房地产新人培训课程Word格式.docx
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加班工作，节假日不休息…
精神压力：
目标考核
保证格：
小细节上格要求，要求完全服从，
因为标准不会改变
保证学到东西：
售楼先生，售楼小姐，提升为房产专
业人士
个人素质四个要求：
热情、专业、老实、负责
贰住宅建筑根底知识
社区局部
单体局部
附：
建筑面积计算法
一社区局部：
按照社区的规模可分为：
居住区8000～1.5万人
居住小区3000～5000人
居住组团800～1500人
〔按照各地户均人数不同，根本上3～3.5人/力〕
以目前来看，商品房开发一般是组团级的，也有超大规模的，象万科等，就可算的上是居住区级的。
按照社区的规划布局可分为：
行列式〔象公房、新村房〕
边式〔花园在当中，建筑围绕边，象东苑绿世界、新
家坡美树馆〕
混合式〔既有行列式，又有边式〕
自由式〔依据景观、地形等因素考虑，布局较自由，象万
科〕
按照社区的层数构造可分为：
别墅花园
联排别墅、排屋
多层小区
小高层小区
高层小区
混合式
按照社区景观组织式：
中心式〔集中绿地〕
分散式〔小区花园〕
社区局部中需要了解的根本知识：
基地面积：
又称占地面积是开发商买的全
面积
用地面积：
基地面积――规划红线〔道路〕，
退界的面积
退界道路〔是可供开发商进展建立的用地〕
〔退界，沿主要道路，一般退了3～5米〕
建筑面积：
所有建立形成的构筑面积〔每层均算〕其中住宅建筑面积是实际销售面积
容积率：
建筑面积/基地面积一般多层小区2以高层3以上
间距：
〔日照间距〕建筑物之间的间隔，目的是保证建筑物的采光，彼此不受影响，或减少影响。
日照间距：
每年冬至一天、中午北面座向的建筑保证1小时日照的间距。
一般这样规定：
住宅建筑间距控制规定
建筑间距规定
朝向
建筑间距〔不少于建筑高度倍数〕
市区
浦东新区等
平行布置
南北向[正南向、南偏
东〔西〕≤45℃]
1.01.2（与南侧建筑高度比〕
东西向[正南向、东〔西〕偏南≤45℃C]
0.91.0（与较高建筑高度比）
垂直布置
南北向[同平行布置]
0.70.8（与南侧建筑高度比〕
东西向[同平行布置]
0.70.8（与较高建筑高度比）
非平行非垂直布置
两幢建筑的夹角≤30°
按平行布置的居住建筑控制
30°
〈夹角〈60°
0.80.9（与南侧或较高建筑高度比〕
〉60°
按垂直布置的居住建筑控制
对执行上述规定确有困难的，经规划部门批准可适当按规定间距缩小10％。
社区需要注意的主要是规模、布局、构造、层数〔容积率〕、景观组织。
其次还要注意小区的停车组织式：
人车分行，和景观一同组织，大面积地下停车等在市场上较为流行。
二单体局部：
单体就高度来看：
有别墅、排屋
多层多层带电梯
小高层、高层、超高层
单体就构造来说：
砖混〔一般多层〕
钢筋混凝土〔高层〕
预制楼板〔在工厂定做好〕
现浇楼板〔在施工现场现做〕
就房型来说：
平面式、平层式、立体式、错层式、跃层式、复式
单体需要着重注意的层数、构造、建材〔外观〕、房型
房型：
主要有横〔厅〕套式〔厅东西向〕
直〔厅〕套式〔厅南北向〕
构造：
层高、楼板施工式、隔墙施工式
建材外观：
面砖还是涂料
塑钢窗还是铝合金
外观风格：
现代式、古典式、新古典式
单体需要了解的根本知识：
面宽：
迎南面，直接有关采光朝向
进深：
南北长，直接影响有关适风采光
得房率：
根本为套使用面积/建筑面积
建筑面积＝套面积＋公用分摊面积
套面积＝套使用面积＋套墙体面
积＋阳台面积
有关建筑面积计算规定
什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积？
房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。
每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。
建筑面积包括使用面积、辅助面积和构造面积三局部。
住宅使用面积是指住宅中分户门全部可供使用的净面积的总和。
包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室走道、室楼梯等等。
居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。
当分户门的厅和过道的面积超过6平米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积。
建筑面积计算有什么规那么？
建筑面积计算规那么：
计算建筑面积的围
单层建筑物不管其高层均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。
单层建筑物如带有局部楼层者，亦应计算建筑面积。
多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上安外墙外围水平面积计算。
层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙〔不包括采光井、防潮层及其保护墙〕外围的水平面积计算。
用深根底做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护构造外围水平面积计算建筑面积。
穿过建筑物的通道，建筑物的门厅、大厅不管其高度如，均按一层计算建筑面积。
门厅、大厅回廊局部按其水平投影面积计算建筑面积。
电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
