高层住宅小区开发项目可行性研究报告.docx
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高层住宅小区开发项目可行性研究报告
高层住宅小区开发项目
可行性研究报告
第一章开发商简介
第一节开发商基本情况
名称：
某开发区某房地产开发有限公司
住所：
某开发区
类型：
有限责任公司（国内合资）
资质：
暂定
法定代表人：
某
注册资本：
1000万
经营范围：
房地产开发及经营
第二节开发商背景情况
一、某集团概况
某开发区某房地产开发有限公司是某集团全资下属企业。
某集团是以鞋类、皮具、服装等时尚类产品为主营业务，集设计、生产、销售、物流、房地产开发为一体的大型多元化企业集团。
集团资金雄厚，销售业绩以每年60%的速率增长，2005年销售额预计超过80亿元，某集团将于2006年底在香港上市。
某集团秉承品牌建设和连锁化经营的经营理念，形成了在业内独具特色的某模式。
某集团生产系统包括深圳、东莞等地的多个制造业基地；销售系统由10个区域总部组成，覆盖中国大陆全部省、自治区、直辖市，在一百五十多个城市建立了终端销售机构，连锁经营门店超过3000间，是中国最大的时装类自营连锁销售机构，员工人数达4万多人。
某皮鞋从1999年起连续六年取得全国同类产品销售额第一的佳绩，成为中国“鞋王”。
目前，某集团自营核心品牌某（某）被评为中国名牌产品。
在发展自营品牌的同时，某积极开展国际知名品牌的代理业务，是世界第一大鞋业零售品牌某在中国大陆的唯一合作伙伴，同时是世界第一体育用品商耐克（nike）、欧洲第一体育用品商阿迪达斯（adidas）公司、“世界第一条牛仔裤”Levi′s公司、美国市场排名第二的体育用品公司纽巴伦（newbalance）等著名品牌在中国最大代理商。
依托香港股东某集团的海外市场优势，某集团已多年保持为香港最大的连锁零售鞋商，有较高的市场美誉度和占有率；目前某品牌产品已批量出口欧美；某投巨资在美国发展连锁鞋业经营，连锁店已在纽约等城市开业，经销某系列品牌产品；某日本公司及连锁机构也在筹划建设中。
某连锁经营模式的跨国扩张顺应了经济全球化潮流，进一步增强了某品牌的核心竞争力。
二、某集团的房地产业务
在集团规模与盈利迅猛增长的基础上，某适时开展了多元化经营，除进行以时尚类产品为主轴的原主营业务的多元化经营外，房地产业务已成为公司发展的重要支柱性产业。
某集团在上海全资设立的子公司——上海置尚房地产开发有限公司，是某集团在中国大陆的房地产业务总部，统筹管理某集团全国的地产业务。
目前，某集团在北京、广州、深圳、某、青岛等城市开展了房地产业务，现已投资的主要项目包括：
所在城市
项目名称
坐落地
项目概况
现状
北京
北京某城市花园
回龙观
总建筑面积约40万平方米
经济适用房，一期12万㎡已售罄
青岛
某花园
香港路汕头路10号
总建筑面积约11万平方米
公寓式办公楼，已售罄
广州
广州某大厦
西湖路
北京路
位于广州最繁华的北京路步行街商圈的商业中心，总建筑面积约2万平方米
商办楼，为某自有物业，楼上三层商业是某自主经营的运动城，其余物业出租或自用
深圳
某深圳总部
深圳龙华
占地面积约10万平方米，是某在中国大陆的研发、生产、物流中心
主要为集团自用物业
上海
上海某城市花园
四平路临平路
总建筑面积约25万平方米
动拆迁中
某
某休闲街
大港区育才路
总建筑面积约7000㎡
招商及销售中
某城堡
河北区建国道平安街
总建筑面积约20000㎡
在建
某某城市花园
南开区二纬路三马路
总建筑面积约80000㎡
动拆迁中
2004年6月某集团由某市政府招商引进，由上海置尚房地产开发有限公司收购某开发区某房地产开发有限公司，从而收购了某城堡项目；并成立了某百城地产投资有限公司，作为华北地区房地产开发项目的事业总部。
2005年将是公司业务发展迅猛的一年。
目前，百城地产较为明确的后续开发意向已达2000亩，发展前景可期。
