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目录

第一章贷款（35题） 3

第二章住房公积金制度与政策（35题） 7

第三章其他权证知识（20题） 11

第四章其他变更类别（20题） 12

第五章网签知识（7题） 15

第六章市场知识（23题） 15

第七章签约环节的法律常识（36题） 18

第八章业务相关法律实务（31题） 25

第九章风险防范（14题） 32

第一章贷款（35题）

1、商业贷款评估流程及时效如何？

报单后如果收到房产证复印件和卖方身份证复印件，会在当天递评估资料，在一个工作日内评估公司会进行评估看房，需要银行客户经理看房的需协调客户经理时间，看完房后一个工作日内做完评估报告，并将评估报告返回。

2、商业贷款评估值一般能到市场价格的多少？

成交价的85%-90%左右。

3、商业贷款评估的收费标准是多少？

评估费交给谁？

住宅的商业贷款评估费为评估额的千分之五，评估费由公司代为收取，转交给评估公司，由评估公司开具收据。

4、商业贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？

不可以，交一次费用只可出一次报告；如果需要换行的话，可以将旧报告交回评估公司换取新的报告。

5、商业贷款递评估需要哪些证件？

房产证复印件、卖方身份证复印件。

6、商业贷款更改评估报告是否收费？

不收费。

7、商业贷款评估拍照时是否可以采用同户型的照片？

不可以，必须一套房子一套照片，照片不能串着用。

8、商业贷款的基本流程及时效是什么样的？

报单后，会约评估公司进行评估，看房后1个工作日出评估结果；然后就可以做银行面签，面签件齐后一般5-7个工作日批贷，批贷后，即可以过户。

新房产证下来后，会把房产证拿到房地局做抵押，（市区1个工作日出他项权利证，开发区为10个工作日、鹿泉为3个工作日出他项权利证），然后他项权利证交到银行后，银行最快在1个工作日内放款，建行和中行（部分）可见房本放款。

9、商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？

认房：

以家庭为单位在石房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房产证是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数；

认贷：

以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款（贷款以住房贷款计算。

装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数）婚前贷款也计入。

认房认贷政策：

以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数。

10、针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？

利率如何？

首付款要求？

（截至2013年09月30日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准）

购房执行认房认贷政策：

首套：

首付3成，现行基准利率6.55%

（1）光大银行，邮政银行，华夏银行，交通银行，中信银行：

基准利率

（2）建设银行，中国银行，工商银行：

基准利率上浮10%

二套：

所有银行要求首付6成，基准利率上浮10%

三套或三套以上：

所有银行都不能办理贷款。

11、商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷（银行逾期等）？

（1）三套及以上

（2）资质（假资料）

（3）骗贷（亲属关系）

（4）无购房资格

12、购买普通住宅时办理商业贷款，需要交多少评估费？

评估额的千分之五。

13、商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？

已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？

批贷未放款：

根据银行要求，执行新利率；

已放款利率调整时间节点：

次年1月1日开始执行新利率。

14、银行商业贷款对房龄有何要求？

30年内房龄银行可做，部分银行有特殊要求：

建设银行，中国银行：

只做房龄30年以内的房产；

中信银行，邮政银行，光大银行：

只做房龄25年内的房产；

华夏银行，交通银行，工商银行：

只做房龄20年内的房产。

15、商业贷款对客户年龄有什么要求？

一般银行要求借款年龄最高到65岁，65岁减去现在年龄为可以贷款的最高年限，部分银行要求借款人女性年龄最高到60岁，也有部分银行（光大银行）对借款人年龄放宽到70岁。

16、商业贷款如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？

各个银行要求不同，一般为房龄+贷款年限<40年（建设银行、华夏银行、工商银行），或者贷款年限+年龄<65岁（部分银行要求借款人年龄最高到60岁，也有部分银行对借款人年龄放宽到70岁），以贷款年限短的为准，最长不超过30年（商业用房最长贷款年限10年）。

