新区住宅楼城中村改造项目可行性研究报告.docx
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新区住宅楼城中村改造项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
新区12#、13#住宅楼（城中村改造项目）
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
xx区xx社区居委会
法定代表：
地址：
xx市xx区福寿西街与月河路西北角
电话：
4、报告编制单位
xxxx工程造价咨询事务所有限公司
工程造价咨询等级：
丙级
证书编号：
工咨丙11820060058
发证机关：
国家发展与改革委员会
二、工作依据
1、xx区xx社区居委会与xxxx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书；
2、《中华人民共和国城市规划法》；
3、《城市规划编制办法》；
4、《城市居住区规划设计规范》；
5、《xx市人民政府关于加快中心市区“城中村”改造的意见》潍政发〔2004〕9号；
6、《xx市人民政府关于加快中心市区“城中村”改造的补充意见》潍政发〔2006〕25号；
7、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料；
8、建设单位等相关部门提供的证明和资料等。
三、研究范围
1、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护与节能
6、实施计划与工程管理
7、投资估算与资金筹措
8、社会效益分析
四、工作概况
xxxx工程造价咨询事务所在接受xx区xx社区居委会关于编制xxxx新区12#、13#住宅楼（城中村改造项目）项目申请报告的委托后，立即组织成立了研究工作小组，进行实地考察，搜集资料，对项目的建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门对项目建设方案进行了认真、细致的讨论、研究，在此基础上编制了本报告。
五、建设单位概况
xx市xx区xx街道xx社区居委会，现有居民780户，人口2400人，位于xx区福寿西街与月河路西北角，隶属于xx区xx街办，居民住宅楼改造项目位于北宫西街北侧，月河路以东、xx西街南侧，规划用地14.28亩，该处交通方便，处于xx区中心，各种服务设施配套齐全，地理位置十分优越，xx社区居委会在社会各界的关怀和大力支持帮助下，坚持诚信做人，认真干事，奉献社会，服务居民的理念，正在不断的进行“城中村”改造。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于xx区月河路以东，北宫西街以北。
项目东临北门大桥，南临北宫西街，北临xx西街，占地面积9510㎡。
该地块交通方便，地理位置优越。
2、建设规模
该项目总占地面积9510平方米，其中可建设用地面积8190平方米，道路用地面积1320平方米，总建筑面积14729平方米，建筑密度32.6%，容积率1.72，绿化率35%，总户数132户，项目建成后人口约为390人，停车位132个。
3、物业管理
物业管理对该项目的建设将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营性的物业管理体制。
物业管理应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施进度计划
该项目建设期计划于2008年4月份开工，预计2009年12月份建成交付使用。
5、投资估算
该项目建设总投资为2000万元，其中建安工程费用1876.4万元，其他费用84.4万元，预备费39.2万元。
项目平均开发成本为1358元/平方米。
项目的资本金为700万元。
6、资金筹措
该项目的全部资金由xx社区居委会自筹解决。
7、经济和社会效益分析
项目建成后，安置70户拆迁居民，面积为7810平方米，剩余面积6919平方米进入市场销售（按每平方米2900元均价销售），收入约为2000万元，收入费用基本持平，符合国家和地方的有关城中村改造的政策。
该项目的开发建设符合国家产业政策和xx市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。
项目提高和改善了xx区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化住宅，具有良好的社会效益。
第二章项目建设的必要性
一、项目提出背景
xx区位于xx市区西部，原xx市区范围基本上坐落于xx区内，随着xx城区结构调整，xx市区的发展重点也随之向东部倾斜，xx市城区东移，老xx市即xx城区的城市发展严重滞后于xx市的总体发展，原城区的面貌多年来未有实质性的改变。
随着市委、市政府繁荣老区、开发西部的战略构想的实施，近几年，xx区的城市建设步伐明显加快，城市面貌大有改观。
但重点街道、商业路段的改造由于人口密集、已有的商业店铺较多，改造拆迁成本较高，因此，多数需要改造的路段至今尚未实施。
