地块普通房地产项目申请报告Word文件下载.docx
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单位
指标
备注
一
技术指标
1
总用地面积
平方米
33769
约50.63亩
2
总建筑面积
68013
2.1
地上建筑面积
计容面积
2.1.1
住宅面积
60775.57
2.1.2
商业建筑面积
3698.08
2.1.3
物业用房建筑面积
272.05
2.1.4
车库建筑面积
2789.3
2.2
地下建筑面积（兼人防）
478
不计容积率
3
居民总户数
户
593
4
容积率
-
2.0
5
建筑密度
%
34.2
6
绿化率
25
7
机动停车位
个
500
四、项目建设方案
1、工程概况
项目主要分为商业、住宅两部分，住宅多为多层及高层住宅，商业为沿街商业，住宅面积60775.57平主米，商业面积3698.08平方米。
2、总平面规划
（1）规划设计整体框架
本规划结构遵循“人、建筑与环境共存与融合”这一基本主旨，以优美、高效的空间环境塑造为主题，运用科技手段达成功能与形式，艺术与技术的统一，故本项目结构以环境为中心，以轴线展开功能与空间布局，形成“一核心、三进则入，三静则立、空间分级”的整体框架，“一核心”指位于项目住区中心由大面积绿化、景观、休闲步道等共同形成的小区中央景观，在住区中心区域形成大型集中景观，采取“自然、生态、人本、艺术”的设计手法，展现现代花园大都市的风貌。
“三进”指地块利用建筑的围合及景观的打造，创造层层递进的空间和文化不断地视觉体验空间。
“空间分级”利用建筑的围合空间创造私密分级的空间感受，注意营造以人为本、舒适、休闲的购物环境，实现人车分流，不同级别的道路和景观串联起来，加强归属感和私密感。
“一核心、三进、空间分级”的整体规划结构在实现空间整合的前提下，具有整体、连续、延伸发展的特点。
（2）道路交通系统
道路交通是居住环境的重要组成，是住区结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺叙社区生活的生动场景，进而塑造了场所空间的鲜明性格。
在设计中我们对新形势下的住宅小区规划交通组织方式进行了研究，在采用“人车分流”交通系统的同时，在住宅院落的尺度对其进行了深化。
机动车交通组织：
根据周边市政道路条件，小区主入口设在南侧和北侧道路上。
步行交通组织：
步行系统结合绿化系统，以步行和人际交往为主，设计以精制取胜，形成宜人的空间氛围。
步行系统分成二种类型：
一种是步行者与慢速的交通工具共同使用的住区道路系统，如遇紧急情况，步行景观大道可作为应急道路使用（EDA）；
另一种结合景观道路、健身便道和宅间路蜿蜒穿插形成休闲交通网络，使住户在满足交通工功能的前提下充分享受优美的住区自然景观和人工空间形态。
规划中强调重点处理各种道路交汇的节点，融入交往和景观标志的功能，如小区入口广场，宅间绿地等，使空间层次更趋丰满生动。
静态交通：
小汽车进入家庭已成为社会发展的趋势，同时也为住宅小区停车带来了新的课题。
大量的汽车既要安全方便的停放，又不能对小区的景观和居住环境造成大的影响。
规划设计停车问题的解决也是紧扣“环境”这一核心命题的，其解决方法就是将小区宅间绿地层次分化，让积极绿地更加积极，避免汽车进入机动车停车问题在地下及商业外圈解决。
（3）绿化景观系统
规划设计尽力重整景观系统在人们居住生活中的应有位置，重视人居与自然的和谐相宜，示范今后的住区建设。
着重刻化贯穿整个小区的绿化系统，绿化系统分为三个层次，由整体到局部，由大到小依次展开。
以城市绿地、绿化带为依托，宽阔的东西向景观开阔处规划大的广场、草坪和水系，师法自然，回归自然。
宅间绿地强调精细的设计，尺度小到座椅、垃圾箱、灯具、栏杆的设置与设计。
绿化环境的营造采取多层次多种类组合的方法，设计的手法丰富多变。
沿街商业与市政道路相连，融为一体；
绿地穿插其中，一切给人一种步移景换的效果，描绘出一幅幅生动的居住场景。
社会文明和技术发展的一个显著特征是城市居民闲暇时间和老龄住户的增多，丰富健康的闲暇生活是住区综合质量标准的重要方面。