舞台灯光控制室按围护构造外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
建筑物的技术层〔管道层、附层、夹层〕是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。
与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面计算建筑面积；
独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；
单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
突出屋面的有围护构造的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护构造外围水平面积计算建筑面积。
突出墙外的门斗按围护构造外围水平面积计算建筑面积。
封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。
凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。
无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。
无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
室外楼梯做为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；
楼有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
室体育馆按实际层数计算建筑面积。
体育馆〔场〕看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积〔多层按多层计算〕。
原始设计为假层〔含顶层阁〕屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。
不计算建筑面积的围
突出墙面的构件和艺术装饰，如：
柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
检修、消防等用的室外爬梯。
层高在2.2米以的技术层、夹层。
构筑物，如：
独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油〔水〕池、储仓、地下人防干、支线等。
建筑物外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
没有围护构造的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
单层建筑物分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
层高小于2.2米的地下室、半地下室深根底地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
岗亭、警亭、书报亭等。
里弄房屋后天井的天棚。
利用马路、通道及隙地所搭棚架。
阁楼。
房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
其他
在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规那么精神办理。
公用建筑面积分摊有什么规那么？
公用建筑面积分摊规那么
分摊原那么
房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。
公用建筑面积分摊仅限于本幢的公用建筑面积。
与幢房屋不相连的公用建筑〔如变电房、水泵房、门卫房等〕不得分摊到本幢房屋。
房屋公用建筑面积按各户套建筑面积乘以房屋相关面积的比例进展分摊。
公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。
公用建筑面积部位一经分摊，任人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。
商、住、办综合楼，其房屋各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积〔此次分摊的最小单位为层〕，然后再分摊各自公用建筑面积。
商品房按“套〞或“单元〞出售。
商品房的销售面积即为购房者所购置的套或单元建筑面积〔以下称套建筑面积〕与应分摊的公用建筑面积。
套〔单元〕建筑面积＝套建筑面积＋分摊的公用建筑
计算法
套建筑面积由以下三局部组成：
A）套〔单元〕的使用面积
套使用面积的计算应符合以下规定：
套使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门面积的总和；
跃层住宅中的户楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
不包含在构造面积的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
B）套墙体面积
新建住宅各套〔单元〕使用空间围的围护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。
外墙〔包括山墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套墙体面积。
墙面装修厚度均入套墙体面积。
c）阳台建筑面积
原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
