中泰国际农资产品批发市场可行性研究报告Word文件下载.docx
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项目区位于安阳市宜沟镇107国道东侧，一期规划总面积约60亩。
1.1.3项目建设业主
项目承建单位：
汤阴中泰置业有限公司
法人代表：
尤鹏举
通讯地址：
安阳市107国道安阳与鹤壁交界处中泰国际营销中心
公司类型：
其他有限责任公司
注册资本：
壹仟万元人民币
注册号：
经营范围：
化肥、农药、药械、农膜、塑料制品、农业机械、农具、畜牧机械、养殖设备、五金、交电、机电产品、饲料等的销售。
1.2编制依据、基础资料、规范及标准
1.2.1编制依据
1、《安阳市总体规划（2007-2020）》
2、近三年中央有关支持“三农”发展的文件以及“十三五”期间农业和农村经济发展规划
4、《安阳市城市规划管理技术规定》
5、《汤阴县宜沟镇拟出让地块规划设计条件》（安阳市城市规划管理局）
1.2.2主要基础资料
1、汤阴县宜沟镇拟出让地块规划用地范围图（1:
5000）
2、项目涉及道路、排水现状资料
3、宜沟镇政府提供的有关基础资料
1.2.3法律法规依据
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》
《建设工程勘察设计管理条例》
《建设工程质量管理条例》
《环境保护法》
1.2.4采用的主要规范和标准
1、《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）
2、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
3、《建筑物防雷设计规范》[GB50057-94]
4、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）
5、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
6、《建筑结构荷载规范》（2006版）（GB50009-2001）
7、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
8、《城市居住区公共服务设施设置规定》
9、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
10、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
11、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
12、《给水排水工程结构设计规范》（GBJ69-84）
13、《室外排水设计规范》（GBJ14－87）
1.3工程内容
中泰国际农资产品批发市场项目包括以下：
（1）商品交易区；
（2）办公营业用房；
（3）仓库；
（4）物流、配送中心；
（5）农资产品推广中心；
（6）市场道路；
（7）停车场；
（8）基础设施工程（消防、给水、雨水、污水管网，污水处理站，配电房，公共厕所，垃圾收集点，绿化工程等）。
农资市场以十一栋主体建筑为交易区，其它配套及设施均为交易区及交易服务。
农资市场以东西干道和南北的次主干道将市场科学合理的划分开来。
农资市场分为南、北两大交易区，以东西主干道为中轴，市场北区主要以五金机电产品为交易主体，南区主要以农资产品为交易主体。
1.4可行性研究的范围及内容
1.4.1可行性研究范围
本报告重点研究了项目必要性、建设规模、运营模式、工程方案、投资估算等问题。
1.4.2可行性研究报告主要内容
1、工程概述
2、必要性
3、建设条件
4、建设规模
5、运营模式
6、工程建设方案
7、投资估算及资金筹措
8、工程建议安排和实施进度
9、结论与建议
1.5主要研究结论
1.5.1项目建设的理由与意义
中泰国际项目作为豫北首个150万平方米的大型综合商贸物流交易场所，项目的总体规划以豫北产业基础为依据，以政府的发展导向为长期战略发展目标，随着项目的建成与投产并将对促进豫北地区社会经济发展、拉动本区域消费内需、促进产业升级、增加就业机会、增加财政税收，推进汤鹤新城一体化建设发展，加快产业化和城市化进程起到重要而深远的意义。
1.5.2投资估算
1、一期总投资
（1）工程费用：
