河南省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业规范考试试题文档格式.doc

河南省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业规范考试试题文档格式.doc

《河南省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业规范考试试题文档格式.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业规范考试试题文档格式.doc（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

3473

3508

3608

工业用地的监测点评估价格

5、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。

交通拥挤

建筑技术进步

城市规划改变

自然环境恶化

工业用地的监测点评估价格

6、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。

A．由专业投资管理者负责经营管理

B．收入现金流的主要部分分配给了股东

C．分为权益型和抵押型两种形式

D．投资流动性好

7、强制拍卖的标的是指。

被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

被人民检察院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

被人民公安机关在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

被司法机关在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

执行层的组织协调

8、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的

9、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。

A．《土地法》

B．《土地管理法》

C．《物权法》

D．《财产管理法》

10、重新评估一般应由__进行评估。

A．交易双方

B．房地产交易活动监督机构

C．房地产管理部门

D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构

11、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；

乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；

丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；

丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。

已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。

甲>

乙>

丙>

丁

丁>

丙

甲

12、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。

A．2427元/m2

B．2500元/m2

C．2575元/m2

D．2632元/m2

13、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是。

全租金方式

毛租金方式

净租金方式

基本租金方式

借款合同

14、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。

（2009年试题）

房地产行政主管部门

房屋拆迁管理部门

城市规划行政主管部门

房屋登记机构

房地产估价机构必须加盖公章

15、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。

城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式

未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件

规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效

16、房产税采用__的税率。

A．超额累进税率

B．比例税率

C．分类分级的幅度定额税率

D．地区差别税率

17、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。

区位

用途

建筑面积

临时安置补助费

18、开发经营期的起点是假设的。

开工日期

取得估价对象的日期

取得待开发土地的日期

开始出售开发完成后的房地产的日期

19、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元／㎡、1190元／㎡、1490元／㎡、1910元／㎡、2110元／㎡，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。

2390元／㎡

2410元／㎡

2430元／㎡

2450元／㎡

20、投资者进行房地产投资的主要目的是__。

A．财富最大化

B．保值增值

C．降低投资组合的总体风险

D．降低通货膨胀的影响

21、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。

A．等值

B．不等值

C．相同

D．不相同

22、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。

从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量

利率是资金时间价值的一种标志

23、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。

A．45.05%

B．49.31%

C．58.86%

D．63.6%

24、下列不属于控制性详细规划作用的是。

控制性详细规划起着承上启下的作用

控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导

控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织

控制性详细规划是城市政策的载体

25、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于．【2005年考题】

社会因素

环境因素

人口因素

行政因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。

平面图

立面图

管道纵剖面图

详图

系统轴测图

2、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。

A．用作公共休憩的架空层

B．本幢公共使用的电梯井

C．本幢的公共门厅

D．本幢的公共过道

3、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为__。

A．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+新开发量

B．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量

C．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量

D．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

4、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析

5、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来历史价格资料

C．房地产的现时价格资料

D．估价人员选取的价格资料

6、下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有。

股票

期货

工业产权

非专利技术

建设用地使用权

7、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。

条形基础

桩基础

箱形基础

整体式筏式基础

8、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。

A．开发费用的正确预测

B．最佳开发利用方式的选取

C．正确地预测未来开发完成后的价值

D．开发利润的客观预测

E．开发时间的准确预测

9、下列关于估价报告的说法中，不正确的有__。

A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告

B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”

C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

10、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

11、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

12、价格领先制通常有三种形式。

被支配型价格领先

支配型价格领先

成本最高型价格领先

成本最低型价格领先

晴雨表型价格领先

13、下列哪种情况会导致房地产价格偏高__。

A．有特殊利害关系人之间的交易

B．出国急售

C．买方对所买房地产有特别兴趣

D．卖方不了解行情

14、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是__。

A．国务院

B．国务院建设行政主管部门

C．城市规划主管部门

D．土地管理局

15、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。

无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价

无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价

等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系

每条等产量曲线代表一定数量的产品

等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的

16、风险估计与评价常用方法有__。

A．幕景分析法

B．调查和专家打分法

C．蒙特卡洛法

D．智暴法

E．德尔菲法

17、住房公积金的本质属性是__。

A．补助

B．工资

C．公积金

D．个人专用基金

18、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。

市场供求风险

变现风险

利率风险

时间风险

资本价值风险

19、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

20、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。

人工费

材料费

企业管理费

施工机械使用费

规费

21、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；

2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；

重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；

则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000

22、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

23、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。

（2008年试题）

基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

常规项目的财务内部收益率是唯一的

差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

24、某企业12月末部分资产和负债余额如下：

现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。

则该企业流动资产比率是。

40％

50％

200％

250％

25、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为

工期索赔

工程变更索赔

合同中明示的索赔

合同中默示的索赔

费用索赔