房地产项目申请报告.docx
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房地产项目申请报告
房地产项目申请报告
一、附表
二、附图
1、地块控制性详细规划平面图
2、规划总平面图
三、附件
1、建设单位营业执照
2、建设单位资质证书
3、建设用地批准书
第一章项目申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目申报单位
申报单位名称：
申报单位住所：
公司类型：
有限责任公司（自然人投资或控股）
法定代表人：
注册资本：
1.1.2项目申报单位主营业务
经营范围为：
房地产开发（贰级）；商品房销售、租赁；酒店管理；。
1.1.3项目申报单位成立日期
成立日期：
2003年8月20日。
1.1.4项目申报单位经营情况
#####有限公司成立以来，本着“安全第一、质量第一、诚信第一、对业主负责、对客户负责,取信于社会”的宗旨，勤于敬业，不断拓展业务，不断造就精品楼盘，倍受社会的认可与好评。
近五年来，连续获得“重合同守信企业”称号，享誉南宁房地产市场。
公司以科学管理、立足全区、面向全国、走向世界的企业发展方针，以“团结拼搏、开拓进取、勇于创新”的企业精神，竭诚为社会服务，为广大人民营造理想的居住环境。
公司下设有：
总经理办公室、综合部、财务部、工程部、销售部等部门，机构健全；拥有一批生产能力和组织能力较强的公司领导班子，以经济实力雄厚为基础，管理规范，合法经营，是一个开拓创新的综合性企业。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
########
1.2.2项目类型
新建
1.2.3项目的建设背景
被誉为“南国铝都”的平果县坐落在右江河畔，为百色市东大门，是我国大西南出海通道上的重镇，为滇、黔、桂三省区的交通要冲，桂西重要的商贸物资集散地。
在广西宏观经济战略布局中，平果处于桂东南开发与桂西开发的结合部，是右江河谷经济开发带的重要组成部分，是国家大型骨干企业“平果铝”及西南、华南电力系统重要枢纽350万伏超高压变电站所在地。
县城驻地处在广西首府南宁市和桂西中心城百色市之间，距离首府南宁市100公里，距百色市120公里，成为承接并发挥南宁中心城市向桂西山区经济辐射与吸引的“二传手”。
区位优势十分突出。
近年来，为适应广西百色市经济的快速发展，平果县继续坚持以业兴城的原则，大力发展建设产业，不仅推动人口、生产要素及产业向城镇聚集，还将城市性质改造成为面向东盟现代化服务区域中心，亚洲铝都核心区和右江门户城市，及现代化宜居园林城市。
平果县大学城区作为平果城市发展的“新区”，将逐步建设成为以“文化、教育、居住”为一体的城市新区。
项目所在地四周环绕城市道路，地理位置十分显要，交通非常便捷。
项目位于广西平果县进城高速分支路东侧大学路西路南侧交汇处，距离县政府约1.5公里，四周濒临规划中各类商住用地，学校，商业街，交通便利，配套设施齐全。
1.2.4项目的建设地点
项目位于西路南侧交汇处。
1.2.5项目申请报告编制依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》；
（2）《中华人民共和国房地产管理法》；
（3）《平果县2010年-2030年城市总体规划》；
1.2.6相关设计规范
（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；
（2）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
（3）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-1995，2005版）；
（4）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-1993，2002年版）；
（5）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003，2009年版）；
（6）《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-1995）；
（7）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
（8）《民用建筑电气设计规范》（GJ16-2008）；
（9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-1997）；
