整理项目管理课程设计.docx
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整理项目管理课程设计
项目管理课程设计
价值工程应用
一．项目概况
某地产集团在某市取得了世界贸易中心项目开发权，项目位于某市主干道，是主要的商业街道，交通便利，地理位置优越。
世界贸易中心（TITP）用地面积42115.07㎡，总建筑面积49705.56㎡，绿地率为33%，项目是商务中心、咖啡厅、休闲娱乐、商品住宅等商务综合服务的商务办公楼和住宅楼为一体大型项目。
项目以中央商务大楼为中心向两侧展开，形成基地围合式建筑，由南、北、西三栋楼围合而成。
项目由某省建筑设计研究院设计，采用现代主义风格，四方直线条、现代黑色及大面积玻璃窗幕墙，在设计上突出整体化、艺术化和韵律感，整体感觉简洁、流畅，同时具有抽象美感，视觉冲击力强，应该说是具有地标性的城市意象建筑。
表1：
项目面积指标
指标
面积（㎡）
比重
净用地面积
42115.07
总建筑面积
49705.56
100%
期中：
商务办公楼
42425.56
86.3%
临街两层商场
6780
12.7%
社会物管用房
500
1%
二．投资估算
1.估测销售收入
目前商务办公楼平均单价已经上升到5200元/平米，商铺销售均价至少为6000元/平米，能够轻易的计算出房屋全部销售的状况下，销售收入总额预计为：
（请计算）
2.开发成本估算
（1）土地费及税费：
49.705×22×1.03=1126.32万元
（2）建筑安装工程费用
根据某地产集团多年来的经验，其类似大型地产项目的建筑和安装的成本，商务办公楼、物业用房按照1500元/㎡的成本计算，临界的铺面按照1660元/㎡来计算，那么，项目前期建筑安装成本费用能够粗略的计算出来，就是：
（请计算）
（3）前期的工程费用
表2：
项目前期工程费用
次序
项目
计算依据
金额（万元）
1
规划及设计费
安装费用×4%
2
水文、地质、勘察费
安装费用×0.4%
3
抽检开办可行资料
安装费用×1.7%
4
三通一平费用
1.3元/㎡
合计
（4）基础设施费用
基础设施的费用一般都是采用单位指标估算法来预算，结合之前的经验，某集团确定了某项目的基础设施费用标准如下：
表3：
某项目基础设施费估算表
次序
项目
工程量
单价（元/㎡）
金额（万元）
1
通电工程
53725.56
30
2
饮水工程
43265.05
8
3
通信工程
34521.35
代收代缴
4
燃气工程
54627.23
代收代缴
5
环境工程
26435.54
72
6
路面工程
19861.42
50
7
排水工程
32541.60
30
8
安全工程
22365.04
10
9
网络工程
2.环境影响评价技术导则44213.27
5.建设项目环境影响评价文件的重新报批和重新审核代收代缴
（2）列出有关的法律、法规、规章、标准、规范和评价对象被批准设立的相关文件及其他有关参考资料等安全预评价的依据。
规划编制单位对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的专项规划，应当在规划草案报送审批前，采取调查问卷、座谈会、论证会、听证会等形式，公开征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书的意见。
合计
3.政府部门规章
另外，故障树分析（FTA）和日本劳动省六阶段安全评价方法可用于定性、定量评价。
（5）公共配套设施费
（五）规划环境影响评价的跟踪评价由于项目的面积受到建设工地局限，所以公共配套设施建设的比较少，主要有自行车棚、汽车位、垃圾中转站、物管用房（已经含在建安费中），见表4
（3）环境影响技术评估。
表4：
项目公共配套设施费
次序
项目
2）应用环境质量标准时，应结合环境功能区和环境保护目标进行分级。
工程量（㎡）
单价（元/㎡）
安全评价的原理可归纳为四个基本原理，即相关性原理、类推原理、惯性原理和量变到质变原理。
金额（万元）
1
自行车棚
240
1500
2
车位
700
200
3
垃圾回收站
9
300
合计
（6）建设费用
70×49705.56=347.94万元（按优惠后的标准）
（7）工程项目中不可预见费用