2720.27万元；
（2）其他费用：
4190.24万元（其中：
征地费3840.12万元）；
（3）基本预备费：
345.53万元；
（4）建设期利息:
122.8万元；
（5）建设项目总投资：
7378.84万元。
2、二期总投资
6711.1万元；
713.85万元；
371.25万元；
782.85万元；
8579.05万元；
3、一二期总投资合计
9431.37万元；
4904.1万元（其中：
716.77万元；
905.65万元；
15957.89万元。
1.5.3资金筹集方案
项目投资主体为汤阴中泰置业有限公司，公司作为既有法人对该项目进行投、融资。
1、一期工程建设期资金筹措
自筹资金：
12000万元（占一期总投资的47%）；
银行贷款：
13500万元（占一期总投资的53%）；
2、二期工程建设期资金筹措
预租售收入（偿还银行当年应还本息和后的余额）：
2061.24万元（占二期总投资的24.03%）；
增资扩股收入：
1396.65万元（占二期总投资的16.28%）；
金融机构融资：
4500万元（占二期总投资的52.45%）；
其他资金：
621.16万元（占一期总投资的7.24%）。
1.5.4建设安排
1、2015年1月，完成项目可行性研究报告编制上报、立项审批、规划审批、环境评估等工作。
2、2015年3月，完成方案及初步设计。
3、2015年6月，完成施工图纸设计并进行建筑施工。
4、2015年12月，一期工程竣工验收。
5、2016年12月，二期工程竣工验收。
1.5.5对下阶段工作的建议
建议对重点关注的设计方案选择，建设规模和运营模式等问题作深入分析，在可行性研究报告获得批准后，尽快启动前期的工程勘察，施工图设计等工作。
从而保证项目按时顺利完成。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1政策导向
中国是一个农业大国，农业生产在国民经济中占有重要地位，“三农”自2004年被首次提出以来，中央一号文件已经连续十二次聚焦“三农”，也是中国建国以来决策层对“三农”的最长关注周期。
由此可见“三农”问题对我国国民经济意义重大。
只有解决好“三农”问题，中国经济的长久稳定发展才能有所保障，中国形成以内需拉动为主导的经济模式才有坚实的基础。
2009年的中央一号文件明确指出“扩大国内需求，最大潜力在农村；
实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；
保障和改善民生，重点难点在农民”。
中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。
影响我国农业发展的最主要问题根源在于农业产业化的问题。
市场经济是以市场为导向、根据市场配置资源的经济形态，农业的购销体制不畅是农业不能快速发展的一个重要原因，在农业生产资料的产——供——销这一链条根本在没有遵循市场经济运行规律，影响农业产业化发展的另一个问题是中国农业目前基本上属于自给自足的小农经济，没有形成规模经济，由于生产资料与市场需求信息的不匹配和农业机械自动化程度低，制约农业产业规模的扩大，随着全球经济一体化的加速发展，如何有效应对国外的集约型农业的挑战？
将是中国作为一个农业大国面临的严峻问题，从我国目前的农业产业发展现状来看，我们应在解放剩余劳动力的同时，通过加快农业机械化、自动化、智能化提高农业劳动生产率，以高效的农、畜牧业生产设备和先进的农、畜牧业生产技术来扩大农、畜牧业生产规模，使我国农业发展与国际接轨，顺利进入发展的快车道，使我国农业发展保持高效运行。
农、畜牧业生产资料涵盖化肥、农药、农膜、农机具、种子种苗、饲料、禽药兽药、畜牧养殖机械和设备等多个种类，是农、畜牧业生产的基础，是不可或缺的重要生产资料，是农、畜牧业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农、畜牧业产量增收和农民收入持续增长，为经济社会又好又快发展提供强有力的保障。
建设一个与市场经济接轨的现代化农、畜牧业生产资料专业市场，做好农、畜牧业生产资料的产——供——销网络建设服务平台，是中央、省、市各级党政的要求，是服务于“三农”的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增收的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产品和坑农害农行为，促进农、畜牧业发展的必要行为。