（10）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；
（11）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
（12）《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》（DB45/221-2007）；
（13）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；
（14）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）；
（15）《百色市城市规划管理技术规定》2008年版；
（16）国家和地区有关的设计规范、标准和规定。
1.2.7建设规模及主要建设内容
本项目位西路南侧交汇处。
三期拟建1栋25层商业楼、8栋22层住宅、7栋20层住宅和9栋18层住宅楼，沿街1~3层部分为商铺，并设置平战结合的人民防空地下室，本案总建筑面积为303501.46m2。
项目主要经济技术指标表详见表1-1项目主要经济技术指标表。
表1-1项目主要技术经济指标表
编号
项目
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
㎡
65334
2
净用地面积
㎡
65334
3
总建筑面积
㎡
303501.46
4
计容建筑面积
㎡
247957.31
其中
高层住宅面积
㎡
198348.21
商业面积
㎡
49437.46
公共厕所
㎡
81.5
物业用房
㎡
90.14
5
架空层绿化面积
㎡
3515.59
6
地下室面积
㎡
52028.56
其中
人防面积
㎡
20184.41
7
机动车位
地上
个
271
车位：
住宅户数＞1:
1
地下
个
1452
8
非机动车位
个
3334
9
总户数
户
1698
10
居住人数
个
5434
3.2人/户
11
建筑占地面积
㎡
16091.53
12
绿地面积
㎡
23585.57
13
容积率
-
3.8
≤3.8
14
建筑密度
%
24.63
≤25%
15
绿地率
%
36.1
≥35%
本项目分四期建设：
一期：
26#、27#、28#、29#；占地面积：
4300㎡，建筑面积68762.37㎡，地下车位363个，地上100个，467住户；
二期：
21#、22#、23#、30#；占地面积：
4100㎡，建筑面积80395.56㎡，地下车位363个，地上40个，425住户；
三期：
16#、17#、25#；占地面积：
3450㎡，建筑面积68894.36㎡，地下车位363个，地上31个，396住户；
四期：
18#、19#、20#；占地面积：
4241.53㎡，建筑面积85449.17㎡，地下车位363个，地上车位100，410住户。
1.2.8项目建设进度计划
本项目分四期建设，计划建设期为73个月，其中前期准备工作时间为15个月，2014年10月至2015年12月；施工工期58个月，于2016年1月开工，2020年9月底竣工，2020年10月竣工验收。
1.2.9项目总投资
项目的总投资为99062.65万元，资金筹措方式全部为业主自筹。
（项目投资具体情况详见第七章经济影响分析中的投资成本估算小节）。
1.3工程技术方案
1.3.1总平规划设计
以景观均好性及人性化设计理念作为规划设计总体原则。
所谓景观均好性是指通过合理的规划设计，使尽可能多的住户能享受城市美景或小区内景，使住宅的景观价值最大化；
所谓人性化设计理念是指通过合理的规划建筑设计使居民在小区生活、居住的每个技术细节都能满足生理和心理的高层次需要。
1、交通流线
交通系统的设计尽可能实现人车分流，并兼顾社区物业管理及统一智能化管理设计，从而在交通组织上形成一个有利于生态环境的交通系统，以提高机动性和可达性，满足住区居民出行方便和生活的便捷、安全、安静的需要。
住宅区人流主要由小区北面的入口广场进入，西北角和东南角分别设计了车行入口，形成安全独立、便捷、步移景异、树枝状的景观步行人流体系。
住宅区车流主要由西北角和东南角车行入口进入，围绕小区外围设置小区环路，交通流线清晰、简洁、快捷，并较好解决了小区消防问题。
而小区的地下车库入口侧从小区的南侧两个入口和北侧的一个入口进入。
2、园林景观
小区的绿化景观环境本着生态的原则，挖掘用地特征和周边景观条件，通过“外借内造”的手法，将小区住宅环境的均好性最大化。
“外借景观”主要通过引入城市街景，形成绿色的住区周围环境，提高社区的环境品质。
