入驻管理商业房地产物业移交手册.docx

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入驻管理商业房地产物业移交手册

目录………………………………………………1

一移交说明……………………………………………2

二资料移交……………………………………………2

建筑验收合格文件…………………………………3

建筑图纸……………………………………………4

电子图纸……………………………………………5

维保单位及合同维保条款信息…………………………6

涉及到物管的行政及合同文件…………………………7

三建筑实体移交…………………………………………8

实体建筑（含钥匙，垃圾房，卫生间及设施）……………9

其它构筑物…………………………………………9

供电系统设备设施……………………………………9

给排水系统设备设施…………………………………10

消防设备设施………………………………………11

安保设备设施………………………………………12

电梯设备……………………………………………13

空气调节设备………………………………………14

弱电系统……………………………………………15

照明系统…………………………………………16

标识系统设施………………………………………17

绿化设施…………………………………………18

工程余料（外装余料）……………………………19

办公室及办公设备……………………………………20

其它设备设施………………………………………21

四待解决事宜…………………………………………22

五二次移交项目………………………………………23

六移交验收通过证明………………………………………23

附件1《房屋验收接管标准》…………………………………25

一移交说明

此项移交是指湖州SLTA置业有限公司（以下简称LA置业）在完成湖州SLTA项目的建设，并经相关政府部门验收合格后，移交给湖州SLTA商业管理有限公司经营（以下简称LA商管）、使用、管理。

移交过程中涉及到双方的不同的工作人员，以及涉及到项目建筑过程中不同的承建单位、安装单位，设备供应单位，为了明确双方的权利和职责，特制作此移交手册。

移交过程中，双方当事人在移交完毕后须在移交表格里签名确认，如果遇到尚未完善或存在质量问题的地方，须在手册中注明内容，并反馈给湖州SLTA置业有限公司进行完善后二次移交。

移交方：

湖州SLTA置业有限公司

法人：

代表人：

主要交接人：

联系方式：

运营管理方：

湖州SLTA商业投资管理有限公司

法人：

代表人：

主要承接人：

联系方式：

二资料移交

资料移交主要包含：

项目的主体验收合格证明，各分项验收合格证明，项目的完整竣工图纸（含基础、结构、平面图、立面图、电施图、水施图、机电安装、外装、消防、景观、绿化等），同时为了保证资料的完整性，还需移交图纸的电子信息文档。

建筑主体和设备设施都有一定的保修期，这些内容如果置业方不方便提供合同依据，则可以以联络函的方式移交给商管公司，为了便于后期的物业管理，移交方湖州SLTA置业有限公司应将维保方的公司名称，联系人，联络方式一并告知商管公司。

《房屋使用说明书》也是一项很重要的交接内容，如没有制作使用说明书，置业方必须以书面的形式告知商管方：

房屋在使用过程中的注意事项。

1建筑验收合格文件：

《房屋建筑工程竣工验收报告》

《隐蔽工程验收合格记录》

《建筑消防验收合格证》

《电梯验收合格证书》

《环保验收合格证书》

其它设备设施（水、电、气）验收合格资料（报告证书）

建筑验收合格文件移交表格

（表1）

移交项目内容

应移交

实际移交

备注

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

2建筑图纸资料

竣工总平面图

单体建筑、结构图纸

设备竣工图纸

配套设施竣工图纸

地下管网工程竣工图

具体移交图纸情况见移交表格2号

图纸资料移交表格

（表2）

移交项目内容

应移交

实际移交

备注

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

3电子图纸

考虑到图纸保存和实际运营工作的需要，有必要将上述图纸的电子文档拷贝下来作为信息资料保存。

移交情况见表格3号

电子图纸移交移交表格

（表3）

移交项目内容

应移交

实际移交

备注

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

4．维保单位及合同维保条款信息

此项移交主要涉及的是建筑类的保修条款包含：

地基基础工程，主体结构工程，屋面防水工程，其它土建工程（如：

路面，门窗），电气管线，给排水管道工程等，所有机电设备投入使用后的维保期限，如电梯，水泵，高低压配电设备，监控设备，消控设备，门禁系统，各种电机，空调主机，各种风机设备。