月河路是xx市的一条南北交通次干道，位于xx城区内，北起北二环西街，南到胜利街，该路段为生活性道路，人口较多，商业网点密集，且多数房屋建设年代已久，设施条件差，周围环境已直接影响到城市的品味和形象，根据xx市城市总体规划和xx区重点建设规划，近期将对月河路及周边规划建设成“第二条北海路”使其成为xx市的标志性建筑和亮点，并促进城区西部经济的发展，提升城市品味和档次，改善城市的投资环境，给市民一个舒适的居住、休闲、购物场所。
xx社区居委会xx新区住宅楼项目位于规划建设的月河路与北宫西街交叉口东北角，东临北门大街，北临xx西街。
因此，xxxx新区12#、13#住宅楼项目是服从和配合城市重点建设项目的需要。
二、项目建设的必要性
1、市场需求
xx社区居委会位于xx区老城区的中心地段位置，属于老城区范围，周边区域范围内一是需拆迁的房屋较多，需换房量较大；二是老城区范围危旧房和小户型房屋较多，需调剂的房屋户数较多；三是该地段商业氛围较好，商业住宅房的需求量较大。
因此，xx社区居民楼项目除安置70户拆迁居民，剩余部分住宅的市场销售前景是十分可观的。
2、政策优势
xx区xx社区居委会是xx市委、市政府确定的市级“城中村”之一，xx居民楼12#、13#项目的规划已纳入xx区的总体规划之内，总体规划、建设、各项手续的办理享受“城中村”改造项目的有关优惠政策。
3、区位优势
xx居民楼项目位于xx区北宫奥体中心项目的以东地段，又总体处于xx区的中心位置。
南部为万家福超市，西部为八十九医院和奥体中心；东部为商业中心位置，农贸市场、新纪元建材市场、xx五中、xx第一职业中专学校等多所学校，区位优势十分明显。
三、结论
从以上分析可以看出，本项目的建设符合xx市xx区城市发展规划，对于改善居民的住房条件起到了很好的推动作用。
政策优势，区位优势、交通优势及市场需求对于项目都有巨大的吸引力，项目建成后必将对项目周围环境的发展和功能的完善做出了贡献。
因此，该项目的建设是十分必要及可行的。
第三章建设条件和建设地址
一、xx区社会环境情况
xx市xx区即古潍县城，位于xx半岛中部，是“世界风筝都”—xx的中心区，1984年地改市时，由小xx市改设为xx区。
1994年又以市中心白浪河为界，进行了区划调整，河东为奎文区，河西为xx区。
全区总面积272平方公里，人口36.8万，辖6个街道办事处和2个管理区。
2006年，全区生产总值完成62.2亿元，较上年增长17.8％。
其中，第一产业增加值完成5.1亿元，增长1%；第二产业增加值完成35.9亿元，增长19.6%；第三产业增加值完成21.2亿元，增长19.4%。
地方财政收入完成4.4亿元，增长33.3％。
社会消费品零售额完成34.3亿元，增长19.6%。
全社会固定资产投资完成42.9亿元，增长21.6％。
城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到11526元和5929元，分别增长13%和8.1%。
xx区地处中心城区，是xx半岛重要的交通枢纽，素有“半岛走廊”之称。
辖区内胶济铁路、济青高速公路横贯东西；国道、省道及市区公路纵横交错。
北距xx港50公里，南距xx机场5公里，东距青岛流亭国际机场100公里，西距济南遥墙国际机场150公里，距青岛海港、烟台海港、日照海港都在200公里以内。
xx是xx半岛重要的物资集散地。
近年来，按照市委、市政府提出的“西部集中发展物流业，加快建设鲁东物流中心，努力建成全省乃至华东地区重要的物流节点”、“中部主要发展服务业，加快提升综合服务功能”的战略部署，区委、区政府把大力发展服务业作为经济工作的重中之重，服务业发展势头良好。
中心城区，加大特色商业街区规划、建设和改造力度，做好传统服务业升级版文章，全面提高餐饮、零售等传统服务业水平。
以人民商城批发交易市场、中百大厦等大型商业网点为中心，一大批新的批发零售企业和网点陆续落户，逐步形成规模大、档次高、辐射周边的经济商圈。
二、建设地址
该项目位于xx区月河路以东，北宫西街以北。
项目东临北门大桥，南临北宫西街，北临xx西街，占地面积9510㎡。
该地块交通方便，地理位置优越。
三、自然条件
1、地形、地貌
xx区位于xx半岛西部，地理位置为北纬36°31ˊ-37°10ˊ，东经118°08ˊ-119°25ˊ。
东临奎文区，东南接坊子区，西南、西北与昌乐县、寿光市接壤，北同xx经济技术开发区比邻，全境南北最大纵距26公里，东西最大横据19.5公里，总面积289.5平方公里，山河地势属鲁西地层分区东北部，为泰沂山脉低山丘陵延伸地带，海拔13.5-192米，北部平均坡度1‰-2‰，局部坡度3‰-4‰。
2、工程地质
xx市处于新华夏系第二隆起带和第二沉降带衔接部位，各县市区横跨鲁东古隆起区西部、鲁西隆起区东部及沂沭断裂带北段。
市域内岩浆岩分布较广，以中生代燕山期岩浆活动最强烈，形成大面积的火山岩、侵入岩。
土壤承压力一般在1.8~2.2kg/cm2。
根据国家地震局1990年《中国地震烈度区划图》，拟建项目所在区域为7度烈度区，xx区商务中心所有建构筑物抗震建设标准应按国家抗震设计规范要求执行。
3、水文、气象资料
拟建项目所在地位于xx市xx区，属温暖带湿润季风区，气候温和适宜，光照充足，四季分明，雨量集中，雨热同期。
气温：
年平均气温：
12.2℃
历年平均最高气温：
19.2℃
极端最高气温：
40.7℃
历年平均最低气温：
7.7℃
极端最低气温：
