物业管理方案参考Word文档格式.docx
《物业管理方案参考Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理方案参考Word文档格式.docx（25页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
五、岗位职责、质量标准及操作程序
绿化岗位职责、质量标准及操作程序：
一〉岗位职责:
对绿化带进行种植、修剪及养护工作。
创造良好的办公环境,帮助提升物业的整体品味,促进物业的保值、增值。
二〉操作质量标准
总质量要求
树木：
生长茂盛无枯枝;
树形：
美观完整无倾斜；
绿篱：
修剪整齐无缺枝；
花坛：
土壤疏松无垃圾；
草坪：
平整清洁无杂草。
具体的工作指标
新种树苗：
本地苗成活率95％，外地苗成活率85%;
高度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超过树木总数的2％;
有病虫害的树木不超过树木总数的2％；
树木的二级分枝的枯枝不超过树木总数的2％；
绿化围栏设施无缺损；
绿化建筑小品无损坏;
草坪无高大杂草，绿地无野生或家生的攀缘植物；
绿地整洁无垃圾、砖块。
〈三>
绿化工程操作标准及要求：
1、绿化施工期：
〈1〉专业绿化工程和各项建设工程的附属绿化工程，应与建筑工程同时规划，同时施工，不得迟于各项建筑工程交付使用后第一个植树季节完成.季树木的休眠期内，即当至翌年五月份.
〈2>
落叶树木栽植是在秋季落叶后至树木萌动之前即十一月下旬至翌年三月中旬前，多以秋冬栽植为好，耐寒力较差的乔木如枫杨、栾树以三月中旬栽植最好,以免枯梢。
〈3〉常绿针叶类以秋冬停止生长和春节萌动之前栽植为宜；
常绿阔叶以二月中旬至三月中旬、九月中旬至十二月上旬栽植为好,其中秋季栽植最为适宜。
2、绿化施工对土壤及环境要求:
〈1〉土层厚度至少要达到树木、草坪生长所需要的最低限度，一般深于根长或土球高度的1/3以上，否则不能施工.
〈2〉栽植地段土层结构差,对建筑垃圾、建筑物旧基础、道路路基三合土、生活垃圾等均要彻底清除，深挖见到原土后,再回填种植土.
3〉园林植物对土壤的酸碱度适应能力不同，大部分植物适宜在微酸性土壤生长。
〈4>
地势低洼、积水较重或地下水位较高地域实施绿化工程时，应按照水的流向铺置排水设施，并适当填土提高树穴的标高方可施工.尤其是雪松、广玉兰、梅花等不耐水湿树种还要填土抬高种植,以利排水和根系伸展.
〈5〉在污染严重地段应选择抗污染的树种进行绿化。
3、挖苗
1〉一般落叶乔木根径为苗木胸径的10倍，落叶灌木根径为苗木高度的1/3；
常绿树土球规格为苗木胸径的8——-10倍，土球高度为土球直径的2/3，土球留底规格为土球直径的1/3。
2〉挖苗如遇到土壤干燥时,应要求苗圃在挖苗前二天灌一次水，增加土壤粘着力。
土壤过湿时应提前挖沟排水，以利挖苗和减少根系的损伤。
3>
挖掘裸根苗时，应从根盘规格的外侧环状开沟，铲去表土，然后沿沟壁垂直挖掘至规定的深度，待主要侧根全部切断后，从一侧向内深挖，但主根未切断前不得猛力拉摇树干，以免损伤根系。
切断主根后用锹掏空土球泥土，注意勿损伤须根,随根土要保留。
4>
挖裸根苗时如遇到较粗大根系时,宜用手锯锯断，保持切口平整,切断主根宜用利铲，防止造成主根劈裂。
〈5〉挖掘常绿树、名贵树和观赏花灌木时均要带土球。
4、苗木假植
已挖掘的苗木因故不能及时栽植下去,应将苗木进行临时假植，以保持根部不脱水，但假植时间不宜过长。
〈1>
假植场地应选择靠近种植地点,排水良好，湿度适宜、避风、向阳、无霜害、近水源、搬运方便的地方。
〈2〉裸根苗木假植采取掘沟埋根法:
挖掘宽1——1.5米，深0.4米的假植沟,将苗根朝北排放整齐，一层苗木一层土将根部埋严实，短时间假植1———2天可用草席、苫物覆盖。
遮阴、洒水保湿。
带土球假植可将苗木直立，集中放在一起.若假植时间较长,应在四周培土至土球高度的三分之一左右夯实,苗木周围用绳子系牢或立支柱。
苗木休眠期移植，若遇气温低，湿度大，无风的天气,或木土球较大在1—2天内进行栽植，应用草帘覆盖。
5。
、苗木栽植
树木高矮，干径及体量大小要搭配合理，合乎自然要求。
〈2〉相邻近的苗木规格应要求一致,或相邻树高度不超过50厘米，胸径不超过1厘米。
3〉植物栽植时要保持树体端正，上下垂直,不得倾斜，并尽可能照顾到原生长地所处的阴阳面。
置放苗木要做到轻拿轻放，裸根苗直接放入树穴,带土球苗暂放树穴一边，但不得影响交通。
6、草皮养护
1〉春夏季对草皮每2-3个月进行一次修剪，秋冬季根据实际情况进行修剪,基本保证夏季草皮不长于15厘米，秋冬季不长于10厘米。
2>
每次修剪后对草皮施肥,施肥后浇透水或在雨后施肥,保证草皮全年常绿。
施肥方法:
将已腐熟的有机肥料打碎、过筛、除杂、均匀施入土壤里。
若新植草坪面积较大时，可将建坪地划分为若干个面积相等的小块,为播种小区,将肥料按亩的施肥量分摊到每个播种小区,将每一播种小区的肥料与土壤翻耕混匀（每亩施肥量2500—3000公斤）。
4〉草皮杂草没周巡查拔除。
5>
发现草地、花丛内的杂物,要及时拔除。
〈6〉草坪、草地要保持一定的排水坡度，一般坡度为0。
3—0。
5％。
〈7〉草坪、草地目视平整，无明显黄土裸露.
7、绿篱花球的养护
〈1〉绿篱栽植前先挖种植沟，其沟规格应视土质和苗木规格确定，如土质不好,挖方应适当加大规格，一般栽植1—3年生小苗,沟宽50米；
深40米，栽植大规格的绿篱要视其土球的直径而定。
绿篱栽后随即覆土，踏实,浇透水,扶直，第二天在浇水一次，然后进行修剪整形。
绿篱修剪时做到平整圆滑，花球造型要优美，修剪下的枝叶要立即清除。
每年修剪5次以上,新长枝不超过30厘米。
每2—3个月施肥一次（频率视季节定），保证长势旺盛。
6>
绿篱、花球死亡后缺苗，须在一周内补好.
8、乔灌木的养护
每月巡查，及时修剪枯枝、病虫枝，妨碍人们观瞻和活动的下垂枝条，保持乔木高2。
5米以上.修剪下的枝叶立即清除。
〈2〉修剪时要注意整体感，对定芽植物，应注意选取芽点.
〈3>
注意光照风热,保证树木修剪后透气透光。
树木应下疏上密，对生枝、车轮枝一般要修剪,保持分布均匀,病态肿瘤枝一定要剪除。
〈5>
每三个月要时施肥一次,保证长势旺盛。
9、浇水
〈1〉室外绿化春、夏季按天气不同每2—5天浇一次水，秋冬季每8-15天浇一次水，因天气炎热干旱而出现特缺水时，则必须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而出现萎焉。
〈2〉室外盆栽随天气不同每天浇水1—2次,雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1—2次，室内盆栽每周浇水1—2次.
〈3〉浇水要注意泥土不沾染树叶，土不压苗心,水不冲倒树苗，冬季早晚不浇水,夏季中午不浇水。
10．病虫害防治
〈1〉提倡生物防治，人工防治,使用农药必须以不伤害居民健康为前提，尽量使用低毒农药。
使用农药时,必须戴口罩、手套，穿长袖衣裤，完工后换衣裤，用肥皂洗手。
〈3〉使用小型喷雾器或手动喷雾器，避免药液扩散，影响居民健康。
保洁岗位职责、质量标准及操作程序
一>
保洁人员岗位工作职责工作内容
1、保证保洁人员分管辖区域内卫生整洁、干净。
2、楼宇内：
楼道、公共走道、楼宇内墙面、灯具、开关、线槽、墙角、门窗、门眉楼道扶手、公厕、淋浴间.
