项目配套设计物业管理专业工程建议书终稿新Word格式.docx

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模块3

模块4

模块5

模块6

独立人行出

入口

人行＋非机动车出

独立车行出入口

人车并行出入

口

人车并行＋非机动车出入口

单栋楼栋面向园区外出入口

出入口岗

亭数量

单岗出入口

混合业态、洋房、公寓

混合业态、洋房、公寓业态

住宅车库独立设

置通向市政道路的车库出入口，非集中商业车库

出入口

别墅

混合业态、洋房、公寓业态

商业综合体公寓住宅单栋业态

适用业态

出入口选择原则

体量较大的社区商业邻住宅侧

平原地区，因项目地形高差大，人行、车行、非机动车并行设置难度大时选择此方案

商业综合体或社区商业

无非机动车通道项目首先选择方案

平原地区需设置非机动车通道时，首先选方案

1.2出入口设计模块（以下模块参数形式是常见的且便于物业管理的建议，供具体设计时参考）

1.2.1模块1：

独立人行出入口

1.2.1.1人行通道设置翼型道闸，底部砌水泥基座，并高出地面50-100mm为宜，上方设置与项目风格相一致的遮雨棚，翼闸与建筑物存在间隙的应封闭处理。

1.2.1.2岗亭建筑形式：

建议根据项目定位、风格设计：

建议选用隔热保温、经久耐用的材料，采用混凝土框架或砖体砌筑：

岗亭四面通透为宜，但最少应在人行通道侧及外侧设置注1200mm的推拉窗，窗台距室外地面注900mm为宜。

1.2.1.3岗亭配置：

1.2.1.3.1接通网络，配置对讲门口主机、访客管理系统。

1.2.1.3.2人行岗亭配置32A单相电源，约16KW：

室内设置1个网络插座、4个10A

二三插座，1个16A空调插座并预留空调排水管。

1.2.1.3.3岗亭内配置办公桌椅及空调（物业自购）。

1.2.1.4人行通道闸内、外分别设置门禁读卡器。

1.2.1.5人行岗亭外侧设置形象站岗台（物业自购）。

1.2.1.6岗亭周围50米以内无公共卫生间时，建议在岗亭处设置卫生间，室内墙、地面铺贴在砖处理，配有排气扇、照明等。

1.2.1.7在小区各出入口处设置固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行、人行及值班人员。

1.2.2模块2：

人行＋非机动车出入口

小区内侧

道闸读卡头

人行

三110

300

1200

280

270270

280窗

人行通道

1.2.2.1人行通道设置翼型通道闸：

非机动车道设置一字型通道闸（净宽注

1200mm），上方设置与项目风格相一致的遮雨棚：

翼闸与建筑物存在间隙的应封闭处理。

1.2.2.2岗亭建筑形式：

岗亭四面通透为宜，但最少应在人行通道侧及外侧设置注1200mm的推拉窗，窗台距室外地面注900mm为宜。

1.2.2.3岗亭配置：

1.2.2.3.1接通网络，配置对讲门口主机、访客管理系统。

1.2.2.3.2人行岗亭设置32A单相电源，约16KW：

室内配置室内设置1个网络插座、4个10A二三插座，1个16A空调插座并预留空调排水管。

1.2.2.3.3岗亭内配置办公桌椅及空调（物业自购）。

1.2.2.4人行通道闸内、外分别设置门禁读卡器。

。

1.2.2.5人行岗亭外侧设置形象站岗台（物业自购）。

1.2.2.6岗亭周围50米以内无公共卫生间时，建议在岗亭处设置卫生间，室内墙、地面铺贴在砖处理，配有排气扇、照明等。

1.2.2.7在小区各出入口处设置固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行、人行及值班人员。

1.2.3模块3：

出

分体式空调

栏杆封

栏杆封窗窗

窗

进

1.2.3.1岗亭建筑形式：

建议根据项目定位、风格设计，建议选用隔热保温、经久耐用材料，采用混凝土框架或砖体砌筑：

岗亭四面通透为宜，但最少应在人行通道侧及外侧设置注1200mm的推拉窗，窗台距室外地面注900mm为宜。

设置在室外的设备建议上方设置与项目风格相一致的遮雨棚。

1.2.3.2岗亭配置：

1.2.3.2.1接通网络、停车场管理收费系统，车行出入口岗亭设置32A单相电源，约

5KW：

室内配置4个10A二三插座，1个16A空调插座并预留空调排水管。

1.2.3.2.2岗亭内配置办公桌椅及空调（物业自购）。

1.2.3.3在小区各出入口及有人值守岗亭内设置固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行、人行及值班人员。

