我国房地产经济波动的因素及对策研究文档格式.docx

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在国民经济的发展过程中，房地产作为一种发展迅速、影响力持续增长的经济而言，它起着十分重要的作用，他直接关系着整个社会经济的发展。

现在我国房地产业已成为重要的经济支柱，所以我们一定要对房地产业的发展提高重视度，而面对房地产经济波动出现的现象，我们应加强对房地产的监测和控制，寻找出使它产生不平稳波动的因素，以及相应的解决对策。

希望能为我国房地产业的发展提供一些建议。

关键词：

我国房地产经济波动因素分析对策宏观调控

目录

1、我国房地产的经济波动发展背景以及发展情况..............3

（一）房地产经济波动的含义和类型........................4

（二）我国房地产业的发展背景............................4

（三）我国房地产业的发展情况...........................6

二、我国房地产经济波动影响因素分析........................7

（一）影响房地产经济波动的外部因素.....................8

（二）影响房地产经济波动的内部因素.....................9

3、影响我国房地产经济波动的重要原因.....................10

（一）基本原因——国民经济的波动.......................10

（二）内在原因——房地产市场的供求矛盾.................10

（三）重要原因——房地产价格的变化.....................11

四、面对我国房地产经济波动实施的措施策略.................12

（一）调整投资政策，发展健康经济环境...................12

（二）对于价格变化而导致的房地产经济波动的调控.........14

（三）面对房地产业的金融风险的防范.....................15

（四）因国民经济而造成的房地产经济波动的应对措施......16

（五）应对房地产市场供给和需求之间的矛盾..............17

（六）政府对于房地产经济波动的变化的调控..............19

参考文献.............................................20

我国房地产经济波动的研究及对策

房地产经济在国民经济发展过程中愈加显现出重要的作用和地位,是一个投资巨大、利润丰厚、回收缓慢、具有风险的行业，它对于促进我国经济发展起到了重要的作用。

我国国民经济的重要性支柱性产业之一就是房地产业，对于它作为一种发展迅速、影响力持续增长的经济而言，其实也具有经济发展的一半特征——就是其在增长的过程中并不是平稳发展的，而是具有着一定的波动性。

房地产经济的波动主要包括：

房地产经济的增长率（这是衡量在国民生产总值、国内生产总值以及国民收入等宏观经济变量中房地产的产出水平的一个重要指标）的波动，房地产消费水平、房地产行业的整体就业水平、房地产价格水平以及房地产行业的结构组成的波动等。