规划将绿地系统当作社区的公共活动空间渗透于居住生活的每一个角落，在绿地中划示不同的空间归属，服务于不同的对象----适于老年人以及少儿的活动场所各有不同---并配置相应的设施和功能以促进交往，使绿地得以更高效率的使用。
（4）公建设施系统
住区的公共建筑是服务和完善居民生活的重要设施，会吸引大量人流停驻使用，成为住区生活能量和信息的聚合集群，是住区最重要的公共活动场所。
根据项目所在区域位置特点及纯居住区与街区商业公建既便利相连又合理分离的原则。
沿周边道路规划沿街商业，形态轻盈活泼，舒展流畅的立面以水平线条和体积感为主，线型丰富，起着统领空间秩序的作用。
3、建筑单体
在充分考虑居住面积的市场现状及发展趋势需求的同时，注重品质标准。
提高住宅设计的科技含量，大力推进环保节能新技术、新工艺和新设备的应用，倡导有利可持续发展的绿色生态住宅。
住宅平面设计力求功能合理、面积紧凑、提高平面得房率，每户主要朝向南向，明厅明卧明厨厕，厕所洗浴分室。
每户设有景观阳台和服务阳台，厅堂开敞，大套房型做到南北厅通透，视野开阔，面向小区绿地、景观轴线及景观节点，达到良好的景观效果，户型多样，设计合理。
住宅在造型上采取现代风格，造型流畅，并充分考虑到空调板的设置和各类管道对建筑立面的影响。
商业形象设计上照顾到沿街的城市展示新，地标特色和广告效应，地块内建筑的形象设计具体体现在：
多层与高层住宅形成有一定呼应感、富有特色的天际线，打造独一无二的形象。
设计中充分考虑到“三新”技术的运用，如绿色建材、建筑节能体系、地源能及太阳能利用、中水处理、新风系统等，大大提高设计中的科技含量。
住宅立面倡导时代感与艺术性在当前科技水平下的有机融合，融地域文化与时代进步于一炉。
4、给排水方案
（1）设计依据
1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2010版）；
2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
3）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2006年版）；
5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）（2005年版）。
（2）给水设计
小区总户数为593户，用水量标准120-150L/人.d，则最高日生活用水量为246.74m3/d，小时变化系数为2.0则最大小时用水量为20.56m3/h。
商业用水量：
用水定额：
7L/m2.d=1.5t=12h，则最高日用水量310.64m3/d。
总用水量：
557.38m3/d。
（3）排水设计
污废水排水：
本项目排水体制为雨污分流。
生活排水量最高日为445.90m3/d，卫生间污水经化粪池处理后汇集排入市政污水管网。
雨水排水：
屋面雨水采用重力雨水排水系统。
雨水排至室外雨水检查井汇集后有组织排入市政雨水管网。
雨水计算参考####地区暴雨强度公式暴雨强度公式i=16.2936（1+0.98911gP）/（t+14.5565）0.7563，i为降雨强度（mm/min）；
t为降雨历时（min）；
p为重现期（年）。
景观水系设置溢流管和放空管，排至小区雨水管后排放。
（4）管材
室内生活给水管：
采用PPR管，热熔连接。
室外给水管；
采用球墨铸铁管，橡胶圈接口，并设支墩。
室内排水管：
采用UPVC管。
室外排水管采用HDPE双壁波纹管。
（5）消防设计
消防用水量：
室外消火栓最大用水量为40L/s，室内消火栓最大用水量为40L/s，灭火持续时间3小时，每根立管的流量为15L/s，充实水柱13m，自动喷林系统用水量为30L/s，灭火持续时间1小时。
室外消防给水管网与生活用水共用一套管网，沿建筑物四周道路每隔120米以内布置地上式室外消火栓。
灭火器配置：
本工程各建筑每层均设有手提式干粉灭火器，每处按规范配置磷酸铵盐手提式干粉灭火器。
消防管材：
消防及喷淋管材采用内外壁热镀锌钢管，钢管DN≤50mm者采用螺纹连接，DN>
50mm者采用沟槽式卡箍连接。
5、电气方案
（1）供电设计
负荷等级：