邮政银行和光大银行为房龄+贷款年限<45年。

17、商业贷款如何确定贷款额度（与哪些因素有关）？

评估值、套数、产权性质；

贷款额度首套贷款一般为房屋评估值的7成以下；二套贷款为房屋评估值的4成以下；

商业用房贷款额度最高为房屋评估值的5成，且不受套数影响。

18、商业贷款收入证明有什么要求？

需要达到月供的二倍、按照公司指定格式、联系方式需留座机、收入证明上需加盖公章/人事章

19、商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具？

正常开具，提供公司材料（营业执照正副本、公司章程、组织机构代码证、税务登记证等），

20、商业贷款如果贷款人收入证明不足以覆盖月供两倍，可以通过哪些途径来解决？

必须达到月供两倍以上，不足可提供共同还款人。

21、商业贷款什么样的情况下必须要工资流水？

均需提供工资流水。

22、商业贷款哪些情况下可以不提供工资流水？

均需提供工资流水。

23、商业贷款办理银行面签，卖方备件清单？

建设银行，中信银行，交通银行：

房产证复印件，产权人身份证复印件；

中国银行，邮政银行，华夏银行，光大银行：

房产证复印件，卖方夫妻双方身份证，户口页，结婚证复印件。

24、申请商业贷款业主未成年，需要提供哪些资料？

应该有哪些人到场？

不能办理商业贷款。

25、申请商业贷款业主成年，单身，需要提供哪些资料？

房产证，身份证、户口本、单身证明（民政局开具）。

26、申请商业贷款业主成年已婚，需要提供哪些资料？

配偶是否必须到场？

房产证，夫妻双方到场,夫妻双方（身份证、户口本）、结婚证。

27、请商业贷款业主成年离异，需要提供哪些资料？

房产证，身份证、户口本、离婚证、离婚协议（注明业主单独处决权并民政局盖章）/判决书；如果离婚协议未写明业主单独处决权或者产权不明晰需原配偶到场，或公证本套房产产权归属。

28、申请商业贷款业主丧偶，需提供哪些资料？

房产证

如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间，需要办理《继承公证》；

如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之前，理论上是不需要做继承公证，但是所有银行在实际操作过程中，是必须要继承公证的。

如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料，业主本人到场即可。

29、申请商业贷款业主为公司，需提供哪些资料？

房产证、股东决议、授权委托书、购房合同，组织机构代码复印件加盖公章、法人身份证明、营业执照副本复印件加盖公章。

30、申请商业贷款业主为多人，是否需要所有业主到场？

是，并且业主的配偶也要到场，如果不到场，需出具《委托公证》。

31、申请商业贷款业主为外籍人士，需提供哪些资料？

如不能提供本地养老保险部能办理。

32、申请商业贷款办理银行面签，需要买方携带哪些资料？

身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、外地户口带养老保险。

33、申请商业贷款买方未成年，是否可以办理商业贷款，如果可以需要提供哪些资料？

应该有哪些人到场？

哪些银行可以办理？

未成年不可以办理贷款。

34、申请商业贷款买方成年，单身，需要提供哪些资料？

收入证明、身份证、户口本、单身证明，个别银行需要提供担保人。

35、申请商业贷款买方成年已婚，需要提供哪些资料？

收入证明、夫妻双方身份证、家庭户口本、结婚证，配偶必须到场。

第二章住房公积金制度与政策（35题）

1、个人住房公积金贷款利率？

五年以下（含五年） 4.00；

五年以上 4.50。

2、公积金贷款认可的评估公司有哪些？

天诚评估公司、兴诚评估公司。

3、公积金贷款评估流程及时效如何？

省直公积金、铁路公积金：

报单后，在房产证和业主，客户身份证复印件收到后，即可预约看房，在看房后3个工作日内做出评估报告，并返回评估报告。

市直公积金：

过户后出新房本后，将房本复印件和买卖双方的身份证复印件交评估公司，3个工作日内出评估报告，并返回公积金中心。

4、公积金贷款评估值一般能到实际价格的多少？

成交价格的85%左右。

5、公积金贷款评估的收费标准是多少？

评估费交给谁？

评估额的千分之五，由公司代收。

6、公积金贷款评估是否能提前进行?