通常状况来考察，不可预见费用的基础和其他附加工程所增加的费用、以及维修的备用金，还包括不可预见自然灾害而增加的费用，它根据项目的复杂程度来决定了个项目的费用的准确估计程度，根据上面
（2）—（5）等各项费用的相加之后基础，按5%计算，其结果是：
（请计算）
（8）某项目在开发期间税费的计算
税费按销售收入的5.6%计算：
（请计算）
以上8项费用汇总，能够估算出某项目的开发成本约为（请计算）
3.开发项目的费用
（1）管理项目的费用（按开发成本的4%估算）
（2）项目销售费用（按销售额的4%计算）
4.财务费用（167.7万元）
5.其它方面的费用（56.78万元）
由以上各项得出该项目的总成本为13358.54万元
6.项目收益的估算
某项目在全部都能售完的状况下，则收益（税前）为：
估算的销售收入-计划的成本=（请计算）
7.项目投资的可行性预测
某地产集团与某市政府有密切接触，因此某项目可作为某市的招商引资的项目来对待，根据某市政府的相关规定，能够享受某市政府在诸多政策上的优惠，因此，某集团能够充分利用政府的资源进行宣传，无疑对某项目的销售能够起到很大的作用。
某地产集团充分发挥了多年来形成的品牌的优势，精心的操作某项目，增强该项目的盈利能力，通过功能、技术等方面的综合性的分析，能够说，只要定位清晰、操作严谨，投资某项目完全能够时间盈利。
三．某项目设计阶段的成本控制
在某项目的设计阶段，应该着重具体落实项目建设工程的总体质量目标，质量要求以及功能和使用价值等等，同时应该明确工程的建设内容和建设方案。
根据集团内部多年来相关资料的统计，占到工程总体进展1/4的设计阶段，是对项目投资影响最大的阶段，其影响项目试试效果估计可能性为75%—95%；而在技术设计阶段，对项目实施的可能性影响为35%-75%；在施工图纸设计阶段，影响投资可能性为5%-35%。
因此，施工前的投资阶段和工程项目前期的设计阶段，是项目透支的重点控制对象，某集团已经做出接受某项目的决策，那么，控制项目投资的重点就是设计阶段了。
因此，在设计阶段，必须采取一定的技术和方法对项目的投资进行合理的控制。
某项目在设计阶段投入了大量的精力，因此，运用价值工程进行方案的选拔，在方案设计过程中编制出设计的概算，推行合乎价值工程的设计标准、限额设计，与设计人员的密切的进行沟通和协调，就能够把施工预算控制在设计预算之中，从而最终完成该项目的设计任务。
1.设计招标，运用价值工程优选设计方案
工程项目设计任务发包的一种具有竞争性的形式就是设计招标，通过招标来对项目进行发包，一方面有利于缩短设计周期，降低设计费用，另一方面有利于对设计方案的选择和优化。
不过，在实际中，发包项目设计，能够灵活的采用设计竞赛的形式。
比较经常的做法是，首先由业主提出设计的竞赛评比的条件以及种种具体要求，并且公布出方案设计所需要的技术、建筑材料、邀请设计人员或者各个建筑结构来参加竞赛。
然后对方案进行评选，最后就是对选中的方案在修改设计，直至最后签订委托合同。
优选方案的设计，运用价值工程的原理，对工程设计方案的经济技术条件进行分析，然后从诸多设计方案中遴选出最佳的方案的过程就是设计优选方案，由于不同的技术条件，不同地区的自然条件和社会条件都有可能影响到所优选出的方案的经济效益，因此，在设计方案中的有选中，要充分的考虑到本地区各个方面的因素，全方位的对方案技术、经济方面做出分析和比较，并结合本地的实际条件，优先出技术先进、经济效益合理、功能相对比较完善的设计方案来。
2.某项目价值工程研究
对一个项目而言，在投资估算和可行性的报告得到确认和批准之后，初步设计阶段正是到来了，为了不惜一切代价追求完善的功能、先进的技术、性价比更高的设计方案，经过多伦比赛，某市建筑设计院、某省建筑设计研究院、某市某建筑设计院参加了某项目的方案的设计比赛。
某地产集团运用价值工程原理优选出了5种主打户型，并确定他们各自所占的比重，并把各个项目的方案推荐给设计院综合设计，20多名建筑设计师、工程施工技术人员、客户代表对各个的方案进行了评估，最后，某省建筑设计研究院的方案因为其新颖合理的设计，完美的技术经济指标最终获得了专家的众多好评，所以某集团最终选择了某省建筑设计院的方案。