房地产经济从时间上看，应该是向上、向前发展的，这点是可以保证的。

但是房地产经济的发展会在这个平滑发展的基础上出现波动。

因此，我们所说的房地产波动就是这种在长期发展趋势之下出现的上下震荡。

当前,国家防止房地产经济过热的宏观调控明显奏效。

然而,国民经济持续增长、居民消费结构升级、城乡一体化进程加快以及经济适用房建设逐步规范等因素仍将有利于我国房地产业保持持续增长的势头。

同时,央行加息所产生的“双刃剑”效应等因素,又将使房地产开发成本上升,从而必然对我国房地产业发展产生一定的影响。

因此,推进房地产金融多元化,以规范经济适用房建设为核心,增加房地产市场的有效供给,控制房价过猛上涨将成为今年我国房地产领域的工作重点。

所以只有把握了房地产这些波动因素，政府才能对房地产行业进行正确的及时的引导和监控，消费及投资者才可能把握好正确的投资时机进行理性的投资。

在这个基础之上，才能正确的处理好投资和消费之间的关系，确保房地产行业的健康发展。

基于房地产经济的重要性,我们必须对房地产经济波动加以重视,并且完善相关措施促进房地产经济不断完善和发展。

从房地产经济波动的影响原因出发,继而论述政府对房地产经济波动的应对策略。

1、我国房地产的经济波动发展背景以及发展情况

（1）房地产经济波动的含义和类型

房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势，无规律地上下震荡所形成的运行状态。

（房地产经济波动包含季节波动、随机波动、房地产周期、房地产泡沫等。

）

房地产经济波动的类型：

1、按波动是否有规律来划分：

规律性波动、非规律性波动。

2、按区域大小不同来划分：

国家房地产波动、区域房地产波动、城市房地产波动。

3、按物业类型和用途来划分：

住宅市场波动、办公厂房市场波动、商业用房市场波动、厂房仓库市场波动。

4、按经营类型来划分：

租赁市场波动、销售市场波动。

（二）我国房地产业的发展背景

近20年来，中国经历了两次房地产业的增长周期，第三次的房地产业增长周期已经展开。

第一次是从1981年开始至80年代末，我国初步形成房地产业市场发展。

第二次是从1992年开始进入高速发展，至1997年，跌入谷底。

98、99年之后开始恢复并平稳增长。

直到2000年新一轮的房地产业增长周期开始启动，房地产业开始迅猛发展。

从整体来看，20世纪90年代，我国房地产业开发迅速进入成长期，并具备了高成长性的产业特征。

与前两次变化相比，新一轮房地产业增长周期的景气发展时期必将更长久、持续。

并且它会有新的一系列变化特征：

1、前两次房地产业增长周期，基本是在住房实物分配制度条件下完成的，房地产市场化的程度很低，这种制度严重阻碍了房地产业的市场发展。

新一轮的房地产业增长周期是在住房制度取得进展完善的改进后，在它的基础前提下发展的。

这样就大大消弱了房地产业发展的阻碍。

房地产业能够发展并日趋完善，制度至关重要，制度效率提高才能加速发展我国的房地产业。

2、前两次房地产业增长周期，是以集团消费和集团投资为主角，房地产市场需求受到抑制，而新一轮的房地产增长周期，是以个人为房地产消费和投资的主体。

房地产也发展成为新的销售投资热点，并且具备了新经济增长点的特点和条件。

3、我国新一轮房地产业增长周期的发展，正从初级走向成熟的经济增长阶段。

城市化和在城市化加速发展，城市人口和总人口中的比重迅速上升，人均住房面积不断扩大，必然支撑发地产业的蓬勃发展。

（三）、我国房地产业的发展情况

房地产业是关系到国计民生的产业，在国计民生中占有重要主导地位。

从建国初期，我国开始实行福利分配房，直至80年代中期，才出现了房地产开发项目。

进入90年代，也就是1992年开始，房地产开发产生了第一次高潮的出现，我国房地产开发投资累计已经超过五万亿元，年增长百分之二十以上；

政府也对房地产业给予了足够的重视，1992年6月，建国以来首次全国房地产工作会议在北京召开；

同年九月，全国开发商房地产经验交流会在珠海召开；

10月又召开了地产工作会议。

这一系列会议也推动了我国房地产业的高速发展。

城镇人均住房面积，也由原来的8平方米，增长到20平方米。

伴随着住房制度不断深化加强，人均收入不断提高，住房成为了新的消费热点。

一个城镇国有土地使用权的出让和转让、房地产买卖、租赁、抵押、信托以及各种中介服务在内的房地产市场体系已经形成。

房地产业的高额回报利润，促使了更多的单位部门甚至个人投入到房地产开发中。

93年，“房地产热”继续升温；

房地产热本身不是问题，而因其发展太快，投资过猛，使得房地产市场出现了诸多问题。

其主要表现在：

1、吸引了大量资金，不能保证国家重点建设项目的投资。

2、多头批地，竞相压价招商，国有土地资源出现流失严重的现象。

3、资金拆借，短期收不回，国家货币发行过多，带来通货膨胀压力。

4、生产资料需求增加，造成水泥钢板等原材料的价格上涨过快。

5、房地产开发建设的高标准化，给人们带来渴望不可及的房价。

6、投资结构不平衡，高档住宅区、别墅宾馆发展过快，导致普通住宅楼鲜少问津。

等等，暴露了我国房地产市场失控给国家带来的诸多弊端。

1998年以后，随着住房实物制度的取消和按揭政策的实施，我国房地产业进入了快速发展时期，2000年后，房地产业成为我国的重要经济支柱之一，我国的房地产事业也进入到大规模的市场化开发阶段；