考虑到可能涉及合同保密问题，移交方可以整理好各项保修职责和时间限制等信息资料移交给物管方，以下是移交表格（表4）：

维保单位及保养条款移交表格

（表4）

移交项目内容

责任范围

维保年限

维保单位

联系人

联系电话

地基基础主体结构工程

屋面防水工程

地面工程

门窗工程（围栏玻璃）

综合布线工程

给水工程

排水工程

电气安装工程

扶梯

垂直梯

水泵设备

高压配电设备

低压配电设备

消防主机设备

消防卷帘门

监控设备

门禁系统设备

空调设备

风机设备

信息系统　

绿化

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

5、涉及到物管的行政及合同文件

此项移交主要是指置业方取得湖州有关行政单位（规划局、房管局等）的行政文件（例：

产权资料），以及供水、供电、供气单位的合同文件，这些文件请置业方提供复印件（其中一些文件需提供合同原件），详见表5。

涉及到物管的行政及合同文件

（表5）

涉及单位

文件（合同）名称

文件数量

备注

《项目用地批文》

《项目批准资料》

《房屋面积实测资料》

《房屋使用说明》

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

三建筑实体移交

此项移交主要是指整个湖州SLTA项目的建筑物，构筑物，配套的各种设备设施，道路，停车场，绿化等，由置业方与商管方当面清点、确认后，移交给商管方管理使用。

1、实体建筑

整个项目的实体建筑，功能配套建筑物，功能设施的数量、质量，是否达到物业移交标准（参照附件1《房屋接管验收标准》住建部），移交情况具体详见表6。

实体建筑物移交表格

（表6）

移交项目

移交状况

数量

实体建筑

经营用房

配电房（间）

风机房

卫生间

水泵房

设备机房

管理用房

垃圾用房

钥匙（含设备房）

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

2、项目其它构筑物

项目内的构筑物只要是指景观类，配套功能类对主体建筑有辅助作用的，有一定功能性的结构建筑，湖州SLTA的项目构筑物主要有以下内容，详见表格7。

项目构筑物移交表格

（表7）

移交项目

移交状况

数量

景观水系

桥梁

标志塔

广告位（牌）

围墙

贮水池（水箱）

化粪池

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

3、供电系统主要设备设施

此项移交主要是指项目的高压电源切换装置设备，高压变电设备，无功补偿设备，电源控制设备，用电计量设备，以及高低压线路、桥架等，具体移交的项目如表8

主要供电设施移交表格

（表8）

移交设备设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

电源切换装置

变压器

高压开关柜

无功补偿柜

避雷装置

供电远程自动控制系统

低压配电屏

低压开关柜

照明控制箱

动力控制箱

计量电表

设备相关技术参数及操作规范

施工方操作培训

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

4、给排水系统

由于建筑形制和高度的不同，建筑的给排水设施不一样，下表中所涉及到的给排水设施，如湖州LA项目有配置，需登记入表9。

给排水设施移交表格

（表9）

移交设备设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

生活水泵

生活水箱

增压泵

消防给水

/

（见消防系统移交表）

景观供水系统

热水供应系统

雨、雪排水管网

排污管道

排污泵

生产废水管道

计量水表

设备相关使用说明资料光盘

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

5、消防设备设施

此项移交是指项目内主要的消防设备如：

消防控制系统，报警系统，消防栓系统，自动喷淋系统，防排烟系统，安全疏散与隔离系统，灭火器，特殊灭火装置等，在移交时，双方应仔细清点数量和登记设置的位置。

详见表10。

消防设备设施移交表格

（表10）