挑阳台〔底阳台〕按其底板水平投影面积的一般计算建筑面积；
凹阳台按其净面积〔含女儿墙墙体面积〕的一般计算建筑面积；
半挑半凹阳台，挑出局部按其底板水平投影面积的一般计算建筑面积，凹进局部按其净面积的一般计算建筑面积。
套建筑面积＝套使用面积＋套墙体面积＋阳台建
筑面积
公用建筑面积由以下两局部组成：
电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。
套〔单元〕与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的一般。
公用建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积〔如地下车库、仓库、人防工程等〕。
公用建筑面积分摊系数
整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
分摊的公用面积＝套建筑面积×
房间中心距面积和房间净面积为什么有差异？
在购置期房时，由于房屋未竣工，无法实际测量房间净面积。
因此消费者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸，计算房间面积。
由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，因此计算房间净尺寸，应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和的一般再减去两墙粉刷层厚度。
XX地区多层建筑的承重墙、围护墙一般都采用一砖〔约24公分〕，户分割墙一般采用一砖或半砖。
叁市场调查培训课程教案
目的：
通过市场调查，获得所需要的信息，并对竞争个案作出
评价。
分类：
根底市调：
通过市场调查，对所从事的房地产代销行业
做根本的直观了解。
专题市调：
针对性的市场调查，迅速获得所需要信息。
例如以性质划分的：
办公楼市调、别墅市调、商场市场调等，以地理区域划分的：
区域个案市调，某道路沿线个案市调，以市调重点划分的：
竞争个案折扣情况市调。
竞争个案来客情况市调等。
市调表格分析:
三表头局部解释:
案名---------个案名称
投资兴建---开展商名称
企划销售---代理商名称
建筑设计---设计单位
规划用途---①楼层:
多层，小高层，高层
②规模：
单幢、小区
③用途:
商用、住宅、商住两用
基地面积---个案占地面积
销售面积---可供销售的面积（各户型面积之和+商铺面积之和）
建筑楼层---地上和地下的楼层（地下:
B地上:
F）
规划面积---最小户型面积到最大户型面积,是一个区域
主力面积---占多数房型的面积区间,是一个围
平均单价---可售总价/可售面积
车位单价---车位价格，如可租用标明租金
单价围---最高单价到最低单价
售楼处------售楼中心地址,有多少写多少
工地位置---工地地址
主力总价=平均单价*主力面积
可售总价=所有户型总价之和
规划户数---规划中所有户数之和
可售户数---可供销售的户数
售出户数---已售户数
销售率------已售户数/可售户数
付款折扣---列明各类付款式可享受的优惠
特别付款---有无与众不同的付款式〔如开展商免息贷款等〕
基地位置图:
1.标明指北针
2.标明围道路状况，如属不知名小马路需标注出标志性建筑或道路
3.注明河流
4.注明是角地、边地还是中心地
四综合分析
（一）环境分析
环境分析需要写明个案所处的具体位置以及环境特点。
如果有地段优势那么必须详尽描述
环境分析容：
1、个案所处区域，邻近道路
2、个案所处商圈
3、边交通状况，有无捷运系统、高架道路以及公交线路情况
4、就医就学状况
5、人文景观局部
6、边居住环境成熟程度
如果边有大型公建正在施工或者为房产开发热点区域，也可写出此类开发〔包括本案开发〕对于环境所造成的影响
对于环境中某些有历史延革的东西或者市府方案大规模改造的情况也可表达
（二）开展商分析
需要写明开展商具体开发实力以及背景状况，可以包括：
1、开展商出资状况〔三资，中资，合作等〕
2、开展商背景〔有无政府背景〕
3、开展商实力〔注册资本大小，是否为工程公司，该楼盘投资额等〕
4、开发经历〔有无开发同类产品，建立销售经历如〕
（三）规划分析
对于产品规划做一个综合表达，将产品的概况描述出来，同时点出规划之中的特色之处，可以包括：
5、楼盘规模〔占地面积，容积率，总户数，预计入住人口等〕
6、楼盘分期建立状况以及每期完工时间
7、社区道路系统配置
8、社区的公建配置
9、有无会所，会所规模以及配套如
10、社区车位配套，与住户比例
11、社区绿化规划、绿化率〔有无请知名公司合作〕
12、社区景观建立〔有无请知名公司合作〕
13、得房率
规划分析中必须参加面积配比表，面积配比表力求准确全面
面积配比表一
户型
户数
比例
二房
？
m2~？
m2
户
%
三房
复式
面积配比表二
建议户数
建议比例
建议户数与比例可写可不写，是表达自己观点的栏目。
基于对同类产品或市场的看法，可提出相应的有利于销售的面积配比
（四）建材分析
对于个案的建材做一些必要的罗列，注重特别之处的详细介绍〔比方智能化配套等〕
要注重对于装修房的分析，必须指明该装修房的装修本钱如，包括装修品质如，建材表，装修可供选择的案，装修工程队品质如，以及装修程度等
（五）价格分析
首先，必须将表头局部做一次综合评述
其次，将该案的定价原那么做相应分析，主要有：
1、楼层差价分析
2、朝向差价分析
3、户型差价分析
4、栋与栋差价分析
以上必须注明差价式与差价幅度。
差价幅度可用单价元/m2或用以固定楼层为基准的百分比表示
最后，价格分析必须写明该案与行情的价差以及价格的历史变动，以利于做进一步追踪