中泰国际农资产品交易市场以精准的定位、科学的布局、完美的业态组合、高效的运营模式，立足豫北、辐射周边、面向全国，搭建最优质的农资产品综合交易平台，切实的服务好“三农”。
2.1.2汤鹤新城一体化建设
立足“安汤鹤”，打造城乡发展新高地。
汤鹤新城一体化建设实施，将充分发挥区位优势，快速推进汤鹤新城“四横四纵”路网建设，使汤阴与鹤壁市规划编制、产业发展、交通网络、公共资源等全方位对接，拓展城市增长空间。
围绕两个中心重点打造：
一是重点打造安阳市（宜沟）制造业产业园区建设；
二是重点打造鹤壁市（经开区）产业园区建设发展，大力发展高端制造、电子信息、商贸物流等优势产业，实现汤阴与鹤壁国家经济技术开发区产业互动、资源共享，加快两个地区的产业升级与经济发展，同时加快乡、镇社区建设，提升城镇化水平。
中泰国际农资产品市场矗立与汤鹤新城最具商贸、商业价值的核心位置，是联通汤阴与鹤壁两个地区未来的核心枢纽，聚豫北产业优势之资源，守豫北交通枢纽之要道，乘政府改革规划之东风，可谓天时、地利、人和，中泰国际必将为豫北“三农”产业发展谱写一曲辉煌的篇章。
2.1.3豫北农资市场现状
经过对豫北地区的实地调研，豫北地区目前没有一个成熟的农资产品交易市场，一些自发形成的小规模的农资产品交易场所在发展和管理过程中出现不平衡、不到位的状况，市场内设施老化，光线阴暗，加上没有一个具体管理单位进行合理、规范的管理，现处于一种无组织、无管理的现状，使之“脏、乱、差”现象特别严重，造成了市场内、外占道经营，卫生环境及经营秩序混乱，经营户整体素质不高等现象，不能满足当地和农、牧产业发展的市场需求。
并阻碍了当地农资产品市场的发展。
目前，豫北区域内农资交易场所仍然存在秩序混乱的问题。
集中体现为“五无经营”严重，即无经营证照、无经营设施、无经营技能、无经营责任、无职业道德。
一些经营户不办证照，见有利可图，临时性经销，导致利薄的品种脱销，畅销的价格暴涨，货源紧张的抢购，扰乱市场秩序；
部分经销商无经营设施，买空卖空，进行投机经营，不实行必要的淡储旺供，在市场供求发生变化或自然灾害情况下，难以确保千家万户农民的生产所需，而一旦发生用肥用药事故，农民投诉、责问、索赔无门；
有的未经职业培训，无农资经营技能，胡乱宣传，骗农坑农，更谈不上农技推广与服务，因用费用药不当和药肥质量问题导致的减产绝收事故屡有发生；
还有的只图推销获利，不计农民利益，过期失效，含量不足等假冒伪劣农资是其获利的主要商品，既无职业道德又无职业责任，已经严重阻碍了当地农资产品市场的发展和农、牧产业的经济效益。
建立中泰国际农资产品市场能够将豫北地区原有的落后产、供、销体系打破，由豫北区域国营、集体经营转向以个体经营为主，深入了解豫北农资产品市场及农、牧产业发展的需求，依托专业市场管理机制组成专业市场经营体系，遵循市场经济发展规律。
建立、健全农资产品产、销、供管理规范和农资产品的质量规范，使农资产品能够“追根溯源”，避免了假冒伪劣农资产品进入市场。
同时，积极配合“三农”政策，进一步激励“大众创业、万众创新”，充分挖掘和激发市场活力。
中泰国际将全心全意助力豫北“三农”事业的发展。
2.2项目建设必要性
2.2.1建设中泰国际农资专业批发市场，是进一步完善市场体系，增强城市功能的需要
安阳属河南省经济发达地区，农业产业基础良好，其中滑县、汤阴、浚县是河南省的产粮大县，城市的交通区位优势明显、辐射功能较强、城市交通道路体系发达、物流运输能力发达，随着，今年经济发展不断攀升，市场体系也日臻也完善，但农业生产资料专业市场的建设则严重的滞后，极不适应安阳及豫北地区社会经济发展的需要。
区域内没有一个规范化的农资交易场所，农资产品销售分布散乱、品种单一、设施简陋，还存在严重的安全隐患，既不利于商家经营，也不利于买家采购，更不利于监督管理，严重影响了豫北整体农业产业优势的发挥。
2.2.2建设中泰国际农资产品专业批发市场，是更好地为“三农”服务，促进农村经济结构调整，推进农业产业化建设，切实帮助农民增产增收的需要
豫北地处南太行山东麓平原，农、畜牧业在豫北地区社会经济发展中占据着不可动摇的地位。
其中，安阳市拥有农业人口：
323.96万人，粮食种植面积：
577.05万亩，粮食总产量354.34万吨，农用机械总量：
