园林式茯茶文化主题酒店建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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1、园林式茯茶文化主题酒店
总建筑面积27166m2，包括酒店接待大厅552m2，丝绸之路文化博物馆3456m2，主题酒店客房8840m2，餐饮中心2808m2，娱乐中心1728m2，演艺大厅1764m2，主题茶舍1536m2，艺术画舍1232m2，会议健身中心2400m2，回廊850m2，活动场地2000m2。
2、总体工程
项目总体工程建设为道路停车场及园林绿化工程，其中，道路停车场占地面积26061m2，绿化面积30000m2。
项目建成后，将形成客房总数270套，其中，标准客房126套，高级客房100套，高级套房20套，商务套房20套，总统套房4套。
1.2.3投资估算及资金来源
经估算本项目总投资19637万元，其中建设投资17544万元，建设期利息293元，铺底流动资金1800万元。
资金来源为：
1、企业自筹15637万元，占总投资的79.6%。
2、申请银行贷款4000万元，占总投资的20.4%。
1.2.4主要评价指标
经计算，本项目在设定的经营期内年平均营业收入为9994万元，年平均营业税金及附加为560万元，年平均总成本费用为3097万元，年平均净利润4753万元，年平均上缴所得税为1584万元。
项目总投资收益率为27.29%，项目财务内部收益率分别为25.76%（所得税前）和20.00%（所得税后）、项目资本金财务内部收益率为24.44%，均高于本行业测定的12%和10%的财务基准收益率，项目投资回收期（pt）分别为所得税前5.70和所得税后6.69年（含建设期2年）。
生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力较好。
敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，经济分析可行，项目实施后可以取得良好的经济效益。
1.3研究结论与建议
1.3.1主要结论
1、从政策符合性来看，本项目建设符合##发展规划及政策，对促进促进##县茶文化的传播旅，提升城市品位，丰富当地人民文化生生活都具有重要的意义。
2、项目的建设方案在技术上可行，满足适用、经济、美观、防灾、安全和环境协调的要求；
项目进度计划的安排比较适宜，因此，本项目的工程、技术方案是可行的。
综上所述，本项目符合市县相关产业发展政策，工程技术方案是先进、可行的，项目的建设对促进##县社会经济发展具有重要的意义。
因此，本项目不仅是必要的，也是可行的。
1.3.2建议
建议项目建设单位抓紧办理各项前期工作报批手续，抓住有利时机，尽快落实项目资金的筹措，确保项目按计划实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1项目提出的理由与过程
旅游产业作为##的十二五时期重点发展产业，得到##县政府的大力支持，《##县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出，加快发展文化旅游业，依托区内独特的自然景观和历史文化遗产，注重旅游资源与产品开发。
加大对崇文塔、大地原点、太壸寺、文庙等旅游资源的开发力度。
办好一年一度的蔬菜节、##县砖茶文化节和##发展论坛。
同时，随着##县社会经济的不断发展，城市基础设施建设、旅游景区配套服务设施得到了进一步完善，##县接待游客人数逐年增长，然而作为旅游服务业基础设施重要组成部分的酒店、住宿却没有得到相应的发展。
本项目正是在这样的背景下提出，符合##县文化旅游业发展要求和##县发展的实际情况。
2.1.2项目建设的政策基础
1、符合我国《关于深化文化体制改革的若干意见》的政策导向
中共中央、国务院2006年发出的《关于深化文化体制改革的若干意见》（简称《若干意见》）指出，当今世界，文化与经济政治相互交融，在综合国力竞争中的地位和作用越来越突出。
在全面建设小康社会、实现中华民族伟大复兴的历史进程中，繁荣和发展社会主义先进文化具有全局性战略性的地位和作用。
必须从全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，从巩固马克思主义在意识形态领域指导地位的高度，从加强党的执政能力建设的高度，充分认识文化体制改革的重要性和紧迫性，增强责任感和使命感，抓住重要战略机遇期，深化改革，加快发展，为建设社会主义先进文化注入强大动力。
《若干意见》要求，要加大公益性文化事业投入，调整资源配置，逐步构建公共文化服务体系。