（六）去化分析
主要分析该案销售情况，所以必须先点明销售率，随后做更深入的分析
去化分析之中，需要将详细去化的情况分别加以介绍，也就是说明终究个案中哪些房子好卖，哪些房子难卖，并做必要的分析：
好卖与难卖的原因终究是什么，可以是：
位置，楼层，景观，朝向，价格，客户偏好等等。
（七）客源分析
对于购置该案的客源特征做详细的描述，要防止笼统的介绍。
这面分析可包括客源区域，客源年龄，客源职业以及客源类别〔单身或家庭购置〕，客源的收入状况以及偏好等。
（八）媒体分析
该案选择哪些媒体做主打媒体，媒体诉求如，不同销售阶段媒体诉求变化如。
（九）销售分析
对于该案的销售力量以及销售式做一番评析，特别对于有代理公司代理销售的个案做重点分析
首先，卖场营建如，包括：
规模，形式，气氛，模型……
其次，销售人员素质以及销售式有特别之处
第三，有无样板房，品质如
最后，SP活动式与效果如
如果有特别出众之处可以记下配合相关之厂商，对于其他一些有特别之处的地〔如卖场的选址，看板设立与引导旗的排放等〕也要做必要的描述。
（十）利多利空
利多：
将所有对本案销售有利的因素详细列出
利空：
将所有对本案销售不利的因素详细列出
利多利空分析将提供很大的空间，予以市调表格填写者，可以充分发挥自己对于产品的理解与市场的理解，列出自己的看法，供阅读者参考。
肆房地产开发流程
五房地产综合开发的步骤及主要容〔4个阶段〕
〔1〕决策阶段。
这是房地产公司选择开发工程，进展调查研究，决定实施开发建立的阶段。
主要容包括：
规划摸底—了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开发建立的可能性。
市场调查—通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发工程的前景进展预测。
可行性分析—经济分析、效益测算等
领导决策—在完成以上工作的前提下，由领导研究决定开发工程。
〔2〕前期阶段。
在开发建立工程决策以后，从申报立项到完成建立准备工作阶段，也称土地开发阶段。
申请立项—由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备工程方案，以后视前期工作进展再列入建立方案。
建立案—根据城市总体规划要求编制建立案，并报市或区的规划管理部门批准。
同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。
申请用地—在建立案获批准后，向土地管理部门申请建立用地，在得到批准后办理用地手续。
委托设计—建立案获批准后，可以通过招标委托进展工程设计。
动拆迁—上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。
承受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。
三通一平—指施工用水、用电和道路畅通以及施工场地平整。
建立单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。
〔3〕工程建立阶段。
即指房屋的施工阶段。
主要的工作容包括：
施工招标—房地产开发公司可通过招标、邀标等式择优选定施工队伍。
进度控制—按照审定的施工组织设计，监视施工单位按方案施工，保证建立进度。
质量监理—对各个分局部项工程进展验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。
竣工验收—工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监视部门对工程工程进展验收。
市政配套—市政、公建的配套应与房屋施工同步进展。
房屋竣工后，还要进展各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。
交付使用—小区建立的容全部完成后即具备交付使用的条件。
建立单位在将建立工程交付使用前要组织房屋管理单位等进展验收，并办理房屋的移交手续。
〔4〕经营阶段。
实现房地产本身价值，回收建立投资，到达资金增值的重要阶段。
主要工作包括：
房屋预售—在投资开发到达一定阶段后进展商品房的预售或预租。
预售或预租房地产必须报市房管局批准。
房屋销售—商品房竣工交付使用，可以进展房屋的销售或出租。
产权登记—商品房竣工后，建立单位应到产权登记部门进展总登记；
房屋买卖后，业主必须按规定进展产权登记，并领取房地产权证。
〔5〕物业管理。
房屋交付使用后，在两年，由房地产开发公司负责房屋管理和质量保修。
两年后，由业主自行或委托有关单位或机构进展物业管理。
房地产开发中涉及的部门及批文
〔1〕申请选址立项
报计委取得立项批复
报规划局取得选址意见书
与土地局洽谈取得土地出让合同
到住宅开展局登记开发工程容
〔2〕规划阶段
进展规划案设计报规划局案审批
进展扩初设计报规划局扩初批准
各项配套征询报各配套主管部门取得征询意见
〔3〕申请用地
三证一书
报规划局
取得规划用地可证、建立用地可证、建立工程规划可证
报房屋土地管理局
取得建立用地批准书〔销房〕或房地产权证〔外销房〕
注：
有偿取得土地使用权有三种式招标、协议、拍
卖。
〔4〕建立
扩初批准后报建委取得施工可证
建立过程中包括建筑、监理单位的招标、对监视站的报监、材料采购等工作，征询单位穿插其中。
〔5〕预销售
取得预售可证的条件：
工程进度至+0或投资≧总投资的25%。
期房→预售；
现房→销售。
期房→｛竣工验收合格、交房可证、大产
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