嘉年华商业广场策划推广方案Word下载.docx
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38
35
30
社会类
总人口
万人
48.9
50
51
52
53
县城人口
8.6
12
16
18
20
人口自然增长率
‰
5.18
<
6
5
4
3
城镇人均住房建筑面积
平米
20
30
33
3、城市用地发展方向
3.1总体思路:
规模适度,依托淄博发展优势,发挥区域规模效应,集中加强与张店的发展联系。
3.2发展方向选择:
县城驻地向南向西发展为主,近期向南发展,加强与张店联系,远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性,向北发展留有足够的产业纵深,控制向东发展。
4、城市总体规划结构
延续现状良好的城市形态,城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结构,即“一轴、二心、三带、四区”,具体为:
4.1一轴:
一中西路与一中东路之间,形成的集行政办公、文化娱乐、体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。
4.2二心:
以南部新区政务中心为城市主中心,带动城市向南向西发展,是南北主轴现的景观标志点;
以东区旧城传统的商贸中心为城市副中心。
两个中心,一主一次,新城旧城遥相呼应。
4.3三带:
沿南一中东路两侧形成公路设时代,沿东西中心大街两侧形成商业服务带,沿205国道两侧形成传统的商贸生活带。
4.4四区:
东部205国道以东为居住商贸区;
北部工业路以北为产业区;
205国道以西,工业路以南公园路以北纬居住生活区。
第四部分、近期建设规划
1、期限:
2003——2010年。
2、发展目标
到2010年,初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生态环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。
3、近期建设重点:
“开发新城区、提升老城区、整合工业区”
3.1、拉开城市空间布局,形成“一轴、二心、三代、四区”的城市格局。
在现状基础上,近期来开城市的建设布局,城市向南部迅速推进。
重点进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设,积极实施新区开发策略。
形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局,近期城市以向南为发展方向。
3.2、疏解老城,改善老城区生活环境,提升老城区综合环境
通过近期建设,完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能,强化基础设施和公益性公共设施的建设,改善人居环境,提高城市竞争力,全面提升城市形象。
近期疏解老城密集人口,改善老城综合环境,缩小新老城差距。
制定政策,引导“城中村”的改造和旧区的开发。
3.3、整合工业区,是城区工业健康有序的发展
通过近期的建设,陆续的搬迁、改造现有用地不合理及带有污染的工业企业
第五部分、桓台沿街商铺综合分析
一、商业市场普查方案
1、说明:
为了全面了解桓台商业经营供给市场状况,为项目定位提供准确、科学、及时的信息,特安排本次商业市场普查,预定用五天的时间完成本次问卷调查工作。
2、调研目的
2.1了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平;
2.2了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积;
2.3了解桓台县商业的业种、业态(品牌、档次、经营状况、经营种类所占市场比例);
2.4为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。
3、调研范围
a中心路
b张北路
c兴桓路
d镇南大街
e建设路
f卫生街
g公安路
h公园路
4、调查对象
调研范围内所有营业中的店铺
5、调查方式
采用问卷式,具体内容见调研表
6、人员组织与时间进度
6.1调查样本预计900份;
6.2临时调查人员安排4人;
6.3调查工作预计于9月25日实施至9月29日完成,实施前须提前一周做准备工作。
7、调研重要分析指标
7.1售价及租金分析;
7.2面积分析;
7.3经营内容指标分析
7.3.1经营内容——租金分析
7.3.2经营内容——面积(实用面积)分析
7.3.3经营内容——规模(数量、比例)分析
8、分析与建议
依托调研分析结果,提出本项目总体形象建议,内容、档次、业种、业态等建议;
经营主题及副题建议;
各业态规模比例建议;
商铺、摊位分割面积建议。
营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。
9、预算:
问卷印刷费用:
300元
问卷调查费用:
900份×
¥2元/份=1800元
