房地产物业管理商业物业成功营销架构文档格式.docx
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此外，商铺的内部规划也是商铺畅销与否的重要因素。
一些纵深浅、出口多、内部间灵活的商铺是投资者和用家的首选。
局部走强的关键
可以预见，今后一段时间商铺市场的热点也可能在局部个盘出现。
这些个盘一方面要具有较高的素质，另一方面，其发展商还应具备灵活的市场应变能力和高超的推广策略。
1．发展商的市场应变能力
商铺作为买家的经营用地，具有增值价值，同时差又存在很大的经营成本回报率的风险。
因此，具有长远眼光发展商会让知名度较高的商家使用，共同投资、经营管理商铺，风险共担，利益共享。
2．商铺楼盘的素质
商铺的内部间隔、窨和出口等的规划的灵活合理，商铺楼层功能规划的衫用定于特色等都是外销商铺所匦刖弑傅幕舅刂省?
3．地理位置
位于新兴商业文化中心，具有优越的地理位置的所谓“旺铺“，将仍然是市场追逐的热点。
广州市地铁一号线的开通，将为地铁沿线的商铺提供一个淡市中强劲的卖点。
4．营销推广策略
制造局部个盘热点，除了商铺本身的素质和地理位置之外，发展商的推广策略是能否营造市场热点的重要因素。
在适当的时机以适当的价格推出适当的商铺是发展商必须精心策划的关键。
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第二段：
中旅城广场概念设计
一、建筑部分
建筑的整体定位
1．中旅商业城广场在广州商圈中的位置
2．衡量指标
A．吸引人目标
B．延长顾客停留时间目标
C．提高顾客消费率目标
D．提高销售额目
建筑的风格定位
1．整体建筑风格
2．关于商业符号
3．商业、写字楼、住宅部分的提示（外立面、骑楼）
功能部分
关于人流
1．地下的人流
2．地面的人流
3．建筑物内的垂直人流和水平人流
关于物流
1．商场的物流
A．购物中心每日货流量
B．货流的水平通道和垂直通道（货物的极限尺寸）
C．货物的运输
D．货物的场外存放和场内存放
E．停车位
2．写字楼、豪宅住户的物流
A．极限尺寸
B．运输通道
关于车流
1．购物中心车流量（进货、出货）
2．高峰期、高峰流量（日高峰、节日高峰）
3．装卸车位、停车位分析
建筑内部空间的组织
商场
1．商业空间
A．如何适应商业业态的需要
B．如何适应第一主力店的需要
C．如何适应食品超市的需要
2．公共空间
A．每层停留空间的设计
B．中厅
C．边厅
3．服务空间
A.各层存货空间
B．临时加工空间
C．保安、销售人员信息
D．公共厕所等
写字楼
1．写字楼形式安排
A．大型免费的商务管理资料平台
B．中型
C．小型
2．写字楼公共空间
A．中厅
B．绿化及小区
空中豪宅
1．户型
2．会所、架空层空中花园的提示
3．豪宅的要素及提示
关于环境
外部环境
1．广场
A．广场的风格
B．小区、雕塑
C．硬地
D．绿化
2．出入口
A．地铁出入口与商场出入口关系及处理
B．商场出入口
3．本建筑与周边建筑的关系
A．风格
B．体量
C．本项目对人们的吸引力
4．外部环境的延展
A．路沿石、道路
B．立交桥
C．地铁
5．灯光
内部环境
营销环境的营造
销售中心
1．销售中心提示
2．销售中心的布置
样板房
1．豪宅
2．商场
第三段：
中旅商业城广场概念设计
中旅商业城广场在广州商圈中的位置
中旅商业城是以商业为主，含商住写字楼、空中花园豪宅的综合性商业建筑.
根据中旅商业城所处的地缘优势，中旅商业城极有可能与新大新、广百开成广州市600米黄金走廊，并成为该走廊最大的综合购物中心。
中旅商业城能否实现上述定位，取决于在以下几项指标上能否在广州商圈中名列前茅.
