福建省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本的构成考试试卷文档格式.doc

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A．0.25

B．0.50

C．1.5

D．2.00

5、运货单属于。

商品证券

货币证券

资本证券

实物证券

6、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

裁决应当自收到申请之日起__日内作出。

A．5

B．15

C．10

D．30

7、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。

824

924

844

944

工业用地的监测点评估价格

8、建筑物净收益=×

建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

建筑物重置价

建筑物现值

土地价格

房地产价格

9、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．使用计划

B．出租计划

C．销售计划

D．租售计划

10、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是__。

A．3%

B．75%

C．133%

D．35%

11、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。

资本化率应较高，价值较低

资本化率应较低，价值较高

资本化率应较高，价值较高

资本化率应较低，价值较低

12、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】

待开发房地产开发建设开始时的具体日期

待开发房地产建设发包日期

取得待开发房地产的日期

房地产开发完成并投入使用的日期

13、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的

14、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。

该写字楼的价值为万元。

17087．20

18699．20

19666．40

20666．67

15、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。

A．销售状况价值论

B．市场供求价值论

C．生产费用价值论

D．经济花费价值论

16、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。

工商行政管理部门

建设行政主管部门

民政主管部门

劳动主管部门

17、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为__。

A．800万元

B．1000万元

C．1800万元

D．800～1000万元之间

18、按国家规定，征收10hm2基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。

A．50

B．90

C．100

D．150

19、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。

国家对房地产开发项目资本金比例的要求是__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

20、王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用__。

A．会减少

B．会增加

C．保持不变

D．可能增加也可能减少

21、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括

职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金

个人提取住房公积金账户内的存储余额

个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入

管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入

22、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．85.6

C．150.0

D．123.6

23、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于．【2005年考题】

4800元／㎡

5124元／㎡

5800元／㎡

7124元／㎡

24、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是。

弱流动性

异质性

寿命周期长

不可移动性

借款合同

25、设立地役权通常会使。

供役地的价值下降

需役地的价值下降

供役地与需役地的价值都下降

供役地与需役地的价值都上升

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。

若建筑物总价值为120万元。

下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％

按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

2、所谓__就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。

A．概算设计

B．限额设计

C．设计概算

D．限额概算

3、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的__。

A．施工方案

B．工期

C．质量目标

D．报价

E．市场售价

4、调查项目可分为。

试探性调查

基础性调查

背景性调查

描述性调查

因果性调查

5、对于拍卖，下列说法错误的是__。

A．拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可

B．拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的

C．拍卖商品的出售价格由买方定价

D．拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份

6、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，住房和城乡建设部颁发了。

《建设工程勘察和设计管理条例》

《建设工程勘察和设计管理规范》

《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》

《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》

7、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。

营业税

教育费附加税

城乡维护建设税

企业所得税

个人所得税

8、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有。

恶意欺诈

市场疲软

项目拖期

质量纠纷

违法预售

9、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%

10、固定投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。

1％

5％

10％

15％

30％

11、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333.3

12、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是

出租率

基准收益率

成本利润率

财务杠杆比率

借款合同

13、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，

建筑高度

建筑结构

容积率

土地使用权来源

土地用途

14、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资

B．全部现金流入抵偿全部现金流出

C．净收益抵偿全部投资

D．净收益现值抵偿全部投资

15、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。

单项工程

单位工程

分部工程

分项工程

16、房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。

A．资金

B．金融机构

C．房地产项目

D．利率高低

17、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

18、住房公积金的缴存比例一般不得低于__。

B．5%

C．10%

19、某商品住宅楼于2007年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2010年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至。

2010年1月9日

2012年1月9日

2013年1月9日

2015年1月9日

20、在构造评价方案过程中，通常按照构造2～4个基本评价方案。

拟投入资本金的数量

开发项目是否分期

开发经营方式

物业类型的匹配结构

开发项目的复杂程度

21、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是__。

A．位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性

B．房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产

C．房地产投资容易受到政府政策的影响

D．房地产投资能够得到税收优惠

E．房地产投资可获得相当高的利润

22、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。

A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入

B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积

C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化

D．它代表物业实际获取的收入

23、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。

A．人工费

B．办公费

C．法定税费

D．保险费

24、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。

A．成本利润率是年成本利润率

B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

25、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制．（2009年试题）

现金流量表

损益表

资金使用计划

资金筹措计划

资金来源与运用表