从2000年到2005年，我国地产业度过了发展15年以来，最具分量的五年，房地产业进入了以“新产品主义”为开发向导；

2000年以后，整个中国的房地产业快速发展，不仅需要理念，还需要文化和产品来支撑，这是我国房地产业发展最迅速的时期。

2004年,我国房地产业的发展不仅经历了国家防止房地产经济过热的宏观调控的考验，而且在央行加息的背景下保持了持续发展的好势头2005年我国经济将承接2004年的稳健发展轨迹,继续演绎高增长态势。

因此，作为国民经济支柱产业的房地产业将顺势而动，在拉动经济增长中扮演重要角色。

我国加入WTO后，房地产业与国家的互动更强，尤其是我国近年来经济发展的实际情况，更表明了这一点。

2、我国房地产经济波动影响因素分析

影响房地产经济波动的因素有很多：

制度因素（社会制度、住房制度、土地制度、投资体制等）、政策因素（财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、市场监测等）、人口因素、经济影响因素（国民收入、货币供给额、物价水平、国民储蓄、利率、税收）、其它因素（技术因素、心理因素、国际因素、灾害）。

（1）影响房地产经济波动的外部因素

房地产经济波动的外部因素主要是指这些因素来自于房地产经济体系的外部，通过作用在影响房地产经济波动的内部因素上，对房地产经济的外部冲击作用。

而影响房地产经济波动的外部因素也有很多种，主要包括：

1、经济因素

经济因素是导致房地产经济出现波动的主要原因之一。

在这里我们所谓的经济因素主要是指房地产业生存的外部经济环境，即宏观经济环境及其相关因素。

例如宏观经济因素对房地产业及其附属产业的影响等。

反映宏观经济对房地产经济波动产生影响的相关数据主要是经济变量以及经济参数等。

其中，经济变量以及经济参数又是通过该段时间内的经济增长率，GDP与CPI，物价水平与通货膨胀率，行业自身的结构特征以及金融环境等来表现。

2、宏观调控因素

我国实行的是一个社会主义性质的市场经济，在经济规则及经济发展的过程中，政府的影响不容忽视。

在我国市场经济中，政府掌握着经济发展的“指挥棒”，其政策的制定直接影响到一个行业的发展趋势。

影响房地产经济发展的政策主要是指那些与该行业密切相关地其敏感程度较大的财政政策、产业政策、货币政策、经济制度改革以及政府在一定时期内制定的经济发展目标和任务等。

房地产业一定要关注政府对房地产市场所采取的一系列宏观调控措施。

这些措施将从房地产业发展的现状对房地产市场进行全方位的调控，直接对房地产经济产生影响，造成房地产经济的周期性波动。

3、城市发展因素

房地产业的发展为城市化进程提供了基础条件，一个城市的发展水平往往可以通过该城市的房地产发展情况进行反映。

城市的发展水平直接关系到城市基础设施的建设以及住宅的需求，同时还对城市人口的数量、人口的流动性以及城市交通业的发展等有重要影响。

这些因素直接作用到房地产业得各个方面，对于房地产经济产生比较强烈的影响，造成了房地产经济的波动。

4、土地因素

　房地产土地市场主要受土地一级和二级市场影响。

其中，一级市场即为地产市场，供给方是国家土地部门，需求方是房地产开发商，交易的商品为土地的使用权;

二级市场供给方是房地产开发商，需求方是购房者，交易的商品是房屋所有权和相应的土地使用权。

这里主要选取土地出让收入、本年完成开发土地面积、新开工面积和房屋竣工面积等4个指标分析土地因素对房地产市场的影响。

5、实际供给冲击

指技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等发生变化，从而对房地产生产率产生直接影响，导致房地产供给产生出现相应变化。

