第三季度全国主要城市地价监测报告.docx

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第三季度全国主要城市地价监测报告

发布日期：

2014-10-168:

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2014年第三季度全国主要城市地价监测报告[1]

（中国土地勘测规划院城市地价动态监测组）

摘要：

2014年第三季度，全国综合地价水平保持微幅上升，环比、同比增速持续放缓；与商服、工业相比，住宅地价环比增速回落幅度最为明显；长江三角洲地区综合地价环比增速为零，商服、住宅地价出现下降；珠江三角洲地区各用途地价增速仍处于较高位运行，但商服、住宅环比增速回落，工业地价环比增速上升；环渤海地区各用途地价环比增速全面放缓，保持平稳运行态势；全国主要监测城市中，综合、住宅地价环比下降的城市数量升至两成。

预计第四季度，我国土地市场总体平稳，商业、住宅用地价格继续保持高位调整态势，工业地价平稳上涨。

根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2014年第三季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下：

一、总体情况

（一）地价水平微幅上升，综合、商服、住宅地价环比、同比增速持续放缓

2014年第三季度，全国主要监测城市地价总体水平为3485元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为6527元／平方米、5236元／平方米和730元／平方米。

 图1 全国主要城市分用途地价水平（元/平方米）

综合、商服、住宅、工业地价环比增速均呈放缓态势。

第三季度，全国主要监测城市综合地价环比增速为0.78%，连续第三个季度放缓，较上一季度下降0.58个百分点；商服地价环比增速较上一季度回落0.13个百分点，为0.80%；住宅地价环比增速为0.42%，较上一季度回落1.03个百分点；工业地价环比保持低速增长,为1.17%，较上一季度下降了0.27个百分点。

图2 全国主要城市分用途地价环比增速曲线图（%）

综合、商服、住宅地价同比增速回落，工业地价同比增速上升，各用途地价同比保持低速增长。

第三季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅地价同比增速依次为6.42%、6.11%、6.98%，较上一季度分别回落1.11、1.37、2.16个百分点，均由上一季度的较高位转为低速运行；工业地价同比增速为5.91%，较上一季度上升0.18个百分点，保持低速、温和上行。

图3 全国主要城市分用途地价同比增速曲线图（%）

重点城市定基地价指数稳步上升。

2014年第三季度，以2000年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升，综合、商服、住宅、工业地价指数分别为230、241、270、185，较上一季度分别增加2、3、2、4个点。

图4  2000-2014年第三季度重点城市分用途地价指数

重点监测城市中，地价总体水平为5006元／平方米，较上一季度增长1.09%，较去年同期增长9.01%。

商服、住宅和工业地价水平分别为8532元／平方米、7405元／平方米和952元／平方米；环比增速分别为1.08%、0.41%和1.93%；同比增速分别为8.38%、9.02%和9.25%。

图5  重点城市综合地价环比、同比增速曲线图（%）

（二）三大重点区域综合地价环比、同比增速全面回落，其中，长江三角洲地区综合地价环比零增长；除珠江三角洲地区工业地价环比、同比增速上升外，其余地区各用途增速均持续下行

2014年第三季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,保持上升态势。

长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4967元/平方米、5450元/平方米、3676元/平方米。

 图62014年第三季度三大重点区域地价水平（元/平方米）

图72014年第三季度三大重点区域综合地价增速（%）

从环比增速看，三大重点区域综合地价增速均呈放缓态势，其中，长江三角洲地区综合地价零增长，低于其他两大区域平均水平，较上一季度下降了0.52个百分点；珠江三角洲地区综合地价增速降至次高位运行，为2.73%，较上一季度下降1.18个百分点，明显高于长江三角洲和环渤海地区平均水平；环渤海地区综合地价增速保持平稳波动，为0.60%，较上一季度下降了0.71个百分点。

分用途看，长江三角洲地区商服、住宅地价负增长，工业地价增速回落，分别较上一季度下降0.29、0.98、0.19个百分点，增速依次为-0.07%、-0.41%、0.43%。