进一步完善鼓励捐赠和赞助等各项政策，拓宽渠道，引导社会资金以多种方式投入文化公益事业。
加大农村文化基础设施建设投入，逐步解决农村文化产品和服务相对缺乏的问题，丰富农民群众精神文化生活。
完善城市社区文化设施，加强文物保护，扶持民族优秀传统文化。
继续支持中西部地区、老少边穷地区建设和改造文化服务网络。
要改进和完善国家扶持方式，坚持和完善有关文化领域的重点扶持政策和措施。
要以项目投入为手段，以激发活力为目标，提高资金的使用效益。
此外，中宣部、财政部、文化部、国家文物局联合下发《关于全国博物馆、纪念馆免费开放的通知》。
根据通知，全国各级文化文物部门归口管理的公共博物馆、纪念馆，全国爱国主义教育示范基地于2008年全部实行免费开放。
博物馆切实的成为了一个为社会及其发展服务的、非营利的永久性机构，并向大众开放。
让国民真正享受到基本的文化权利。
本项目主题酒店中丝绸之路文化博物馆的建设作为公益性文化事业投入，完全符合我国《关于深化文化体制改革的若干意见》政策导向。
2、是响应国家七部委《关于促进民办博物馆发展的意见》的具体落实
2010年2月，国家文物局、民政部、财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、文化部、国家税务总局联合发布《关于促进民办博物馆发展的意见》（以下简称《意见》）提出：
民办博物馆是为了教育、研究、欣赏的目的，由社会力量利用非国有文物、标本、资料等资产依法设立并取得法人资格，向公众开放的非营利性社会服务机构。
为贯彻党的十七大关于推动社会主义文化大发展大繁荣的精神，落实中央关于深化文化体制改革的总体部署，进一步调动社会力量参与文化遗产保护和社会主义先进文化建设的积极性，要求加强扶持，为民办博物馆创造良好的发展环境，其中提出可在旅游景区和文化产业园内规划建设民办博物馆…更特别提出对具有门类特点、行业个性及地域文化、民族（民俗）唯一性的民办博物馆，以及致力于抢救濒危文化遗产、填补某领域文化空白或稀缺的新建民办博物馆，给予必要和适当的倾斜性扶持。
本项目建设符合《意见》的要求，是对国家七部委《关于促进民办博物馆发展的意见》的具体落实。
3、《旅游饭店星级的划分与评定》鼓励发展主题酒店
2011年1月1日，国家标准《旅游饭店星级的划分与评定》（简称“新版星级标准”）正式实施。
新标准的绿色环保化趋势十分明显，并且鼓励酒店特色经营，允许小型豪华精品饭店、主题酒店直接申请评定五星级。
此政策无疑将鼓励推动我国主题酒店的发展。
2.2项目建设必要性
2.2.1配合政府茶产业发展要求，促进我省文化产业大发展
项目借##省积极组织丝绸之路文化发展、##县大力发展茶产业的契机，拟高规格打造以丝绸之路文化博物馆为标志的园林式茯茶文化主题酒店，有效地填补了##县缺乏茶文化展示平台的局面，为##县人民及外来旅游、商务等人员提供一个参观学习、游憩休闲的文化休闲场所，有利于推动我省的文化事业发展。
2.2.1是历史文化遗产展示的需要
本项目建成后将能够提供一个好的集中收藏、保护、展示丝绸之路文化及茯茶文化和现代化建设成就的场所，可以有效地促进丝绸之路文化的传播及推广，加强民族大团结、更好地发挥爱国主义教育基地、传统文化教育基地的宣传作用，促进祖国社会主义精神文明建设。
2.2.3是服务经济和社会发展的需要
##县区位优势明显。
县城及泾河新城均为商业、服务、金融、政府机构、办事机构等集中的区域，随着社会经济的不断发展，##县及泾河新城对集商务办公、会议举办、餐饮住宿、娱乐购物等功能于一体的综合性酒店的需求将进一步显现出来，但目前该区还没有这样一座大型的综合性酒店，本项目正是考虑到多方的需求而建设，拟建于泾河新城，建成后不仅作为四周文化及茯茶文化的展示中心，还将成为政府机构、企业办事机构、金融机构等商务办公、会议举办场所的首选。
因此，本项目的建设是必要的。
第三章市场分析
3.1市场分析
3.1.1发展现状
主题酒店是指以酒店所在地最有影响力的区域特征、文化特质为素材设计、建造、装饰、经营和提供服务的酒店.设计风格、装饰艺术、文化品位、经营理念和服务方式都围绕同一主题展开.其最大特点是赋予酒店某种主题，并围绕某种主题建设具有全方位差异性的酒店氛围和经营体系，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，实现提升酒店产品质量和品位的目的。
主题酒店是二十世纪后半期引入饭店业的一个概念，随着酒店行业竞争日益激烈，主题酒店的建设已成为一种国际潮流。
随着我国酒店行业市场日趋成熟、消费者需求的个性化、文化产业的发展，以及国际知名品牌酒店的进入，我国本土酒店业面临着巨大的压力。
主题酒店作为代表酒店市场差异化竞争战略的这一概念由此引入中国，作为一种个性化模式，主题酒店在初步发展阶段便取得了显著成效，因而被认为是促进我国酒店业再发展的有效方法之一。