随着建筑技术不断发展，新材料、新技术的不断大量推广使用，建筑产品的科技含量不断提高，这不但直接推动了我国建筑业的发展，还是得以建筑产品形态出现的房产和地产也取得新的突破，从而大大提高了我国房地产业的实际供给能力和供给水平。

（2）影响房地产经济波动的内部因素

1、房地产市场的供求关系

房地产市场的供求关系是导致房地产经济波动的一个重要的内在因素。

房地产供求关系总是随着市场状况而不断的波动变化的。

房地产经济的快速发展需要以广大消费者的需求作为基础和支撑条件，否则经济发展曲线将进入下行区间。

同时，房地产的总供给量会受到技术发展水平，劳动量、资金来源渠道以及管理方式等因素的限制，也就是说房地产市场的供求关系自身也是一个不确定的因素，再加上房地产的需求波动总是超前于供给波动的，这更进一步的导致了房地产经济波动。

2、房地产投资的波动

房地产投资的波动一直被认为是导致房地产经济波动的最主要的原因，是导致房地产经济波动的引擎。

就一般情况而言，当房地产行业中的资金投入增加时，将导致房地产行业的迅速扩张，行业进入发展的繁荣阶段；

当投资总量下降时，则会导致房地产业得紧缩，行业发展进入萧条时期。

从这个方面来讲，房地产投资的波动和房地产经济的周期波动存在着一种正相关的关系，两者的变动几乎趋于共振。

3、投资的回报率

投资回报率是影响行业发展的最关键因素。

当房地产业得投资回报率较高时，大量的资金涌入房地产行业，使得行业经济曲线上扬，行业进入繁荣阶段，导致房地产的总供给量增加，影响地产的供求关系，进而导致房地产经济的周期波动。

3、影响我国房地产经济波动的重要原因

（1）造成房地产经济波动的基本原因——国民经济的波动

一般来说，在再生产部门中，经常会出现发展不平衡的问题，当然这是在不断提高各部门生产技术和劳动生产率的前提之下。

即便各部门在某一再生产周期的某一个阶段可以平衡分配社会总劳动，但是这种相对的平衡，在一定的时间变化下仍然会被打破。

这样就需要再一次调整各个部门的发展比例和发展情况。

房地产经济的增长过程与这种经济发展过程是一样的，波动方式也相同。

在我国国民经济的发展过程中房地产行业是重要的生产部门。

因此，房地产行业的发展与其它生产部门要保持一致，尤其是那些和房地产行业有联系的行业，在发展房地产行业时要与整个国民经济的发展相一致，以实现国民经济的发展为目标。

（2）造成房地产经济波动的内在原因——房地产市场的供需矛盾

改革开放以后，我国建立起了社会主义市场经济体制，随着社会化大生产和商品经济的快速发展，房地产经济的波动也受到房地产市场供给和需求矛盾和影响。

通过分析不动产经济学原理我们可以知道，在市场经济条件下，一般来说，房地产经济周期性的不动产经济波动现象是因为不动产的总供给和总需求存在差异，或者是供求波动的相互作用。

在市场中房地产的供给和需求是经常出现的变化因子。

在经济发展过程中房地产经济会和很多其它的经济因素相联系，比如说资金、管理、技术和劳动等条件。

在房地产经济发展过程中经常出现持续的扩展或者是持续的收缩，所以产生这种波动是合理的，是可以被理解的。

在经济发展过程中，对房地产的需求总量也会受到社会经济的影响，会随着社会经济的变化而变化，再加上房地产经济本身就具有波动性，所以，在房地产经济的发展过程中经常会出现供求线不平衡和需求线不平衡的现象。

（3）影响房地产经济波动的重要原因——房地产价格的变化

一般情况下，在进行房地产投资时总是会出现投机性和盲目性的问题，产生这个问题的原因是在房地产领域中有很巨大的利润空间。

这样一来，必然会影响房地产价格一定时期内违背市场规律而出现急剧上升的现象。

房地产价格的飞涨，为商家提供了更大的利润空间和高回报率，又进一步加速了房地产领域的投资，这样就吸引了更多房地产投资商的加入，导致了很多房地产开发公司加入这个行业，大量资金流入房地产市场，促进了房地产经济的交易量。

