二手房购房合同范本及注意事项.docx
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二手房购房合同范本及注意事项
二手房购房合同范本及注意事项
二手房购房合同
出卖人（以下简称甲方）：
姓名：
_（身份证）：
___地址：
___工作单位：
___联系电话：
___
买受人（以下简称乙方）：
姓名：
_（身份证）___地址：
___工作单位：
___联系电话：
___
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。
现该房屋具体状况如下：
（一）座落于___，建筑面积___平方米;
（二）房屋的所有权证号为___，国有土地使用权证号为___;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
第二条 上述房产的交易价格为：
单价：
人民币___元/平方米，总价：
人民币___元整（大写：
___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整）。
第三条 乙方在___前应向甲方给付定金人民币___元整（大写：
___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整）。
上述定金在乙方___付款时充抵房款。
第四条 付款时间及方式
乙方应于本合同生效之日起___日内将该房屋全部价款付给甲方。
具体付款方式为：
_______________________________________
第五条 甲方承诺在本合同生效之日起___日将房屋交付给乙方，并在交付房屋前腾空该房屋。
甲方应在___前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
第六条 甲方承诺并保证，依法享有本合同所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条 甲、乙双方同意，在本合同生效之日起___日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
□该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证所载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
□该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金的，双方约定，该费用由
□甲方承担
□乙方承担。
除本条已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由
□甲、乙双方按国家规定各自承担
□甲方承担
□乙方承担。
第八条 房屋毁损、灭失的风险自□房屋正式交付之日□权利转移之日起转移给乙方。
第九条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
________
第十条 甲方保证已如实陈述本合同所售房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋在交易时没有产权纠纷或影响双方交易的任何法律障碍，有关按揭、抵押、租赁、税项等，甲方均在合同生效前办妥。
生效后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
第十一条 乙方未按本合同的约定支付房价款的，按下列约定承担违约责任：
乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付未付房价款的万分之___支付违约金。
乙方逾期支付房价款超过___日，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同之日起___日内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还;并有权要求乙方支付总房价款百分之___的违约金。
第十二条 甲方未按本合同的约定履行义务的，按下列约定承担违约责任：
1、甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之___支付违约金。
甲方逾期交付房屋超过___日，乙方有权解除本合同。
甲方应在乙方解除本合同之日起___日内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之___支付违约金。
2、如因甲方的故意或过失造成乙方不能在本合同约定的时间内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起___日内将乙方已付款退还给乙方，并按总房价款的百分之___支付违约金。
第十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。
补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。
第十四条 本合同自甲乙双方签字之日起生效。
第十五条 因本合同或与本合同有关的任何争议，双方应协商解决。
协商不成的，
□提交___仲裁委员会仲裁解决
□依法由人民法院诉讼解决
第十六条 本合同一式___份。
其中甲方执___份，乙方执___份，提交房屋权属登记机关一份。
甲方（签章）：
乙方（签章）：
法定代表人：
法定代表人：
签约日期：
签约日期：
签订二手房购房合同时应注意哪些事项
在二手房交易中，许多购房者往往只顾房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。
事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。
签订前
一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。
1、查看产权所有人的身份证件。
2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?
如果是几位共有，则共有人是否全部同意?
出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。
在签订房产买卖合同时，也要全部到场。
如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。
1、售房提供的房屋产权证是否属实?
2、房产面积多大?
3、该房产用途是什么?
是办公还是居住，或是其他?
4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?
5、该房产是否已设定抵押?
根据《中华人民共和国担保法》的规定：
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。
这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。
只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
6、该房产是否已设定租赁?
如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。
同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?
根据《上海市房地产转让办法》的规定：
转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。
这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。
也就是说：
如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。
签订时
一、需要准备的证明材料。
购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。
无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：
1、身份证原件或护照原件及复印件;
2、未成年人的户口簿或出生证明;
3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。
购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。
境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效：
1）香港地区：
经国家司法部授权的香港律师公证;
2）澳门地区：
中国法律服务（澳门）公司;
3）台湾地区：
经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章：
4）外国：
经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
二、看清楚合同中的约定内容。
尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：
1、房款的金额是否写清楚?
