河北省房地产估价师《理论与方法》制定估价作业方案的思路模拟试题Word文档格式.doc

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D．主要市场

5、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A．估价原则

B．估价目的

C．估价方法

D．估价程序

6、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A．100

B．300

C．600

D．900

7、某置业投资者以10000元/㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年.年利率为10%.每年可用于还本付息的折扣、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是。

（2005年试题）

0.21

1.23

2.01

3.23

借款合同

8、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。

在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。

0~50

50~75

50~100

100~150

工业用地的监测点评估价格

9、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是。

城市或区域产业结构与布局

人口数量与结构

土地资源状况

建筑技术进步

10、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为__年。

A．40

B．43

C．47

D．50

11、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。

利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。

A．7974.00

B．8023.00

C．8056.25

D．8078.00

12、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。

A．3倍

B．4倍

C．5倍

D．6倍

13、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．出租计划

B．销售计划

C．使用计划

D．租售计划

14、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。

A．低于

B．等于

C．高于

D．无关联

15、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是__。

A．房地产学会

B．房地产行业协会

C．房地产管理部门

D．政府

16、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】

10．2万元

11．0万元

11．3万元

11．5万元

17、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年

B．1年

C．1年半

D．2年

18、下列关于质权特征的表述中，错误的是。

质权是一种担保物权

质权的标的物只能是不动产权利

质权需转移质物的占有

质权是就质物优先受偿的权利

19、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。

图纸幅面内应有标题栏和会签栏

结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

标高的单位用毫米计

20、在统一采用单价方面，通常为__上的价格。

A．估计面积

B．局域面积

C．总体面积

D．单位面积

21、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。

共有100套住房，有100户居民。

经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；

如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；

该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。

该损害在经济上是可修复的

修复所能带来的价值增加额为500万元

该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元

22、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。

A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须重新办理房地产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

23、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是。

单项工程

单位工程

分部工程

分项工程

24、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。

确定估价时点在先，得出评估价值在后

得出评估价值在先，确定估价时点在后

确定估价时点与得出评估价值同时进行

确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以

工业用地的监测点评估价格

25、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。

则该项目的速动比率是（）。

A．80%

B．120%

C．171%

D．200%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、不属于影响消费者购买因素的是（）。

A．经济因素

B．社会因素

C．个人因素

D．理性因素

2、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

《中华人民共和国城乡规划法》

《中华人民共和国物业管理条例》

3、下列对核算内容说法正确的是__。

A．管理费用支出核算

B．住房公积金的缴存核算

C．业务收入核算

D．业务支出核算

4、关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是__。

A．室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积

B．设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积

C．坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积

D．建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积

5、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是__。

A．抵押贷款还本付息

B．管理人员工资

C．公共设施维修费

D．保险费

6、下列建设工程必须实行监理。

中型公用事业工程

成片开发建设的住宅小区工程

利用国际组织援助资金的工程

城镇居民自建住房

农村村民自建住宅

7、边际收益递减规律也称生产要素__规律。

A．边际产量递减

B．边际因素递减

C．边际效果递减

D．边际收效递减

8、增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由求得。

增长量与发展水平的比

增长量与发展速度的比

增长量与算术平均数的比

增长量与序时平均数的比

9、房地产置业投资的清偿能力指标一般有。

借款偿还期

流动比率

偿债备付率

利息备付率

投资回报率

10、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。

情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金

情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

11、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。

依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用

根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用

住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用

12、注册结构工程师注册有效期为__。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年

13、根据《注册房地产估师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有。

缓刑期未满的人员

现职公务员

年龄超过65周岁的人员

具有完全民事行为能力的人员

申请在2个房地产估价机构执业的人员

14、在下列各项中不能转让的房地产是。

建设中的房地产

查封的房地产

已领取权属证的房地产

共有房产

权属无争议的房地产

15、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。

A．6

B．6.9

C．8.8

D．9

16、房地产组合投资管理的主要工作包括。

制定并执行组合投资策略

设计和调整房地产资产的资本结构

进行资产的投资分析和运营状况分析

制订物业策略计划

监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策

17、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。

地役权设立的情况

土地使用期限

基础设施完备程度

容积率

临街状况

18、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。

5.00％

7.50％

18.36％

28.85％

19、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括。

物业管理

运营管理

设施管理

资产管理

组合投资管理

20、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。

为加快经济适用住房建设，2010年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》属于。

。

下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。

经济适用住房实质上就是廉租住房

低收入家庭可购买经济适用住房

经济适用住房土地可以通过划拨取得

经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度

《城市房屋拆迁估价指导意见》

21、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。

从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素

从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小

商品的替代品数目和可替代程度

消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

商品本身用途的多样性

22、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行

C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施

E．城市规划管理不具有政府行政职能

23、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。

A．风险基金

B．保证金

C．预留金

D．周转金

24、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。

A．房地产转让

B．房地产抵押

C．房地产买卖

D．房屋租赁

25、根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为。

习惯性购买行为

寻求多样化购买行为

化解不协调购买行为

复杂购买行为

随意性购买行为