14.35万台，畜牧业总量：
9224.4万只，肉类总产量：
23.7万吨，农、畜牧业总产值：
199.2亿元；
鹤壁市拥有农业人口：
66.4万人，粮食种植面积：
254.19万亩，粮食总产量117.74万吨，农用机械总量：
8.37万台，畜牧业总量：
11815万只，肉类总产量：
25.6万吨，农、畜牧业总产值：
61.04亿元；
濮阳市拥有农业人口：
246.09万人，粮食种植面积：
584.42万亩，粮食总产量261.5万吨，农用机械总量：
9.95万台，畜牧业总量：
6058.8万只，肉类总产量：
25.63万吨，农、畜牧业总产值：
148.62亿元。
农村经济的发展，必然带动国家对三农的投入不断地加大，对农业生产资料的需求将日益旺盛，建设一个与豫北地区农村经济发展水平相适应的农资产品专业市场，清理散乱的农资经营业户，进而实现集中、规范经营种子、农药、化肥等农业生产资料，是强化“三农”服务，不断增加农民收入的重要措施。
2.2.3建设中泰国际农资产品批发市场，是政府调控市场，规范市场秩序的需要
农资是重要而特殊的农业生产要素，普通消费者难以对其内在质量作出直观判断，很容易被假冒伪劣侵害；
另外，农资商品具有“淡储旺供”的特殊性，对企业经营资质有特殊要求；
农资商品具有季节性消费的特点，销售价格起伏大，对农业生产成本、农民收益具有直接影响。
因此在市场经济条件下，将农资市场秩序、产品质量、供求和价格只有政府的有益监控之下，显得尤为重要和迫切。
2.2.4建设中泰国际农资产品批发市场，是为农业生产资料提供一个更健全的交易市场
据调查,豫北区域现有种子、化肥、农药、农机、畜牧养殖设备等农业生产资料生产厂家及各级经营业户上百家，每年经营数量超过30万吨，除少量用于本地外，部分销往周边市县及全国地区，已初步具备区域销售中心的条件。
然而，由于经营业户规模小、分散乱，形成不了规模优势，品牌少、种类不齐全，满足不了现代农、畜牧业发展扩大的需求，特别是一些农资产品的不当经销，不仅对地区环境构成一定污染、破坏，假冒伪劣产品更是对农户、养殖户造成了不可估量的经济损失，直接或间接的影响豫北区域农、畜牧业的发展、前进，因此，豫北区域迫切的需要一个新型的规范化农资产品专业市场的到来。
同时，为了积极配合豫北各级政府对“三农”事业新发展的支持，严格按照政府政策导向和市场经济发展为思路依据，建设专业化农资产品市场，实行规模经营、规范经营，全面打造生态农业发展和现代化规模农业发展，既可解决农资产品市场的有序经营与发展，便于监督管理，由对充分发挥豫北区域农、畜牧产业优势，进一步扩大农资经营规模，满足当地农、畜牧业经营户需求，促进地方经济发展，有着重要意义。
综上所述，豫北农、畜牧业基础发展的潜力是很大的，但是市场的培育方面存在严重的滞后，同国内先进农业城市相比，产业优势与经济效益极不协调，不能将当地的产业项目优势发挥出来，使当地的农、畜牧产业经济利益实现最大化。
通过，建立一个符合豫北区域实际情况的农业生产资料生产和交易平台的构想是非常必要和现实的。
本项目的实施不仅有着必要当地市场需求，还将进一步借助市场的交通区位优势、运营模式等辐射周边城市地区，帮助豫北及周边区域“三农”事业蓬勃发展。
第三章市场需求
3.1产业现状
3.1.1豫北区域农业及种植业现状
安阳是河南省重要的农产品生产基地，是农业部规划的粮食、棉花、油料优势种植区域，是国家确定的全国优质小麦生产基地市。
2014年，全市粮食种植面积577.05万亩，粮食总产量220.32万吨，连续12年实现丰产丰收。
内黄县花生、红枣，林州市大红袍花椒、山楂、核桃、板栗，汤阴县、龙安区绿色无公害小杂粮，龙泉花卉等名优特农产品在全省乃至全国都有较高的知名度。
安阳内黄县的红枣，内黄大枣被列入国家地理标志产品名录。
内黄红枣种植面积46万亩，年产红枣12万吨，面积和产量均为全国之冠，素有枣乡之称而享誉国内外。
鹤壁市农科院研发的玉米单交种浚单20玉米新品种选育及配套技术研究获河南省科技进步一等奖。
温家宝总理在鹤壁视察时将浚单系列玉米种子命名为“永优”。
2012年粮食种植面积253.87万亩。
其中小麦种植面积131.03万亩，玉米种植面积116.15万亩，棉花种植面积0.77万亩，油料种植面积16.85万亩，蔬菜种植面积15.88万亩。
濮阳市2013年粮食年产保持在50亿斤以上，实现了十连增。