“内造景观”是指小区内部绿化景观体系以公共绿化活动中心为核心，以环形道理绿化景观和宅间绿化为补充，向各院落空间内辐射，在各视线交汇点设计景观节点，形成处处有景、处处景异的园林式居住环境。
1.3.2建筑设计
1、商业建筑体系
商业部分着眼于商业价值的提升和住区城市界面整体形象的营造，在东北边临街局部住宅3层采用大空间商业模式，商业活动与休闲步道及绿化相结合，前后惯通，左右相连，以亲切的尺度、宜人的空间创造人性化体验式商业的氛围。
2、住宅单体建筑设计
（1）单体套型平面方正、实用，南北通透，尺度适宜，明厨明卫，动静分区。
整个小区北面设计了8栋22层的住宅楼和东北面的1栋25层商业楼，底部为3层沿街商业，小区中间部分设计了7栋20层的住宅楼，小区南面设计了9栋18层的住宅楼，小区整体形成北高南低的建筑天际线，小区通风采光良好，充分考虑广西的气候特征，并延续“前庭后院”的居住文脉，设置了入户花园和空中露台，并在最佳景观位置设置客厅与主卧，充分体现人性化的设计理念。
（2）所有公共楼梯、电梯间直接对外通风、采光。
（3）精心的立面设计。
住宅立面要符合内部的空间要求，在立面设计中我们着重解决了以下几点：
建筑造型上力求表现出简欧式建筑风格的美感，色彩上选择暖色涂料，局部辅以白色及咖啡色石材或涂料，构筑出简洁、新颖、独特、时尚的现代建筑形象。
3、配套公建设计
本区设有商业、公厕、物业管理、变配电房、垃圾收集点等配套设施，满足小区居民的正常需要。
4、建筑做法与材料
（1）建筑朝向南北布置。
在不利朝向上通过阳台等措施减少日照影响。
屋顶及各向外墙体采用节能隔热措施，室外内外建筑材料选用环保型产品；
（2）屋顶采用厚的挤塑聚苯乙烯泡沫塑料泡沫板50+钢筋砼110；
（3）外墙使用190烧结页岩空心砖或多孔砖砌筑，内墙使用加气混凝土砌体；
（4）外窗构造使用普通铝合金窗+low-E中空玻璃。
1.3.3结构设计
1、工程概述
本项目位于西路南侧交汇处。
三期拟建1栋25层商业楼、8栋22层住宅、7栋20层住宅和9栋18层住宅楼，沿街1~3层部分为商铺，并设置平战结合的人民防空地下室，本案总建筑面积为303501.46m2。
2、自然条件及设计要求
（1）本项目所在地平果县的基本风压为W0=0.35KN/m2（按50年重现期），地面粗糙度B类。
（2）本项目所在地的抗震设防基本烈度为7度。
按《建筑抗震设防分类标准》的规定，本建筑抗震设防类别为丙类，故本工程住宅部分地震作用和抗震措施均按7度设计。
设计地震基本加速度为0.10g，特征周期为0.35s，设计地震分组为第一组。
（3）本工程设置人防等级：
常六级。
（4）主要楼（屋）面活荷载：
卧室、客厅、住宅卫生间：
2.0KN/m2
阳台：
2.5KN/m2
前室、走廊、门厅、楼梯：
2.0KN/m2
电梯机房、设备用房：
7.0KN/m2
办公楼：
2.0KN/m2
商铺：
3.5KN/m2
车库：
4.0KN/m2
露台：
2.0KN/m2
上人屋面：
2.0KN/m2
不上人屋面：
0.5KN/m2
屋顶花园：
3.0KN/m2
地下室顶板：
4.0KN/m2（考虑施工时堆放材料或临时荷载）
消房车道：
20.0KN/m2
计算地下室外墙时，其室外地面荷载取：
10KN/m2
楼梯，阳台，女儿墙栏板顶部水平荷载0.5KN/m2
门、窗自重（包括玻璃及塑钢支架）为2×0.5=1.0KN/m2
（5）本工程建筑物安全等级二级，建筑结构设计的合理使用年限为50年。
3、结构设计
（1）上部结构选型
从各单体建筑的高度、使用功能、经济性等方面综合考虑：
18层高层采用剪力墙结构，抗震等级剪力墙为二级；20、22、25层高层采用剪力墙结构，抗震等级剪力墙为三级；多层建筑采用框架结构，抗震等级为三级。
（2）新材料、新技术、新结构的应用
填充墙采用烧结页岩空心砖或多孔砖，减少结构自重，降低能耗。
直径大于20mm的钢筋采用等强全效粗直螺纹接头，减少用钢量。
钢筋采用新三级钢HRB400，减少用钢量。
（3）基础形式
本项目地基基础等级暂定为乙级，拟定框架剪力墙结构采用筏型基础，框架结构基础拟采用独立柱基，要求等《岩土工程详细勘察报告》出来后再最后确定。
（4）主要材料的选用
砼强度等级：
C20~C45，待计算确定。
钢筋：
采用HPB235、HRB335、HRB400，重要位置采用等强全效粗直螺纹接头（d≥20）。
填充墙：
填充墙采用190烧结页岩空心砖或多孔砖砌筑。
1.3.4给水设计
1、水源
采用城市自来水,拟从地块东侧和北侧两侧分别接驳一根dn200进水管，在建筑物周边埋地敷设形成dn200给水环网，供本工程全部生活给水、消防给水使用。
2、生活用水量
本项目用水主要为居民生活用水及绿化浇洒用水。