1.2.3.4停车场系统采用车牌自动识别系统。

1.2.3.5车辆道闸设为栅栏式（离地200mm高）且与岗亭、安全岛之间不能有空隙。

1.2.4模块4：

人车并行出入口

1.2.4.1岗亭建筑形式：

建议根据项目定位、风格设计，建议选用隔热保温、经久耐用的材料，采用混凝土框架或砖体砌筑：

岗亭四面通透为宜，但最少应在人行通道侧及外侧设置注1200mm的推拉窗，窗台距室外地面注900mm为宜。

设置在室外的设备建议上方设置与项目风格相一致的遮雨棚。

1.2.4.2岗亭内配置：

1.2.4.2.1接通网络，配置对讲门口机、停车场管理收费系统及身份证读取系统。

车行出入口岗亭设置32A单相电源，约16KW：

室内配置1个网络插座、4个10A二三插座，1个16A空调插座并预留空调排水管。

1.2.4.2.2岗亭内配置办公桌椅及空调（物业自购）。

1.2.4.3人行岗亭外侧设置形象站岗台（物业自购）。

1.2.4.4岗亭周围50米以内无公共卫生间时，建议在岗亭处设置卫生间，室内墙、地面铺贴在砖处理，配有排气扇、照明等。

1.2.4.5在小区各出入口处设置固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行、人行及值班人员。

1.2.4.6停车场系统采用车牌自动识别系统。

1.2.4.7车辆道闸设为栅栏式（离地200mm高）且与岗亭、安全岛之间不能留空隙。

闸机上方设置与项目风格相一致的遮雨棚。

1.2.5模块5：

人车并行＋非机动车出入口

围墙

景观

道闸

栏杆封闭

门

人行岗亭

分体式空调机电源箱

窗窗

道闸270

进窗

车行通道

对讲门口机

1.2.5.1人行通道设置翼型通道闸：

非机动车道设置一字型通道闸：

上方设置雨棚非机动车道与人行道标线或硬铺不同材质区分。

1.2.5.2岗亭建筑形式：

建议根据项目定位、风格设计，建议隔热保温、经久耐用，采用混凝土框架或砖体砌筑：

岗亭要求四面通透，但最少应在人行通道侧及外侧设置注1200mm的推拉窗，窗台距室外地面注900mm为宜。

设置在室外的设备建议上方设置与项目风格相一致的遮雨棚。

1.2.5.3配置：

1.2.5.3.1岗亭：

接通网络，配置对讲门口机、停车场管理收费系统及身份证读取系统。

车行出入口岗亭设置32A单相电源，约16KW：

室内配置1个网络插座、4个10A二三插座，1个16A空调插座并预留空调排水管。

1.2.5.3.2通道闸设置读卡头，人行岗亭内设置开闸按钮。

1.2.5.3.3人行岗亭与车管岗亭配置办公桌椅、空调（物业自购）。

1.2.5.4人行岗亭外侧设置形象岗台（物业自购）。

1.2.5.5出入口周边50米以内无卫生间时，在岗亭处设置卫生间，室内配置排气扇。

1.2.5.6应在小区各出入口及岗亭内设置固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行、人行及值班人员。

1.2.5.7停车场系统要求采用车牌自动识别系统。

1.2.5.8车辆道闸设为栅栏式（离地200mm高），且与岗亭、安全岛之间不能留空隙。

1.2.6附：

人行通道阐设置参数及技术指标

人行通道翼电（适用有专人值班）

1.2.6.1人行通道闸设置参数及技术指标（翼闸）：

1.2.6.1.1读卡部分接入小区门禁系统，门禁卡与车管卡实现一卡通。

1.2.6.1.2出入口人流量不大于4000人／天时配置两通道双向进出通道闸为宜，以此类推。

1.2.6.1.3通道闸主要参数:

1.2.6.1.3.1通行速度：

30人／分钟。

1.2.6.1.3.2驱动电机：

DC24V无刷电机。

1.2.6.1.3.3材质：

厚度不低于2mm不锈钢。

1.2.6.1.3.4环境温度：

室外防水型，-30℃70℃（北方地区选用超低温环境使用的设备）。

1.2.6.1.3.5通道宽：

550mm650mm，满足关闭后间隙小于110mm。

1.2.6.1.3.6单机尺寸：

参考深圳富士为L1400mm*W280mm*H950mm。

1.2.6.1.3.7语音提示：

提示刷卡和刷卡成功。

1.2.6.1.3.8开关控制：

进出刷卡，岗亭设置于动开闸按钮。

1.2.6.1.3.9防尾随:

6对以上红外电眼防止尾随。

1.2.6.1.4安装要求：

1.2.6.1.4.1双通道翼闸安装要求人行道路宽度大于2000mm，但安装后两外侧距建筑物和其他物体不大于50mm。

1.2.6.1.4.2与车道相连处不锈钢栏杆或绿篱分隔。

1.2.6.1.4.3安装区域上方有遮雨板。

1.2.6.1.5传输线路：

其系统结构为TCP/IP+总线。

1.2.6.1.6故障率要求：

每月每个通道闸故障率少于2次。

1.2.6.1.7使用导示：

含进出方向、刷卡区域、使用须知等导示内容。

2.停车场

2.1机动车库设置

2.1.1与大型综合体合用的住宅车库，建议住宅与商业停车位分开管理。

2.1.2地下车库在组团外设置出入口以及有临时组团出入口的，车辆道闸设为栅栏式（不足限高应设为折杆式），出入通道之间不能留空隙，并设有监控摄像头。

2.1.3地下车库在出入地面的坡道设置截流水沟，截流水沟设置建议如下：

2.1.3.1在车库入口与道路交接位置设截水沟一道（宽度不少于300mm），截水沟道路侧设减速带一道。

2.1.3.2车库入口有结构顶棚与无结构顶棚交接处设置截水沟一道，截水沟在有顶棚结构边入1000mm左右位置设置为宜：

多雨地区应结合当地实际情况综合考虑是否设置。

2.1.3.3车库入口与车库交接位置设置截水沟一道，截水沟在车库里侧设置减速带一道。

2.1.3.4车库排水沟渠与相邻集水井联通，排水量满足雨季高发期的要求。

2.1.3.5水沟盖板要求过车承重式镀辞钢格栅盖板，并安装平整。

2.1.4集水井不宜设置在车位内，且使用承重热镀辞钢格栅盖板。

2.1.5车库各类出入口坡度放缓：

雨棚及雨水引流槽、排水沟设置宜合理配套，防止雨水涌入车库。

2.1.6根据当地要求及规划要求在地库合理配置汽车充电桩车位，并预留电源。

2.1.7各车库出入口处设置为高度400-450mm，厚度注1.2mm的可移动式不锈钢材质防洪挡板等设施（物业配置）。

2.1.8车库地坪采用新工艺做法，采用渗透型硬化处理或环氧地坪漆，并做好防水工艺，地坪漆与各类盖板交接处收口要平整。

2.1.9根据地下车库实际情况，合理布置监控点，其中包括但不限于各车库出入口、车库主干道、重点设备房（水泵房、变配电房、信号机房等）。

2.2地库画线标识

2.2.1地库车辆出入口需画1.5米宽人行通道（黄色虚线表示）。

2.2.2地下车库有明显分区措施，柱1米以下设防撞护角并刷白处理（踢脚线按设计），

1米以上2米以下以不同颜色进行分区并以英文字母进行标注。

（可采用有色油漆按防火分区涂饰划分，油漆要求防水外墙漆，参照雅居乐VI设计颜色）。

2.2.3地下车库各类管线标识清晰（管道用途及水流和风向的文字标识）。

2.3地库照明系统

2.3.1地库照明统一采用LED灯光源，并根据每个防火分区设置间隔多回路时控控制。

2.4非机动车库设置

2.4.1地下

2.4.1.1应在坡道出、入口处设排水沟和盖板：

车库各类出入口坡度放缓。