农业产业化迈出新步伐，4个集群被列为省级农业产业化集群，新增市级以上龙头企业89家。
农业农村五项重点工作成效显著，流转土地77万亩，新建现代农业示范园区155个；
开展土地整理，新增耕地6.38万亩；
植树8000余万株；
实施了金堤河二期治理、大中型灌区续建配套等一批农田水利项目。
启动实施了黄河滩区扶贫开发五年攻坚行动。
2013年，农业增加值完成148.62亿元。
3.1.2豫北区域畜牧业现状
安阳市创建市级以上标准化规模养殖示范场累计达到51个，其中国家级示范场13个，省级示范场达到8个，市级示范场30个。
国家级畜牧产业化龙头企业3家，省级畜牧产业化龙头企业7家，市级畜牧产业化龙头企业56家，2013年全市肉类、禽蛋、牛奶产量分别达23.7万吨、30万吨、6.7万吨。
鹤壁市有43万亩草坡，是河南省主要的生猪、肉鸡和蛋鸡生产基地。
截止2012年底，全市生猪出栏达到109.05万头，家禽出栏12779.55万只，肉类总产量达到万25.08万吨，蛋产量达到15.50万吨。
畜牧业产值达到61.07亿元，人均畜牧业产值、人均肉类总产量、人均蛋类总产量等主要指标排序连续十三年居全省18个省辖市之首。
畜牧业产值占农林牧渔业总产值的比重达到57.63%。
濮阳市畜牧养殖业已形成肉鸡、蛋鸡、品种羊、瘦肉型猪和牛五大养殖基地，2013年新建高标准规模养殖场150个，2013年濮阳市肉类总产量完成25.63万吨。
3.1.3本地农资经营现状
XX市也基本放开了农资流通市场，原有的有供销社独家经营农资的垄断局面已打破，基本形成了由供销社农资公司、农资生产企业、农业“三站”、种子公司、个体工商户等多种市场主体、多种流通渠道共同参与农资经营的格局。
尽管有一系列化肥流通体制改革的配套政策，但始终为解决农资流通体系不健全，与广大农民消费需求之间的矛盾日益加深的问题。
整个农资流通市场农资企业经营规模小，农资零售网点散乱、基本处于单打独斗分散小规模经营状态，相互之间缺乏联系、恶性竞争，只求自身经济效益而无视农民利益，农资市场不和谐音符屡屡存在。
仅梓潼农资经营者就有300多家、游仙多达700余户。
据目前的情况看，XX市各级职能部门虽然加大了对农资市场的监管和整治，但目前农资市场仍然存在秩序混乱的问题，这些问题一方面导致广大农民消费不安全、不方便、不实惠；
另一方面农资流通市场处于小、散、弱、乱的状态，导致农资市场不规范，加大了政府治理市场成本和难度。
综上所述，豫北区域市的农业基础尤其是种植业与畜牧养殖业发展的潜力是很大的，但是市场的培育方面存在相对滞后的情况，同国内先进城市相比与存在着产业优势与市场发展不协调。
3.2项目预测
随着各级政党对农业生产的越来越重视，全国农业生产持续升温，种养殖业产品价格越来越高，产品结构和质量越来越好，不少产品除了满足国内需求外，还远销国外，豫北涌现出了多个肉类食品加工企业，其中最为著名的肉制品加工企业：
“永达”和“大用”，更是国家重点企业。
农业生产形势好，与农业生产资料在数量、品种、质量、结构调整和保证供应密不可分，各地的农业生产资料公司与农资产品市场立下了汗马功劳。
在粮食作物、油料作物、畜牧水产养殖业、蔬菜水果种植基地所在地区，先后都兴建了大型的农业生产资料批发市场，对本地及周边的农业生产起到了积极地促进和推动作用，真正做到了党政满意，农民高兴，城市收益。
从我省看，起步早的农资产品批发市场位于郑州，郑州因其发达的交通物流条件和较为庞大的市场规模，得到了良好的发展效果。
这些市场的形成和兴建，对当地及周边农、畜牧业产业起到了积极作用。
他们共同的成功经验是：
整合优势资源，并将资源进行有效的运用，将原本混乱分散的经销商组织到一个市场进行统一经营和管理，不仅能够解决厂家选择代理商的难题，还有益于工商、农业、物价、质检部门实施有效管理，打击假冒伪劣产品，杜绝坑农害农事件的发生。
这种“市场运作，行业自律，规范管理”的模式，是值得借鉴和推广的。
做好农资商品网络建设，是中央、省、市各级党政的要求，是农业社会化服务体系建设的重要一环，是服务于“三农”的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增收的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产
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