市属公积金先审批过户后新房本出来后评估，顺序不能变。

7、公积金贷款评估需要哪些资料？

市属公积金：

房产证复印件、买卖双方身份证复印件。

8、公积金贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？

不可以，一次费用只能出一次报告。

9、公积金贷款更改评估报告是否收费？

不收费。

10、缴存住房公积金的对象有哪些？

国家机关；国有企业；城镇集体企业，外商投资企业；城镇私营企业；事业单位；民办非企业单位；社会团体；有条件的地方城镇个体工商户，自由职业人员等可申请缴存住房公积金。

11、住房公积金是否征收个税？

个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，利息所得免征个人所得税。

12、住房公积金贷款申请人须满足的资格条件是？

（1）具有合法有效身份；

（2）具有完全的民事行为能力；

（3）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；

（4）购买、建造、翻建、大修自住住房；

（5）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；

（6）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；

（7）提供委托人认可的担保；

（8）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；

（9）符合委托人规定的其他条件。

住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一：

• 建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上且申请贷款时处于缴存状态；

• 申请人所在单位经公积金管理中心审批同意处于缓缴状态，但本人满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上；

• 借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

13、公积金贷款的基本流程是什么？

借款申请人准备资料----报件（公积金审批）----审批通过-----签订借款合同----过户---评估---抵押----他项出来后放款----房本归还客户（结件）。

14、如何辨别缴存的公积金是省直、市直还是铁路的？

由贷款人向本单位负责公积金归集（缴存）的人确认。

15、公积金贷款认房不认贷政策具体含义是什么？

公积金贷款认房认贷是指：

公积金管理中心只核查购房人家庭（夫妻加未成年子女）名下在石家庄登记、网签的房产，计算套数，不管之前购房人是否有过房贷记录或者有房产转出。

借款申请人只要有过公积金贷款，不管是否还清都按二套执行。

16、申请公积金贷款，对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？

利率如何？

首付款要求？

（截至2011年10月31日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准）

首套：

五年期以上利率4.5%；首付比例4成；

2套：

五年期以上利率4.95%（首套的利率上浮10%）；首付比例6成；

3套：

停止贷款。

17、申请公积金贷款的条件有哪些（缴存年限？

状态？

等）？

借款申请人的公积金在石家庄缴存，并同时满足开户1年以上，其中有累计12个月的缴存，目前在缴存状态以上三个条件，并且申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。

18、办理市属公积金的贷款，会产生哪些费用？

评估费：

评估值的5‰，服务费：

贷款额的1%，抵押登记费：

80元，由店面代收。

19、申请公积金贷款，房屋评估需要由哪家评估公司出具房屋评估报告？

天诚评估公司、兴诚评估公司。

20、申请公积金贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？

已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？

批贷未放款的按国家调整的新利率执行，已放款业务利率至第二年1月1日起实行国家最新利率。

21、公积金贷款对房龄有何要求？

40年-房龄。

22、申请公积金贷款，如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？

按借款人年龄计算：

贷款最长时间：

男65或女60-夫妻双方年龄大的人年龄。

按房龄计算：

贷款最长时间：

40-房龄。

最多贷款30年。

上述按借款人贷款最长时间和按房屋贷款最长时间、国家规定最高贷款年限，三方面计算后取低者为最终能贷款的年限。

23、申请公积金贷款，办理面签，需要卖方携带哪些资料？

不需要卖方到场。

24、申请公积金贷款，业主未成年，需要提供哪些资料？

应该有哪些人到场？

业主本人的身份证复印件，监护人委托公证书；不需要到场。

25、申请公积金贷款，业主成年，单身，需要提供哪些资料？

业主本人的身份证复印件。

26、申请公积金贷款，业主成年已婚，需要提供哪些资料？

如果业主不到场应提供哪些资料？

配偶是否必须到场？

业主本人身份证复印件。

业主和配偶都不需要到场。

27、申请公积金贷款，业主为多人，是否需要所有业主到场？

如果不到场，需出具哪些材料？

需要所有业主到场，如不到场需要公证书。

提供业主本人的身份证复印件（业主为多人）；不需要业主到场

28、申请公积金贷款，办理面签，需要买方携带哪些资料？

买方夫妻双方的身份证，户口本，结婚证原件。

29、申请公积金贷款，买方成年，单身，需要提供哪些资料？

本人身份证、户口本原件、单身证明。

30、申请公积金贷款，买方成年已婚，需要提供哪些资料？

配偶是否必须到场？

如果不到场应提供哪些资料？

借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证复印件，面签时必夫妻双方到场，携带身份证，户口本，结婚证原件。