这时仿佛房地产经济进入了繁荣时期，但是从长远来看，这样的市场繁荣包含了大量的泡沫，因为这个繁荣不是因为市场竞争的良性发展而来的，也就是说这种经济效益是以损害长远利益换来的非良性的短期效益。

4、面对我国房地产经济波动实施的措施政策

（1）调整投资政策，发展健康经济环境

对于投资政策的制定以及经济环境的形成主要是通过国家的政策来进行导引的，因此在出台经济政策时，要注意以下经济状况和形式：

1、投资主体结构的变化，由于投资结果的变化对房地产的周期性变化有着重大的意义。

特别是对于国有企业而言，要做到产权清晰、职责分明以及形成一套有效的风险规避机制等，针对企业具体的结构而制定具体的措施，投资结构要合理。

房地产开发投资要更趋理性化，要重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上，成为市场需求拉动型投资扩张。

2、房地产投资规模的变化，房地产的投资规模直接关系到其发展的健康状况，在制定经济政策时要以保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应为目的，制定的经济目标不能够脱离宏观经济的发展水平，特别是要保证房地产投资在固定资产投资中的比例，防止地产泡沫的产生。

在统一土地管理权的基础上，对土地出让实行总量控制，制订合理的土地供应计划，严格审批行政划拨用地，严格监控土地的最终用，规范操作。

3、政府垄断城市土地出让市场，加强政府土地供给能力，同时逐步放开土地转让市场，允许参与城市建设、房地产开发的企业通过土地二级市场转让城市土地使用权，使城市土地在市场机制的调控下不断得以优化配置和重组。

对政府的投资行为进行规范和完善，政府的投资行为在行业中将起到“指挥棒”的作用，政府可以通过自己的投资行为来达到影响和控制房地产投资情况的目的。

例如，适当的利用政府投资来完成土地开发，以安居工程为主的住宅建设等政府型房地产开发活动，这样能有效的抑制房价虚高的现象，对整个房地产经济起到间接调控的作用。

（2）对于价格变化而导致的房地产经济波动的调控

房地产价格的变化是市场经济下的一个正常现象，国家可以在正确分析、区别对待的前提下，对房地产的价格进行调控，但是这并不意味着可以对房地产价格进行彻底的管制。

房地产市场价格在一个正常的范围内变动时，国家不应该对之加以干预。

因为一定范围内的价格波动不但利于促进市场竞争，同时还可以促进企业通过改善经营管理方式来提高自身的经济效益。

当房地产价格及其附属行业，诸如地价及建筑材料市场的物价等严重偏离合理水平时，政府就要开始采取调控措施进行调控。

特别是对于地价而言，它是影响房地产价格的重要因素，也是房地产市场的核心。

当地价过低时，不但会导致国有权益的损失，还会导致土地的囤积或闲置；

当地价过高时，又会直接导致房价上升，极大的限制了普通消费者对住宅的需求，导致附属产业的价格上升，引起经济通货膨胀。

通过对房地产价格的变化的控制可以有效的调控房地产价格的波动。

（3）面对房地产业的金融风险的防范

房地产行业属于资金密集型行业，与金融体系有着相当密切的联系，房地产经济的波动很容易导致金融风险的出现。

因此为了保证国民经济的正常发展，有必要对房地产经济的波动所导致的金融风险进行适当的调控。

房地产业是一个受国家政策、法律影响很强的行业，虽然涉及出台了一些相关法律，但总的来说，我国房地产作为一个新兴的行业，其配套政策、法律法规还未形成科学体系政策，法律条款可操作性差，对于出现的问题约束力度不够顽强，这位房地产的非理性扩张埋下了隐患，不利于房地产金融的进一步健康发展。

