民宿运营管理的实施方案范例Word格式文档下载.docx
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（2）建筑、装修和装饰极具设计感、品质感、艺术性;
（3）服务高度个性化，富有体验性，但不一定提供全服务;
（4）充分体现当地文化特色或具有独特历史韵味;
（5）房价不菲。
按定位功能分，可分为商务度假型和休闲度假型两类。
按特色分，可分为历史文化型、自然风光型、艺术设计型三类。
1.2安缦集团
总部位于新加坡的安缦集团创建于1988年，是全球顶尖的精品酒店集团。
旗下目前已拥有31家酒店，遍布全球五大洲的20多个国家和地区。
旗下的每一家酒店风格均不相同，都根据当地的环境和市场形成自身特色。
安缦旗下的每家酒店坚持一店一貌绝不重合，从而形成独特的核心竞争力。
正是安缦这种独特的理念，使安缦逐渐变成一个符号，一种象征，甚至还出现了一批粉丝团，他们自定义为AmanJunkies-安缦痴，他们不为旅行而走遍世界，职位留宿在每一个安缦酒店。
因一个酒店品牌，而产生如此庞大、忠诚度极高的追随群体，这是非其他任何酒店能及的，其背后的运营模式非常值得研究。
2运营模式
2.1经营模式
安缦集团的专营模式属于自行投资、自建团队、自创品牌的投资+直营。
总结起来就是：
安缦是一个始终坚持做自己的酒店，尽管多年的股权纠纷，一贯30%-40%的低入住率，但其品牌依旧保持很强的竞争力。
而国内精品酒店业主多为一些资金实力雄厚的房地产开发商或是投资集团，他们把精品酒店视作一般性的地产投资，其所建成的产品往往呈现出一种由投资资本堆砌出来的美誉内涵的奢华感，基本丧失了精品酒店的特性。
同样是奢侈，安缦却呈现出另一种风貌，是一种极简（极致+简奢）的风格，尽管这也是通过资本换来的，但其中的每一块砖，每一棵草的背后都潜藏着设计者的心机。
2.2管理模式
精品酒店的特征之一就是精致，而安缦可以说做到了极致，独到的经营理念使其脱颖而出，精细化的管理则使其变得不可超越。
首先是定位精细化，由于特殊与小众，安缦并不是适合所有人，安缦也清楚自己的客户群非常小，只是面对那些具有高消费力、注重精神和文化体验的高端客户群体。
其次是服务精细化。
大型饭店好比流水作业，精品酒店便是手工作坊，而安缦却提供了私人订制，其员工与顾客的比列基本都是5:
1，能够为消费者提供亲切、回家感、极致专属的服务。
最后是价格精细化。
最后，不同房型设计不同价格，不过同一点是都价格不菲。
2.3盈利模式
酒店业最常见的盈利模式主要有5种：
经营增长盈利模式、物业增值盈利模式、资本运营盈利模式、品牌盈利模式和文化创新盈利模式。
在日益复杂的市场环境下，利润的来源是不确定的，成功企业所获得的利润都是在多个环节有机组合之后才形成的，也就是说各个模式之间是有联系的。
资本运营是需要品牌和规模做支撑的，多数精品酒店都是现做品牌后做产品的，因为好的品牌是可以获得政策的扶持以及提升目的地价值。
安缦始终如一的维护着低调奢华的品牌形象。
其经营的不是酒店而是品牌，品牌又培养了很多的忠实客户，客户的反复消费推动酒店的发展，如此形成一个很好的良性循环。
3结语
安缦以其特色的设计、选址和经营理念大获成功。
未来行业的发展机会一方面来自旅游和商务出行市场的持续扩张，另一方面则来自酒店加强自身品质和服务，提高核心竞争力。
首先，建立相适合的品牌和商业模式。
其次，规划和设计是酒店成功的前提。
再次，精品酒店的产品设计要不断创新，服务要持之以恒，故事要层出不穷。
此外，始终把人作为最重要的因素，以人为本落到实处。