高层住宅楼消防负荷等级为一级负荷，消防负荷为一级负荷，生活泵和电梯为二级负荷，其余均为三级负荷。
负荷容量：
5870.44kw。
（2）配电系统
该项目电力由育红西路10kv电力线供电。
用电负荷估算：
建筑面积120m2及以下的，基本配置容量每户8kw；
建筑面积120m2以上、150m2及以下的住宅，基本配置容量每户12kw；
建筑面积150m2以上的住宅，基本配置容量每户16kw，商业100-150w/m2，照明及其他用电10w/m2。
按照上述标准估算，用电总负荷5870.44kw，利用系数取0.8，功率因数取0.85，计算负荷为5525.12kw。
（3）供电线路：
该项目电源接育红西路市政10kv电网，在地块中部规划变配电房，区内220v/380v电力线，采用电缆穿中（KPC）碳素波纹管沿道路一侧埋地敷设，电力电缆在穿越道路时需穿钢管保护。
（4）计量：
高层住户用电由设于每层强电井内的用户电度表计量，采用集中式抄表系统。
10kv开闭所预留商业专变高压计量。
多层住户住宅每户设ZDBX型玻璃钢电表箱分户计量，采用分时计量。
住宅每户设住户配电箱。
公用部位照明由设于配电房内的低压配电屛内的电度表计量，地下室计量在配电房内低压配电屏内设表给予计量。
（5）导线、电缆选择、母干线和敷设方式：
各建筑物的进线均采用YJV22-1KV电缆引入至配电房，住宅的管道井内选用铜芯导线穿管供电至电表箱，由电表箱引至住宅配电箱的分支线采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷，从住户配电箱引至室内的照明、插座、空调插座均采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷。
6、照明系统
（1）照明种类及照度选择：
照明种类有正常照明、事故照明照明标准；
设备机房2001*住宅75Lx商业300Lx。
（2）照明线路的选择及敷设方式：
照明线路采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷。
7、建筑物防雷
（1）本工程为二、三类防雷建筑。
（2）高层采用二类防雷系统。
（3）防雷措施
屋面采用25*4热镀锌扁钢沿屋檐、屋脊等易受雷击的部位敷设环装避雷带。
利用结构柱内外侧主钢筋不小于ф16作为引下线。
该二根主筋连接须用焊接，下端于接地装置连通。
利用大楼基础桩及承台内主钢筋作接地板，接地电阻不大于1欧姆。
在每一单元设一总等电位连结端子箱MEB，在卫生间设一LEB盒。
配电箱内接地端、插座接地端及电气设备正常不带电的金属壳体与PE线牢固焊接，总等电位连结端子箱与金属管，上、下水管、煤气管可靠连接。
8、保护接地系统
（1）本工程低压配电系统接地形式采用TN-S制。
（2）采用联合接地方式，利用大楼基础桩基础及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。
防雷接地、电器设备板胡接地，电梯控制系统的功能接地，等电位联接及其他电气设备合用同一接地体。
9、通信系统
总地块设一电信机房，通信电缆引入根据电信部门要求确定。
内设光端设备及总配线柜。
各楼设电信间，每户设家庭信息配线箱。
住户可利用电话网络进行话音通信，也可向电信局申请宽带网络进行数据通信。
10、有线电视系统
项目建设地有线电视网接入住宅小区有限电视机房，采用数字电视。
11、安全防范系统
（1）可视对讲系统
对讲系统管理主机设在住宅小区安保中心，各单元底层设楼宇防护电控门，对讲通话门口机，系统管线设计上采用可视对讲方式，每户设置用户机，具有对讲，报警，开锁等功能。
小区安保中心也可与住户进行双向对讲，并接收住户的呼叫与报警。
（2）家庭安全防范报警系统
住宅楼的底层，二层和顶层的住户设置防盗报警控制器，报警信号接至小区安保中心。
（3）住宅小区周界防范报警系统
在住宅小区周界设红线报警探测器，红外线周界报警系统全天24小时对非正常越墙的物体进行监控。
报警信号送至小区安保中心。
（4）巡更系统