其中，商服、住宅地价在近两年来，首次出现负增长。

从长江三角洲地区的监测城市看，各用途增速主要集中于-1.0%～1.0%之间；13个监测城市中，10个城市住宅地价下降，1个城市零增长，其中，宁波住宅地价增速最低，为-4.42%。

珠江三角洲地区商服、住宅地价增速放缓，较上一季度分别下降1.68、3.68个百分点，为1.07%和0.92%；工业地价增速较上一季度上升0.71个百分点，为4.37%，其中，广州工业地价增速为6.03%。

环渤海地区商服、住宅、工业地价增速分别较上一季度下降0.33、0.78、0.74个百分点，依次为0.90%、0.79%、0.29%。

图8 三大重点监测区域分用途地价环比增速（%）

从同比增速看，三大重点区域综合地价增速均呈放缓态势，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为2.77%、15.62%、4.66%，分别较上一季度下降1.34、0.91、0.79个百分点，其中，珠江三角洲地区增速仍保持高位运行,环渤海地区地价温和上行，长江三角洲地区则处于平稳波动区间。

分用途看，除珠江三角洲地区工业地价增速上升外，其余地区各用途增速均呈放缓态势。

长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速分别较上一季度回落1.45、2.50、0.16个百分点，依次为1.28%、3.43%、2.91%，属平稳运行；珠江三角洲地区商服、住宅地价增速较上一季度分别下降3.39、4.85个百分点，而工业地价增速上升了2.42个百分点，依次达到9.02%、15.28%、17.22%，住宅和工业地价增速仍处于高位运行，商服增速则降至次高位。

环渤海地区商服、住宅、工业地价增速较上一季度分别下降了1.39、1.05、0.32个百分点，依次为5.38%、5.89%、3.03%。

图9 三大重点监测区域分用途地价同比增速（%）

（三） 东部、中部、西部地区综合地价环比、同比增速全面放缓

2014年第三季度，全国重点城市中，地价水平呈东高、西次、中低的布局。

东部地区平均地价高于全国和中西部地区，西部与中部地区平均地价均低于全国重点城市平均水平。

图10  2014年第三季度东中西部地区重点城市地价水平（元/平方米）

从环比增速看，东部、中部、西部地区综合地价增速分别较上一季度下降了0.85、1.16、0.12个百分点，依次为1.66%、0.49%和0.30%，东部地区降至低速运行，中部和西部地区运行平稳。

从同比增速看，东部、中部、西部地区综合地价增速分别较上一季度下降1.25、1.35、1.32个百分点，但东部和中部地区地价增速仍处于高位运行，分别达到10.77%和10.79%，西部地区地价增速3.30%，仍保持低速增长。

东部和中部地区的青岛、上海、广州、深圳、南昌、太原综合地价增速仍超过10%。

图11  2014年第三季度东中西部地区重点城市综合地价增速（%）

（四）一线城市各用途地价环比及同比增速均高于全国和二、三线城市平均水平[2]

2014年第三季度，主要监测城市中，一线城市综合、商服、住宅、工业地价环比、同比增速均明显高于全国及二、三线城市平均水平；各用途地价增速对比来看，一线城市的工业地价环比、同比增速显著高于二、三线城市其他用途地价水平增速。

图12  2014年第三季度一二三线城市各用途地价地价环比、同比地价增速（%）

 （五）全国主要监测城市中，综合、住宅地价环比负增长的城市上升至两成，六成城市环比增速处于平稳区间

2014年第三季度，全国主要监测城市的综合地价环比增速整体运行平稳，76个城市的增速为正，较上一季度减少8个。

综合地价环比增速大于3.0%的城市仅有2个，比上一季度减少2个；增速为负的城市由上一季度的12个增至本季度的21个，其中，宁波的增速下降幅度最大，为-3.40%。

另外，67个城市的增速稳定在-1.0%～1.0%之间。

与去年同期相比，城市综合地价仍保持上升态势，增速上涨的城市有93个，增速超过7.0%的城市由上一季度的39个减少至本季度的27个，其中，太原、广州、南昌、青岛、上海、西安、深圳等11个城市的增速超过10.0%，比上一季度减少6个城市；负增长的城市为8个。

