城中村改造项目住宅市场部分可行性研究报告.docx
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城中村改造项目住宅市场部分可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
城中村改造项目（住宅市场部分）
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
xx市xx置业有限公司
法人代表：
住所：
潍城区东风西街385号万基商务大厦6楼
邮编：
4、报告编制单位
xxxx工程造价咨询事务所有限公司
工程咨询等级：
丙级
证书编号：
工咨丙11820060058
发证机关：
国家发展与改革委员会
二、工作依据
1、xx市xx置业有限公司与xxxx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市规划编制办法》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、《xx市城市总体规划》
6、《xx市潍城区总体规划》
7、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
8、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性及市场需求分析
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护、节能
6、实施计划与工程管理
7、投资估算与资金筹措
8、经济和社会效益分析
四、工作概况
xxxx工程造价咨询事务所有限公司在接受xx市xx置业有限公司关于xx城中村改造建设的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前xx市住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。
五、建设单位概况
xx市xx置业有限公司成立于2007年3月6日，注册资金5000万元，法人代表高立源，注册地址：
xx市潍城区东风西街385号万基商务大厦6楼，经营范围：
房地产开发，销售商品房。
现有专业人才12人，其中高级2人，中级10人。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于xx市潍城区xx村，东临青年路，南接高家街，西侧为月河路，北靠城市生活性支路。
该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设居住区的理想地段。
2、建设规模
xx城中村改造（住宅市场部分）规划用地62237m2，总建筑面积115000m2，其中住宅建筑面积45000m2，市场建筑面积70000m2。
3、物业管理
该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施进度计划
该项目建设期计划为3年，工程拟于2008年8月份开工，预计2011年6月份竣工。
5、投资估算
该项目建设总投资为25207万元，其中市场部分投资14805万元，住宅部分投资10099.6万元，建设期利息302.4万元。
项目资本金8822.5万元。
6、资金筹措
⑴申请银行贷款4000万元；
⑵其余建设资金由建设单位自筹解决。
7、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和xx市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。
同时可带动xx市建材工业和第三产业的发展。
具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
销售收入
万元
31607.5
2
销售税金及附加
万元
1754.2
3
土地增值税
万元
1920.1
4
总投资
万元
25207
4.1
住宅部分
万元
10099.6
4.2
市场部分
万元
14805
4.3
建设期利息
万元
302.4
5
利润总额
万元
4480.3
6
所得税
万元
1120.1
7
税后利润
万元
3360.3
8
投资利润率
%
17.8
9
投资利税率
%
24.7
10
所得税后全部资金内部收益率
%
35.5
11
财务净现值（Ic=12%）
万元
1653.2
12
投资回收期
年
2.9
13
盈亏平衡点
%
87.5
第二章项目背景和建设必要性
一、项目提出背景
潍城区位于xx市区西部，原xx市区范围基本上座落于潍城区内，随着xx城区结构调整，xx市区的发展重点也随之向东部倾斜，xx市城区东移，老xx市即潍城区的城市发展严重滞后于xx市的总体发展，原城区面貌多年来未有实质性的改变。
随着市委、市政府繁荣老区、开发西部的战略构想的实施，近几年，潍城区的城市建设步伐明显加快，城市面貌大有改观，但重点街道、商业路段的改造由于人口密集，已有的商业店铺较多，改造拆迁成本较高，因此，多段需要改造的路段至今尚未实施。
月河路是xx市的一条南北交通次干道，位于潍城区内，北起北二环西街，南到胜利街，该路段为生活性道路，人口较多，商业网点密集，且多数房屋建设年代已久，设施条件差，周围环境已直接影响到城市的品味和形象。
根据xx市城市总体规划和潍城区重点建设规划，近期将对月河路及周边规划建设一条称为“第二条北海路”，使其成为xx市的标志性建筑和亮点，并促进城区西部经济的发展，给市民一个舒适的居住、休闲、购物场所。
二、xx市城中村改造指导思想和基本原则
城中村改造的指导思想是：
坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐xx、效益xx的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为xx市建设现代化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。
－－坚持积极稳妥、有序推进的原则。
城中村改造必须以建设现代化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。
－－坚持政府主导、市场化运作的原则。
各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。