最后考量酒店可行性分析时，要综合考量酒店的客源结构、季节性因素、人工成本，以及除客房收入之外的其他收入的构成。
三、民宿发展现状
从当前的实际现状来看，数量庞大的农家乐队伍看似占据了主导地位，其弊端暴露的十分明显。
如何开发和经营兼具极简、低奢、高端品质、互动性强、消费力强的乡村旅游产品是每一个旅游管理者和经营者必须考虑的问题。
1.1当前较多民宿徒有其名。
这些号称的民宿为抢市场仓促上马，设计建筑风格标准化同质化，貌似高端有品位，实质是民宿元素的简单堆砌，缺少本土文化和资源特色禀赋，民宿经营者也有急功近利的心态。
伪民宿的存在，或许有一时的生意，但长期以往，缺乏市场竞争力。
1.2民宿在经营业态上层次较低。
仅仅提供吃、住功能，没有更好地把民宿的产业延伸开来，缺少丰满度。
对当地其他产业带动不够，对农民群体致富的影响力不大。
1.3民宿市场淡旺季差别明显，一般来说夏秋季和周末，民宿游客爆满，但到了初春和冬季，民宿门前车马稀，生意清淡。
这使得民宿不能保持常态化的管理品质，招工和培训成为难题。
1.4民宿业主和管理人员存在综合素质和能力不高的问题，民宿其实是个要求有理想情怀和管理持续创新的产业，但在现实中，一些民宿业主在经营理念和工作方式上还有较大欠缺，缺乏干事业的理想，大多是抱着挣点小钱的想法。
此外，民宿管家人才普遍缺少。
四、龙湾项目情况介绍
地名由来：
龙湾屯历史悠久，相传乾隆年间，乾隆爷在此处歇脚，当时随行的部队也在这里歇息，这里为乾隆皇帝提供屯兵、屯草的地方，乾隆贵为天子，在古代，龙就是天子的代表，所以这里取名为龙湾屯。
项目名称：
（待定）龙湾大宅/龙湾阁/龙湾居/宁静的树林
项目位置：
龙湾屯镇一片山地，出京往东的第一座山，北接密云，东临平谷，距北京市区60公里，距顺义城区30公里，距首都国际机场35公里，占地XXX亩，树木资源丰富。
美丽的日出清晨，住客可以沿着村庄的小路走进附近的森林里，用清新的空气唤醒自己的身体，周围还有多种野生动物，如小猫、猴子、小鸟、鹿、野兔等。
山间很多柿子及山楂树，可以自由采摘。
山上还有一个国家登山步道，满足徒步者爱好者的需求。
项目未来计划配置：
一期项目：
目前有三十间以上的房屋可以直接使用，其中10间私人别墅，每间建筑面积600平米左右，分为上下两层;
10个套间;
配套设施：
5个别墅配套私人泳池，1小瀑布溪流、1中餐厅、1西餐厅、1个咖啡厅，1个图书馆、1个无边泳池、1健身房、茶室、会客厅、电影院、咖啡厅、高端会议室等。
二期项目：
43亩地的整体规划，含帐篷群、集装箱群、房车群等。
项目环境要求：
以景入画，极致简奢。
围绕着极简，打造出极简的风范，让休闲成为品质的外延，每一处皆可为画、皆可为景。
项目关键词：
极致、简奢、现代、隐秘
五、龙湾项目运营规划
民宿产品呈爆发式增长，市场竞争愈发激烈，只有极少数的精品民宿供不应求，而大部分普通民宿却难以应对淡季中漫长的空房期。
实现民宿盈利，只做高入住率的精品并不足够，还要用高效的运营模式来控制成本。
最重要的是无论旺季还是淡季，民宿的运营工作要覆盖从线上到线下的各种琐事。
做民宿并不能只靠一分热度就能做成事，要充分考虑到当地特色以及初期设计的产品特点，对于消费人群要有明确的定位，对于整个民宿市场也要有着清晰的洞察力，做好标准化、个性化、多样化相统一，做好民宿品牌，打造属于自己的民宿文化，提升其在众多同行中的核心竞争力。
1精准定位
1.1消费者定位
针对北京及外地来旅游的高消费人群。
不是出差的人，而是来度假的，度蜜月/周年纪念日/过生日等，或者就是单纯拖家带口来旅行的这种享受生活、追求生活品质的人。
1.2民宿设计
试想一下，当千篇一律的民宿中出现了一个另类，旅客会选谁?