第二章市场分析
第一节宏观市场分析
一、2004年某市经济情况与市场情况
1、2004年经济总量
国民经济快速稳定增长。
2004年实现全市生产总值2931.88亿元，按可比价格计算，比上年增值15.7％，增速比上年加快0.9个百分点。
全市人均生产总值首次突破3万元人民币，为31550元，折合美元为3812美元。
三大产业全面增长。
第一产业完成增加值102.29亿元，增长5.1％。
第二产业是推动全市经济快速增长的主要力量，完成增加值1560.16亿元，增长19.8％，比上年增长1.8个百分点。
第三产业完成增加值1269.43亿元，增长11.7％。
三大产业比重分别为3.5％、53.2％和43.3％，第二产业比重比上年提高2.3个百分点。
三大产业对经济增长的贡献率分别为1.2％、66.3％和32.5％。
财政收入保持快速增长，全年全市财政收入实现502.13亿元，按可比口径计算，比上年增长26.7％。
2、房地产业
2004年，某楼市依然保持供求两旺、高位运行的态势。
在2008年奥运会和环渤海经济区的双重利好刺激下，某房地产市场出现全面上扬。
全市房地产业增加值为146.51亿元，增长6.1％。
受海河开发和路桥建设带动，房地产开发投资大幅增长，全年完成263.92亿元，增长24.8％。
房地产开发施工面积2865.55万平方米，竣工面积1108.13万平方米。
其中住宅竣工面积1014.46万平方米，增长35.1％。
商品房销售创历史最高纪录,全年实现商品房现房销售面积847.03万平方米，销售收入263.82亿元，分别比全年增长7.7％和33.2％。
土地和房屋价格持续上升。
全年土地交易价格上升16.3％,房屋销售价格上升13.5％，其中商品房销售价格上涨11.7％，私房交易价格上涨19.5％,房屋租赁价格上升1.2％。
3、基础设施建设
2004年城市基础设施建设和改造快速发展。
为加快城市基础设施建设，成立了某城投集团。
地铁一号线南北高架桥主体全部完工，全线地下车站主体完工，地下盾构双线掘进全部完成。
完成长泰河、护仓河等总长34.2公里河道治理，燃气气化率98.5％，住宅集中供热率达到80％，加大城市排水设施建设投入，铺设雨水和污水管道101公里。
4、金融市场
2004年央行紧缩银根的政策导致许多开发商资金短缺，继而为境外数量巨大的海外房地产基金形成了市场机会。
2005年海外房地产基金开始运营，大量收购国内成熟物业；从高成长的房地产市场中获取高资本的升值。
2005年初，澳洲麦格里集团旗下基金MGPA收购新加坡嘉德置地的新茂大厦，新加坡嘉德集团收购北京华联全国性商业物业组合等均已证明外资资本进入市场初露端倪。
二、新一轮城市规划催生新机遇
1、环渤海—“京津塘”走廊开辟了地产发展通道，2003年北京总体修编，确定了“两轴、两带、多中心”发展战略，其中东部经济发展带“怀柔—通县—廊坊—杨村—某老城—塘沽”等一路下来，直指某。
而按照《某市城市总体规划（2004~2020年）》方案，某市未来将形成“一轴两带三区”的市城空间布局，以“中心城区—某新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带构筑“T”型带状组团式布局结构。
其中一轴衔接了首都东部发展带，形成一个完整的“交通经济带”。
2、某某新区纳入全国总体战略布局，成为中国经济增长第三极。
最近，温总理讲：
“加快某某新区开放开发是环渤海区域及全国发展战略布局中重要的一步棋。
”环渤海区域协调发展规划已经列入国家“十一五”计划的专项规划。
3、根据《某城市总体规划》纲要，某在实施新一轮城市总体规划时，前瞻性地研究城市发展和规划实施中的重大问题，提高城市规划的科学水平，引导城市健康、有序地发展。
因此，某新一轮城市规划给房地产业发展带来新机遇。
3．1指导思想从原先重点考虑外环线以内中心城区，发展为覆盖某11920平方公里整个区域，努力实现“市区体现某的繁荣繁华，郊区体现某的实力水平”的目标，提高某城市能级。