总体目标
使中旅商业城广场成为广州商圈中“最可去”的地方。
“休闲日哪里去——广州中旅商业城”成为众人皆知的广告语
中旅商业城有什么——只要你能想到的，它都有
分目标
1．最可逛
2．最可购
3．最可吃
4．最可玩
具体衡量指标
1．提高日均吸引人流目标
A．中旅商业城对顾客要求有广泛的适应性：
男女老少皆宜
B．中旅商业城对顾客要求强烈吸引力：
本省人、外省人、旅游者、外国人
C．中旅商业城要充分利用地铁最大的出口站。
这一优势，将地铁人流最大限度地引导到中旅商业城来。
2．延长顾客人均停留时间目标家庭集体购物：
留住小孩、留住夫妇、留住老人
对非家庭购物
A．当地人（可玩、可吃、可看、可买）
B．外地人（可玩、可吃、可看、可买、可住）
a．中旅商业城的可去点要尽量增多
b．走累了有地方休息
c．小孩子有地方玩
d．饿了有地方吃
e．有地方娱乐
a．该买的能买到
b．该玩的能玩到
c．想吃的能吃到并且干净、价格可接受
d．想看的能看到
3．提高日均销售额及利润目标多元化的价格策略
A：
坚持薄利多销中档价
B：
想买的、能买到、价不贵
C：
品牌、精品、货真价实
建筑的整体风格为欧陆风格。
使中旅商业城在广州商圈现代建筑群中独具一格，体现出与众不同的王者风范。
用独特风格来对应中旅商业城代表的新的商业业态。
用城堡式的复合建筑。
使商场、写字楼、空中花园式豪宅形成一个既相应又有机结合的整体。
外型上可使有足够的欧陆建筑元素使建筑物具有充足的商业符合。
可选用塔楼拔高建筑，使得从解放路高架桥等多个不同的视角度看到的建筑更加挺拔，使建筑的“标识”性更加强烈，并使建筑集“逛、购、食、玩”的功能于一体得以更好地体现。
采取三段式的结合。
整体的三段式与空中花园豪宅的局部三段式组合，有助于增加建筑的韵味。
不同的灯光组合方案可能使建筑物显现出“富丽堂皇”、“海市蜃楼”等不同的效果，以突出中旅商业城的富贵和上部豪宅的典雅风范。
北京、上海大型百货商场的人流
1．常规人流密度
2．根据中旅商业城广场的商业区位，并考虑到今后的发展，其常规的人流争取达到北京百货大楼、西单商场10万人/日的水平，如能达到上海巴黎春天15万人/日的水平则更理想。
对永久性的设施应留有适当的人流增长空间，以便于随着人流的增加，作适当调整后即可满足。
工农业面积
（平方米）
客流量
平均日（万人）节假日
北京百货大楼
18000
10
20
北京西单商场
20000
上海一百
17000
30
上海巴黎春天
46500
15
25
从上表可以推算出：
大型百货商场人流密度商场名称
平日
节假日
5.6人m2日
11.2人/m2日
5人/m2日
10人/m2日
11.8人/m2日
17.6/m2日
上海巴黎
3.3/m2日
5.4/m2日
购物中心是消费双方进行商品交易活动的空间，每日巨大的人流带来了大量的购买；
大量的购买带来了大量的物品的流动。
1．库房购物中心需要一定的库房，库房作为贮存商品的场所。
库房一般可分为城市储运公司和商场专有仓库，而商场专有仓库和店外仓库。
城市储运部门的仓库面积一般为：
平均每平万元库存商品需12m2。
而对于商店库房面积的大小，除与进货方式、管理制度相关外，与库存周转天数有关，国内一般为40天。
国内一些大商店的营业面积和库房面积如表所示。
国内大型百货商店营业、库房面积分配表（单位：
m2）商场名称
营业面积
库房面积
库营比
备注
17800
8500
0.48：
1
北京王府井
14390
9562
0.66：
北京西单
10407
9673
0.93：
店外700（仓库）
深圳万能免费的商务管理资料平台
17300
7500
0.43：
店内600（仓库）
深圳万佳百货的店外仓库为7500m2，与营业面积之比为0.43：
1，万佳的店内仓为600m2。
为了保证中旅商业城广场能维持正常运转，应安排出足够的店内仓库面积尢其是对第一主力店部分，应考虑足够的内仓库，以免因考虑不同影响今后的招商。
2.车流
国内大型的百货商店中，货运车辆一般为十辆左右，特大型商店接近20辆。