有些人错误的片面的理解价值工程，要么是单纯的追求成本的降低，要么是片面追求的功能的提高，真正需要追求的是正确处理开发成本与项目功能对立统一的关系，将两者的比值大大提高之后，找到成本与功能的最佳性价比。
在某项目上，某集团首先选择了之前销售比较好的户型，并把户型分为甲、乙、丙、丁、戊等不同类型的户型方案，详细计算各户型的功能和成本，运用价值工程手段得到合理最佳的户型方案，最后确定在总建筑面积比例的比重。
1.商务办公楼工程功能权数
某集团从客户、工程技术人员、设计人员等专业人员对商务办公楼的10方面功能进行评价得分：
户型布局；光风状况；层数层高；牢固耐久性；防火、防震、防空工事；楼盘外形；装饰的舒适程度；环境设施；技术参数（使用面积系数、每户平均用地指标等）；施工与设计的便利。
根据以上10个方面的功能绘制功能系数分析表
表4：
功能绘制功能系数分析表
实用
户型布局
光风状况
层数层高
安全
技术标准
坚固耐用
三防设施
美观
楼盘外形
装饰设计
环境设施
其他
设计便利
施工便利
2.某工程功能权数
依据上图中10个方面的功能来确定上午办公楼的评分权数。
采用了客户、设计人员、工程技术人员按照各自的方法计算，这三个方面的权数分别是60%，30%，10%。
3.商务办公楼工程成本评价系数
成本评价系数=某方案㎡价格/所有评选方案㎡价格之和
表5：
某项目各户型工程成本及成本评价系数表
户型名称
主要特征
㎡价格
成本评价系数
甲
七层水泥框架结构，层高3米，户型结构适当，客厅开间4.5米，采光好，通风好，平层，双卫。
4523元/㎡
乙
七层水泥框架结构，层高4.25米，户型结构适当，客厅开间4.5米，采光一般，通风好，平层，双卫。
4688元/㎡
丙
七层水泥框架结构，层高3米，户型结构适当，客厅开间4.5米，采光一般，通风好，局部跃层，双卫。
4650元/㎡
丁
七层水泥框架结构，层高3米，户型结构适当，客厅开间4.5米，采光一般，通风一般，平层，双卫。
4655元/㎡
戊
七层水泥框架结构，层高3米，户型结构适当，客厅开间4.5米，采光一般，通风一般，平层，单卫。
4668元/㎡
合计
4.商务办公楼工程功能评价系数
功能评价系数=某方案功能满足程度总分/所有方案功能满足程度综合
方案总分=Σ权数×打分值
表6：
商务办公楼工程功能评价系数表
评价因素
功能因素
权数
户型代号
甲
乙
丙
丁
戊
户型布局
0.4196
方案满足程度的分值的总和
10
9
8
7
6
光风状况
0.1235
10
9
10
9
9
层高层数
0.0242
10
10
10
10
10
技术参数
0.0890
9
8
8
7
7
牢固耐用
0.1560
9
9
9
9
9
三防设施
0.0111
8
8
8
8
8
楼盘外形
0.0300
10
8
8
7
8
装饰设计
0.0846
9
8
8
8
8
环境设计
0.0135
10
8
9
8
8
便于设计与施工
0.0485
9
9
9
9
9
方案总分
功能评价系数
5.最优设计方案评选
价值系数=功能评价系数/成本评价系数，价值系数最大的方案为最优设计方案
表7：
某项目各户型方案价值系数
户型代号
功能评价系数
成本评价系数
价值系数
甲
乙
丙
丁
戊
通过表可知，方案的价值系数最大，那么方案为最优设计方案，因此，某地产集团最终选择了某省建筑设计研究院的整体方案
（写出最终选择方案，并说明理由，不少于100字）
施工阶段的成本控制
一．“挣值法”在TITP项目成本应用
依据新的民用建筑的特点，某项目能够分为基础结构施工、装修施工两个阶段，各时间段确定各自的项目成本以及工期计划。
再依据分项目的目标成本和工期计划，参照整个项目的总的进展计划，确定每个时间段施工进展和每个时间段的成本控制计划。
项目成本控制的重点是直接费用成本，因此，工程部应该将工程管理的经验和当前工程的经营水平结合起来，把成本的预算与项目成本控制系数想乘，就能够得到整个工程的计划成本，就是目标成本。
依据惯例水平系数，工程部应当把不同工程项目的人力资源费用、原料费用，设备费用应该有不同的差异，比如说，土石方工程的人力资源成本控制系数为，土石方工程人力资源成本计划成本=土石方人力费用计划成本×成本控制系数（0.75）。
举一反三，就能够把预定成本汇总成基础、结构施工时段的计划成本。
二．“挣值法”在成本节约、进展控制计划应用