自行车2部×
¥160元/部=320元
纪念品:
¥4元/份=3600元
招聘及交通费用:
100元
共计:
6120元
二、调查情况说明
本次调查按计划从9月25号至9月29号,共五天时间。
完成调查问卷430份,相当于预估数量的一半。
此次调查中确定了项目的名称为“嘉年华广场”,并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。
以印制有“嘉年华广场”标志礼品作为对被访者的回报,即提高了效率和质量,又达到了宣传的目的。
调查数据的分析采用SPSS统计分析软件进行了单项分析和交叉分析。
三、调查分析
(一)、单项分析
1、商铺面积分析:
沿街经营商铺的面积51-70㎡占17%,比例最大;
21-30㎡占15.9%,比例次之;
10-15㎡占15.2%;
31-40㎡占13.8%。
累计可见10-40㎡占55.5%,是主要的面积范围。
面积
频率
百分比(%)
累计百分比(%)
10-15㎡
65
15.2
16-20㎡
46
10.7
25.9
21-30㎡
68
15.9
41.7
31-40㎡
59
13.8
55.5
41-50㎡
17
4.0
59.4
51-70㎡
73
17.0
76.5
71-100㎡
42
9.8
86.2
101-150㎡
36
8.4
94.6
150㎡以上
23
5.4
100.0
Total
429
2、商铺层数分析:
只在一层经营的占83.5%,是非常大的比例;
占有二层经营的占15.1%,2层以上楼层做经营的微乎其微。
可见沿街的商铺一层有较高的利用价值,但二层及其以上楼层的商业价值很少,也没有很好的挖掘,应有相当的商业潜力。
层数
一层
359
83.5
二层
15.1
98.6
三层
5
1.2
99.8
四层
1
.2
430
3、店面形象分析:
店面形象为优的占60.2%,良以上的占84.9%。
可见,经营者对目前的店面形象评价非常高,也说明了他们重视自己的店面形象。
优
251
60.2
良
103
24.7
84.9
一般
62
14.9
无
417
4、经营产品的品牌分析:
经营者的经营品牌多为国内品牌,占76.7%,其中以中档品牌为主,占31.8%,低档和高档比例相当;
国际品牌占9.9%。
说明目前的经营品牌总体上处于中等水平,应有往高品牌发展的潜力。
国际名牌
9.9
国内高档品牌
92
21.6
31.5
国内中档品牌
135
31.8
63.3
国内一般品牌
99
23.3
86.6
57
13.4
425
5、经营产品的行业分析:
在被调查者的行业中,男女休闲装所占的比例最大,为13.7%,其次为女装,占12.1%,服装类共占有33.8%的比例,是行业中的主要部分。
可以借鉴,购物中心的服装类经营数量占三分之一为宜;
便利店、百货类占10.5%;
鞋、箱包、皮具类,餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%,在行业中也占有相当的分量。
总之,这些行业是购物中心的主要部分,也是消费者的必须部分。
男装类
25
5.8
女装、内衣
52
12.1
男女休闲装
13.7
饰品类
2
.5
童装、孕妇装类
10
2.3
鞋、箱包、皮具类型
22
5.1
珠宝、钟表、眼镜类
6
1.4
礼品、精品类
16
3.7
餐饮类
休闲、娱乐类
便利店、百货类
45
10.5
文体、音像类
13
3.0
家电
8
1.9
数码、通讯、IT类
11
2.6
化妆品
美容、美发、健身类
21
4.9
五金、机电、化工类
18
4.2
家饰、床上用品、厨具类
24
5.6
维修、加工、中介类
婚纱摄影类
医药、保健类
烟、酒、茶类
15
3.5
机车类
4
.9
其它
28
6.5
6、经营方式分析:
在调查对象的经营方式中自营者占57.9%,其余方式各占10%左右。
厂家直销
加盟、连锁
49
11.4
代理
经销
41
9.6
自营
248
57.9
428
7、经营收益情况分析:
在被调查中经营收益为良的最多,占40.4%;
其次是一般的占33.8%,另有23.2%的经营为优。
总体的经营收益还比较乐观。
23.2
172
40.4
63.6
144
33.8
97.4
差
99.3
426
8、每月每平方米的营业额分析:
在每月每平方米的营业额的调查中,100元以下的占31.9%,101-300元近一半,占45.3%;
另有11.0%的在500元以上,可见,被调查者的营业额的差距较大,大部分在300元以内。
100元以下
136
31.9
101-150元
71
16.7
48.6
151-200元
10.8
201-250元
29
6.8
66.2
251-300元
47
11.0
77.2
301-400元
34
8.0
85.2
401-500元
88.7
500元以上
9、商铺每平方米的月租金分析:
在租金这一重要指标的调查中,10-15元最多,占28.7;
16-30元的占约30%,另有10元以下占17.2%,13.2%的在40元以上。
可见,当地的租金差距较大,总体租金水平较乐观。
2.4