例如上海第一百货商店有货运卡车11部、货运三轮5部。
据商业部门过去的统计，百货商店每一万元商品装载一卡车。
随着人们生活水平的提高和物价指数的提高，对中旅商业城这类大型高档商业企业来说，过去的统计已经不适用。
根据我们对几类商品的测算，平均约为人民币10万元商品装载一卡车。
由于中旅商业城广场地面停车面积有限，而且机动车通道宽度有限，应尽量考虑货车装车、卸车空间，以免占用道路、造成阻塞。
中旅商业城空间结构与布局
分层功能定位
空间原则
装饰风格定位
正九层
美食文化博物馆
以文化装饰和数量集中为特色
中西结合之楼层
正八层
正七层
正六层
精品店
大回环
小回环
纯古典维多利亚精品商场
正五层
正四层
正三层
百货公司
流线、清晰
现代古典适当古典符号表现
正二层
正一层
负一层
平价商场
大通透
后现代：
简洁、平价概念物化表现
负二层
美食城以垂直电梯与滚梯双线路到达
精品店已达5、6、7屋，属商业死亡线，为克服人的疲劳，必需在装饰上给予符号强化
昼保留百贷公司的基本性质，并插入适量的娱乐功能
追求回头客，熟客，装修层注意弱化“高档高价”感觉
（五）关于人流
1、常规人流密度
2、根据中旅商业城广场的商业区位，并考虑到今后的发展，其常规的人流争取达到北京百贷大楼、西单商场10万人/日的水平，如能达到上海巴黎春天15万人/日的水平则更理想。
对永久性的设施应留有适当的人流增长空间，以便于随着人流的增加，做适当高速后可满足。
平均日（万人）
北京百贷大楼
10非曲直
大型百贷商场人流密度
商场名称
5.6人/m日
11.2人/m日
5人/m日
10人/m日
11.8人/m日
17.6人/m日
3.3人/m日
5.4人/m日
第四段：
商场楼层功能定位的说明
逛、购、娱、食功能的统一
大型购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。
购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。
一般情况下占有1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。
因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。
根据有关部门测算，一般情况2下40-60分钟，成人为90--150分钟。
按此推算：
顾客在商场停留的时间不会超过2，5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。
基于上述两点，购物中心不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。
顾客可以在里面购物、就餐、游乐。
这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。
特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所，这是目前许多百贷商店所不能比拟的。
专题式商场的概念免费的商务管理资料平台
近年来，国内大型商场经济效益不佳，有人把主要原因归结为大型商场增建过多，分流了购买力。
但也有专家认为国内大型商场普遍经营无特色，价格偏高是生意冷淡的重要因素。
香港是世界著名的旅游、购物中心，零售业向来发达。
前几年，大型综合性商场在零售业占着主导地位。
近年来，专题式商场却出奇制胜，在竞争中突围而出。
专题式商场是围绕着某一类商品展开服务，强化了消费者特定的购物意识，例如“黄博新天发地”内就包含了五个专题式商场：
占地4000平方米的“文化城”是一个展现图书、文化、文具的专题商场：
“时尚坊”网罗了世界各地的时装名牌：
“良缘阁”包含了结构所需的一切内容，从地产代理、室内设计装修、家具、电器和床上用品，乃至婚纱摄影、密月旅游应有尽有：
“荧幕圈”是家庭娱乐和综合娱乐中心：
“中央汽车世界广场”只卖一种商品一汽车。