某项目的预算完成快要结束的时候，项目经理和项目副经理以及一些技术负责部门的负责人，一起召开预定成本分析汇总会，经过认真的分析研究，和异常激烈的讨论，大家基本上确定了以下几项成果，就是项目的合同价是1922元/㎡，而且采取一次性包死的承包方法，某地产集团工程部一下面临很大的压力，依据以往的经验空间应该是不很大的，所以，采用“挣值法”进展的控制和成本控制就显得很重要了。
项目经理们都认为：
某项目有四个方面的大的目标是安全、成本、质量、进展。
安全、质量、文明施工容易通过严肃的管理能够实现，然而，成本的实施就没有那么轻而易举了，成为整个项目的成败的临界点了，因此，采用“挣值法”来对项目的进展和计划成本费用进行同时性的控制，应该是一个很科学合理的选择，在大家都意识到成本控制、进展控制的关键作用的程度之后，项目经理会议制定了详细的、科学的、务实的、具有可操作性的成本控制计划。
1.成本节约控制计划
经过细致的研究决定，为了更好的发回约束和激励机制的作用，有效而且有全面的对成本进行控制，某项目决定采用目标管理的方法。
通过有计划有组织的展开项目成本预算控制，从项目经理开始，以下各部门各管理岗位都做到把各自成本分解明确、管理业要明确到个人、管理的措施也要明确细致严谨，这就形成了以项目管理经理为中心的成本控制系统。
施工原料费的控制可分为三段来进行，即原料采购预算控制——原料采购的控制——原料消耗的控制。
对建筑材料采购计划的管理；采购原料的人员要仔细依据项目原料费计划表所列出的明细进行采购，而财务人员要严格的把好财务官，没有计划不能进入开支明细表、有计划的则要限制额度进行开支统计，对原料采购的管理，从厂家直接进货能够节省很多的成本，因此大量的原料应当直接从厂家直接来进货，在进货的时候要仔细比较、选择那些价廉物美的材料，与此同时，应该好好考虑交通运输所产生的成本，时间和空间不同，所耗费的运输成本也不同。
最后，原料进入现场应用要做好查收、清点、称重等手续，做好入库之前的原料消耗的管理，比如说，在用料之前应该自己核对工长签名的领料单，确保用料必须有人负责的原则。
原料消耗的明细要以领料单为依据，最后通过汇总来计算，注意不能用来计算消耗的原料。
人工成本也是项目成本很重要的一个部分，工程量的多少与人数的数量要适当，对人力资本的结算最好严格的执行所签订的用功合同。
尽量避免对零工的使用，深知能够取消零工。
对工人们工资的结算要严格落实国家相关部门的规定，形成一整套民工劳务费的审核发放机制，与现阶段项目进展的速度、质量、单位人工成本进行严格的核算和审计。
大型机械设备的租借费用要合理配置和落实，能用的可不用的最好不要用，同时要把自己拥有的大型的机械设备保养好维护好，维修的费用、保养的费用尽量不能影响施工的速度，不要太多的租借别人的机械，能够减少大型机械设备的租金费用，能够大大节省一笔开支。
最后要合理控制个费用的支出，各项开支要严格按照计划执行，实行分口到人负责，同时，要严格查核开支的范围以及使用的标准，定期检查成本计划的执行状况，如果有不合适的地方，立即研究解决。
2.网络控制成本方法
（1）网络控制方法是比较盛行的一种方法，在实际应用的过程中，通过科学合理的统筹安排工程项目的进展，使用项目控制的计算机程序实现对进展控制即时监控，这就对施工的程序起到了最短时间的反映，有效地即时调整了某项目的关键路径途径等。
（2）通过实际网络计划的管理方式得到项目施工的关键路径，这样有利于主导各个阶段的施工的进展状态，而且，对项目人工成本、大型机器设备、建筑原料等方面都能够有最准确的估计，能够尽可能的确保项目的整体进展状况。
（3）工程施工期间，应该严格依据项目总进展计划确定各单项工程详细的进展计划，统筹好各个工程不同工种之间的配合工作，尽可能的减短工工期。
（4）由于TITP是商务与住宅一体的大型工程项目，在工程紧张的时候应采用三班制。
（5）项目进行期间要做好施工的技术和工期的偏差的分析工作，汇总出原因，根据实际进展采取恰当的措施，调整好技术细节和工程时间周期。
（6）最好能够依据施工进展的需要装备好大型机械设备投入到项目的进程中去，根据平地上的现实条件和施工的要求，能够多架设几台塔吊，充分满足技术人员水平运输、垂直转运、以及结构施工的需要，也能够满足工程项目原料的运输需求，保证装修阶段垂直运输状况，对外装修则要装备好安全的吊篮。