移交设备设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

消防控制台（主机）

UPS电源

消防手报

报警电话

烟感

温感报警器

消防广播系统

火灾应急照明系统

消防栓（含室外）

水泵接合器

消防水泵

末端试水

控制阀门

防火门

消防卷帘门

排烟风机

灭火器

特殊灭火装置

设备相关使用说明资料光盘

设备供应方操作培训

消防联动运行测试

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

6、安保设备设施

此项移交是指项目内有关安全保卫的重要设备设施，主要包含监控系统所有设备，门禁控制系统，所涉及到的设备如下表11。

安保设备设施移交表格（表11）

移交设备设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

摄像机

云台

镜头（红外镜头）

监控显示器

矩阵

硬盘录像机

电子巡更系统

UPS电源

车辆道闸

电子门禁系统

设备相关使用说明资料光盘

设备供应方操作培训

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

7、电梯设备

电梯设备移交主要清点项目内所有调试完毕并经相关技术监督部门验收过的货梯、垂直梯、扶手梯、包括机房的配套设施等，具体数量登记入表12。

电梯设备设施移交表格

（表12）

移交设备设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

货梯

自动扶梯

垂直电梯

机房空调

设备相关使用说明资料光盘

电梯年检资料

见建筑验收资料移交部分

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

8、空气调节设备

此项移交是指项目内已经安装调试完毕的中央空调机组，小型分体空调，新风机组、风机盘管等设备，项目内如有下列设备，需登记入表13。

空调设备移交表格

（表13）

移交设备设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

冷水机组

风冷热泵机组

冷冻机组

新风机组

风机盘管

小型分体空调

设备相关使用说明资料光盘

设备供应方操作培训

空调系统制热制冷运行测试

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

9、弱电系统

此项移交主要是为了清理项目内的所有涉及弱电线路、设施，包含项目商业管理信息系统、通讯信号系统、智能消防弱电系统、电视信号系统、播音系统、防盗报警系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统等，（涉及专业小项的移交在此不做记录，例如：

闭路电视监控、消防弱电），详见表14。

弱电设备设施移交表格

（表14）

移交设备设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

商业管理（物业管理）信息中心设备

背景音乐系统设备

通讯机房1

通讯机房2

通讯机房3

数字电视系统

停车场管理系统

设备相关使用说明资料光盘

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

10、照明系统

此项移交指项目内所有直接用于照明的设备，如照明远程控制系统，照明手动控制箱、各类景观照明，室内照明，道路照明、其它功能性照明，具体移交情况详见表15。

照明系统移交表格

（表15）

移交设备设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

景观照明

室内照明

室外场地照明

广告照明

道路照明

远程控制系统

手动控制箱（开关）

设备相关使用说明资料光盘

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

11、标示系统

项目的标示系统主要是指区域的分别和指引作用的标注物，分三级，一级是项目标示（公路旁的市政标识），二级是区域标示（停车场、街道、楼层），三级是功能标识，其中功能标识包含：