同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。
－－坚持统筹兼顾、综合改造的原则。
积极开展体制创新，综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造，既要推动城中村的空间形态改造，又要推动其社会形态改造和经济再造，以实现城中村与城市的全面融合。
－－坚持区别对待、因地制宜的原则。
深入认识不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造具体目标和改造策略，分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式，解决特定城中村的实际问题。
－－落实科学发展观、建设节约型社会的原则。
根据落实科学发展观的要求，城中村改造中要高度重视资源节约和循环利用，努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标。
珍视城中村积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，同时在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求，努力构建节约型社会。
三、xx市城中村改造目标
xx市城中村改造的长远目标是：
按照建设现代化国际化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐xx、效益xx”的重要组成部分。
根据这一目标要求，必须做到：
－－空间融合。
通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造，改善城中村的生活环境，将城中村的土地按照城市规划进行统一利用，完善城市用地布局结构，营造整体协调的城市面貌。
－－管理融合。
按照现代城市社区建设的要求，完善城中村的管理体制和社区组织体系，将城中村纳入城市管理的统一法制秩序。
－－经济融合。
将城中村的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的市场主体，集体和原村民的经济来源由过度依赖于物业出租转型为多元化的产业经营，融入城市产业发展体系，实现可持续发展。
－－文化融合。
妥善保护城中村的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传统，打破封闭的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的现代都市文化。
xx市城中村改造在未来五年的工作目标是：
以空间形态改造为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点，逐步实现城中村生活环境的普遍改善，促进城市产业结构提升和空间布局优化，推动一体化建设，促进城市化水平和城市面貌的大改善。
四、城中村改造的必要性
城中村的存在给城市经济社会发展带来了严重影响，要提高城市化质量，提升城市素质，必须进行城中村改造。
1、符合国家相关的产业政策
改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”发展阶段。
人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。
1998年初，党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
几年来，随着住房制度改革的逐步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，推动了住房新体制的建立。
尽管我国宏观上仍在实行适度从紧的货币政策，但随着银行贷款利率的多次下调，房地产面临的金融“瓶颈”制约作用实际上已经松动。
特别是国家为了刺激经济增长，进一步扩大内需，相继出台了一系列支持住宅建设与市场发展相适应的税收、金融政策。
主要包括：
培育和规划住宅交易市场，大幅度提高住房租金，取消54项建设项目收费，降低住房建设造价等。
住房逐步实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进一步改善了人们的住房消费观念，激发了人们购房的积极性。
近日，国务院就住房制度改革与住宅建设发出的通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭的承受能力相适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点的形成奠定了政策基础。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出“发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。
加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”国家计划委员会2000年7月27日发布的“当前重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济实用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。
xx市也以潍政发2004-83号来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。
该项目城中村改造工程，以中等价位、中等套型的居住房面向满足不同要求的居民居住要求，为居民提供优美、舒适的居住环境，提升居民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。
2、是实现城市物质形态现代化的需要。
从城市规划来讲，城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、阶段性、层次性和整体性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤其明显。
另外，这些地区功能定位的模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂性，随着时间的推移将对城市物质形态空间规划产生越来越大的负面影响。