3、外公共区域环境，包括公共道路，人行道、车道、空地、绿化带、垃圾筒、楼宇外墙、路牌等无卫生死角.
〈二>
、保洁工作质量标准及操作程序
1、楼宇内卫生要求:
1〉楼道、公共走道：
清扫时先洒水，后清扫，再拖地.
要求：
一般地面：
做到无果皮纸屑，无堆积物，无灰尘;
大理石或地砖地面：
做到光洁,无水印；
保持楼道空气畅通、无异味、无灰尘扬起。
楼宇内墙面:
从上至下、墙角先扫蜘蛛网，打扫尘灰，然后，清扫房顶，再清扫墙面。
做到“三无”，无乱涂乱画，无污痕，无张贴物。
3〉门窗:
门眉楼扶手：
门：
由上至下,由里到外，用湿布擦洗。
窗：
先窗框，后玻璃，先外后里,先用玻璃刷清洗灰尘，后用玻璃擦把
水清干净。
要求:
随时截取任一段距离戴手套触摸无明显灰尘。
玻璃明净、光洁、无污点、无裂缝、无损伤。
2、楼宇以外公共区域环境卫生要求：
1>
公共道路（人行道、车道）:
每天清扫二遍，全日保洁。
“六无”标准,无废弃堆积物，无果皮纸屑，无砖瓦碎石，无泼撒呕吐物,无污泥积水，无人畜粪便等。
“六净”标准：
路面净、路沿净、人行道净，雨水口净、树坑、墙根干净。
〈2〉空地：
全天候清扫、保洁。
无污物、无积水、人畜粪便。
无烟头,无纸屑,无飞扬型塑料袋和一次性饭盒.
3〉绿化带：
每天随时清扫、保洁.
保持绿地内洁净,无积水、无粪便、杂物等。
树穴、花坛、树木、山石等周围干净。
〈4〉垃圾筒：
每天倒完垃圾后清扫、清洗、保持整洁.
外观干净整洁;
内部垃圾不暴露、不漫溢，不过夜;
无明显异味，无苍蝇出没。
公共区域无垃圾堆积，日产日清.
按规定时定清除每日垃圾。
〈6>
楼宇外墙、路牌:
干净、整洁、美观、每天清扫。
“三无”，无乱涂乱画、无污痕,无张贴物;
〈7〉明暗沟、化粪池:
周围随地清扫、冲洗.
无漫溢，畅通无阻；
无明显异味；
定期消毒;
定期疏通。
8>
灭杀老鼠:
定期下药、置灭鼠器、灭杀.
垃圾桶、明沟化槽、排水、排污井、楼道、公厕、淋浴间无鼠灾发生.
〈9>
无卫生死角。
保洁工作制度
〈一>
保洁人员每天按物管处具体作息时间规定上下班，统一着装，戴工作牌。
二>
保洁工作分片包干,责任到人.同时也要要搞好分工合作,发挥团队精神。
公共卫生每天清扫；
清扫完毕后，保洁员每半小时巡查一次，做到12小时不间断，保洁区域内无垃圾，杂物、果皮纸屑等.
〈四〉明沟暗渠每周检查一次，化粪池污水管每半年检查。
〈五〉每天上午07～11：
00,下午2：
00～5：
00，每小时由物业管理员巡查一次，发现问题有检查记录和当事人签字,指出存在的问题。
六>
保洁区内垃圾8：
00前清运完毕,每天清运1—2次，8：
30—18：
00无垃圾堆放现象、转运现象。
七〉自觉遵守《工作态度》、《仪容仪表》、《服务外联》、《文明公约》等，有关员工行为准则，各项规章制度。
八〉自觉加强个人修养，增强社会公德意识，主动帮助他人,主动影响带动他人.
保安岗位服务标准规范
保安员的配备
1、据业区大小、人口、布局、公共设施数和当地社会治安情况等来配备相应数量的保安员.
2、保安人员须具备爱祖国、爱人民、爱社会主义、爱科学，爱岗敬业、遵纪守法、尽忠职守，品德端正,无犯罪记录等政治条件；
还要具备了解法律、政策，能灵活处理突发事件，懂消防常识,掌握防卫和擒拿技能等业务技能;
以及文化程度、身体等条件。
服务标准
1、着装:
〈1〉除不宜或不需要着装的情形外，在工作时间必须着统一的制服。
因私外出着便装。
制服要干净整齐，不披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋或赤足，不显露BB机、钥匙扣、纪念章等个人物品.