房间标识（门牌号厕所服务中心办公区）、安全标识（安全禁止、提示、消防疏散标识）、状态标识（常开、维护中），具体移交情况详见表16。

标识系统移交表格

（表16）

移交设备设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

一级标识

二级标识

三级标识

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

12、绿化设施

项目内的绿化可以根据不同的绿化品种来登记移交，常见的绿化品类有：

乔木、灌木、竹类、藤本类、花卉、草坪、盆栽类，移交双方可根据表17进行移交。

绿化设施移交表格

（表17）

移交绿化设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

移栽大树（株）

乔灌木、绿篱（株/米）

盆栽（盆）

藤本植物（株）

草本花卉（平米/株）

竹类（平米/株）

草皮（平米）

不完备事项：

置业：

监理方：

施工方：

移交意见：

接受人日期

13、工程余料

此项移交主要是指：

施工单位因维修需要留下来的窨井、水沟盖板，大理石，瓷砖、玻璃等建筑、装修材料，这一部分余料可以用来实现及时、快速的进行简单的土建维修，如有请移交双方填写表18。

工程余料移交表格

（表18）

移交物料名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

14、办公室及办公设备

常规情况下，置业方在移交房产项目时，应按照《物业管理条例》向物业管理方移交物业办公用房及一些必须的办公设备，根据实际情况，填写表19。

办公室及办公设备移交表格

（表19）

移交设施设备名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

管理办公用房

见表6

售电系统

IC卡

工程工具

办公桌椅

打印机

电话（号码线路）

复印机

电脑

空调

见表13

文件柜

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

15、其它设备设施

以上实物移交中的没有涉及到的其它设备设施。

具体详见表20。

其它设备设施移交表格

（表20）

移交物料名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

不完备事项：

移交意见：

移交人日期

移交意见：

接受人日期

四待解决事宜

资料和实物移交过程中，发现各小项中有不具备移交条件或需要整改的不完备之处，由移交双方共同出具整改通知（表21），并经监理方同意交由总包或原施工方进行整改，整改完毕后，重新验收移交。

整改通知单

（表21）

项目名称：

整改单位：

通知日期：

要求整改完毕日期：

需整改内容：

系统：

□基础□结构□外装□内装□设备设施□绿化□其它

不完备内容：

附件：

要求整改依据

□验收记录□图纸□施工标准要求□照片□发包方指令□其它依据

置业方：

□同意□不同意□其它

签署：

日期：

监理方：

□同意□不同意□其它

签署：

日期：

物管方：

□同意□不同意□其它

签署：

日期：

整改方：

□同意□不同意□其它

签署：

日期：

注：

本表一式两份交整改方收到签字回执

五二次移交项目

二次移交主要有三种情况：

1、在第一次移交时，尚不具备交付使用条件，未能在第一次交付时同步交付的小项目；2、在第一次交付时，发现不完备的地方，经整改后，再一次进行交付的情况，3、在第一次已经交付后，及时发现有错漏或不能使用的状况，可经整改后再进行一次移交。

二次移交一般使用以下表格22。

二次移交表格

（表22）

二次移交项目：

（大项）（小项）

二次移交原因：

□未进行第一次移交□第一次移交不完备□移交后不能使用□其它

移交设备设施名称

数量

其它信息（品牌、型号、位置说明）

置业方：

□同意□不同意□其它

签署：

日期：

监理方：

□同意□不同意□其它

签署：

日期：

物管方：

□同意□不同意□其它

签署：

日期：

整改方：

□同意□不同意□其它

签署：

日期：

六移交验收通过证明

在移交过程中，对于接受移交的项目，湖州项目商管方应出具《移交验收通过证明》，格式如下，同时该证明后应附：

各小项移交表格、二次移交表格等相关文件。

湖州SLTA置业有限公司：

经双方于年月日至日的勘验，湖州SLTA商业管理有限公司认为：

已经达到接管验收标准，我方同意接受管理。

（附验收表格）

特此证明

湖州SLTA商业管理有限公司

年月日

附件1

《房屋接管标准》

1991年2月4日国家建设部以建标（91）69号文发布了ZBP30001-90《房屋接管验收标准》，并于1991年7月1日起实施。

《标准》全文如下：

1主题内容与适用范围

　　1.1为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。

明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。

　　1.2凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管，依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。

　　1.3本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收，工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。

2引用标准

　　GBJ7建筑地基基础设计规范

　　GBJ10钢筋混凝土结构设计规范

　　GBJ11建筑抗震设计规范

　　GBJ14室外排水设计规范

　　GBJ16建筑设计防火规范

　　GBJ45高层民用建筑设计防火

　　GBJ206木结构工程施工及验收规范

　　GBJ207屋面工程施工及验收规范

　　GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范

　　GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范GJ13危险房屋鉴定标准

　　3术语和定义

　　3.1本标准提及的“接管验收”，主要是指地方政府设置的房屋管理部门（以下