这种商场将同一类商品集中起来，比较容易塑出商场的个性，提供了一种舒适的购物环境，使购物成为一种消闲，增加了顾客的购买兴趣和欲望。
总的来说，专题式商场有一定的发展空间。
近年来，台湾最大的零售商也在一些大型购物中心里，吸收了专题式概念。
中旅商业城的体重较大，考虑到购物方便和功能配套，使每一层的功能尽可能消晰，走专业化的道路，减少不必要的重复，减少人流交叉，节省消费者的时间。
中旅商业城“食品城”负二层要领设计
负二层特点：
负二层面积7206平方米，与地铁公署前站直接连接，便于人流聚散。
把负二层定位成仪器城，其辐射范围可沿地铁1、2号线展开，具有得天独厚的条件。
完完全有可能把中旅商业城负二层办成中心区功能完备、环境舒适、品种齐全、超大规模的一流仪器城。
食品城概念
“民以食为天”，随着人们收入的增加和生活的提高，人们的饮食结构和生活习惯正在发生变化，消费方式以逐步从粮店、菜市场向自选仪器超市转移。
仓华式自选仪器超市经营的品种、加工方式、储存方法越来越为生活在快节秦中的人们所接受。
面对这一趋势，把中旅商业城的负二层定位为仓储式自选仪器城及有必要，并有良好的发展前景。
负二层铺面划分原则：
1、仓储式自选方式是国内外流行的购物方式，建议采用这种方式。
2、为了实现仓储式自选，无论是一家经营，还是散买，在管理上必需统一。
即：
统一进出、统一计价、统一收银。
3、考虑到食品专卖的特点，应该有必要的货品仓库。
贷梯与仓库的关系应便捷。
4、厕所目前的位置有碍交通联系，也不利于贷梯与仓库管理，将其位置高速到东南角处。
5、自动扶梯对地铁人流方向，与负一层、地铁车站的联系便捷、顺畅。
管理的矛盾，使负二层形成有集中出入。
6、仪器区的布局将频繁上货的品种造近库区和货梯。
7、除北侧两个交通井外，关闭其余各井在负二层的出口，需开通的设保安人员看守。
8、引入“现场分类、加工、切分、展示、售卖”的作业方式，保证货品鹇、食用方便。
第五段：
从折页编辑思路看营销思路
编辑目的
中旅商业城是一个12万平方米的单位建筑。
近期开始做商场部分的推广。
商场为6万平方米的购物中心，其建筑风格为欧陆式风格，商场由约300家左右的商店集合而成。
本折页是中旅商业城的形象宣传品，具有招商性质。
通过本折页，使读者坚中旅商业城的商业部分有基本的了解并形成良好的印象。
中旅商业城购买者和潜在的购买者。
1、第一主力店，需1万平方米左右的大型百货公司业主（海内外）
2、国外名牌店主（国外、港、台）
3、国内名牌店主（国内）
4、百贷、饮食、娱乐业、私人业主（广州及珠江三角洲）
上述购买者或决策者为具有丰富经验的商业人士或投资者。
年龄约为30-50。
编辑风格
1、大气。
反映出中旅商业城在广州商圈中傲视同侪，具有王者之尊的地位。
2、喧闹。
勾画出中旅商业城代表了最新的商业业态。
人潮滚滚，商机涌动。
3、别致。
本拆页是中旅商业第一各宣传品，在版式上要独具一格。
4、精美。
纸张选用可高档。
主要卖点展示
1、商业旺地之中的宝地。
中旅商业城位于中山五路217至255号，原为广州首批个体工商业者发祥地。
从中旅商业城经新大新至广百是今后广州市的600米第一商圈黄金走廊。
2、交通中心，四通八达。
地面是多路交通车停靠站。
地下是地铁1、2号线的交汇点。
50万人次/日的地铁出口与中旅商业城相联，地上、地下汇城立体的人潮。
3、建筑雄伟，布局合理。
欧陆式风格，12万平方米的单体建筑。
大通透格局，双层骑楼，便捷的垂直交通，为商家提供了理想的商业环境。
4、领导潮流的商业业态。
中旅商业城是一个名副其实的购物、休闲、娱乐、饮食中心。
6万平方米面积，跨度以地下负二至地上九层共十一层。
其地下三、四层为停车场，负二层与地铁相连，地上一、二层为骑楼，如其它商场相比，中旅商业城更具有商业城更具商业价值。
5、发展商极具实力。
具有70年历史的中旅集团是香港上市公司。
它们的业务遍及五大洲，是一个多元化、实业化的集团企业。
在国内的投资成绩卓著如深圳侨城、锦乡中华、中国民俗村、世界之窗、康佳电子等.