在小区相应地点设置无线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，按规定的路线进行值班巡查并予记录。
（5）车辆出入管理系统
对出入小区的机动车辆通过智能卡进行管理与计费，并将信息实时送至小区管理中心。
12、暖通
（1）空调设计
住宅采用分体式空调，由建筑专业预留空调机位
商业采用分体式空调，空调室外机设置于屋顶，预留冷媒管井
（2）防排烟设计
防烟：
不具备自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室、合用前室，采用机械加压送风；
前室及合用前室正压值30Pa。
防烟楼梯间前室正压值50Pa。
加压送风系统所用风管耐火极限不小于1.0h。
排烟：
地上建筑所有需排烟的房间，可开启外窗面积不小于房间面积的2%，采用自然排烟。
通风：
发电机房、配电房采用气体灭火，只考虑消除室内余热及排除有害气体的平时通风及事故通风。
火灾发生时，关闭此类房间的通风系统支路，保持房间的密闭灭火状态。
特灭火完成后，手动打开阀门及排风机，排除室内废弃。
其排风系统在室外合适处均须配置开启装置；
其余单体内区需排风房间，每个房间设排风扇，排风水平集中排风至室外；
各房间通风换气次数统计如下：
卫生间10次/小时、水泵房5次/小时、高压配电室15次/小时、变电室根据电气专业所提发热量计算、电梯机房15次/小时。
（3）系统安装
风管：
普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按《通风与空调工程施工及验收规范》的有关规定使用；
高温排烟管壁厚按《建筑设计防火规范》和《民用建筑防排烟技术规程》的有关规定选用；
通风管均采用不燃材料制作，软连接均为钛金不燃软接。
油漆：
凡采用镀锌钢板制作的风管，一般不油漆，管道金属支、吊、托架在表面除锈后，刷红丹漆二度，调和漆一度，颜色另定。
其他：
排风扇、风机等通风设备采用低噪声型；
排烟风机采用消防风机，300℃高温条件下连续运行60分钟以上。
五、建设进度
本项目建设工期拟2年。
拟2016年3月~2016年6月：
前期准备工作；
2016年8月：
项目开工；
2016年8月~2018年8月：
项目主体工程建设；
2018年9月~2018年12月：
项目扫尾工作及竣工验收。
六、投资规模及资金筹措方案
1、项目投资规模
本项目总投资14325.06万元，土地费用4863万元，前期工程费用118.5万元，基础设施费用895.7万元，建筑安装工程费7617.5万元，工程经营费用830.45万元。
2、资金筹措
本项目总投资14325.06万元，其中：
项目单位资本金14325.06万元，占总投资的100%。
项目资本金比例符合国家有关普通商品住房项目投资的最低资本金比例20%的要求，项目资金构成合理。
七、项目招标方案
1、招标的基本依据
（1）《中华人民共和国招投标法》；
（2）国家发展改革委员会第3、4、5、9号令；
（3）####省发展计划委员会〔苏计法规发（2001）1408号〕文。
2、招标的基本情况
（1）招标的范围和形式
项目按照国家和地方工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求展开招标工作。
本项目招标内容报告工程的勘测设计、施工、设备、主要建筑材料采购。
（2）招标的组织形式
根据国家计划委员会第5号令规定，本项目建设单位在工程施工及设备采购等方面不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招标事宜。
因此，本项目采用委托招标的组织形式。
（3）招标的方式
本建设项目除特殊要求外，均采用公开招标的方式。
本拟建工程由建设单位委托招标代理机构依据《中华人民共和国招标投标法》、《####省建设工程招标投标管理办法》等法律、法规进行招标、评标等一系列工作，并选择资深、质优、信誉好的中标单位，以确保用最合理的造价建成最优质的房屋，并达到预期的施工进度。
3、招标初步方案
（1）本建设项目的施工监理单位的资质等级拟定为甲级监理资质。
土建工程、设备工程拟定为一级施工资质。