配戴饮食姓名、职务、单位名称、编号等的工作证.
2、仪容仪表：
值勤时仪表整洁，精神饱满。
2〉不染发，不留长发、大鬓和胡须。
3、行为举止：
〈1〉动作规范，举止文明、大方。
着装时手不插入衣兜,不搭肩、挽臂，不边走边吸烟、边吃东西、边嘻笑打闹。
不随地吐痰、乱扔废物；
着制服时不准酗酒或在公开场合饮酒。
自觉遵守《武汉市文明公约》。
4、语言:
〈1〉工作中尽可能讲普通话，使用简洁准确的规范用语，接触业主时要说话和气,多用礼貌用语。
5、岗位纪律:
在法律和制度规定的范围内开展保安服务工作，不准超越职责权限。
严格执行岗位职责,不脱岗、空岗、睡岗。
〈3〉不刁难业主，不动用业主物品和接受业主赠礼。
4〉有重要情况要妥善处理并及时上报，不迟报、漏报、隐瞒不上报.
6、卫生：
1〉自觉维护环境卫生，保持值勤区整齐清洁。
2〉搞好内务卫生，床单、被褥整齐干净、床下无杂物，不到处张贴、悬挂图片、画报。
〈三〉质量标准：
1、巡逻服务：
巡逻是指在一定区域内按计划地巡回观察,以确保该区域的安全。
保安员每2—3小时至少对整个辖区巡查一遍。
检查、发现和报告不安全隐患，对正在发生的不法行为予以制止，对可疑人员进行询问。
巡逻保安要多看、多听、多问，要从治安、防火、防盗、门窗、车辆停放等方面发现问题，并做好值班记录。
对小区内各种共用设施出现的故障和区内人员（特别是小孩）的不安全行为进行劝阻，消除不安全隐患。
2、门卫服务：
门卫保安需熟悉区内工作人员的基本情况,包括:
姓名、相貌特征、常出入时间等。
〈2〉实行24小时值勤，严格履行《门岗值班制度》、《保安员交接班制度》和《保安员岗位职责》，认真填写值班记录，对物品出入及车辆出进行查验和登记。
对小商小贩、沿街叫卖等无关人员进入小区进行制止。
〈4〉对不遵守出入管理规定的人员进行耐心的解释工作，接待好业主投拆,尽可能消除业主的不理解和不满情绪.
协助管理处做好来访接待工作。
3、技术防范服务：
严密监控报警区内的不法活动和报警信号,遇到问题及时通知门卫和巡逻保安迅速赶赴现场进行处理。
对误报警迅速给予排除.
3〉做好安防系统的日常养护，定期请技术人员进行检查维护，防止出现设备故障.
4、器械使用管理：
〈1〉安防保卫工作的顺利开展需要有器械中要严格遵守《器械使用管理规定》.
〈2〉对讲机是保安员值勤中使用，不得用作其他用途，只供当班保安携带外出;
交接班时要对对讲机进行验收，发现问题及时报告。
警棍是保安员值勤中专用工具和武器，只供当班保安携带和在紧急情况下自卫使用.交班时要对警棍进行验收,确保能够正常使用。
4．服务质量的检查和改进：
1、检查内容和方式：
〈1〉内容：
保安工作规程的全部内容，包括服务质量和标准.
2〉方式：
保安队长检查；
管理处检查；
公司抽查；
客户评价。
3〉检查记录:
保安队长和管理处的检查每周至少一次,记录在《保安工作周表》上，公司抽查每月至少一次,记录在《保安工作月检表》上。
2、服务质量的改进和提高：
对检查中发现的问题和客户、群众的意见、建议及投拆，认真进行汇总、分析和研究,有针对性地制定具体的改进方案和措施。
〈2〉对改进方案的落实情况及改进效果，进行复查和评价，使服务质量得到改进和提高。
将改进的方案、措施及效果主动向业主反馈。
制定保安员培训制度，提高保安员的整体素质.
〈5〉制定保安员奖惩制度，激发和督促保安员交好完成岗位职责.