31、申请公积金贷款，买方成年离异，需要提供哪些资料？

原配偶是否必须到场？

成年离异需提供离婚证或离婚协议、单身证明，原配偶不需到场。

32、申请公积金贷款，买方丧偶，需提供哪些资料？

买方丧偶需提供配偶死亡证明，单身证明

33、申请公积金贷款，办理初审的地点在什么地方？

需要哪些人到场？

需要携带哪些资料？

借款人夫妻双方到场携带身份证原件到市公积金中心（城角街和新石北路交口往东50米路南）

34、申请公积金贷款，从办理面签到批贷，大约需要多长的时效？

市属：

1个月左右。

35、申请公积金贷款，从过户到放款，大约需要多长的时效？

市属：

需要大概15个工作日左右（抵押2-3个工作日，放款7-10个工作日）。

第三章其他权证知识（20题）

1、买方为公司，需要提供哪些资料？

应该有哪些人到场？

营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、公章、法人代表身份证,需法人代表到场,也可委托他人。

2、买方外籍人士，需提供哪些资料？

如果不到场，需出具哪些材料？

在石满一年居留证明、在石工作一年以上并能提供一年以上养老或纳税证明才能开具购房查询证明获取购房资格，购房时出具护照；如本人不到场需提供公证委托书。

3、买方为港澳台人士，需提供哪些资料？

如果不到场，需出具哪些材料？

往来大陆通行证,在石满一年居留证明、在石工作一年以上并能提供一年以上养老或纳税证明才能开具购房查询证明获取购房资格，无法到场的提供公证委托书。

4、买方为多人，是否需要所有买方到场？

如果不到场，需出具哪些材料？

可以不全部到场,需要提供所有人证件原件,无法到场的提供公证委托书。

5、办理过户时如果买卖双方有一方不能够到场，需要提供哪些资料？

需提供公证委托书并提供受托人中信银行卡。

6、业主本人不能到场，可以委托给谁？

需要提供哪些资料？

委托有行为能力的成年人（不能是买受方）,需提供公证委托书，受托人提供中信银行卡。

7、业主配偶不能到场，需要提供哪些资料？

房产证是谁的名字谁到场，如果房产证上未体现业主配偶姓名，现不需要业主配偶到场.如是共有，可提供公证委托书。

8、买方本人不能到场，可以委托给谁？

需要提供哪些资料？

委托有行为能力的成年人（除卖方外），买方提供公证委托书，受托人提供中信银行卡。

9、买方配偶不能到场，需要提供哪些资料？

如不办理共有，不需要买方配偶到场。

如办理共有，可直接委托给其爱人，提供公证委托书。

10、从过户到出新的房产证，大约的时效是多长时间？

一般情况下省直房产需两个工作日，非省直当天出房本。

第四章其他变更类别（20题）

1、客户资质审核中，什么叫做以家庭为单位？

购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内。

2、客户资质审核中，何为认房？

如果客户在外地名下有房屋，是否会认定为有房屋？

在石家庄市内五区拥有有房产证的住宅和虽未下证但商品房合同已在房管局备案的房屋。

3、客户所在家庭哪些成员需要在资质申请中体现？

客户本人、配偶、未成年子女。

4、国有土地使用权出让最高年限如何确定？

（1）居住用地70年

（2）工业用地50年

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

（4）商业、旅游、娱乐用地40年

（5）综合或者其他用地50年

5、如何判断房屋性质？

从房产证上看房屋性质一栏：

商品房、已购公房经济适用房按经济适用房管理等等；公寓（从原购房合同上看使用年限，从而判断性质是否为住宅：

使用年限是70年的属于住宅，使用年限不是70年的属于商业用房）

6、哪些房产可以直接上市交易？

商品房，已购公房，满2年的经济适用房，回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用房管理的房屋，可以直接上市交易

