物业管理概述Word文档格式.docx
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物业管理的管理对象是物业。
这个物业是指在建或已投入使用的物业,即楼宇。
物业管理的服务对象是人,即物业所有人和使用人。
物业管理的属性是经营。
物业管理被视为一种特殊的商品,物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。
这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能,并使其保值、增值的作用。
物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理,融管理、服务、经营于一体。
物业管理的基本要求是统一管理和协调,既包括相对独立的物业或小区物业的统一管理和协调,也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。
优质的物业管理与社区服务相结合,为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。
就法律属性而言,物业管理是具有中介性质的信托管理,通过一定的契约,规定相关各方的权利和义务。
物业的经营管理与物业的管理经营
一般来说,管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针,达到设定目标的一系列工作。
经营管理合起来讲,也可理解为企业决策和执行决策。
经营与管理是两个不同的概念。
其主要区别是:
其一,经营着重于经济活动的总体和长远规划,管理着重
物业管理概述作者：
于支配现在的经济活动;
其二,经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进行纵横向协调,管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调;
其三,经营决定方针、目标和要求,管理实现方针、目标和要求。
物业的经营是指物业投资开发、生产、销售的决策。
但是,这些进行物业的投资、生产、销售的单位或组织,也需要内部和产销的管理,因而构成经营性的管理。
这里包括作为甲方的投资营销的房地产企业的经营性管理,也包括作为乙方的建筑单位和企业的经营性管理。
物业的管理是围绕以物业养护维修、保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。
但是,以管理工作为主的物业公司,也需要管理性的决策,因而构成了管理性的经营。
比如,物业管理的经营就需要筹措资金,而每一家物业管理公司更少不了总体经营性的规划。
从这个角度上说,管理性的企业经营的含义,一是指其组织管理的过程中也需要决策,二是指其管理内容中有经营性的业务。
比如,物业管理公司搞经纪、中介、营销、租赁,甚至是为了管理而开展营销、出租物业等业务。
这些都不改变物业管理和管理单位的性质。
因此,以“物业经营”概念来代替“物业管理”是不可取的。
物业管理与企业管理
近年来,物业管理要企业化,已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同,并逐步实施。
所谓物业管理企业化,就是物业管理公司按照现代企业制度的要求,自主经营,自负盈亏,自我发展,自我约束,成为具有独立法人地位的经济实体。
但是,应注意物业管理与工业企业管理的区别:
其一,产业性质不同。
物业管理是第三产业,工业企业属第二产业。
其二,管理形态不同。
物业管理不生产实物形态产品,即它的管理对象是成品,即物业。
管理只意味着提供了服务,而管理服务始终是与环境处在交流中,是开放型的。
工业企业管理却不同,它是以产品生产为终端,是一种封闭型的管理。
其三,管理模式不同。
物业管理是委托型、契约化的服务,工业企业管理是生产型、技术化的监控。
二、物业管理的起源及其原因
物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。
传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。
由于工业革命的发展,大量农村人口涌入工业城市,引起了对城市房屋需求的增加,但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。
当时,英国有一位名叫奥克维娅·
希尔的女士迫不得已为其名下出租的物业制订了一套规范租户行为的管理办法,出乎意料地收到了良好效果,招致当地人士纷纷效仿。
这可以说是世界上最早的“物业管理”。
时至今日,英国的物业管理作为一个固定行业,整体水平是世界一流的。
除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外,物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。
在普遍推行物业管理的同时,成立了英国皇家物业管理学会,会员遍布世界各地。
物业管理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管理,是与产权多元化格局相衔接的统一管理,是与社会经济发展相适应的社会化、专业化、经营型的管理。
与没有管理的、无序的房屋经营和传统的房屋管理相比,这种集高度统一的管理全方位、多层次的服务和市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现,就显示了强大的生命力。
其原因是:
第一,物业管理是一种社会化的管理模式,它摆脱了自营的分散管理方式,为多个产权单位、产权人找到了一个总管家;
同时,也为政府各职能管理部门找到了一个总代管,在授权的范围内去落实各项管理内容,以克服旧体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端,从而有利于提高城市管理的社会化程度,以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能,实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
第二,物业管理是一种专业化的管理,它是由专门的管理公司通过合同或契约,按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理,从而摆正了主人和管理者的关系,将自营自管的无序管理和行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。
在这样的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场,业主有权选择物业管理企业,物业管理企业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这一
市场。
这就从根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高,从而有利于提高城市管理的社会化、专业化程度,并向现代化的管理方式转换。
第三,物业管理是一种经营型的管理,它推行的是有偿服务、合理服务,并通过多种经营,使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。
这不仅减少了政府的压力和负担,使得房屋维修和养护的资金有了,而且使得业主、使用人受到全方位、多层次、多项目的服务。
第四,物业管理是建管结合的纽带,它通过早期介入与后期跟进,突出了管理的重要性,从而理顺、摆正了建设与管理的关系,有利于发挥投资效益,使社会财富和业主的财产得到保值、增值。
三、物业管理的特点
物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式,其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。
.物业管理的社会化
物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理,诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。
每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥,而不必分别面对各个不同部门,犹如为各业主找到了一个“总管家”,而对政府各职能部门来说,则犹如找到了一个“总代理”。