（2）各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：
土建工程施工评标主要聘请与土建有关的建设施工类专家；
设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、弱电系统、暖通等方面的专家；
监理评标主要聘请建筑、结构、设备专业以及施工等方面的专家。
（3）招标领导小组由建设单位和委托招标代理单位委派有关人员组成。
八、财务分析
通过对市场的分析，本项目商品房销售价格按平均价4000元/平方米销售，商业用房按12000元/平方米销售，地上车库按4000元/平方米销售，全部销售完毕，销售收入总计29863.64万元，营业税金及附加总计1672.36万元，项目建设及销售总成本费用18119.46万元，项目5年经营后累计税前总利润为10071.82万元，所得税收2517.96万元，税后利润7553.87万元，建设期2年，5年销售完毕。
表1.4销售收入估算表
数量
均价（元/平方米）
合计
（平方米）
（万元）
销售收入
29863.64
住宅
4000
24310.23
配套商业
12000
4437.70
车库
1115.72
经营税金及附加
1672.36
营业税
5%
1493.18
城市维护建设税
7%
104.52
教育费附加
74.66
总成本费用
18119.46
建设投资
13494.6095
经营成本
830.45
管理费用
1094.4
销售费用
4.00%
2700.00
利润总额
10071.82
所得税
2517.96
净利润
7553.87
年均投资利润率
13.99%
年均投资利税率
17.41%
年均资本金利润率
14.58%
投资回收期
年
2.79
年平均投资利润率=14%
税后静态投资回收期2.79年。
九、经济技术数据
表1.5 经济技术数据汇总表
67535
二
经济指标
总投资
万元
14325.06
资金筹措
资本金
100%
营业税及附加
2517.96
税后利润
8
投资利润率
14
5年平均
9
销售利润率
25.3
10
内部收益率（税后）
51%
11
31%
12
财务净现值（税后）
￥5,613.48
Ic=12%
13
￥2,592.30
第二章发展规划、产业政策及行业准入分析
第一节发展规划分析
一、项目建设符合国家“十三五”住房保障发展规划
我国“十三五”规划纲要第六篇中住房保障目标为：
坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中住房供应体系主要为：
立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足高层次需求的住房供应体系。
对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。
对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。
对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
本项目住房建设属于普通商品房建设，适合于大丰区中高收入家庭居住，符合国家“十三五”规划住房供应体系的构造。
二、项目建设符合大丰城市建设总体规划要求
大丰区城市建设总体规划坚持“循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则和“整体推进、重点突破、典型引路、以点带面”的思路，以促进经济发展为中心，以抓紧编制镇村建设规划为重点，加快推进镇村建设，提高农村公共设施的供给水平，有效改善农民居住环境，努力创建一批“####省城市化示范镇”和“####省康居示范村”的要求。
本项目建设符合大丰区城市建设总体规划要求，并且随着大丰城市建设的不断拓展和住宅区规模的迅速形成，本项目的建设将进一步改善和优化投资环境，加快重点城镇化步伐，促进经济和社会事业又好又快发展，将有利于####省城市化示范镇建设。
第二
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