7、经济适用房如何办理上市

房产证登记日期满2年。

8、一类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？

房产证登记日期满2年。

9、二类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？

房产证登记日期满2年。

10、抵押房屋上市交易，需要做什么？

需提前办理解押手续。

11、如何识别该房屋是否有抵押？

无法识别，需到房管局查询。

12、如果该房屋仍有按揭未偿还清，要上市交易需要做哪些事情？

流程如何？

大约的时效？

需要提供哪些资料？

必须先还完按揭，才能再交易。

还完贷款后，银行出具解除抵押协议，到房管局办理解押手续，当天可办理完毕，但需要3个工作日进行归档，之后才可以正常进行过户等手续的办理。

13、如果该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时，是否可以上市交易？

如果要上市交易，需进行什么流程？

在什么地方办理？

需要提供哪些备件？

大约时效如何？

可以直接交易，如为自然变更，则在办理交易过程中直接自动变更。

14、房屋的继承顺序是什么？

房屋继承的流程如何？

各阶段的时效如何？

继承顺序：

遗赠扶养协议、遗嘱继承、法定继承

流程：

先到公证处办理继承公证书，凭公证书办理继承手续。

时效：

继承公证需要进行家庭成员核对，时效不确定。

15、办理继承公证应该提供哪些资料？

需要哪些人到场？

如果该人不能到场办理，应如何操作？

被继承人财产证明、死亡证明，全部合法继承人的身份证明，如本人不到场需提供公证委托书。

16、办理继承公证，当事人应当提交以下材料：

（1）申请人身份证件、代理人的身份证明和授权委托书，国外或港澳台地区的委托书应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明；

（2）被继承人和已死亡的继承人的死亡证明。

死亡证明一般应由公安部门或被继承人死亡时所在的医院出具；被继承人在国外或港澳台地区死亡的，死亡证明应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明；

（3）被继承人遗留的财产证明，如房屋所有权证、土地或宅基地使用权证、记名股票、存款凭证等；

（4）被继承人的全部合法继承人情况的证明，以及有无依靠被继承人生活的人的证明。

一般由继承人或被继承人所在单位的人事部门根据其档案记载出具，证明的范围以继承法所确定的法定继承人的范围为限；

（5）被继承人生前所立的遗嘱，包括公证、自书、代书、录音、口头等形式的遗嘱；

（6）继承人放弃继承权的，应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明，或提交经公证证明的放弃继承权声明书；

（7）继承人失踪多年，下落不明的，应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书；

（8）其他有关材料。

如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。

17、办理继承公证，应当注意的问题有那些？

（1）遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产；

（2）被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有的情况；遗产现在何处，由谁保管，产权有没有争议；除已知遗产外，有无其他债权债务；

（3）对于夫妻共有财产的继承，我国婚姻法规定，除有约定外，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。

因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承，另一部分则应归在世的一方所有。

（4）在被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠扶养协议的效力，决定适用的继承形式和法律规定；

（5）办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：

①遗嘱继承人放弃继承的；②遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；③遗嘱继承人丧失继承权的；④遗嘱无效部分涉及的遗产；⑤遗嘱未处分的遗产。

（6）遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。

遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理。

（7）在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定。

二手房交易常用公证类型及收费：

18、委托公证

本人不能到场办理买卖房屋事宜,需要委托他人办理出售或购买房屋过程中的一切事宜,费用一般为200元/份。

19、继承/赠与公证

每个公证处需要的材料不一致,因为情况复杂，提供的材料也不固定,建议直接去公证处咨询,按照公证员提出的资料来准备，收费一般为每平米10元。

20、办理公证的注意事项有哪些?

①办理公证前可先咨询主办或公证处相关人员，明确办理要求及需提供的相关证件、资料。

②办理公证时需带齐与公证相关的一切资料，并携带公证所需费用。

③需要加急出公证书的，需提前明确告知公证人员。

④根据当事人真实需求及意愿办理公证事项并提供真实证件资料。

第五章网签知识（7题）

1、网签是否能防跳单？

不能。

2、为什么中介机构成单后要网签？

房管局规定中介机构成单后必须中介机构网签。

3、网签的前提条件是什么？

贷款审批通过，各项费用已经交齐，房屋查档能正常办理过户。

4、哪些交易节点及交易类型不能网签？

费用未交齐，有抵押，有按揭，贷款未审批，省直房产和开发区房产。

5、网签价格应按照什么价格填写？

房管局认定的标准过户价格。

6、网签备件什么时候准备？

提前两天准备好相关的网签资料。

7、为什么要降低网签注销率？

对公司：

注销率高的话，公司要被房管局问责，降低注销率可以提升公司品牌形象；

对运营：

注销手续繁琐，且会延误交易时效造成客户满意度降低，降低注销率能够树立经纪人的作业专业形象，保证交易时效。

第六章市场知识（24题）

1、私盘房源：

连锁店录入房源，设定某段时间范围内只能本店本人看到，目前石家庄公司为了体现连锁优势，实现充分的资源共享，不设置私盘房源。

2、公盘房源：

连锁店新增录入房源，直接生成公盘房源，共享店可以看到新增录入的房