从市政建设来讲，城中村的市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施与城市的整体发展严重不配套，影响了城市功能的发挥。
因此，要实现城市物质形态的现代化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中去。
3、是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要。
城中村主要是以初级关系（地缘、血缘和原农村社会关系）为纽带形成的社区，具有强烈的封闭性，这与以次级关系（业缘、契约关系）为基础构成的城市社区形成了明显的对比，二者共同构成了新的城市二元社会结构，给社会管理带来很多矛盾和问题。
在城中村里，村民们在经济上和社会认同上都很排外，在社区管理中强调传统伦理，而不强调现代法理，强调习惯而不强调制度，他们更多地认同传统权威，借助传统的办法解决彼此之间的矛盾。
而以国家法律为依据建立起来的居民委员会在城中村中没有相应的地位，大多数村民仍然认同城中村原有的经济社会组织。
居委会没有权威，城中村社区的经济组织与上级组织又没有隶属关系，因此，上级组织（如区政府和街道）进行社会管理的渠道不是很通畅，有的政策推行起来阻力很大，使得城中村俨然成为一个“独立王国”。
只有改造城中村，淡化和瓦解城中村的社会结构，才能实现城中村社会结构和社会管理的现代化。
4、是改善城市环境和社会治安的需要。
创建国家级园林城市、推动城市化进程是xx市委、市政府确定的奋斗目标，围绕这一目标，市委、市政府投入大量资金、人力和物力，加大了城市建设步伐。
城中村在环境卫生上存在着先天不足：
建筑密度大，绿地少，通风采光差；市政配套差，道路狭窄，标准低，用电线路纵横交错，排水管网不足，污水横流；居住人员庞杂，乱粘贴，乱设摊，乱扔垃圾，管理方式和手段落后，环卫工作不到位，卫生状况差，居住环境恶劣。
有人描述城中村是“村外现代化，村内脏乱差”，也有很形象地描述城中村的顺口溜说：
“住在‘城中村’，不知晨与昏；难见窗外一线天，一日三餐要开灯。
”居住环境可见一斑。
在社会治安方面，城中村房东出租人员把关不严，藏污纳垢，管理混乱，治安和犯罪事故频繁。
租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至90%以上，发生在出租屋的案件占总案件的30%左右。
如果改造好城中村，使城中村居住形态和管理形态与城市社区一致，将使城市环境卫生和社会治安有一个根本性的改观。
5、是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要。
一方面，城中村占用了大量城市土地，有的城中村位居寸土寸金的市中心，但充斥着高低错落、标准不一的私房，土地利用效率低，产出低。
另一方面，随着城市的发展，城市用地日趋紧张。
因此，按照规划进行城中村改造，既可以改善城市环境，又可以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵式发展。
城中村的存在，也影响了城市房地产和物业价值。
城中村周边房地产的价格普遍比其他区域低，销售也受到影响。
如果改造城中村，不但将使城中村周边的房地产升值，而且使整个城市资产随着环境的改善而升值。
总之，改造城中村，有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展。
同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。
否则，随着时间推移，城中村私房为了租赁需要自行翻新将带来一轮一轮新违章建筑的出现，使改造成本持续增加，改造难度进一步增大。
6、是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的具体体现。
党的十六届五中全会指出要以科学发展观统领未来整个经济社会发展全局。
贯彻落实科学发展观，构建和谐社会，最关键的是维护人民群众的利益，提高人民群众的生活水平。
而实施的城中村改造工程，将直接惠及广大市民特别是城中村中的居民。
通过城中村改造，可以大大改善广大居民的居住条件和生存环境，增加就业岗位，提高群众的生活水平，这也是城中村改造的根本目的。
五、目标客户
该项目针对不同消费群体，设计采用多种户型，从90—130平方米。
通过对该项目相关因素及周边竞争的综合分析，确定该项目最终目标客户群为:
1、私营企业主及个体工商户
2、企业职工、公务员
3、下属各县市欲迁居xx市区者
4、xx市区二次置业者
5、投资人士
六、结论
通过对该项目市场环境、目标客户群、城市发展潜力以及该项目优势的综合分析，我们可以预见，该项目的开发虽然面临一定的市场压力，但该项目在市场中所具备的优势和竞争力还是显而易见的，因此，可以预见的是，该项目的开发是可行的，未来的综合经济效益也是不言而喻。
第三章建设条件与建设地址
一、建设地区概况
xx市潍城区即古潍县城，位于xx半岛中部，是“世界风筝都”—xx的中心区，1984年地改市时，由小xx市改设为潍城区。
1994年又以市中心白浪河为界，进行了区划调整，河东为奎文区，河西为潍城区。
全区总面积272平方公里，人口36.8万，辖6个街道办事处和2个管理区。
2006年，全区生产总值完成62.2亿元，较上年增长17.8%。
其中，第一产业增加值完成5.1亿元，增长1%；第二产业增加值完成35.9亿元，增长19.6%；第三产业增加值完成21.2亿元，增长19.4%。
地方财政收入完成4.4亿元，增长33.3%。
社会消费品零售额完成34.3亿元，增长19.6%。
全社会固定资产投资完成42.9亿元，增长21.6%。
城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到11526元和5929元，分别增长13%和8.1%。
二、建设地址
该项目位于xx市潍城区xx村，东临青年路，南接高家街，西侧为月河路，北靠城市生活性支路。
该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设居住区的理想地段。
附：
区域位置图
三、自然条件
1、地形、地貌、地质等资料
xx市位于东经118°00’120°01’，北纬36°30’37°36’,在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处，地势南高北低，坡向莱州湾海岸，南部为丘陵，中北部为平原。