3．2在郊区城市化进程中优化城镇布局，尤其是塘沽、大港、汉沽，三个新城已成为某房地产市场的新热点。
3．3某微电子、汽车、石油化工、精品钢和现代装备、船舶6大重点产业基地建设，直接拉动周边地区房地产业进一步发展。
三、某市消费特点分析
1、人均可支配收入及消费性支出均快速增长
据抽样调查，2004年全年城市居民人均可支配收入11467元，增长11.2％。
城市居民人均消费性支出8802元，增长11.9％。
2、居民家庭消费性支出稳步增长，消费结构升级，生活质量提高
消费结构进一步升级，服务性消费增长迅速，其中居住、交通通讯和医疗保健三项支出增幅居前，分别增长了17.5％、26.5％和11.7％。
3、交通和通讯支出增势强劲
2003年居民家庭用于交通和通讯支出人均为721元，比上年增长26.5％。
其中，居民家庭交通支出比上年增长了22.5％；通信支出比上年增长29.4％。
到2003年末，某城市居民家庭百户拥有家用汽车2.2辆。
4、居住消费增幅显著
2004年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均为1096元，比上年增长17.5％。
其中，居民租赁房屋支出人均141元；住房装璜支出人均295元。
生活质量的改善使居民家庭用于水电燃料等方面支出增加，人均611元。
5、杂项商品和服务支出明显增长，个人用品上档次讲时尚
2004年居民家庭用于杂项商品和服务方面支出人均为258元。
随着生活水平的不断提高，居民购买个人饰品及用品支出增加，档次提高。
其中，金银珠宝饰品支出比上年增长30.4％；化妆品支出比上年增长7.4％。
第二节某市房地产市场动态分析
一、宏观经济环境对房地产业的影响分析
今年1-11月份，某房地产市场在宏观调控大环境下，整体市场走势平稳，从去年开始的房地产过热势头也得到有效遏制，成交规模及成交均价均未出现大起大落的现象。
同时本市存量房市场发展更趋成熟，一手房与二手房成交比例更加接近，这些都说明在楼市调整期间，某市房地产仍然保持比较温和的走势。
我们认为某房地产市场主要靠自住型需求拉动，房地产泡沫是比较小的。
从整体上看，今年上半年某市房地产业处于良好发展态势，处于较好的发展期。
二、前期土地投入持续减少
2005年上半年某市土地开发指数为100.76点，土地开发面积指数为101.73点，分别比上年同期回落3.35点和0.02点。
由于土地市场实行“招、拍、挂”，尤其是国家宏观调控政策对土地购置的影响，土地购置也有下降趋势。
2004年全年土地购置面积是1059.1万平方米，今年上半年某市累计开发土地面积268万平方米，比上年同期下降了0.8%。
三、全年成交状况分析
2005年某市空置面积指数为85.93点，比去年同期上升1.13点，商品房平均价格指数为103.39点，比去年同期上升0.8点。
据统计，上半年全市商品房累计销售现房369.8万平方米，销售额136.8亿元，分别比上年同期增长10.3%和29.4%，比上年同期增幅趋缓。
空置面积指数上升，表明商品房销售速度放慢，但商品房平均价格指数仍保持小幅上涨，显示某市房地产市场宏观调控取得一定的效果，商品房平均价格在平稳上升。
四、城市居民可支配收入与消费性支出分析
城乡居民收入增幅提高。
2005年全年城镇单位从业人员人均劳动报酬21045元，比上年增长13.7%。
据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入11467元，增长11.2%，增幅比上年提高0.7个百分点。
居民生活水平进一步提高。
2004年城市居民人均消费性支出8802元，增长11.9%。
其中居住和医疗保健支出分别增长了12.3%和18.1%。
五、某市场趋势分析
1、中心城区市场蓄势待发