维修组人员职责
一.执行公司制定的《机电设备管理工作手册》和有关技术规范、规定,熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员。
二.按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作,并认真做好有关记录。
三.定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁。
四.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
五.发生突发情况时,应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常完好。
六.定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理.
七.负责各管理处和本部门计量器具的检定工作。
八.积极晚生上级交办的各项临时任务。
工程部安全、防火管理细则
一、未经部门领导批准，外来人员（参观学习、施工等）禁止进入高低压配电机房、设备间等工作重点区域。
二、值班员对所属机房、设备间进行安全检查,发现有不安全因素及隐患及时进行整改。
三、未经领导批准不得随意配制各机房钥匙,机房设备间、工作间无人值守时，应锁好门窗,无关人员不得借用钥匙。
四、在高低压配电房、设备间、机房工作时严禁吸烟和擅自动用火种作业。
五、工作中不得带电工作,迫不得已,非要带电作业时，应有专业人员在旁监护.
六、进行电、氧焊工作时，应先观察作业范围，焊渣溅落处有无易燃物，有安全隐患的要备好灭火器材。
七、存放的易燃材料、油料等，要妥善保管，不得超量,一个月采购一次。
配电房管理规定
一.配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班,未经部门经理许可，非工作人员不得入内。
二.值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。
三.值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；
严禁变压器、空气开关超载运行。
四.经常保持配电房地面以及设备外表清洁无尘.
五.配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，不得插手；
严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。
六.因故需停某部分负荷时，应提前一天向使用该部门负荷的用户发出停电通知。
七.对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解释.。
八.经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用.
九.做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；
严防蛇、鼠等小动物进入配电房。
十.值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度.
水泵房管理规定
一.值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵，管道接头和阀门有无渗漏水。
二.经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示.在正常情况下,生活水泵，消防水泵，喷洒泵、潜水泵的选择开关应设置于自动位置。
三.生活水泵规定每星期至少轮换使用依次,消防泵每月自动和手动操作试机一次,确保消防泵在事故下能正常起动。
四.泵房每星期有分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。
五.水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理,透气管应用纱布包扎.以防杂物掉入水池中。
六.按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。
七.保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。
公共设施日常维修计划及实施方案
序号
项目
维修类别
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
1
道路
路面人行道砼道
每周检查一遍，随坏随修。
由工程部专业维修工实施。
路面修缮质量标准：
人行道铺设修缮标准。
干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上.
2
公共照明
庭院灯楼道灯其他照灯
由工程部专业维修工按操作规程实施。
电气作业安全操作规程；
灯具施工技术标准。
灯泡正常使用,灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损,完好率达99％以上。
3
沟渠池井
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
每周检查一遍，发现问题，及时维修
井内无积物，井壁无脱落；
化粪池出口及分隔地无堵塞;
井盖上标志清晰
井盖完好率大100％；
有效发挥功用,无渗;
无缺损，少污迹;
无堵。
4
停车场
地面停车场
每周检查一遍，发现问题,及时维修
砼路面修缮质量标准；
停车场地修缮标准；
平整、无积水、无缺损、完好率达99％以上。
5
消防设施
管网
排水管室外消防栓
排水管施工技术标准；
消防设施工技术标准。
管道畅通,无堵塞;
无泄露；
消防设施正常有效。
6
公用标志
标识牌
警示牌
由工程部实施。
标示清楚，无污迹。
破损、安放牢固
标示设施完好率达100％，标示无损坏.
低压配电规矩控制保养
目的
确保底压配电柜和设备控制柜的正常运行。
范围
适合低压配电柜,各设备的控制柜视具体情况参照有关条款执行。
职责由机电安装维修工程部维修组每半年对其进行一次全面检查保养,并以最短的停电时间完成保养工作。
内容
准备工作：
A．在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间。
B．停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全；
办理好工作票手续。
C．由维修组组长负责统一指挥,力求参加保养工作的人员思想一致，行动统一，分工协作合理，以便高效怒完成工作。
保养程序：
A．实行分段保养,先保养保安负荷段。
B．停保安负荷电，其余负荷照常供市电。
段开供保安负荷市电的空气开关，段开发电机空气开关,把发电机选择开关置于“停止"
位置,拆开蓄电池正，负极线,挂标示牌，以防发电机发送电.
C．检查母线接头处有无变形,有无放电边黑痕迹，紧固联接螺栓，
升级会员 