2.4.1.2机动车行坡道应符合国家现行标准《汽车库建筑设计规范》JGJ100的规定。

2.4.2地上（本处指实际使用的地面非机动车位，不包括仅供指标验收而不实际使用的非机动车位）

2.4.2.1按项目或地方规范要求，地上非机动车上方设置与项目风格相一致的遮雨棚（可由景观出设计方案）。

2.4.2.2非机动车位应进行硬化处理，并做好排水措施。

2.4.2.3有便于非机动车出入的道路。

2.4.2.4配置足够的照明。

3.公建配套

3.1消防监控中心

3.1.1监控中心与消防中心需合并设计，消防监控中心宜设在首层，不宜设在地下室或二层以上，并尽量靠近物业服务中心。

3.1.2如有组团分期开发建设，建议提前考虑消防监控中心合并使用：

预留后期开发组团的配置面积。

3.1.3消防监控中心应配置备用电源及空调，以便设备在市电停电时的正常工作和降低设备工作时的温度，避免设备长期运行高温死机。

3.1.4消防水池有反馈装置：

生活水箱高低水位报警信号

3.1.5消防监控中心应预留有与当地政府消防报警中心联网的接口，按规范配备足够容量的UPS备用电源，并保障停电后满足使用不低于120分钟。

3.1.6物业服务中心、物业财务室、消防监控中心、消防泵房、生活水泵房、变配电室、数据信息管理机房、发电机房、空调机房等重要设备机房及部位应设置视频监控系统。

消防监控中心设计与布局（参考图）

3.2架空层

3.2.1地面铺防滑砖，墙面贴砖或涂外墙漆（参考外墙做法，具体由设计定）。

3.2.2天花采用铝板／硅酸钙板／铝条或刮防水腻子、涂防水乳胶漆处理（具体由设计定）。

3.2.3离地面350mm配置插座不小于3个，独立回路控制。

3.2.4配置照明灯具，并分回路控制。

3.3会所

3.3.1如规划有会所配套，应根据小区容积率设计会所大小，最好布局在组团外围，在外部开设出入口，保证大社区的共同使用。

3.3.2建议会所办理独立产权，为商业性质。

3.4小区垃圾房（对于非规划条件要求，需增加小区垃圾房的，需报告集团相关领导批示为准）

3.4.1总体设计

3.4.1.1设计总则：

垃圾房设计必须遵循国家现行的关于垃圾房设计方面的各项规范及要求。

生活垃圾收集应满足日常生活和日常工作中产生的生活垃圾的分类收集要求，生活垃圾分类收集方式应与分类处理方式相适应。

生活垃圾收集点位置应固定，即要方便居民使用、不影响城市卫生和景观环境，又要便于分类投放和分类清运。

3.4.1.2建筑设计

3.4.1.2.1面积要求:

垃圾房的面积大小及数量应与小区实际情况相区配，应按规划人口、人均垃圾产生量、垃圾站转运能力等条件设置，垃圾人均日产量可采用1.0～1.2kg/人·

天设计，独立组团建筑面积在50万平方米以下不少于1个，50万平方米至100万平方米

不少于2个，100万平方米以上每50万平方米增加1个，最少面积不低于50平方米。

同

时，异味不影响住户，应尽可能远离民居，与居民区住宅最小距离建议不得小于10米。

3.4.1.2.2功能配置:

分拣操作区、小型机动车和于推车垃圾装卸区、洗桶区、转换桶临时存放区、管理间、工具间。

3.4.1.2.3位置设置:

位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，选择主导风向的下风向，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，垃圾房不应设在地下室（建议最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处直接对小区外围及小区内分别开门，外围至垃圾房门处道路宽度不小于3米），周围建议种植乔木绿化植物。

3.4.1.2.4建筑要求:

建筑高度不低于6米：

进出口高5米，宽4米：

侧门高4米，宽3.5米

3.4.1.3流线设计

3.4.1.3.1垃圾房的完整流线为：

垃圾收集——垃圾分类收集——垃圾分类分拣——垃圾装卸外运——垃圾桶回收、清洗——垃圾桶堆放

2.3.4.1.3.2垃圾收集模式：

应采用标准的高密度聚乙烯桶收集垃圾，用小型机动车或电瓶车将桶（袋）装垃圾运送至垃圾转运站。

生活垃圾收集点的垃圾容器或垃圾容器间

的容量按生活垃圾分类的种类、生活垃圾日排出量及清运周期计算。

3.4.2施工要求及施工做法

3.4.2.1垃圾分拣区地面周边与墙脚处阴角防水刚性处理刷2-3遍911聚氨醋防水墙身300mm高，砌筑3×

4×

0.3米的分拣池，地面铺贴地板砖，中间高两边低，四周做排水沟上面放置复合材料算子。

墙身粘贴注2000mm高白色在片，其余部位可采用外墙腻子及漆料，外墙装饰与周边建筑物协调。

3.4.2.2安装便于启闭的不锈钢卷闸门（门高不低于5米，宽度不小于4米），大门朝小区外侧开启，设置自垂式非敞开式通风口并安装进风排风系统。

距居民区、商业楼宇10米以内的，须设置负压抽风除臭系统。

3.4.2.3站内应预留足够的排水设施，设置排水沟，便于每天中洗。

3.4.3种植设计指引

3.4.3.1垃圾房周围建议种植高于建筑物高度的乔木进行美化遮挡。

3.4.3.2通过合理布局建（构）筑物、外围设置绿化隔离带，不少于1米宽的环绕绿化。

3.4.4设备设计指引

3.4.4.1室内采用防潮灯具，配置32A三相电源及通、排风设施。

3.4.4.2设置清洁中洗龙头不少于2个，配有独立计量水、电表（安装在室外）。

3.4.5配套用房设计指引:

配套用房建议分设备操作区、小型机动车和于推车垃圾装卸区、洗桶区、转换桶临时存放区等区域组成。

3.4.6参考规范：

《城镇环境卫生设施设置标准》、《城市垃圾转运站设计规范》、《城市环境卫生设施规划规范》

3.5小区围墙

3.5.1在符合规范要求情况下，建议小区围墙高度注2200mm，支杆间隙三110mm：

围墙内侧留巡检维护通道。

3.5.2围墙边有足够照度。

3.5.3四周围墙上应安装电子脉中围栏。

四周围墙上应安装电子脉中围栏。

3.5.4建议低于2米的围墙，如种植乔木，围墙与乔木间的最小水平距离不小于1米：

如种植灌木，围墙与灌木间的最小水平距离不小于0.75米。

3.6单元大堂及楼层

3.6.1大堂

3.6.1.1建议大堂门采用有金属外框的玻璃门且不宜过重：

大堂门宜选用180度无固定地弹簧。

3.6.1.2大堂可视对讲门禁安装高度1300mm为宜，门禁机上应有防雨措施。

3.6.1.3根据实际情况合理在大堂门外旁设置无障碍通道。

3.6.1.4各大堂设置监控摄像头，连接到监控室。

3.6.1.5大堂内设置业主公告栏。

3.6.1.6大堂装饰材料要求安全耐用、便于清洁，顶部、通道尽量少用玻璃材质、尽量少采用木质和布质装饰材料。

3.6.1.7墙身大面积墙砖建议采用挂贴方式，确保不易脱落。

3.6.1.8全封闭吊顶天花应设置500*500mm的检修口。

3.6.1.9单元大堂线路宜采用多回路控制。

3.6.1.10大堂门廊天花顶预留灯笼插座和大堂清洁备用插座，独立回路控制。

3.6.1.11建议信报箱安装在离地面300mm的基础上且不高于1.8米，并贴砖美化。

3.6.1.12大堂照明分装饰可照明、正常照明（常亮）、正常照明（时控）及应急照明4个回路形式控制：

其中装饰照明、正常照明（时控）采用时控控制，正常照明（常亮）采用面板开关控制，面板开关设置于公共区域隐蔽处。

首层以上采用感应灯具＋正常照明（常亮）采用面板开关控制，面板开关设置于公共区域隐蔽处。

消防应急照明回路：

在每个区域按消防要求至少设置一个应急照明灯。

3.6.1.13首层电梯厅和地库电梯厅内应预留公共传媒的数据传输接口和强电插孔位置，高度1500mm为宜。

3.6.2地下室各层电梯厅

3.6.2.1地库电梯厅门建议安装带观察窗不锈钢材质防火门，材质厚度注1.2mm为宜，不易变形，并安装闭门器装置。

3.6.2.2可视对讲门禁安装在墙壁上，安装高度1300mm为宜。

3.6.2.3电梯厅地面标高与室外有高差的，需设无障碍通道。

3.6.2.4电梯厅内设置监控摄像头。

3.6.2.5所有地下层电梯门门坎应高于电梯厅地面标高30mm，电梯厅地面标高应高于停车场标高50mm，且均应采用缓坡处理：

地上各层电梯层门以及安全门洞也应设置缓坡，以防止楼层地面积水倒灌电梯井道。

3.6.2.6所有电梯底坑必须做防水、排水设计，土建施工时使用合格的混凝土进行防水浇筑，必须杜绝电梯底坑渗漏水隐患。

3.6.2.7地下库各层电梯