10元以下
17.2
19.5
10-15元
122
28.7
48.2
16-20元
44
10.4
58.6
21-25元
40
9.4
68.0
26-30元
77.9
31-35元
83.3
36-40元
14
3.3
40元以上
56
13.2
10、租赁商铺的期限分析:
在租赁期限中,一年以下(含一年)的最多,占67.1%;
其次是五年以上(含五年),占13.5%。
可见市场的租赁期限一年期内的短期租赁为主,其次是长期(五年以上)的租赁。
一年以下(含一年)
278
67.1
二年
35
8.5
75.6
三年
38
9.2
84.8
四年
7
1.7
86.5
五年以上(含五年)
13.5
414
11、商铺的人数分析:
经营人数中,2人以下(含2人)的占66%,3人的占16.25%,5人以上(含5人)
的占11.2%。
多数店铺经营人数较少,为小规模个体经营户。
2人以下(含2人)
282
66.0
3人
69
16.2
82.2
4人
87.8
5人以上(含5人)
48
11.2
99.1
427
12、投资金额分析:
经营者的投资金额在3-5万的最多,占24.6%;
其次是2万以下的占23%,2-3万的占20.4%,可见大部分的投资金额在5万元内,可见大部分经营者的投资限度很小,可以方便的退出投资。
2万以下
98
23.0
2-3万
87
20.4
43.3
3-5万
105
24.6
67.9
7-10万
14.5
82.4
10-15万
90.4
15-20万
19
4.4
94.8
20万以上
5.2
13、装修投入分析:
38.1%的装修投入在5000元以下,31.5%没有装修投入,5000-1万元的占14%,1万元以下的累计为83.6%,不到10%的装修投入在2万元以上。
可见,大多数经营者的装修投入都很少。
5000元以下
163
38.1
69.6
5000-1万元
60
14.0
83.6
1-2万元
92.1
2-3万元
95.6
3-5万元
12
2.8
98.4
5万元以上
1.6
14、经营旺季分析:
在经营旺季调查中,占最多的是冬季为68.1%;
春季、夏季和秋季都在35%左右,并且相差不大。
春季
139
32.3
夏季
156
36.3
秋季
159
37.0
冬季
293
68.1
15、每月的税费支出分析:
税费支出200元以下的累计占52.9%,在一半以上,其中10%以上的没有税费;
200-300元的占26.8%,累计占79.8%;
另有8.5%的在301-500元。
12.2
200元以下
173
40.7
52.9
200-300元
114
26.8
79.8
301-500元
88.2
501-800元
4.5
92.7
801-1200元
3.8
96.5
1201-2000元
2000元以上
16、每月的水电费支出:
分析:
水电费支出50元以下的占53.5%,51-100元的占19.7%;
87.3%的在200元以内。
50元以下
228
53.5
51-100元
84
19.7
73.2
101-200元
14.1
87.3
201-300元
92.3
96.2
97.2
800元以上
17、如果在桓台县建设一座环境优美,品牌云集,现代、时尚、典雅、充满生机和活力的购物乐园,拥有大批顾客群,展示无限美好的发展空间,您是否愿意进驻该购物乐园经营呢?
是
379
88.1
否
51
11.9
88.1%的经营者愿意入驻经营。
可见,该购物中心是经营者的理想经营场所。
17.1、需要的经营面积分析:
需要的经营面积中51-70㎡占15.9%,16-20
㎡和21-30㎡各占13.3%;
有近一半的需要面积在16-50㎡。
相比现在的经营面积,经营者有扩大经营面积的需要。
10㎡以下
3.4
7.7
50
13.3
21.0
34.2
39
10.3
44.6
43
56.0
71.9
12.7
84.6
33
8.8
93.4
6.6
377
17.2、适合的租金(元/月/㎡)分析:
理想租金在10-15元的最多,占60.3%;
16-20元的占21.3%;
21-25元的占8.3%;
同时,89.9%的理想租金在25元以下。
相比其经营的租金水平,经营者希望租金越低越好,因此理想租金相对较低。
226
60.3
80
21.3
81.6
31
8.3
89.9
4.8
94.7
.3
94.9
1.1
96.0
41-45元
1.3
97.3
46-50元
50元以上
375
(二)、交叉分析
1、行业与面积交叉分析:
服装类多数在10-40㎡,以16-30㎡为主,且面积差异不大;
鞋、箱包、皮具类,礼品、精品类和文体、音像类在10-70㎡不等,且差异较大;
餐饮类多在70㎡以上;
数码、通讯、IT类和化妆品多在16-30㎡;
家电在50-100㎡为主;
美容、美发、健身类和家饰、床上用品、厨具类以50-150㎡为主,且差异较大;
医药、保健类和烟、酒、茶类多在20-70㎡。
面
积
行
业
10-15
16-20
21-30
31-40
41-50
51-70
71-100
101-150
9
鞋、箱包、皮具类
便利