项目日用水量计算如下：
表1-2项目用水量计算表
用水部位
用水
定额
用水
单位
最高日
用水量m3/d
用水
时间h
平均时
用水量m3/h
时变
化系
数K
最大时
用水量m3/h
住宅
200L/人•d
5382
1076.4
24
44.85
2
89.7
商业
6L/m2·d
49437.46
296.62
12
24.71873
1.5
37.0781
公共厕所
45L/人·次
400
18
24
0.75
2
1.50
物业用房
50L/人•班
30
1.5
8
0.19
1.5
0.28
架空层
2L/m2·d
3515.59
7.03
8
0.88
1
0.88
地下室
2L/m2·d
52028.56
104.06
8
13.01
1
13.01
绿化
2L/m2·d
23585.57
47.17
8
1.2
1
1.2
道路广场
2L/m2·d
22269.4
44.54
8
1.7
1
1.7
小计
1595.32
145.35
未预见水量
按以上用水量的10%计
159.53
14.53
合计
1754.86
159.88
3、给水方式
本建筑物采用市政管网直接供水和生活变频加压设备供水相结合的供水方式。
按建筑层数分低区、高区：
低区：
一～四层，由市政管网压力直接供水；
高区：
五层以上，由泵房内生活变频加压供水设备供给。
4、用水计量
住户生活用水水表出户集中设置，采用一户一表形式的普通水表。
本项目排水采用污废水与雨水分流形式。
（1）住宅生活污废水在室外总管收集，经化粪池初步处理后排入市政污水管。
（2）住宅分体空调冷凝水由排水立管收集后排至室外。
（3）住宅厨房与卫生间污废水分开立管排放。
（4）小区化粪池结合总平面设置。
1.3.5污水设计
1、排污系统：
卫生间粪便污水、废水采用合流制，卫生间及厨房分设立管，住宅卫生间污水管采用双立管排水系统，废水管均采用普通单立管排水系统。
管道出户后排入室外污水管网，污水收集经埋地化粪池处理后排入市政污水管。
地下室污废水设集水坑收集，用潜水排污泵提升排放。
2、排污量：
本地块生活污水设计最大日排放量为1362.37m3/d。
3、地下汽车库、发电机房、设备房排水设集水井收集后，用潜水排污泵排至室外，排入室外雨水管。
地下室泵房排水设集水井收集后，用潜水排污泵排至室外雨水管。
1.3.6雨水工程设计
采用百色市暴雨强度公式q=1817（1+0.505lgP）/（t+5.7）0.58，建筑屋面雨水设计重现期为5年，降雨历时5min，降雨强度q5=5.25L/s·100m2；场地雨水设计重现期为2年，降雨历时10min。
屋面雨水按重力流设计，由雨水斗汇集后经雨水立管排至室外雨水管道。
场地雨水由雨水口排至室外雨水管道。
室外雨水管道最终排入市政雨水管网。
1.3.7管材及管道敷设
（1）室内生活给水支管采用PP-R塑料给水管,热熔连接；在裸露阳光下铺设的地方及水泵进出口的给水管道，采用衬塑钢管卡环或法兰连接。
室外给水管采用PE塑料给水管，热熔连接。
（2）住宅厨房、卫生间给水管道一般为明装，单管供水，并预留热水器给水接口；分户水表设于建筑专用水表间或室外外墙面。
（3）污废水、雨水系统立管采用PVC-U内螺旋消音塑料排水管；其余采用普通PVC-U排水塑料管，专用胶粘接。
排水立管布置在室内或外墙较隐蔽处，保持立面美观。
住宅卫生间污水管道同层敷设，避免悬吊在下层住户上空。
（4）所有消防给水管道均采用内外壁热镀锌钢管。
1.3.8电气工程
1、电源
（1）电源按10KV高压一回路，引接到本小区高压开闭所箱内，用高压电缆直接埋地敷设。
（2）从高压开闭所分别引接四回路10KV高压，到三、四期地下室，其中两路到3#变配电所，另两路至4#变配电所。
（3）在3#变配电所内，拟设四台800KVA变压器，用作一户一表系统，另设一台630KVA变压器，用作公共用电。
在4#变配电所内，拟设四台800KVA变压器，用作一户一表系统，另设一台630KVA变压器，用作公共用电。
（4）为了向小区一级负荷提供不间断的电源，拟在小区内设置柴油发电机组一台，机房设在地下室。
2、负荷等级
本工程的住宅楼为一类高层建筑，所有消防用电设备均为一级用电负荷；走道照明、值班照明、障碍照明及安防系统用电和客梯、排污泵、生活水泵等亦为一级用电负荷；其余多层住宅及商业用电均为三级负荷。
3、负荷估算
电力负荷估算见下表。
表1-3电力负荷计算表
序号
设备名称
用电
面积
（m2）
用电
指标
（w/m2）
装机
容量
（kW）
（kx）
cosφ
tgφ
计算功率
P30
Q30
S30
1
住宅
198348.21
40
7933.93
0.4
0.85