（7）形成不定期开展施工例会以及每天早上固定召开各部门协调会议的制度，这样监理部门、设计部门、技术部门、项目指挥部门能够密切的进行配合，及时了解项目进展期间所要关切的成本、工程质量、施工文明以及进展的状况，能为下一步的项目施工汇总经验做好各项准备。
（8）挑选出信誉比较好、质量比较高的施工队伍。
在项目进行建设的过程中，施工队伍是决定工程进展和项目质量的重要因素，某地产集团在长期的房地产建设经验中，已经固定的培养处许多杰出的分包劳务团体，长期的合作让彼此有了很多合作的默契，应该说，从管理到工人的整体条件，其施工队伍绝对是一流的，因此在某项目施工中，选择资质能够保证、有很强的执行合同能力的人才队伍进行工程的施工，是确保工程按照计划进展实施、控制成本的良好的保证。
（9）协调会最好是每天都要开，汇总检查当天工程完成的状况，分析出差错和与计划进展相脱节的原因，把影响项目进展的各个方面的问题，采取相应的措施解决掉，并对未来一天的工作进行具体的安排。
三．“挣值法”在TITP项目成本进展控制应用研究
1.“挣值法”应用的实施步骤
步骤一：
以项目负责人为主要对象，对达到的目标要予以明确。
项目计划成本确定之后，工程指挥部领导班子应当依据谁主管，谁负全责的精神，将TITP项目的各个阶段目标成本分解，依据各个单元、各个工种的工作职责，最后把成本节约的需求落到个每个工人，这样就落实了工程指挥部、班组、个人为主体，分层次的成本控制体系。
由于责、权、利的统一，有效的把项目管理人员与各工种操作人员积极性充分的提高了起来，让成本的节约成为一种习惯，这样，全体人员成本控制的意识就显著的提高了起来。
具体如下表：
步骤二：
计算挣值法具体的三个参数
挣值法的三个参数，分别是累计计划成本额或称预算投资额BCWS、挣值或完成投资额BCWP、当前投资额ACWP，根据这些数据来推算出项目竣工的日期和还要发生的成本。
工程部根据7月份实际竣工的工程量，能够得出的定额计划成本，与工程部成本控制系数相乘就能够得出项目已完成计划成本，就是挣值，步骤三、成本偏差（CV）状况分析
挣值与当前成本，两者相减的差就是成本偏差，如果挣值大于当前的投入的成本，成本偏差就是正的，这说明成本的绩效是相当的优秀，如果成本偏差时负数值，那么说明成本就是超过原来预定的支出了。
步骤四：
工期偏差（SV）状况分析
工期偏差一般表示工程绩效，是挣值与工程计划成本的偏差，工期偏差不适用时间来描述，而是用货币来表示。
如果工期偏差为正，说明工期绩效比较优秀，工期由可能提前的；如果工期偏差是负数值，说明工期可能延后了，也就意味着成本可能增加了。
五.成本偏差状况分析
1.成本偏差分析表
表8：
某项目成本偏差分析表
项目代码
（1）
027
028
029
项目名称
（2）
工人费用
原料费
设备费
已完成计划成本（挣值、BCWP）
（3）
3263557.42
1752687.26
18562341.20
当前投资（ACWP）
（4）
2698745.21
1264376.30
1569874.20
成本偏差
（5）=（3）-（4）
成本偏差程度
（6）=（3）-（4）/（3）
项目计划成本（BCWS）
（7）
3568975.30
1654813.04
1526947.05
进展偏差
（8）=（3）-（7）
进展偏差程度
（9）=（3）-（7）/（3）
2.从上面的表格的结果分析
（不少于50字）
六．改进成本控制措施
（通过上述挣得值分析来说明措施，不少于200字）
七．分析结构实施操作挣值发生曲线表
表9：
结构施工阶段各月累计发生曲线表
BCWS（项目计划成本）
BCWP（挣值、已完成计划成本）
ACWP（项目当前投资）
七月累计
3897463.20
4896874.21
5865234.30
八月累计
5586971.52
7946286.30
8569754.64
九月累计
7698746.86
9698746.34
9987462.50
（画出BCWS、BCWP、ACWP图，参照S形曲线图，并分析出7~8月，8~9月投资增加幅度最大的区间是哪个）
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