住宅地价与综合地价变化趋势保持一致，整体运行平稳，环比增速为正的城市由上一季度的80个减少至本季度的70个。

住宅地价环比增速超过3.0%的城市仅为3个，较上一季度减少6个；增速为负的城市由上一季度的15个增至本季度的27个，其中，11个城市地价的跌幅超过-1.0%。

此外，64个城市的增速稳定在-1.0%～1.0%。

与去年同期相比，增速为正的城市由上一季度的95个减至本季度的89个；增速超过7.0%的城市由上一季度的40个减少至本季度的31个,其中，太原、平顶山、广州、南昌、青岛等5个城市的增速超过15.0%；负增长的城市达12个。

图13  70个大中城市新建住宅销售价格和105个城市住宅地价环比上涨的城市

数量对比情况图

（六）异常交易地块数量延续二季度大幅回落态势，土地购置需求持续弱化，市场成交保持平稳

截至2014年9月30日，三季度上报成交异常交易地块25宗,环比降幅超过40%,同比减少更为明显,超过80%。

平均溢价率为108%，环比、同比分别下降了63个和10个百分点。

平均竞价轮次为95次，环比上升27%，同比上升14%。

总体看来，除平均竞价轮次有所上升外，三季度各地成交的异常地块数量、平均溢价率及土地面积总和等指标均延续今年以来的大幅回落态势，显示市场土地购置需求进一步弱化（萎缩）。

此外，四大一线城市上报异常地块宗数在全国总量中的占比进一步提高（达到44%）,反映出在整体市场不景气的背景下，一线城市市场的活跃度及抗压性更高,不同类型城市间的分化明显。

图14  2012年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况

二、当前市场形势分析

（一）国内外经济处于缓慢复苏调整期,下行压力依然明显,资金流量总体偏紧,引致需求减弱，土地市场上升乏力,地价环比涨幅持续回落

一方面，2014年三季度以来，美国经济持续复苏迹象平稳但力度有所减弱，美联储9月会议决定仍维持目标利率不变，QE继续减量至150亿美元并计划在最后一次10月会议缩减150亿美元的购债规模，从而完全退出购债计划;欧元区宏观经济数据整体表现不佳，通胀数据的持续下滑引发对进一步宽松的预期。

另一方面，国内宏观经济运行处于“新常态”合理区间，出口增速稳步提升、消费增长总体稳健，但房地产市场调整的累积效应对相关领域影响加大，经济下行压力仍然存在。

国家统计局数据显示，9月PMI指数为51.1%，本季度指标整体高于上季度水平，表明我国制造业继续保持了良好的增长态势，但仍存在进口疲弱态势、小微企业发展处于收缩区间等问题。

资金层面，8月末，M2同比增长12.8%，增速分别比上月末和去年同期低0.7个和1.9个百分点，增速为今年以来的最低水平且低于13%的全年预期目标，社会融资规模回落态势延续。

资金面在央行定向降准后依然维持收紧态势，银行对非首次自住型的房贷及公积金贷款的放贷意愿依然不高，房企到位资金增速持续小幅回落，仍明显低于投资开发增速。

房地产市场的调整与宏观经济“新常态”周期的叠加磨合，导致房地产市场观望氛围浓厚，成交量虽略有回升但处于整体低位。

  在上述多重背景下，主要监测城市地价环比涨幅持续收窄，地价上涨乏力，综合地价环比上涨超过3%的城市个数仅为2个；长江三角洲地区商服、住宅地价出现了负增长，为近两年来的首次地价下降。

