成无权处分，但丁基于善意取得制度（善意且无重大过失、合理对价并完成交付）依法取得该画的所有权；

（2）如果乙、丙追认，则甲的行为转为有权处分，则丁基于交付取得该画的所有权。

因此，无论乙和丙追认与否，丁均可取得该画的所有权。

【例题3·单选题】朋友6人共同出资购买一辆小汽车，未约定共有形式，且每人的出资额也不能确定。

部分共有人欲对外转让该车。

为避免该转让成为无权处分，在没有其他约定的情况下，根据物权法律制度的规定，同意转让的共有人至少应当达到的人数是（　　）。

（2017年）

A.4人

B.3人

C.6人

D.5人

【答案】A

【解析】

（1）共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；

（2）按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有；（3）在按份共有中，处分共有的不动产或者动产，当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

在本题中，这6人“等额按份共有”该汽车，故同意转让的共有人至少应当达到4人。

第六单元　建设用地使用权

【解释】《物权法》中的建设用地使用权是指“国有建设用地使用权”。

原则上，除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。

考点01：

无偿划拨（★★★）（P59）

1.下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

2.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。

3.使用期限

以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

4.无偿划拨＋转让

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

5.无偿划拨＋抵押

当事人以无偿划拨的国有土地使用权设定抵押，抵押权实现时，对于拍卖所得，在依法缴纳土地出让金后，抵押权人才享有优先受偿权。

6.无偿划拨＋出资

出资人以无偿划拨的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定该出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续；逾期未办理的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。

考点02：

有偿出让（★★★）（P59）

1.建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

2.出让最高年限

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

3.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

4.出让＋转让

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（　　）。

（2009年）

A.自动续期

B.建设用地使用权收归国有，不得续期

C.经县级以上人民政府批准，可以续期

D.经不动产登记机构批准，可以续期

【答案】A

【例题2·单选题】根据物权法律制度的规定，以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权，出让的最高年限是（　　）。

（2013年）

A.50年

B.60年

C.30年

D.70年

【答案】D

【例题3·单选题】下列关于以无偿划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制度规定的是（　　）。

（2014年）

A.最长期限为50年

B.最长期限为70年

C.最长期限为30年

D.一般无使用期限的限制

【答案】D

【例题4·多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件有（　　）。

（2016年）

A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B.按照出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

C.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书

D.按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20％以上的

【答案】ABC

【例题5·多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（　　）。

（2017年）

A.兴办乡镇企业需要对集体土地建设利用的，必须先将土地征归国有，然后取得国有建设用地使用权

B.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

C.建设用地使用权出让，优先考虑双方协议的方式，协议不成，则采取拍卖.招标方式

D.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权

【答案】BD

【解析】

（1）选项A：

兴办乡镇企业无须先征归国有；

（2）选项C：

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，才可以采取双方协议的方式。

第七单元　抵押权

考点01：

抵押合同（★★★）（P63）

1.设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

2.订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有，但该“流押条款”的无效不影响抵押合同其他条款的效力。

（2013年案例分析题）

【相关链接】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。

考点02：

抵押物（★★★）（P64）

1.禁止抵押的财产

（1）土地所有权；

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（5）依法被查封、扣押、监管的财产；

（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

2.房地一体原则

（1）城市房地产

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

（2）农村集体土地

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

3.土地承包经营权

《物权法》缩小了土地承包经营权的可抵押范围，将“家庭土地承包经营权”排除在外，只允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权作为抵押财产。

【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是（　　）。

（2009年）

A.工厂的半成品

B.正在建造的船舶

C.以招标方式取得的荒地的土地承包经营权

D.土地所有权

【答案】D

【例题2·多选题】根据物权法律制度的规定，下列财产中，可以作为抵押物的有（　　）。

（2009年）

A.机动车

B.建筑物

C.正在制造的生产设备

D.通过招标方式取得的荒地的土地承包经营权

【答案】ABCD

考点03：

抵押权的设立（★★★）（P63）

1.登记生效

（1）建筑物和其他土地附着物；

（2）建设用地使用权；

（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（4）正在建造的建筑物。

【解释】不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。

如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。

（2016年案例分析题）

2.登记对抗

当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。

但未经登记，不得对抗善意第三人。

3.动产的浮动抵押

（1）经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

（2）浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

（3）浮动抵押即使已经登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

【例题·多选题】甲公司向乙银行借款，同意以自己现有以及将有的全部生产设备、原材料、产品、半成品进行抵押。

根据担保法律制度的规定，下列关于该抵押的表述中，正确的有（　　）。

（2010年）

A.甲公司与乙银行协商一致时，抵押权设立

B.甲公司与乙银行协商一致，并达成书面协议时，抵押权设立

C.该抵押权非经登记不得对抗善意第三人

D.如第三人已向甲公司支付了合理价款并取得抵押财产的，则抵押权不得对抗该第三人

【答案】BCD

【解析】

（1）选项AB：

设定浮动抵押时，当事人必须达成书面协议；

（2）选项C：

浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记的，不得对抗善意第三人；（3）选项D：

浮动抵押即使已经登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

考点04：

抵押担保的范围（★★★）（P64）

1.抵押担保的债权范围

抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

当事人另有约定的，按照约定。

【相关链接1】保证的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

当事人另有约定的，按照约定。

【相关链接2】质权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管质押财产和实现质权的费用。

当事人另有约定的，按照约定。

【相关链接3】留置担保的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。

2.以登记为准

抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

3.新增的不动产

（1）城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（2）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

（2008年案例分析题、2013年案例分析题）