-21.4℃
降水量：
年平均降水量：
646毫米
年最大降雨量：
1215.7毫米
年最小降雨量：
372.3毫米
相对湿度：
年平均相对湿度：
67.5%
年最高湿度：
90%
年最低湿度：
55%
风向风力：
夏季主导风向：
东南风
冬季主导风向：
北风
年平均风速：
3.5米／秒
最大风速：
20米／秒
霜冻：
历年平均冰冻期：
52天
历年平均霜期：
79天
最大冻土深度：
490㎜
历年平均日照总时数：
2792小时
从水文、气象和地质条件来看，完全可满足该项目建设需要。
四、基础设施条件
1、交通
xx市是xx省重要的交通枢纽，素有“半岛走廊”之称，胶济铁路横贯东西，通达全国各地。
国道及城乡公路四通八达，济青高速公路，潍徐、潍德、烟潍、潍石、王潍等多条干线公路途径本市，通车里程达7238公里（不含乡村公路）。
xx机场已开通十多条国内航线。
市区现已开通多条公共交通路线，拥有公共交通车500多辆，市区内还有5000多辆出租汽车，交通条件十分便捷。
2、给水
该区域内市政供水管网密集，自就近市政供水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，可保证项目的正常用水。
3、排水
该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管汇集后就近排入市政雨水管道，生活污水经化粪池处理后，就近排入市政污水管道，汇集后输送到xx市污水处理厂进行处理后达标排放。
4、供电
该项目周边就近既是城市供电电网，市政供电线路己敷设至项目外，只需接入市政供电线路即可，电力供应有保障。
5、供气
该项目燃气有xx市燃气公司供应，所在区域已设有燃气降压站，该项目只需自就近燃气管道接入燃气管线即可。
6、供热
该项目冬季采暖采取集中供热取暖，可满足项目冬季采暖要求。
7、电讯
xx区以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。
8、消防
项目的消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿小区主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。
第四章工程规划方案
一、建设规模
该项目总占地面积9510平方米，其中可建设用地面积8190平方米，道路用地面积1320平方米，总建筑面积14729平方米，建筑密度32.6%，容积率1.72，绿化率35%，总户数132户，项目建成后人口约为390人，停车位132个。
二、规划设计
1、规划依据
⑴《中华人民共和国城市规划法》
⑵《xx市城市总体规划》
⑶《城市用地分类与规划建设用地标准》GB137-90
⑷《城市规划编制办法》及有关定额指标
⑸《城市居住区规划设计规范》
⑹中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定
⑺xx区委、区政府关于该项目规划建设的有关意见
⑻建设单位提供的规划设计条件和设计要求
2、规划原则
⑴坚持以生态人文化的原则
环境设计以中心尺度为基准，宏观层面上的总体考虑与微观层面上的各具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。
公共服务建筑与环境场地的配套设施，在数量上、质量上均以高标准、高起点为原则，强调方便居住人群的使用。
⑵可操作性的原则
因地制宜，在特色环境规划设计与建筑设计的基础上，充分利用业已形成的环境之优势，对基地做改良。
充分考虑项目实施造成的影响，尽可能地使项目开发处于易于实施的境地，基础设施的建设也要考虑到整体建设的影响。
⑶传统模式与现代风格相协调的原则
3、规划指导思想
xx社区（xx新区）12#、13#居民楼项目是集住宅、商业、休闲娱乐为一体的综合性商住区。
该项目是xx区xx街办的标志性住宅小区，坚持以创造高品位的城市生态化为重点，坚持以人为本，突出个性，力求打造中原特色文化特色，形成有特色的住宅小区。
xx居民楼项目位于xx区北宫西街与月河路的中心地段，服从xx市规划局的规划建设理念。
4、项目用地控制性规划
xx（xx新区）12#、13#居民住宅楼项目位于xx冠华园“城中村”改造项目之内，服从xx冠华园“城中村”改造项目的总体规划。
项目用地属于国家划拨用地，用地手续已办理完成。
该项目总占地面积9510平方米，其中可建设用地面积8190平方米，道路用地面积1320平方米，总建筑面积14729平方米，建筑密度32.6%，容积率1.72，绿化率35%。
附：
平面布置图
5、住宅布局
住宅设计为11层居住住宅，通过住宅的对称式布局，丰富多变的邻里空间，加之贯穿于住宅楼周围的绿化带，增强了项目的立体感和动态感。
⑴住宅在功能布置上有三个特点：
①户型设计充分体现以人为本的设计思想，并结合当地居民的居住习惯。
②燃、电、水、暖四表尽量出户布置。
③均设综合管线布置，其考虑水、电、燃、暖气外，尚有电话、电视、因特网、报警、传呼等弱电管线在新户型中安全、卫生、高效的运行。
⑵住宅立面风格：
住宅是社会文明产物，不应偏离社会和传统文化，应沿袭地方文化脉络，同时，住宅也是体现城市风貌的重要标志。