0.62
3173.6
1967.6
3734.0
2
商业
49437.46
70
3460.62
0.8
0.85
0.62
2768.5
1716.5
3257.4
3
公共厕所
81.5
30
2.45
0.8
0.85
0.62
2.0
1.2
2.3
4
物业用房
90.14
30
2.70
0.7
0.85
0.62
1.9
1.2
2.2
5
架空层
3515.59
5
17.58
0.6
0.85
0.62
10.5
6.5
12.4
6
地下室
52028.56
8
416.2
0.6
0.85
0.62
249.7
154.8
293.8
7
室外照明
49242.49
2
9.85
0.8
0.85
0.62
7.8788
4.9
9.3
8
公用设备
750
0.4
0.8
0.75
300
225
375
9
合计
12593.4
6514.1
3852.7
7686.5
10
乘同时系数
K∑p=0.9
5862.7
3467.5
6917.9
变压器选择（kVA）
SGB11-800/10干式变压器8台
+SGB11-630/10干式变压器2台
4、线路的敷设
从变配电箱至各栋楼用电设备的电源干线，采用电缆桥架中敷设，至管井内的所有干、支线在管井中明敷，管井外沿板中、墙中暗敷设；
5、弱电设计
电话、电视、宽带等系统，本工程只负责预埋管，各系统的接线、开通由专业的营运商自行安装；
6、火灾自动报警系统
（1）为了及时发现火灾和及时扑灭火情，对本小区建立火灾自动报警系统。
消防控制室设在一期大门值班室内。
（2）从一区一期消防控制室引接一回路消防报警总线，至本三、四期地下室总线箱内。
（3）对必要的场所安装感烟或感温探测器及手动控制按钮。
（4）消防自动报警系统线路一律配钢管暗敷。
7、防雷与接地系统
（1）本工程防雷视情况按民用一类建筑物防雷标准设计；
（2）在屋面设避雷带作为防雷接闪器；利用建筑物的人工挖孔桩内的钢筋作地极，采用共同接地方式，接地电阻值≤1Ω；
（3）按规范要求、根据需要做等电位联结。
8、照明节能措施
（1）办公室、会议室照度标准值为3001x、走道501x、起居室1001x、卧室751x；
（2）采用T5型三基色高效光源的灯具，实行一灯一制的控制方式；
（3）充分利用自然光。
1.3.9人防工程
本工程人防工程设于地下一层。
地下室设11个常六级人防单元，每个人防单元均设4个抗爆单元，人防单元平战结合，平时作为地下车库，战时转换为地下人员掩蔽所或人防物资仓库。
平战结合中战时的门沿封堵和管道的封堵详见《人民防空地下室设计规范》（GB50038-1994）。
1、给排水
（1）地下室人防按平战结合设计，战时作为掩蔽所，平时作为车库及设备用房。
（2）人防水源由室外给水环状网引进给水管，并设置人防给水表，供给战时水箱及人防口部洗消用水。
战时水箱临战前采用不锈钢拼装，饮用水箱和生活水箱分开设置，以防饮用水被动用。
生活水箱设置管道泵，加压供给生活及人防口部洗消用水。
（3）人防主出入口部扩散室地面设有防爆地漏，排至口部外集水坑。
人防主出入口部防毒通道地面设有地漏，排至洗消间集水坑。
人防次出入口通风竖井、除尘室、扩散室、滤毒室及密闭通道地面设有防爆地漏，排至口部外集水坑。
人防区内设干厕污水坑，污水坑设有冲洗龙头、加压排水装置和通气管。
（4）有关管道穿人防区防护结构楼板均应设置刚性防水套管、穿外墙设柔性防水套管，管道穿入人防时在人防内侧设置（管道穿人防单元墙时两侧均设）P=1.0MPa或P=1.6MPa闸阀（防爆波用），闸阀距防护墙内侧200mm以内，防护隔绝时关闭。
2、电气
（1）设计范围
本工程包括人防范围内平时和战时的电气系统设计。
~220/380低压配电系统；照明和动力系统；战时通信电源及弱电系统；接地及安全措施。
（2）本工程电力系统电源（~220/380V）的分界点为人防电源配电箱内进线开关进线端。
进线的防护密闭管由本设计提供。
（3）负荷分级
甲类核六级常六级二等人员掩蔽所内的基本通信设备、应急通信设备、音响警报接收设备、应急照明为一级负荷，战时使用的正常照明、重要的风机和水泵、三种通风方式装置系统、洗消用电加热器淋浴器、区域水源的用电设备、电动防护密闭门、电动密闭门和电动密闭阀门为二级负荷，其它负荷为三级负荷。
（4）供配电
本工程在地下人防单元内设置独立的动力及照明配电箱，平时由大楼低压系统供电，战时由人防区域电源供电。
两路电源在区内专用配电箱处采用自动切换。
本工程采用放射式与树干式相结合的配电方式，人防
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