图15  2012年-2014年8月房地产开发企业资金来源变化情况

数据来源：

国家统计局

（二）“限购”政策的取消或放松，体现了“发挥市场在资源配置中的决定性作用”的落实，房地产的市场化调整应成为“新常态”的组成部分，进而带动地价的市场化波动。

自6月26日，呼和浩特市发布文件正式取消限购，截止到9月30日，所有限购城市中仅余一线城市及三亚市等5个城市仍在坚守。

“限购”的取消或放松成为三季度房地产市场的关键词，但上述政策尚未引起市场的急剧反弹，仅在一定程度上促进了区域市场的平稳。

行政干预的弱化，是“发挥市场在资源配置中的决定性作用”精神的落地，但相关制度、机制应配套跟进，以避免长效运行机制与短期调控措施的错位叠加。

 新一届决策层对于中国经济“新常态”的说法，准确定位了我国经济发展正在进入的新阶段划分。

单纯依赖外部因素的改善及刺激政策无法实质性改变宏观经济的“换档”。

房地产市场作为中国经济的重要组成部分，顺应宏观经济运行的大周期规律，适时适度的合理调整有利于宏观经济的平稳健康持续发展。

土地价格在消除了行政干预的背景下围绕自身价值的合理波动，更是房地产市场以及宏观经济正常运行的信号表征。

（三）主要监测城市土地供应总量较上季度下降，其中交通、水利基础设施等其他供地下降较多；商业、住宅用地占比微升，房地产用地市场基本平稳。

全国105个主要监测城市土地供应量环比下降，明显低于近三年同期平均水平，各类用途用地供应量同比均明显下降。

截至2014年9月30日，2014年第三季度，全国105个主要监测城市土地供应面积达到4.89万公顷，环比减少10.65%，同比减少32.56%。

其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.53、1.03、1.49和1.85万公顷，商服用地环比增加4.29%、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别减少4.42%、5.48%和20.31%，同比变化分别为减少22.81%、减少35.02%、减少34.59%和减少31.89%。

房地产开发用地供应面积进一步回落，供应面积约1.55万公顷，环比、同比均呈下降趋势，分别减少1.63%、31.33%。

三季度各地保障性住房用地计划仍在推进落地，供应面积约为0.20万公顷，环比下降为15.69%，同比下降22.82%。

本季度，各类用地供应量占建设用地供应总量的结构比例与上季度大体类似，除交通、水利基础设施等其他用地供应量占比明显降低外，商服、住宅、工矿仓储用地均有小幅上升。

环比来看交通、水利基础设施等其他用地占比下降相对较大；同比来看工矿仓储用地占比下降最快，商服用地占比上升最快。

本季度，房地产开发用地供应量占土地供应总量的31.78%，较上一季度增加2.92个百分点，较去年同期增加0.57个百分点。

保障性住房用地供应占比4.08%，环比略降0.24个百分点，同比略升0.51个百分点。

房地产开发用地供应占比略有回升，有助于市场预期趋稳。

图16  2013年3季度以来各季度分用途用地供应占供地总量比例变化图

数据来源：

土地市场动态监测与监管系统

三、后期走势预判及关注要点

2014年四季度，预计宏观经济下行压力仍然存在。

“新常态”的定位及解读在一定程度上缓解了市场对于宏观经济下滑的担忧，也体现了中央政府对于保持经济增速处于合理区间的信心和决心。

三季度，国务院多次召开常务会议，通过抓住社会经济发展的关键领域和薄弱环节，强力推动改革、出台简政放权、结构性减税等一系列改革举措，重点关注中小企业的创新以及小微企业发展的扶持，上述改革红利的释放，将持续不断的激发市场整体活力、发展内生动力和社会创造力。

预计2014年第四季度，我国土地市场总体平稳，商业、住宅用地价格继续保持高位调整态势，工业地价平稳上涨。

下一步建议，坚持稳步扎实推进落实市场在资源配置中的决定性作用，以“新常态”角度正确看待市场波动，转变政府管理模式，“多引导少干预”，给予市场足够的时间和信心来完成自身规律的运行与调整。

对于限购、限贷的取消或放松，及市场对“降息”的预期，需注重合理引导、正确解读，密切关注市场动态，缓解资金面的波动压力。

土地供应方面，应更注重结合各地社会经济发展状况、房地产市场运行态势、用地需求与结构在整体背景调整期的变化，合理调整供地数量、类型、节奏，满足当前及未来土地市场平稳发展的需要。