业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费,就可以获得周到的服务,既方便业主,也便于统一管理,有利于提高整个城市管理的社会化程度,以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能,实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。
2.物业管理的专业化
物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理。
这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内,物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。
随着社会的发展,社会分工渐趋于专业化,物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。
例如,机电设备维修承包给专业设备维修企业,物业保安可以向保安公司雇聘保安人员,园林绿化可以承包给专业绿化公司,环境卫生也可以承包给专业清洁公司。
这些专门组织的成立,表明这一行业已从分散型转向了专业型。
这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度,并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。
3.物业管理的企业化
物业管理单位是企业单位,不是事业单位,也不具备政府行为职能。
物业管理企业作为一个独立的法人,应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行,不受任何干扰,政、事、企完全分离。
因此,物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争,依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务,用管理的业绩去赢得商业信誉。
当然,物业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门,如街道、居委、公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系,以“物业”为中心,相互协调。
这样就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫,为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。
4.物业管理的经营型
物业管理企业的服务性质是有偿的,即推行有偿服务,合理收费。
物业管理的经营目标是保本微利,量入为出,不以高额利润为目的。
物业管理企业可以通过多种经营,使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路,从而使物业管理有了造血功能,既减少了政府和各主管部门的压力和负担,又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了,还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。
物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理;
是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理;
是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。
这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现,就越来越显示出其强大的生命力。
四、物业管理的职能与地位
物业管理的五种职能
物业管理的职能可以分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。
.决策与计划职能
决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定,如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向
等。
这些问题解决不好,就会给物业管理工作带来很大的盲目性。
因而,物业管理首先必须作出正确的决策。
有了正确的决策,还必须有科学的计划,即把决策的目标具体化,变成一定时期内物业管理的行动纲领。
物业管理的计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同执行,物业管理企业尤其要发挥主动性。
决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。
从这个意义上讲,决策与计划是物业管理的首要职能,忽视这一职能,必然会使物业管理陷于混乱。
2.组织职能
组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则,把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面,从管理的分工协作上,从上下左右的关系上,从时间和空间的联系上都合理地组织起来,形成一个有机结合的整体,使整个物业管理活动变成一部“大机器”。
在这部“大机器”中,包括人、财、物、环境等要素,应做到尽可能好的结合,从而最大限度地发挥它们的作用。
物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。
物业管理企业必须正确实施管理的组织职能,合理地确定企业内部的管理体制,包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立,以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。
从一定意义上讲,组织水平的高低,直接决定物业管理活动效益的大小。
3.指挥职能
指挥是根据计划,对整个物业管理活动进行领导和督促。
由于物业管理活动十分复杂,涉及面广,如果没有科学的指挥,即使物业管理这部“大机器”组织起来了,也不可能正常运转,物业管理活动也不可能达到预期的效果,既定的计划目标也难以保证实现,所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。
要实现科学的指挥,物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究,分析物业管理活动的全过程,掌握物业的状况和业主的需求,以取得指挥的主动权。
4.控制职能
控制也叫监督,就是物业管理在执行计划过程中,必须经常控制监督计划的执行情况,把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比,找出差异,分析原因,采取必要的对策,以推动物业管理活动不断发展、完善。
控制职能要求建立、健全各项规章制度,包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等;
也要求建立周密高效的管理信息系统;
还要求及时核实管理活动的成效,做好各方面的考核,从而使控制与监督有充分的依据。
5.协调职能
协调也叫调节,就是协调物业辖区内外各方面的活动,使它们能建立起良好的协作配合关系,不至于发生矛盾,以有效地实现物业管理的决策计划目标。
协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。
纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系;
横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系;
内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系;
外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系,包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。
对物业管理来说,纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度;
而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。
上述物业管理职能是一个有机的统一整体。
通过决策和计划职能,可以明确物业管理的目标与方向;
通过组织职能,可以建立实现目标的手段,使整个物业管理成为一部协调的“大机器”;