主题酒店的出现为中国酒店业的发展提供了新思路，是中国酒店业未来发展的必然选择。
主题酒店在发达国家已是十分成熟的市场，但在中国还处于起步阶段。
中国经济的持续发展给国内消费市场带来了强劲的上升空间，主题酒店在中国市场同样具有巨大的发展空间。
3.1.2发展趋势
1、借鉴国外先进管理经营理念
注重特色个性化表演、表演秀，增加娱乐设施，提高酒店娱乐性。
同时对酒店周边的环境加以改造，使周边环境与酒店主体相协调，增加酒店主体化魅力，从而吸引顾客入住体验。
2.根据国内特点发展主题酒店
从产业模式来说主题酒店提高集团化、连锁化，增强运营规模，进行规模化管理和运营，创立良好的企业文化，提高酒店人性化管理，在竞争激烈的酒店业市场下集团型和连锁型酒店能产生更好的效益。
其次从市场环境来说，国内主题酒店从主要的一线城市，经济发达地区向二三线和西部地区发展。
3、与景区结合，“中西合璧”
景区与酒店结合模式的主题酒店大多坐落于景区周围，并且也与景区的景色交相辉映，主要提出“生态”为主题就主题模式。
同时结合中国风的设计，将中国传统建筑风格与世界流行元素结合在一起，给顾客一种传统与现代交汇的不同感觉。
3.1.3市场分析
主题饭店必须与城市景观、城市文化、城市的经济水平发展相协调，对于##县来说，##县文化底蕴深厚，几乎每个镇区都有着自身独特的文化，其中尤其以茯茶文化最为突出，本项目针对##县实际状况发展茯茶文化主题酒店，通过酒店业展示当地的茯茶文化特色，发展空间巨大。
3.2SWOT分析
3.2.1优势
1、本项目是全省唯一一个以茯茶文化为主题的园林式主题酒店，它填补了省内一直以来对于“茶文化主题酒店”的空白，内容上具有唯一性；
2、由于本项目是由民间茯茶文化爱好者创立，是属于公益性质的文化产业并采用门票免费的形式，能够提供给市民及游客相当好的观光休闲学习的机会，既丰富了广大市民的业余文化生活，又提升了项目的知名度；
3.2.2劣势
本项目地处##半小时经济圈，整个区域的发展还有巨大的潜力。
但是周边配套设施还不周全，所以整个项目在短期内还不能受到周边环境对其有利方面影响。
3.2.3机会
1、随着人民收入水平的提高，休闲成为人们生活中不可或缺的重要组成部分，对文化的消费需求也日益旺盛，催生了文化经济，并催促着文化经济的蓬勃发展，潜力巨大。
2、顾客的需求不断变化，不仅重视产品和服务，更渴望精神上的满足，人们到饭店住宿、进餐，追求的就是心理和精神上的感受，本项目就是将各种设施服务融入到茯茶主题当中，营造出茯茶文化氛围，使每一个顾客都沉浸于茯茶文化环境中，让顾客获得强烈的文化感受。
3.2.4风险
我国的文化产业正处于以国有机构为主的，市场化程度低，产业集中度偏小的初级发展阶段。
本项目由民间自有资本筹集建立，市场若有些许波动，作为单一的投资主体就要独自承担损失，风险较大。
第四章建设地址及建设条件
4.1建设地址及概况
本项目拟建地点初步定于##，项目总用地面积为100亩（约合66667m2）。
4.2建设条件
4.2.1自然条件与自然资源
1、区位交通
本项目所在地隶属##县，##是中华原点之城，关中沃野之城，区位条件十分优越。
2、水文气象
##县属暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明。
年平均气温13.3℃，冬季（1月）最冷为－20.8℃，夏季最热（7月）为41.4℃。
年均降水量519.7毫米，最多降水量829.7毫米，最少为349.2毫米。
日照时数年平均为2078.4小时，最多（8月）为241.6小时，最少（2月）为146.2小时，无霜期年均213天
──年平均气温分布曲线
──历年降水量分布曲线
。
3、地形地貌
##县地势西北高、东南低。
东西长37公里、南北宽27公里，全县总面积779.68平方公里，地面平均坡降3.0‰左右，海拔最高点为1620.8m，最低点372.8m，垂直高差1248米，大部分地区海拔处在400～600m之间。
境内北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西凤山及黄土台塬。
山区面积占全县总面积的12.4%。
中部为冲洪积平原，自西向东逐渐展宽降低，大部分海拔400米左右，地势平坦，面积占全县总面积的64.5%。
南部为黄土台塬，位于泾河以南，塬面开阔，海拔为430—500米，面积占全县总面积的23.1%。
4.2.2社会经济概况
1、社会基础
##县共包括13个镇、8个居委会、231个村庄。
2、经济基础