须知，民宿火爆的原因，正是它的多样化。
因山体本身没有更多特色，所以在民宿设计中需要突出民宿本身极强的设计感，极简+低奢，风格简洁，时尚，大气，当然所有设计都需要结合地域特色资源来发展，化繁为简，以简驭繁，营造简约舒适的环境氛围。
不盲从、不跟风、远离喧嚣。
（当然如果定位就300元/晚，那就不用设计了，毕竟我们定位2000元以上/晚，哈哈哈）
1.3品牌定位：
极简、亲和力、和平、宁静
1.4服务水准：
细致入微，让宾客有回家的感觉，温馨、温暖;
超高标准的服务，准确的房源信息、顺畅的入住过程、积极沟通。
1.5价格定位：
1000-8000元以上/晚
2如何让别人知道我们?
2.1打造互联网+的民宿
首先强调一点：
必须要有自己的线上团队，民宿推广以线上为优。
文案编写：
策划人员针对房屋及周边特点做相应的包装和策划，对于线上营销非常重要，需要好好研究。
拍照修图：
修图、上传、评价、打造网红打卡点等;
全网推广，日常的优化和维护、运营。
顾客在线答疑，入住指引。
辅助房屋管理者及保洁人员培训和房屋管理维护。
顾客互动交流，提高二次入住or好评。
2.1.1抖音等社交媒介：
因其用户数量巨大，好的宣传方案可以迅速引起大量消费者的关注，需要持续有主题有内容的更新，甚至可以通过打造自己的民宿网红来引起消费者的消费欲望;
2.1.2第三方平台：
酒店预订平台前10、旅游平台前10（马蜂窝、携程等）、高逼格的公众号、目标用户集中的APP，等全线推广、排名：
其用户基数大，熟悉了解平台内的基本规则将事半功倍，如客户好的点评可带来流量、页面首图挑选等引起点击访问;
2.1.3自媒体：
如微信公众号，网红博客等：
发布的内容涵盖品牌介绍、房源介绍、入住指南、个人感受、民宿管家联系方式等;
2.1.4个人及身边的朋友圈：
朋友圈也是不可小觑的传播之地，定期的发一些关于民宿的有质量的、能体现品牌定位和调性的类容，可引起圈内朋友转发。
第一步：
布局：
由新媒体运营编写当地旅游攻略，寻找相关大V/网红/平台发布，让消费者知道有这么一个地方;
第二步：
引流：
与前五的旅游平台+酒店平台开展合作，开账户，发布文案，投广告，并通过CPC/CPM等形式引流;
第三步：
公众号推送，圈粉，把客户数据掌握到自己手上。
2.2线下推广方式
2.2.1线下的爆款活动打造：
如孔明灯漫飞
2.2.2由商务人员直接开发对接高端旅行团、大型公司合作、团建、拓展等项目，签团队协议;
2.2.3线下的品牌细节打造：
如毛巾或使用品上面的logo，可以按照季节、节日、民宿的主题等来随机应变，以实用性物件为主。
2.2.4特色饮食打造
3自建会员体系：
用户往来引导用户成为会员，建立推荐机制;
4盈利模式
一家成功民宿的不仅要设计好，策划好，还要有好的盈利模式。
对未来的判断，这是最难的，这也是最有价值的。
4.1客房收入：
本项目最大的特点是没有房租，除去人工的话，基本上全是利润，没有太多运营压力;
4.2特色周边产品销售：
柿子酱、自酿酒、饰木雕塑产品等;
4.3除了老板不卖，其他什么都可以卖：
每间房屋由不同的设计师打造出来不同的风格，如果客户想要自己长期拥有此房屋，我们也可以签订长期的租约合同，给本项目带来大笔资金的收益;
同时，在长期租户不使用期间，也可以交给我们自己的营运团队经营，产生利润，并且也让这个长期租户也拥有一定的收益;
4.4二期开发，增加客房数量，山地如此之大，除了现以有的房子等设施外，还可以在山地的不同区域开发不同的项目：
如帐篷星空项目、房车项目等;
4.5加盟：
在经营好品牌的后期，可以照搬运营模式，在各地打造不同的项目，收加盟及运营费，也可各项单独收取。
5结语
若民宿想获得可持续发展，升级换代是必由之路，适应发展合理运营，针对问题合理解决，让民宿走得更远。
每五年就是民宿新一轮的整修提升期，持续不断的注资，不断优化软硬件配套，才能在激烈的竞争中保持独特的吸引力。
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