今年，海河改造工程已见规模，河北区的海河大道、河东区的海河新天地、红桥区将有老城厢、奥园、水木天成新组团、龙悦海上国际花园等新项目入市，和平区也有赛顿中心、华门·名筑、诚基中心、犀地等新生力军托市，因此，在新盘项目集中上市之前，中心城区市场仍然表现出较为可观的挖潜空间。
2、改善性需求占据消费主体
2005年，随着拆迁因素对住宅需求影响逐渐减弱，某商品房成交量随后有所回落，改善型置业需求占据主流位置。
人们对于楼盘的综合品质更为关注，买房追求一次到位的心理较为普遍。
3、城市住宅高层化成发展主流
高层和小高层住宅的主流化已经成为城市住宅的主要发展趋势之一，并且目前市场上大多数高层项目已经基本解决了供水、电梯等方面的传统建筑瓶颈。
国家有关部门对实心黏土砖和空心黏土砖的禁用令，使砖混结构多层建筑的主流地位开始逐步被取代。
而土地供应限制政策的出台，则为高层住宅项目的大规模上市奠定了基础。
目前市场上新上市项目中，高层、小高层住宅逐渐成为主流产品，框架、框减或框轻结构的高层或小高层住宅预计将超过半数。
除了墙体结构要求外，城市土地资源的日益稀缺也要求城市建筑密度相应提高，以提高土地使用效率。
从建筑角度而言，高层住宅的建材品质要求更高。
同时其独栋建筑的高密度特点，也使高层住宅在观景性方面具有优势，而居住社区也可以因为高层住宅建筑密度的相对降低，进行更多的社区环境建设，增加绿地、休闲区域等面积。
六、开发商对市场变化反应更加迅速，产品创新仍有很大挖掘潜力
2005年某房地产市场波动较大，这对于某开发商的反应速度和应变能力是一个考验。
2005年上半年，某房价上涨较快，受总价制约因素影响，中、小户型住宅需求上升。
面对这一变化，一些开发商积极求变以适应市场的需求，从而在市场中占据主动。
今年下半年，一些主打中、小户型的项目批量上市，还有一些计划在2006年上市的项目，也对户型配比加以调整，经济型、实用型商品房比例有所上升。
以需求为导向已经成为某市开发企业共识，但另一方面，2005年某楼市具有创新亮点的特色楼盘并不多，在产品细节、营销理念和售后服务方面，某楼市还有很大的潜力可以挖掘。
七、2006年某房地产展望
1、经济环境展望
外资的加大投入，环渤海经济区的定位为某提供经济增长的强劲动力。
2006年预计某经济将继续保持10%左右的增长率。
2005年，某人均GDP将达到4000美元，随着恩格尔系数进一步降低，居民用于住房的开支将增加。
良好的宏观经济将为房地产发展提供强有力的支持。
①从体制来看，某市场经济体制已有很大进展，民间投资全面激活，活力全面迸发。
大部分人都感到有竞争压力。
这说明市场机制正在全面发挥作用，迫使每个人努力工作。
②从外资的流入看，环渤海经济区加大了外资对某的信心。
跨国公司尤其是大型跨国公司纷纷看好某，并大规模地将制造基地转移到某，外资的大量进入对某经济的发展有很大促进作用。
③从产业基础看，某已培育了一批具有高成长性的支柱产业，基本建立起了新型的、互补性强的现代化产业体系。
金融、房地产、商贸、旅游、会展、物流、医疗、文化、咨询等现代服务业迅速发展，将使某服务业的对外辐射能力大大提高，成为某经济快速增长的稳定动力。
2、2006年需求展望
从需求因素来看2006年某商品房的需求量仍然可观。
①外部需求对某房地产市场日益重要，这与全国房地产市场有很大不同，一般区域市场是满足区域需求，而某是开放的，是需求日益补充和强化的市场。
在某楼市中，需求30%是来自境外和市外，剩下的70%里又包括来自外地的但具有某户籍的年轻人，他们占到其中的40%,本地某人的购买力在整个购买力中占36%，其中很大部分是来自旧城改造的拆迁户。
②根据某市政府公布的发展规划，2010年某人均GDP要达到8000美元。
按照世界银行的分析，人均GDP在1万美元以下，房地产业将处于快速增长期。
达到1万美元以上，基本需求满足了以后，才会以存量市场发展的特点为主。