该小区住宅建筑形式力求体现新的艺术气质，造型简约、清新，立面采用现代造型的设计手法，充分表达其高雅、精致的主题风格。
⑶建筑色彩：
住宅的立面色彩力求简约明快，亲切自然，楼体基座采用深色体系墙色，墙面以白色或灰色为主，凸阳台采用亮色等为主、并根据不同的风格和颜色形成不同的组团，以适应整个小区的建筑主色调。
6、公建
为使用方便，同时为了完善小区的居住环境，在项目用地内建有花园广场，布置室外休闲娱乐活动设施，并按不同年龄的心理需要，布置不同内容和氛围。
7、道路系统
（1）静态交通
小区停车位根据设计要求，停车位按100%考虑，除利用地面停车外，还考虑了利用地下车库作为主要停车方式。
（2）无障碍设计
小区道路及公共设施必须考虑残疾人和老年人的使用要求，进行无障碍设计，为行动不便者提供公平参与社会活动的机会。
8、绿化景观及公共开放空间
⑴住宅周围的绿化是项目的特色，绿化面积35%。
项目将整个区域绿化连接成为有机的生态体系，将城市大环境融入项目绿化系统之中，促进城市的可持续发展。
结合项目公共开放绿地，在局部地区结合空间需求和功能要求放大形成集中活动场地，形成整个小区的景点中心，规划设计了软质绿化与硬质步行空间相结合的带状休闲活动区，以开放、舒展的自然景观为主，其间点缀适当的娱乐设施。
三、结构说明
1、设计依据
⑴《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
⑵《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
⑶《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002
⑷《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
⑸《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
2、该工程为两栋11层住宅楼项目。
3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。
4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。
5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。
6、基本风压：
0.45kPa基本雪压：
0.45kPa
7、主要楼面活荷载标准值：
走廊、楼梯：
2.0kPa厕所：
2.0kPa
住宅：
2.0kPa疏散楼梯：
3.5kPa
阳台：
2.5kPa车库：
2.5kPa
上人屋面：
2.0kPa不上人屋面：
0.5kPa
设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。
四、基础配套设施综合规划
基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规范》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。
项目的基础配套设施规划的具体内容如下：
（一）电力工程规划
1、设计依据
⑴《低压配电设计规范》
⑵《10KV变电所设计规范》
⑶《建筑设计防火规范》
⑷《民用建筑电气设计规范》
⑸《火灾自动报警系统设计规范》
⑹《建筑防雷设计规范》
⑺《高层民用建筑设计防火规范》
2、负荷估算
区内建筑主要是住宅用电，用电负荷按建筑面积估算，住宅用电负荷为60W/m2,其他用电负荷为50W/m2。
3、供电系统
区内住宅其配套用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。
4、低压配电系统
区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。
在区内采用放射式供电方式。
消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。
每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。
变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅实行一户一表计量，计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。
5、建筑照明
根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2-3组插座和一个灯头。
重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。
公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。
走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。
6、电气消防系统
整个区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。
当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。
