江西省2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性模拟试题Word下载.doc

江西省2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性模拟试题Word下载.doc

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D．预备

5、①规划设计条件通知书；

②建设用地规划许可证；

③选址规划意见通知书；

④建设工程规划许可证；

它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。

A．①②③④

B．①③②④

C．③①④②

D．③②①④

6、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A．20，200

B．50，300

C．30，500

D．30，300

7、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。

最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。

A市城市土地行政主管部门

A市城市建设行政主管部门

A市城市房产行政主管部门

A市城乡规划行政主管部门

房地产估价机构必须加盖公章

8、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为__元/m2。

A．467.25

B．448.24

C．498.53

D．482.79

9、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30

B．45

C．60

D．90

10、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为1000㎡，运营费用率为40％．假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生的贬值．【2005年考题】

548．19万元

558．15万元

567．39万元

675．40万元

工业用地的监测点评估价格

11、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。

15年

20年

25年

30年

工业用地的监测点评估价格

12、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。

A．20

B．30

C．70

D．40

13、某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为。

8．0

5．6

5．0

0．7

14、__是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。

A．廉租住房

B．经济适用住房

C．商品住宅

D．福利住房

15、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A．委托人

B．估价报告预期使用者

C．管理部门

D．中立

16、下列关于比例尺的选用，说法错误的是。

建筑和设备安装工程图纸注明比例尺

一个图形一般只采用下种比例尺

结构施工图一般要注比例尺

允许一个图形使用两种比例尺

执行层的组织协调

17、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的流动比率为。

150％

200％

75％

400％

18、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是。

容积率

空置率

利息备付率

成本利润率

19、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对__并不具有吸引力。

A．置业投资者

B．开发商

C．承建商

D．租客

20、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。

A．3.00

B．3.80

C．4.00

D．6.00

21、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350

22、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．7580

23、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为．【2004年考题】

35年

45年

48年

50年

24、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】

有用性、稀缺性、有效需求

供给、需求、利用状况

权利、租金、利率

价值、使用价值、供求

25、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。

该商品房的单价为元／㎡。

3700

4040

4250

5300

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。

A．《建设工程勘察和设计管理条例》

B．《建设工程勘察和设计管理规范》

C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》

D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》

2、衡量房地产泡沫常用的指标有。

房价收入比

租金售价比

实际价格与理论价格之比

房地产供求比

房地产价格指数与居民消费价格指数之比

3、房地产估价的基本原则和最高行为准则为__。

A．最高最佳使用原则

B．合法原则

C．估价时点原则

D．独立客观公正原则

4、新设项目法人融资形式的特点有．（2005年试题）

项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

新设项目法人承担相应的融资责任和风险

从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力

从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

5、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。

（2008年试题）

陈某的儿子

陈某的经纪人

陈某的继母

陈某的女儿

护理陈某多年的保姆

6、2004年10月，A国有企业在该县城內建成B住宅小区。

2008年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，多层住宅售房款为4500万元。

按规定，对于B小区多层住宅，A国有企业应从售房款中提取不低于万元的住宅专项维修资金。

300

600

900

1200

7、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括有。

按地城范围细分

按房地产用途细分

按增量存量细分

按交易形式细分

按目标市场细分

8、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。

A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门

D．规划行政主管部门

9、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。

A．便于提高生产效率

B．为领导提出管理建议

C．便于行业归口管理

D．为评价目标和方法服务

10、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。

以出让方式取得土地使用权的房地产转让

以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

以赠与方式取得土地使用权的房地产转让

以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让

以招标方式取得土地使用权的房地产转让

11、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。

A．较大

B．较小

C．差距较大

D．大致接近

12、所有者权益中，合称为留存收益。

实收资本

资本公积

盈余公积

已分配利润

未分配利润

13、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是，且各因素发生变化的概率相同。

相互影响的

相互独立的

有因果关系的

有条件关系的

借款合同

14、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。

A．项目净现值期望值大于零，则项目可行

B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

15、对于经济适用房，我国的固定资产投资方向调节税税率是：

__。

A．0

B．5%

C．10%

D．15%

16、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。

A．16

B．18

C．20

D．22

17、收益乘数有。

毛租金乘数

利润乘数

净收益乘数

销售收入乘数

潜在毛收入乘数

18、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。

A．综合利率

B．贷款利率

C．折现率

D．机会成本

19、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。

分散风险职能

组织经济补偿职能

融通资金职能

防灾防损职能

分配职能

20、消费者的评价行为一般涉及__等问题。

A．产品属性、品牌信念

B．效用函数、属性权重

C．内部刺激

D．外部刺激

E．评价模型

21、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。

A．城市总体规划

B．控制性详细规划

C．修建性详细规划

D．居住区规划

22、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的有。

房地产估价机构的名称事项发生变更

房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人事项发生变更

房地产估价机构的注册资本或者出资额事项发生变更

房地产估价机构的组织形式、住所事项发生变更

房地产估价机构的经营额事项发生变更

23、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于__修正。

A．交易情况

B．交易日期

C．区域因素

D．个别因素

24、下列属于《城市房地产转让管理规定》中可以不办理出让手续的是。

部队营房用地

私有住宅转让后，改变居住性质的

城市中心广场用地

转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

25、以下对房地产赠与的理解正确的是。

是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为

属于双务行为

即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务

属于单务行为

其受让人不需承担任何义务