某市政府提出未来房地产业要占到GDP比例10%，而现在人均居住面积仅为13.1平方米，每年的增量也就是2000万平方米，也就是人均1平方米增长，到2010年就是增加7～8平方米，达到20平方米，这是与人均1万美元的目标相称的。
因此在未来8年中，市场还能保持足够的吸纳能力。
③从政府调控政策上来看，某政府对土地供应量控制已经开始逐步显示效果和力度，市场逐渐走向成熟，在一个房地产正常增长的趋势下，留出了合理价格的波动空间。
某市加快建设进程，住宅郊区化速度也将大大提速，这也推动了郊区房价的快速上升。
八、结论
某市整体宏观条件优越，经济快速发展，基础设施建设成绩斐然，带动了城市各方面的加速发展；尤其是房地产业受益匪浅，销售价格增幅大于销售面积增幅。
经济发展促进社会消费需求增加，同时带动消费供给的增加；居民家庭消费性支出稳步增长，消费结构升级，生活质量提高，推动新型消费模式产生，为满足新型消费模式和增量消费需求的新型商业设施提供了经济基础和市场需求。
某房地产正在步入全面上升期。
第三章项目分析
第一节项目情况分析
一、项目概况及建设规模
（一）项目概况
1.建设项目地址：
某市河北区建国道平安街交口。
2.建设用地位置：
东至庆安街、南至步云里、西至平安街，北至建国路。
3.土地使用性质：
住宅、公建。
4.土地使用现状：
项目已完成动拆迁与三通平，开始施工。
5.项目用地获得方式：
出让用地。
（按危改项目优惠政策补办出让手续）
6.转让方式：
公司股权收购。
（二）项目技术经济指标
1.主要技术经济指标
用地面积4563.5平方米
总建筑面积21533平方米
其中：
地上建筑面积18405.5平方米
其中：
住宅面积15010.4平方米
其中：
多层住宅面积1409.45平方米
高层住宅面积13147.15平方米
商业面积3898.46平方米
地下建筑面积3127.5平方米
综合容积率4
建筑密度≤42%
建筑类型：
高层建筑
绿地率≥30%
2.某城堡住宅户型面积配比一览表
户型
面积区间（㎡）
套数
占比
面积小计（㎡）
占比
一室一卫
40—50
26
15%
1252.03
8.3%
一室一厅一卫
60—80
31
18%
1859.47
12.4%
一室二厅一卫
70—80
48
29%
3627.77
24.2%
二室二厅一卫
112
7
4%
781.27
5.2%
二室二厅二卫
105—125
51
31%
5982.89
39.9%
其他
125以上
5
3%
1506.97
10%
合计
168
100%
15010.4
100%
（三）项目总体规划设计
本项目位于河北区平安街、建国道交口，海河东侧。
根据城市的总体规划以及项目基地的具体状况，建筑物为独幢设计，从中间向两翼跌落，呈“L”型布局，把沿街空间充分利用起来，裙房设计为商铺，使商业空间和城市空间交汇融合，充分挖掘项目的商业价值。
本项目总体布局充分考虑小区的环境质量及环境因素对每户的均好性，使每户皆能推窗见绿或见水。
注重建筑环境的通透性及城市环境的有机结合，丰富商务公寓的空间环境，力求创造一个布局和谐，空间丰富，多功能的城市多维社区，使人和建筑在绿意盎然的环境中和谐共处。
（四）产品规划设计
根据地块特点，结合市场需要，本项目住宅户型设计为以中小户型为主打，占项目总体量的90%以上，通过户型面积的控制降低了单位总价；商铺设计充分利用地块临街、转角的优势，并设计适当的开间与进深，彰显商业价值。
二、项目技术分析：
1、交通组织和道路系统
在平安街口设计小区的出入口。
商铺的入口在大楼的底层面街位置。
商层的车行动向与小区的车辆分开，以保证小区的安全及功能划分合理。
2、消防
本工程属于一类高层建筑。
耐火等级地上部分不低于一级，地下部分为一级。
小区入口及通道均可供消防车辆畅通行驶。
并配以室外消防栓及接口，消防供水由平安街、建国道各引一路消防水管。
每层设有消火栓系统，在门卫处设有消防安全管理室，统一管理。
商场设置湿式自动喷水灭火系统，喷淋系统设置两个水泵接合器。