7、建筑物防雷接地
根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，区内建筑物均属二、三类防雷建筑物。
采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。
接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。
在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。
所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。
（二）电信工程规划
1、电话通讯系统
该小区内的所有住宅及公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户1门电话考虑，公建按100m2（建筑面积）一部计，需电话容量约140门。
2、电视系统
通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。
住宅有线电视终端标准为1个/户，公建为1个/100m2，共计约140个。
3、对讲与防盗门控制
在小区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置，以实现住户与访客的对讲，住户可遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。
4、住户宽带接入系统
建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。
使小区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。
住宅宽带终端标准为1个/户，公建为1个/100m2，共计约为140个宽带网络终端。
（三）给排水工程规划
1、规划依据
⑴《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003（2003年版）
⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87（2001年版）
⑶《居住小区给水排水设计规范》CECS（57—94）
⑷《建筑灭火器配置设计规范》GBJl40—90（1997年版）
⑸《人民防空工程设计防火规范》GB50098—98（2001年版）
⑹《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97
⑺《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2001年版）
2、规划范围
该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨水排放等。
3、消防与生活共用系统的设计
项目消防用水按同时一处着火设计。
建筑的室外、室内用水量均由市政给水管网供给，而自喷用水和局部公共建筑的室内、室外消防用水需要在建筑物附近设贮水池和水泵加压房。
设计考虑生活和消防共用给水系统。
室外消火栓布置在给水管网上。
最大时生活用水量和消防用水量接近。
计算得到环网上管径100，不设计加压构筑物，为确保消防时管网的压力充足，将管网的管径放大一级，水环网设计管径取DN150。
4、管线综合
在室外给排水管道的布置过程中，并不是单纯的布置给水管线、污水管线、雨水管线，应与城市直埋电力、电信、热力、燃气等管线或地下管沟等进行管线综合。
平面上，防止设计管线抢位，严格按规范确定各种管线的水平位置，以便为以后管线改建或扩建或维修留有足够空间；竖向上，各种管线的高程应从上而下依次确定，考虑小区排水管高程与区外市政排水管道的衔接和检修可行性。
5、设计施工特别注重雨、污分流
项目设计采用雨污分流制排水，以减小城市污水厂的处理负荷，使得污水充分处理后排放；保证城市的良好环境，排水高峰时污水不污染城市水体。
另外，施工时一定要注意污、雨水井盖上分别标注“污水”和“雨水”字样，以便区别污、雨水管道。
对于排水检查井的井盖，因钢筋混凝土井盖易损坏，不便维修，影响城市环境，所以道路上井盖应选用重型铸铁井盖。
6、给排水量估算
生活用水按150L/人，项目规划总户数132户，人口约为390，，绿化用水、道路用水等按2L/人计，其他等未预见用水按上述用水量的10%计，则最高日用水量约为70m3。
生活污水经各单元的化粪池处理后，由区内污水管网直接排入城市污水管网。
排污水按照用水量的85%计算，每天排放的生活污水59.5m3/a。
（四）暖通工程规划
1、供热工程
⑴热力站及热源
拟建项目所需热量有由集中供热提供，可满足项目供暖要求。
⑵设计参数
①室外气象资料
冬季：
空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；
②室内设计参数
场所
冬季温度（℃）
相对温度%
商铺
16-18
40
住宅
18-20
40
⑶热负荷测算
公建建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。
商业建筑采暖热负荷指标为
升级会员 