根据国家地震局2001年《中国地震烈度区划图》，该工程所在区域为7度烈度区，小区内所有建构筑物均按国家抗震设计规范设防建设。
2、水文、气象资料
该项目所在地位于xx市潍城区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。
气温：
历年平均气温：
12.2℃
历年平均最高气温：
19.2℃
极端最高气温：
40.7℃
历年平均最低气温：
7.7℃
极端最低气温：
-21.4℃
降雨量：
历年平均降雨量：
646~677mm
年最大降雨量：
1215.7毫米
年最小降雨量：
372.3毫米
湿度：
历年平均空气湿度：
67.5%
年最大空气湿度：
90%
年最小空气湿度：
55%
风向风力：
夏季主要风向为：
东南风
冬季主要风向为：
北风
历年平均风速：
3.5米/秒
最大风速：
20米/秒
霜冻：
历年平均冰冻期52天
历年平均霜期79天
冻土深度：
490毫米
历年平均日照总时数为2792小时。
从地质、水文、气象等条件来看，对工程建设无不利影响。
四、市政配套设施条件
1、交通
潍城区地处中心城区，是xx半岛重要的交通枢纽，素有“半岛走廊”之称。
辖区内胶济铁路、济青高速公路横贯东西；国道、省道及市区公路纵横交错。
北距xx港50公里，南距xx机场5公里，东距青岛流亭国际机场100公里，西距济南遥墙国际机场150公里，距青岛海港、烟台海港、日照海港都在200公里以内。
该项目位于东临青年路，南接高家街，西侧为月河路，北靠城市生活性支路，交通十分便捷。
2、给排水
该项目用水由xx市自来水公司供给，自市政给水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到《生活用饮用水卫生标准》。
该项目排水实行雨污分流制，雨、污水汇集后就近分别排入市政雨、污水管网。
3、供电
该项目用电由xx市供电公司供给，自市政供电网接线，在小区内建设变配电室，即可满足项目用电需要。
4、燃气
该项目燃气由xx市港华燃气有限公司供应，自市政燃气管道接入燃气管线，在区内建设燃气降压站，经调压后供给用户，可满足项目用气需求。
5、采暖
该项目采暖热源由xx热力公司供应，自市政供汽管道接入供热管线，在小区内设热交换站，即可满足项目冬季采暖需求。
6、电讯
xx市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的通讯提供了便利条件。
7、教育
xx市教育层级结构设置合理，城区内现有普通高校和成人高校5所，普通高中7所，普通初中64所，小学351所，各校规模适当，教育设施先进，师资力量雄厚。
8、医疗卫生
xx市市区现有第一人民医院、第二人民医院、中医院、市立医院、市立二院、解放军第89医院、xx医学院附属医院等十多家大型专业医院，并且现在xx社区医疗机构、医药超市发展较快，居民买药、看病很方便。
9、消防
xx市消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。
整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。
该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。
第四章工程方案
一、建设规模
xx城中村改造（住宅市场部分）规划用地62237m2，总建筑面积115000m2，其中住宅建筑面积45000m2，市场建筑面积70000m2。
二、总平面设计
1、规划依据
⑴《中华人民共和国城市规划法》
⑵《中华人民共和国建筑法》
⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》
⑷《城市居住区规划设计规范》（GB0180-93）（2002年版）
⑸《住宅设计规范》
⑹《xx市潍城区总体规划》
⑺中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定
⑻甲方提供的规划设计条件和设计要求。
2、规划理念
⑴居住
从该小区内外空间环境的整体考虑，努力探讨规划空间结构与自然环境的关系，达到人与自然的和谐。
创造积极多样的空间，满足新时代的生活方式和个性化发展的需要，同时注重传统文化的延续。
通过场地高差的设置，营造跌宕、丰富的自然坡地景观，景观序列丰富生动，充满了“步移是异”、“曲径通幽”、“豁然开朗”等戏剧性场景。
从利于开发的角度及邻里的概念出发，合理的划分组团。
合理布局服务设施，使居民能方便的获取内心安宁和精神愉快又能拥有物质生活的满足。
着重提升建筑的居住品质，提供现代、符合地方生活特点为中心的建筑外观和产型设计，强调住室的通透和自然景观环境的融合。
达到观赏价值、开发价值与居住价值的统一。
⑵商业
将新建的商业街中引入现代时尚的商业街风格，整合原有茶叶市场的资源，从整体出发将新旧市场整合成一个整体。
强调商业街区的多重复合将购物、办公、娱乐、住宿、文化活动等功能融为一体，强调其间的联系与互动，使居民在一次出行的行为中完成多种目的与要求。
强调居住与商业区块的功能互补与配套，突出小区的开放性与便利性。
3、总体规划结构
总体布局体现“一轴一心三片区”的设计构思。
“一轴”即东西向贯穿商业、居住区块的景观大道，并与景观河道——“白浪河”相呼应。
“一心”指在东西景观大道上、商业、居住区块结合的中心点形成中心广场。
“三区片”则为被城市道路和地块内部规划所分隔成的三个住宅、商业组团。
以东西向主轴线，竖向绿化带结合环路构成小区主要结构框架，住宅组团以条式的形式布置，将小高层住宅组团与集中绿地相结合，各组团又分别以绿地为中心，“院落空间”与公共景观活动场地相结合，追求“花苑里弄”的空间效果。
4、道路交通结构
⑴等级分明，便捷通畅的车行系统
利用贯穿南北的7m的生活性支路，将东部商业区块和住宅区块有机分离。
商业区内部通道达到8m以上。
小区车行系统分为小区级道路和组团道路二个等级，小区道路宽6m，组团组道路宽4m。
区内以环形道路为主要构架，以最短的交通距离和最小的道路面积解决好各组团的可达性，机动车沿车行道直接进入地面停车位和半地下车库.
⑵步行系统
重视步行空间与步行活动的组织，强调居住外部环境与步行系统，绿化体系统及公建设施布局相互渗透和有机结合。
整体的交通体系，成为紧密联系各组团，促进居民交往，增强社区意识，共享社区公建服务设施的绿色通道。
⑶停车
全区停车场库配设按照小康型住宅的配置标准，小区内机动
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