3、环卫
本项目实行垃圾袋装化，有专人收集，集中后汇入地面一楼的垃圾收集中心。
4、绿化
本项目绿化率≥30%，整个小区设计绿意环抱，形成了住宅与绿化造景相互交汇融合的一个和谐佳境。
5、建筑设计
5.1设计原则
本项目设计以相关的规划条件为依据，结合区域的环境条件，倡导“设计以人为本”的现代设计理念，力争创造出一个“人性、自然”完美的空间氛围。
环境清新、品位时尚、底蕴浓厚是本项目的鲜明特色。
5.2单体设计
本项目设计充分考虑人性的因素，大到整个小区的空间规划营造，小到区内的细节处理，无不体现了“以人为本”的设计理念。
项目地下一层，地上最高18层，其中一、二层为商业、三层以上为住宅，所有住宅单位均设置电梯，住宅部分由四个单元组成。
建筑层数及单元形式分别为：
A单元7层，一梯四户；B单元10层，两梯六户；C单元18层，两梯六户；D单元9跃10层，一梯五户。
地下一层为汽车库和设备用房。
建筑最高高度为57.15米。
地下一层为停车库，并可以满足配电、水泵的需要。
楼宇从中间向两翼跌落，考虑了日照，观景，配以绿化景观，以确保宁静的居住环境。
本项目提升了该地区在整个某的档次及形象，组成了良好的城市空间结合点，形成了该地区的区域标志。
本项目设计满足各种单元经济实用，规范合理，各单元直接做到对外的通风及采光，并设阳台。
5.3基础与结构设计
上部结构：
本工程为现浇钢筋混凝土框架结构。
地基基础：
本工程采用桩基。
结构材料：
混凝土强度等级：
C30-C40。
墙体材料：
外墙采用250厚空心混凝土小砌块，M5混合砂浆砌筑。
内隔墙采用200厚加气混凝土砌块，M5混合砂浆砌筑。
5.4建筑用材
本项目临建国道与平安街的沿街立面全部采用高级干挂石材，内侧外墙为涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。
6、给排水设计
6.1给水
6.1.1水源
本项目用水由市政管网直接提供两路DN200进水管，压力不小于0.15Mpa，两路进水管与建筑物四周成环行，环管供本建筑生活及消防全部用水。
住宅、商场生活泵房，供水系统完全独立。
6.1.2供水系统
商业部分供水系统一、二层给水由市政给水直接供给，二层变频高压水泵直接入户。
6.1.3排水系统
本项目室内采用污、废水分流，室外雨、污水分流。
水泵房等积水井潜水泵提升后，排入室外雨水管网。
屋面雨水采取外排水，室外雨水管网就近排入市政雨水管网。
7、消防系统
按建筑设计消防规范要求设计。
地下设有消防水池、消防水泵、楼顶设有消防水箱，各层公共部位设立消火栓系统。
消防用水量：
消火栓用水量按40升/秒设计，室外消火栓用水量按30升/秒设计，间距不大于120米。
本项目高低压变配电设备考虑为干式，其设备房按规范配置手提式灭火器。
本工程室外设DN200给水环管，由市政给水管提供两路DN200进水，室外消火栓设在室外给水环管上，当生活、消防用水量达到最大时，给水环管提供室外消火栓时用水量不小于0.8Mpa的水压。
本工程地下室设置自动喷水灭火系统，系统按中危险2级设计，流量27秒/升，商场、办公楼自动喷水灭火系统按中危险1级设计，用水量21升/秒，系统为高压消防给水系统。
自动喷水灭火器的报警阀排水，管网排水直接地下室排水明沟。
8、空调及通风
8.1空调
本项目不设中央空调，设计上预留空调室外机位置。
外观上设计百叶，整体立面效果美观。
8.2通风
住宅和一二层采用自然进风，C单元18层住宅防烟楼梯间合消防电梯合用前室分别设加压送风防排烟设施。
部分卫生间由窗外进行自然换气，部分非明卫生间均有风井排风。
地下室水泵房和配电间设机械送风。
9、电气设计
9.1供电电源
本项目采用380V/220V低压供电，电源引自供电局所设的街坊站。
由市政管网引入南北小区各两路
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