2、付款方式该如何?
是一次性付款还是分几次?
每次付款是什么时间?
这与购房者自己的资金流转是否有冲突?
避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明?
（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成，中国银行90平米以下，房龄10年以内可贷八成）;
4、买卖双方何时交房?
交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）;
5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?
一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担;
6、房地产的风险责任何时转移给购房者?
《上海市房地产转让办法》的规定是：
房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）;但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。
大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;
7、违约责任是否约定?
违约金的数额是否约定清楚?
8、房地产买卖合同何时生效?
（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）
1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。
2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。
3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。
4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。
【二手房买房合同范本】二手房购房合同需注意的四个要点
随着房贷新政可能会影响优惠房贷的信息的传出，不少人为了搭上房贷优惠政策的末班车，提前了购房的时间，尤其是二手房的购房者，这导致近来交易量有明显的上升，然而二手房特殊的情况，在签订二手房购房合同时必须要注意以下几个要点：
第一：
签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现。
房产也是骗子的重要目标，近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现，往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了，去找人去又无法找到当初签约的那个人了。
因此，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖。
第二：
合同上明确标明付款时间和过户时间。
对卖方来说，最重要的是标明付款时间，尤其是分几次付款购房的方式，不能模糊的口头约定。
对买主来说，过户时间很重要，因为过户了就意味着房产法律上的权属发生变化，就是属于自己的房子了，就拥有房子的一切权益了，不约定过户时间，中间容易出麻烦，尤其是房价变化大的时候。
第三：
合同必须明确各种费用的交接时间和方式。
二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。
第四：
写明违约责任和合理利用补充条款。
房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。
在购房合同中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚情况，这样可以避免后期的一些麻烦。
二手房购房，因为房源相对来说比较单一，所以必须针对房屋本身的特点进行合同撰写，尽量将自己需要保护的权益都写入合同，这样才能比较可靠的保障购房的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦
【二手房购房合同】购房提醒：
二手房购房合同要写清缴税项目归属
哈市的徐女士经过中介的介绍购买了一套二手房，交易之前说好由徐女士负责交易税和更名费用，可是徐女士在更名时发现，房主隐瞒了自己有多套住房的事实，多产生了2000余元的个人所得税。
徐女士说，当初中介和房主都非常肯定没有多套住房，她自己也不明白什么是个人所得税，所以也没多想，就同意包更名和税费。
直到办理更名时才被通知，还要交个人所得税，这比原来中介告诉她的费用多了2000余元。
如果不交就得不到房产证。
徐女士找到房主理论，可是合同上并没有写如果出现个人所得税或其他约定以外的税费该怎么办，房主以“事先说好了谁包更名费”为由，拒绝交纳个人所得税。
徐女士又找到中介，中介让徐女士先去交钱，然后把房主放在中介的抵押金拿出2000余元给徐女士，可是当徐女士要求中介出一张字据时又被中介拒绝了。
现在房主和中介都拒不交税，徐女士自己交又觉得太委屈，双方陷入了僵持。
黑龙江省金马律师事务所的律师认为，徐女士的这种情况完全可以提前防范。
现在的二手房交易合同都使用统一的合同，但是考虑到更名费用承担方在交易时才确定，这一条款是需要填写的。
如果买家需要承担更名费用，一定要写明要承担的项目，并要求中介写明“如果发生其他税费将全部由卖家承担”这一类的字样。