　　在正常的情况下，房地产行业可以在市场机制下进行自身的调控。

但是，当房地产配置资源以及市场失灵时，我们就需要政府对经济系统进行干预。

政府可以通过经济、法律、行政以及引导等手段，采用财政政策、货币政策以及产业政策等，从宏观上对房地产经济进行调节、指导、监督及调控，保证房地产经济在一个合理的规模以及发展速度上健康的发展。

　　同时，还应该根据产业政策投资所导致的经济波动进行调控。

调控过程中的一个关键因素就是要分析产业政策所导致的投资“过热”现象，根据具体的区域及房地产结构进行有针对性的调控，防止“一刀切”现象的发生。

对于东部发达地区和西部欠发达地区要进行区别性的对待；

一线城市和二、三线城市也应该区别对待；

住宅区的档次不同也应该进行区别对待，不能够采取“一刀切”的经济政策。

（4）因国民经济而造成的房地产经济波动

房地产经济是国民经济的组成部分，国民经济增长波动曲线，是国民经济各产业部门增长波动曲线的总汇。

因此房地产经济与国民经济增长波动均受基本基本经济因素变化的影响。

作为政府，采取宏观调控必须要与整个国民经济的宏观调控保持一致，从而从宏观上把握整个国家的经济运行状态，确保国家的各项经济政策贯彻，保障国家稳定的经济繁荣。

在面对房地产的过渡发展，影响了国民经济的发展能力，这样就会影响其它行业的健康发展，也就会影响整个国家的宏观经济的良性发展状态。

在这个时候，国家宏观调控的作用就显现了，采取及时妥善的宏观调控政策，尽力去除房地产中的泡沫。

即使这些政策会一定程度上影响房地产的发展，但是为了房地产经济的长远发展和可持续发展，那么就必须采取紧缩政策，确保房地产经济波动范围。

所以，政府在治理房地产问题中起到了很重要的作用，所以必须要制定相关的制定和政策，及时解决房地产经济中出现的问题，保证我国经济的可持续发展。

（5）应对房地产市场供给和需求之间的矛盾

1、加大市场供给，为社会提供更多的房源，以缓解供需矛盾。

2、抑制需求市场。

应对房地产市场供给和需求之间的矛盾，需要结合房地产市场运行规律加以解决。

我国房地产业的发展和飞速兴起,不仅对国民经济具有巨大的波及效应和带动性，而且为缓解住房紧张和完善产业结构都起了很大的作用。

近几年来，我国城市住房增长较快。

据对全国182个城市调查统计，1991年我国人均住房面积达6.9m~2，比十年前增长了近十倍；

但我国住房的需求量也更大，1992年底我国仍然有440.5万户数代同堂,住在破旧的危房中，其中28.7万人人均住房面积不足2m~2，而美国人均住房面积达68.6m~2，加拿大也达到了41.1m~2。

随着我国城市化进程和人口结构的演变,这种供求矛盾还会进一步加剧。

我国目前的房地产市场不仅存在求大于供的矛盾,而且供求关系双方严重脱节,影响我国房地产市场和企业的发展。

我国房地产业的发展和飞速兴起,不仅对国民经济具有巨大的波及效应和带动性,而且为缓解住房紧张和完善产业结构都起了很大的作用。

现在我国房地产市场中存在严重的供需不平衡问题，这是造成房地产经济波动的重要原因，要想保证房地产行业的健康发展，必须要重视这个问题。

房地产供需不平衡经常表现出房地产市场上的不平衡等特点，而短暂的供需平衡过后必然是长久的供需不平衡。

宏观调控政策的影响下，房地产市场在五六月份出现了低迷的状态，但是七八九月份销量与价格却都呈现上扬之势，有些项目的价格上升甚至是比较大的，在这种情况下，宏观调控是不可能放手的，因此在25号国务院常务会上温家宝总理再次强调“坚决遏制部分城市房价过快增长”。

宏观调控继续加强，走势也更加严峻，但是无论如何，对房地产市场来说，总体影响并不是很大。

因此我们没有必要强烈要求房地产市场绝对平衡。

我们通常来说，为了促进自身运动和发展，房地产经济通过必要的供需交替变换能够自然实现。

市场经济运行规律决