通过指挥职能,可以建立正常的物业管理秩序;
通过控制职能,可以检查计划的实施情况;
通过协调职能,可以修正偏差,使计划更符合物业管理的实际,并及时解决物业管理内外部的矛盾,保证物业管理计划决策的实现。
物业管理的地位和作用
.促进房地产市场的发展
物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要,具有繁荣和完善房地产市场的作用。
随着我国经济体制改革的不断推进,房地产经济的体制改革也在向纵深发展。
我国房地产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。
随着房屋商品化的逐步实施,各类住房分幢、分套出售,大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着几个、几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。
它不仅使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代,而且也使传统的按产权、按部门分散管理的办法,以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应形势发展的需要了,由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。
这种新格局要求有与之相适
应的房屋管理的新模式来代替传统的、非市场取向的管理模式。
从对目前公有房屋出售中居民心态的调查可以看出,居民最担心的是公房出售后的管理维修问题,包括经费、权利、责任和如何落实。
所以,物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程,并且具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。
就整个房地产市场来说,物业管理无疑拓宽了房地产市场范围,完善了房地产投资,促进了房地产市场向健康有序的方向发展。
2.有利于提高房地产投资效益
物业管理是房地产经营活动的基本环节,具有提高房地产投资效益的作用。
在房地产市场中,就一个房地产项目而言,存在着开发、经营、管理三个环节。
按程序来说,物业管理是房地产开发、经营的落脚点。
改革开放以来,我国房地产业发展初期的重点是解决数量问题,实行的是一种数量增长型经济,因而存在着重开发建设、轻管理的现象,使开发建设与管理脱节,这也是造成我国房地产管理效率低、房地产投资效益差的根本原因所在。
随着国家宏观政策的调整,单纯的数量增长已经不能适应市场需求,房地产要提高投资效益,要向效益增长型转变,就必须加强物业管理,使房地产开发、经营、管理三个环节全面协调地发展。
加强物业管理不仅能使物业保值,而且还可以使物业增值。
一方面,良好的物业管理可以使物业处于完好的状态并使之正常运行,可以延长物业的使用寿命,还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务,适当改善和提高物业的使用功能,提高物业的档次和适应性,进而推动物业的升值;
另一方面,优质的物业管理,还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐,使该物业成为抢手货,从而推动该物业的价格上升。
物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理,也可以说是广泛意义上的售后服务,因此,物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。
只有现代化的管理手段,优质、周到、完善的物业管理,才能保证房地产价值和使用价值的最终实现,进而提高房地产的投资效益。
3.树立城市形象,完善城市功能
物业管理是改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作,具有树立城市形象、完善城市功能的作用。
居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前提。
现代化的城市需要高质量的管理服务,运作良好的大厦设施,有助于工作效率的提高;
称心如意的居住环境,有助于人际关系的调和。
住宅社会学研究表明,良好的环境不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦,乃至某些危害社会的不轨行为,还会形成互助、互谅的社会风气,促进人们的身心健康,促使人们积极上进。
这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所必须具备的前提条件。
物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来的。
物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境,并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。
人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满,无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。
高质量的物业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理,而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神,既具有现代城市风貌,又具有个性特色的工作和生活环境,形成一个以物业为中心的“微型社会”;
既可充分发挥物业的功能,又能在充分保障业主合法权益的同时,增加业主的睦邻意识,创造相互尊重、和乐共处的群居关系。
因此,高质量的物业管理既可以改变城市风貌、改善人们的工作和生活环境,又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识,为树立城市形象、完善城市功能起积极推动作用。
4.推动外向型房地产和涉外经济的发展
物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必要措施,具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。
物业管理是一种不动产的现代化管理方法和模式,不受地区、国家和社会制度的限制。
中国传统的房屋管理模式,在很多方面不适应改革开放形势下外商、外籍人士的商务活动和居住的需要。
随着我国经济体制改革的深化和涉外经济的发展,越来越多的外商对投资中国大陆感兴趣。
外商进入中国大陆一般首先在“宾馆”入住,开始“投石问路”,一旦投资项目初成或业务有所拓展,就需要安居乐业了。
只有安居才能乐业,在中国大陆的外商一般都十分关注如何为自己安排一个方便、高效的工作和居住环境,并且外商进入事业发展期后,就有了为自己公司和工作人员购置业务和居住用房的需要。
中国大陆的物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国大陆的产业和侨汇房的管理发展起来的,至今涉外房的管理仍是物业管理的重要组成部分。
随着房地产市场的发展和完善,投资于中国大陆房地产的外商也正在独资组建物业管理公司,来管理自己在中国大陆的物业,并以此作为吸引外商在中国大陆置业的一招。
由此可见,良好的物业管理是加快中国房地产同国际接轨、改善中国大陆投资条件、改善投资环境的必要措施,具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。
5.有助于提高房地产综合开发企业的声誉
物业管理是房地产综合开发企业的重要业务,具有
提高房地产综合开发企业声誉的作用。
随着房地产业的进一步发展,很多具有一定规模和一定实力的房地产综合开发企业纷纷成立自己的物业管理公司,并多方挖掘、培养物业管理人才。
房地产综合开发企业已意识到物业管理的重要性,开始关心物业管理,并把物业管理作为企业经营的重要战略决策。
因为房地产开发企业开发的物业如果具有优质的物业管理,就可以免除业主和租用户的后顾之忧,增强他们对房地产综合开发企业的信心,建立房地综合开发企业在公众中的良好形象,促进后续销售工作的顺利开展。
因此,优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告,具有提高房地产开发企业声誉的作用。
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