律师提醒二手房交易双方，事先一定要仔细核对需要手动填写的项目，语言要严密，一定要写明一旦出现约定之外的问题和费用该由谁来承担责任，防止出现问题后无人负责。
【二手房购房合同书】细签购房合同避免二手房买卖纠纷
买二手房最怕留下后遗症。
绝大多数的二手房纠纷，都是合同签得不规范或是忽略部分条款而引发的。
避免二手房后遗症的最好办法就是细签购房合同。
二手房买卖的纠纷主要有定金纠纷、共有房屋纠纷和期房转让纠纷。
共有房屋纠纷
从法律上讲，房屋属于共有财产的，出售时必须征得其他共有人的书面同意;如果未经其他共有人书面同意，应认定该转让行为无效。
司法实践中，如果房屋已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续，法院一般不会判令该转让行为无效。
但如果房屋还未交付使用，也没有办理过户手续，一旦房屋共有人在知道该转让情况后提出反对，法院就有可能判定该交易无效。
共有房屋在出售前，全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。
在交易过程中，下家一定要详细查看房屋是否属于共有房屋，特别是把好夫妻共有财产关。
即便该套房屋产权证上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易过程中，下家也应当要求上家出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明，确保房屋的交易安全。
定金纠纷
产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面：
一是文字表述问题。
除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款等说法。
在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，交易当事人均不能要求双倍返还或者吃掉;二是定金交付数额问题。
一旦一方违约产生纠纷，定金数量易产生争议。
三是定金交付方式问题。
定金只有实际交付才能产生法律效力。
但具体操作却是由下家将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给上家。
中介公司收到下家定金后，往往会开具以下格式收据：
“今收到下家某某多少意向金。
如果上家同意以某价格卖房，该意向金转为定金”，这种定金支付方式对下家极为不利：
一则与上家并无直接签署的协议;二则手中没有上家出具的定金收条;三则很难获得上家已经从中介公司处收取定金的事实;四则没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。
在此情况下，一旦发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，下家很难要求上家双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。
因此，在下家与中介公司签订的居间合同中，明确界定中介公司收取定金的性质：
如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。
否则，就要明确中介公司的转交责任。
作为中介公司也要学会保护自己，如上家委托代收，应要求其出具代收委托书;如是转交，在上家收到定金后，应要求其出具收条。
期房转让纠纷
取得预售许可证后的期房转让分为两种。
一种叫预订权转让。
这是典型的炒楼花行为，此种转让性质属于预订合同的转让，依法应征得开发商同意。
在开发商因某种原因不同意该种预订权转让的情况下，购房者仍然应按约在预定期限内签订正式预售合同，否则可视为私自取消预订。
另一种叫期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让。
已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意;没有付清房款的，转让需经开发商同意。
但是，何谓“已付清房款”，法律并无相应解释。
在一次性付款方式下，“已付清房款”并无争议，该种期房转让就不需要征得开发商的同意，只需通知即可。
若以按揭贷款方式，开发商收到首付款和银行贷款后应当认定为购房者“已经付清房款”。
但由于开发商在按揭贷款支付方式中对银行要承担阶段性担保责任，实务操作中按揭贷款支付方式被认定未付清房款。
所以，按揭贷款方式下的期房转让必须征得开发商的书面同意。
转让期权时，上家应当按照下家付款方式，通知或者征得开发商同意后再进行交易。
在此种交易方式下，上下家应根据各自购买时的房价款分别缴付契税。
现实交易中，上家为逃契税而采取说服开发商注销原合同后再交易的不规范操作，其风险将由上家自己承担。
如果属于期房预订权的转让，预订人应在转让前征得开发商同意。
如原本就是代亲朋预订的，为避免与开发商发生纠纷，预订时代理人就应写明代某某预订该套房屋。
因此，在二手房交易过程中，要细签购房合同。
下家的义务是付款，上家的义务是转移房屋。
因此，下家在补充条款时应将付款方式与上家履行义务捆绑，保证自己的权益。
在上述两者挂钩的同时，下家还要同时明确上家的违约责任。
如约定逾期交房时，上家须每日付总房价一定比例违约金。
同样，上家也要在付款上防止下家违约
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