近年来，##县抢抓西部大开发的历史机遇，大力实施畜菜果富民战略、工业富县战略、城镇带动战略，开放带动战略和科教兴县战略，强力推进农业产业化、县域经济工业化、农村城镇化和信息化进程，立足产业抓龙头，围绕龙头抓配套，优化环境抓民营，发挥优势抓招商，突出区域特色，实施重点突破，经济社会取得了长足发展，县域经济综合实力显著增强，呈现出结构升级、改革深化、建设加快、开放扩大、社会进步的良好态势。
综合实力显著增强，连续两年跻身于全省农村经济综合实力十强县。
4.3外部建设条件
##县交通极为便捷。
项目建设地址运输方便，能够保证施工材料及时运入场地；
水、电、通讯等设施齐全，完全能够满足项目建设的要求。
第五章总体方案规划设计
5.1项目建设目标和建设原则
5.1.1建设目标
通过本项目的建设，打造出一个集丝绸之路文化学习、文物展示、餐饮住宿、娱乐购物、商务办公、会议举办、市民休闲娱乐于一体的四星级酒店，提升城市品位，推广##茯茶文化，服务于##县经济社会的发展。
5.1.2建设原则
1、需求牵引，服务至上
站在服务全社会的高度，以满足当地经济社会及茯茶产业发展对酒店住宿、餐饮娱乐需求作为项目建设的出发点和落脚点，进行有针对性的布局、功能等方面的设计，尽最大可能提供优质的保障服务。
2、统筹规划，统一设计
在项目建设中进行统筹规划，使酒店功能体系成为一个布局合理、功能完备、能力均衡、分工明确的体系。
3、技术先进，功能实用
项目建设要力争做到技术先进，系统开放，根据实际需求确定项目各项功能。
5.2项目规划设计原则
本项目为四星级酒店建设，按四星级酒店设计标准执行，主要设计内容为：
5.2.1总体布局
1、布局合理，功能划分合理；
2、设施使用方便、安全。
3、内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。
4、酒店内公共信息图形符号符合LB/T001。
5、有中央空调（别墅式度假村除外），各区域通风良好。
6、有与饭店星级相适应的计算机管理系统。
7、有背景音乐系统。
5.2.2前厅
1、气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；
2、有与饭店规模、星级相适应的总服务台；
3、总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24小时有工作人员在岗；
4、提供留言服务；
5、提供一次性总帐单结帐服务（商品除外）；
6、提供信用卡服务；
7、可18小时直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房；
8、有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。
保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；
9、设门卫应接员，18小时迎送客人；
10、设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务；
11、设值班经理，24小时接待客人；
12、在非经营区设客人休息场所；
13、提供店内寻人服务；
14、提供代客预订和安排出租汽车服务；
15、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅；
16、总机话务员至少能用2种外语（英语为必备语种）为客人提供电话服务。
5.2.3客房
1、70%客房的面积（不含卫生间）不小于20平方米；
2、装修豪华；
3、有卫生间，24小时供应冷、热水；
4、有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统；
5、有套房；
6、有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求；
7、有与饭店本身星级相适应的文具用品；
8、客房、卫生间每天全面整理1次，每日更换床单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；
8、提供开夜床服务，放置晚安卡、鲜花或赠品；
9、客房内设微型酒吧（包括小冰箱），提供充足饮料；
10、提供叫醒服务；
11、提供留言服务；
12、提供衣装干洗、湿洗、熨烫及修补服务；
13、有送餐菜单和饮料单，24小时提供中西式早餐、正餐送餐服务；
14、提供擦鞋服务。
5.2.4餐厅
1、总餐位数与客房接待能力相适应；
2、有布局合理、装饰豪华的中餐厅；
3、有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅（简易西餐厅）；
4、宾馆有适量的宴会单间或小宴会厅；
5、有位置合理、装饰高雅、具有特色、独立封闭式的酒吧；