视觉创意提示
1、绝无仅有的广州商业的黄金宝地
2、独特的欧陆建筑风格、理想的内部功能结构
3、喧闹的商业气氛
4、滚滚的人潮
第六段：
稳步赢得市场
彩绘楼房
中旅商业城销售过程手法平实，较“显山露水”的一着是“彩绘楼房”。
近一段时间以来，“彩绘楼房”已成为羊城人民街头苍尾议论的话题，与此同时，位于中山五路与解放路交汇处的中旅商业城工地现场，也成了人们的聚焦之点。
宏伟气魄的大型喷绘彩图裹装着在建的楼宇，给人以耳目一新的全新感受，驱散了人们心头对以往施工工地“黑沉沉”的感觉，而整洁有序的工地现场也一改往日脏乱差的局面，使人不得不刮目相看。
广州各大传媒纷纷对此进行报道，使得发展商注重环境质素建设在业界有口皆碑。
人们在惊叹之余不免会有这样的疑问？
为什么发展如此下大力气注重施工现场的包装？
为什么只有中旅商业城才会有如此惊人之举措？
行内人士普遍认为：
普通中旅集团“抢先一步”的经营理念，前性的开发思路，注重整体品牌形象的塑造，是彩绘楼房在广州得以出现的原动力。
用原大尺雨的大型电脑喷画将底盘包装起来，此招真是高明：
其一，可以把楼盘美化包装起来，北京路一中山五路每天的人流量超过10万人次，而且是广州著名的商贸旅游点，广告效力不容低估；
其二，对楼盘的销售十分有利，楼盘的形象如此具体，买家信心自然大增；
其三，广告投资十分超值，电脑喷画成本不高，使用期超过一年，算起来算是笔划算的买卖。
在施工现场，随着楼层的高生，幅色彩艳丽、气势恢宏、制作精美的巨型电脑喷画正徐徐展开，代替了千楼一面的绿纱防护网，尤其是在夜晚灯光的映照下，亦真亦纪蔚为壮观，为美丽的羊城凭添一道惹人注目的风景。
平平淡淡而业绩不凡
中旅商业城的成功，首先是由于它的地理位置的优越--雄踞于中山五路与解放路的交汇处，与北京路仅咫尺之遥，是广州传统的商业旺地。
同时，它又坐落在广州地铁一号线与二号线的交汇点---公园前站，这是东南亚最大的地铁出口。
地铁开通后，每日将有近百万人流经过，巨大的人流蕴含着巨大的商业机会。
其次，中旅商业城铺受市场欢迎，发展商成熟的开发理念起着至关重要的作用。
它为商家提供的是非常适于经商的场地。
仔细研究中旅商业城的商业立体架和每层平面图，可以看出，开发商曾经深入研究了国内外的商业形式，肆其对商业形式的历史变迁和未来走势有着清醒的人士和准确的把握，它将大商场、超市与沿街店铺包容在内，并有机地结合起来，适应了多种消费层次的需求，从而最大限度地发挥商业功能，可令商家的投资获得最大回报。
第三、中旅商业城老老实实地销售手法，赢得了客户的好感。
纵观广州房地产界，营销方法可谓花样百出，选择多家媒体同时推出整版广告进行地毯式轰炸早已司空见惯，而实际上，一个房地产项目的成功与否，营销手法固然重要，但最终起决定性作用的因素，却仍然是起项目本身的质素。
中旅商业城没有把更多的时间和精力放在耍花枪、赚市场的注意上，而是在项目上苦下功夫。
正当人们对它的工期表现怀疑时，它的地下室便已完工，主体框架也已非常快的速度向上延伸；
正当人们对它的商铺面积太大，市场能否随得起说三道四时，其首层临街许多千万的大铺却已基本售出。
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