下半年西藏房地产估价师制度与政策房产分幅图与分丘图区别模拟试题文档格式.doc
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股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利
表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
执行层的组织协调
5、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。
A．超额利润
B．投资回报
C．内部收益
D．风险补偿金
6、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。
152．43万元
160万元
609．71万元
640万元
7、知识产权法律关系的客体是。
物
行为
智力成果
社会关系
8、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。
A．国家建设部
B．国家文物局
C．国家建设部和国家文物局
D．国家建设部或国家文物局
9、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价。
1250万元
1750万元
2050万元
2150万元
10、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。
15
30
60
90
房地产估价机构必须加盖公章
11、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．估价方法
D．估价对象
12、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。
空置率偏小
运营费用偏大
收益期限偏短
报酬率偏高
13、关于投资组合理论的说法，正确的是。
投资者应选择毫无风险的投资组合
投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
借款合同
14、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。
4
5
6
7
房地产估价机构必须加盖公章
15、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__%。
A．76
B．80
C．1
D．84
16、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。
该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。
A．994.37
B．1016.81
C．1255.16
D．1387.24
17、房地产投资的缺点是__。
A．投资回收周期较长
B．投资数额巨大
C．变现性差
D．以上均正确
18、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。
600
738
900
960
19、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
20、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】
15年
16年
17年
20年
21、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。
A．80%
B．82%
C．83%
D．92%
22、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。
甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。
按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．2.5%
23、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有．【2007年考题】
在建工程抵押估价业务
城市房屋拆迁补偿估价业务
该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
24、买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。
11
12
13
25、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
A．区域规划
B．临街状况
C．周围环境
D．地形地势
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
1、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于．【2007年考题】
被拆迁房屋的权属证书记载的面积
拆迁入提供的被拆迁房屋的面积
拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果
具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果
房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
2、下列属于农民集体土地范围的包括。
村农民集体的土地
村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地
乡（镇）农民集体的土地
农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地
因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
3、2004年10月，A国有企业在该县城内建成B住宅小区。
2008年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，该企业职工李某以3万元的价格购买了该小区60的住宅。
当地房改成本价为800元／。
按规定，职工李某交存首期住宅专项维修资金的数额为元。
800
1080
3600
4、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握__。
A．计息方法
B．资本化率
C．计息基础
D．计息期
5、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有。
为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
建在幢内且为本幢服务的配电房
为多幢综合楼服务的物业管理用房
人防用的地下室
用作公共休息场所的架空层
6、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于__。
A．第一产业
B．第二产业
C．第三产业
D．新兴产业
7、合法建造房屋的物权自发生效力。
记载于不动产登记簿时
颁发房屋权属证书时
申请房屋所有权登记时
事实行为成就时
8、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。
甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年。
乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年。
在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。
乙地块比甲地块贵
甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡
甲地块与乙地块的楼面地价相等
甲地块比乙地块贵
乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡
9、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
A．30
B．50
C．100
D．200
10、下列属于普通股股东享有权利的有。
参加股东大会的权利
参加表决的权利
股票转让权
公司剩余财产的分配权
对公司债务负有限责任
11、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。
房地产开发企业
政府物业管理职能部门
公房出售单位
业主大会
业主委员会
12、在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格__。
A．下降
B．上升
C．不变
D．无关联
13、房地产估价原则可分为三个层次，即__。
A．基本原则
B．客观原则
C．特殊性原则
D．普适性原则
E．适宜性原则
14、房产图的测绘顺序为__。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
15、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有签字盖章。
注册建筑师
注册结构工程师
注册建造师
注册施工管理师
16、《土地管理法》将土地分为__。
A．生产用地
B．非生产用地
C．农用地
D．建设用地
E．未利用地
17、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有．（2005年试题）
基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用
基础租金低于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用
在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金
18、间接融资的优点在于__。
A．筹资上可以积少成多
B．安全性比直接融资高
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平
E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
19、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。
拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标
招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作
拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金
招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳
是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志
20、按照规定，分层、分套的房屋拍卖，买受人按取得相应比例的土地使用权。
分摊的建筑面积
房屋拍卖的建筑年代
房屋拍卖的建筑区域
房屋拍卖人的许可
21、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．地上附着物和青苗的所有者
22、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。
A．联合代理与独家代理
B．买方代理、卖方代理和双重代理
C．销售代理和租售代理
D．首席代理和分代理
E．双重代理
23、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
24、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。
提高投资收益
降低系统风险
降低个别风险
使投资毫无风险
25、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。
A．丧失民事行为能力
B．死亡
C．不能履行其相应义务
D．依法被宣告死亡
E．被宣告失踪
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