5.2.5公共区域
1、酒店有停车场；
2、有足够的高质量客用电梯，轿厢装修高雅，并有服务电梯；
3、有公用电话，并配备市内电话簿；
4、有男女分设的公共卫生间；
5、有商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；
6、有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等；
7、有医务室；
8、提供代购交通、影剧、参观等票务服务；
9、有应急供电专用线和应急照明灯。
5.3项目建设规模及功能分区
5.3.1建设项目规模
5.3.2功能定位
本项目具有以下功能：
1、丝绸之路文物/文化保护、展示基地；
2、茯茶文化研究、展示及交流中心；
3、大、中、小学生进行文化教育的基地；
4、茯茶文化产业挖掘、发展功能；
5、茯茶文化体验基地；
6、市民休闲、娱乐场所；
7、商务、会议接待等功能。
5.3.3功能分区
园林式茯茶文化主题酒店按建设内容在功能分为接待区、居住区、商务会议区、餐饮娱乐区、丝绸之路文化展示区、茯茶文化体验区六大部分。
1、接待区
接待区是进入主题酒店的标志，由于本项目区是以休闲度假及文化体验为重点，所以接待区除了是进入主题酒店的标志外，在功能上同时要满足对出入车辆监管工作的需要。
2、居住区
本区域是主题酒店的主要区域，主要以休闲、度假等功能为主。
作为高档次休闲度假酒店，本项目客源市场定位较高，以中高档收入家庭和团体消费为主。
居住区设计时，充分考虑项目所在地##县特殊的丝绸之路文化内涵，运用建筑语汇对特定的环境进行采集、提炼。
建筑风格选用现代风格融合新中式建筑风格，不仅简单轻松，舒适自然，强调时代感，同时融入“天人合一、浑然一体”的中国传统建筑主张，突出“静”和“净”的建筑理念及人与自然和谐共生的建筑感悟。
3、商务会议区
该区不仅作为##县乃至泾河新城的会议接待中心，还将作为茯茶文化研究及对外交流的窗口，用于对茯茶文化产业进行挖掘和开发，并具备高规格的商务、会议接待功能，可定期举行茯茶文化产业发布，茯茶文化主题研讨会等活动。
4、餐饮娱乐区
建设餐饮中心、娱乐中心及演艺大厅，主要进行餐饮及休闲娱乐活动，餐饮中心不仅提供各类餐点，还将提供茯茶点心等主题酒店特色餐点，带给人不一样的用餐体验。
5、丝绸之路文化展示区
该区作为主题酒店的灵魂，主要功能为突出丝绸之路文化在##县的传承及推广，拟设置六个功能区：
文物中心库房区、展示展演区、传承教育区。
文物中心库房区：
服务于藏品保管，对文物藏品库要运用现代科学技术进行管理。
藏品库区与展厅之间应有封闭性专用通道，以便文物藏品提取及保障文物藏品的安全。
展示展演区：
集中展现丝绸之路的历史与发展，充分利用场景化、数字化等现代展示手段。
某些展示可设在室外。
与环境结合，更能体现丝绸之路文化特点。
展厅的一部分空间可设计成为多种媒体方式呈现的视觉效果特展室。
利用电脑高科技技术，真正做到了以多种媒体方式（包括文字、图片、动态影像、声音）多层面地介绍文物知识。
传承教育区：
面向青少年宣传物质遗产与非物质遗产的价值和保护意义，增强青少年的文化遗产保护意识。
拟在该区设置：
学习体验活动室、学术报告厅兼学术会议室、数字影院、公众阅览室等设施。
6、茯茶文化体验区
该区主要包括主题茶舍及艺术画舍两部分。
主题茶舍采用仿古宫廷群落，设茶道、饮食等功能，充分挖掘和发扬茯茶与丝绸之路文化的精髓，让游客自在品味茯茶，使得现代都市人在尘世的喧嚣中体会丝绸之路的威严及陶渊明笔下世外桃源的豁达与超然。
艺术画舍内采用浮雕和绘画的手法，选取最具表现力的茯茶文化元素，以简洁明快、引人联想的方式，配以古琴音乐着力渲染、营造茶文化氛围，将人引入古老的茯茶文明时空。
第六章建设方案设计
6.1设计依据
1、《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
2、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（
JGJ26-2010）；
3、《建筑抗震设计规范》（GB50016—2006）；
4、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；
5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（12J814）；
6、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
7、《公共建筑节能设计标准》（GB5189－2005
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