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二、区域因素分析……………………………………………………….........…11
三、市场背景分析………………………………………………………….........11
四、最高最佳使用分析……………………………………………………….…11
五、估价方法选用…………………………………………………….................11
六、估价测算过程……………………………….................................................12
七、估价结果确定…………………………….....................................................14
八、估价结论…………………….........................................................................14
九、估价人员…………………….........................................................................15
十、估价作业…………………….........................................................................15
附件………………………………………………………………………………………………...16
致委托函
刘某某先生：
我公司于2011年3月25号接受贵方委托，对位于邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX的全部房产进行评估，估价目的是房屋出售提供价值参考，到2011年3月30号评估工作结束。
根据委托方提供的《房屋所有权证》和个《国有土地使用权证》以及估价人员现场查勘，估价对象为邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX的全部房产，建筑面积102.5平方米。
估价人员在现场查勘的基础上，在本报告中已说明的假设与限制条件下，本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，经过测算，对影响房地产市场价格因素进行分析，最终确定委托估价的房地产在估价时点2011年3月30号完整权利状态下的公开市场价值为：
人民币555236万元（大写人民币：
佰元整。
邯郸市XXXX房地产估价公司
2011年3月30号
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.本报告一式贰份，复印件无效。
6.我公司注册房地产估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：
1.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。
2.在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。
3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4.有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、估价的限制条件
1.本报告评估的估价对象建筑面积以《房屋所有权证》为准。
2.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价建筑结构质量进行调查的责任。
3.本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并以房屋使用保养良好、基础配套设施齐全、交通便捷为前提，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，而且，由于房地产不易变现的特点，如欲对房地产进行短期强制处分，可能导致处置价格低于其正常价格。
因此，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。
4.本报告仅为委托方提供市场价格咨询。
不得用于拆迁补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
5.本报告必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我公司不承担责任。
6.未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
估价结果报告
一、委托估价方
委托人：
刘先生
身份证号：
130***************
委托人地址：
邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX
产权所有人：
某某
二、受托估价方
估价机构：
邯郸市XXXX房地产评估有限责任公司
法定代表人：
XXXX
住所：
XXXX号
联系电话：
3020008
资质等级：
叁级
资质证书编号：
冀建房估（邯）13号
三、估价对象
（一）估价对象登记状况：
权属人
XX先生
房屋坐落
邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXX
产权来源
商品房
所有权证号
邯房权证国字第**********号
房屋结构
砖混结构
层数/层次
六层/六层
建筑面积
102.5m2
建造年代
2000年
2、估价对象概况
估价对象位于邯郸市丛台区，周围生活配套设施齐全，基础设施接入程度好，有20、26、46、65、203路公交车停靠，估价对象距离邯郸火车站5公里。
估价对象地块长方形，地势较平坦，地质对建筑物无不连不良影响，基础设施接入程度为“五通一平”即通上水、下水、电、通讯、道路和场地平整；
建筑物为砖混结构，三室两厅平面布置，功能分区合理实用；
估价对象装修情况为：
内外墙涂料墙；
地砖地面、防盗门、铝合金窗，使用保养状况较好。
3、估价对象区域概况
四、估价目的
为确定房地产出售额度提供参考依据而评估房地产出售价值。
五、估价时点
2011年3月30号。
六、价格定义
1、价值内涵
本次评估的价值为待估标的物的公开市场价值，目的是为委托方申请房屋抵押贷款时提供价值依据。
2、价格定义
房地产抵押价值评估，采用公开市场的价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格，同时也考虑未来市场变化风险和短期强制处分等对抵押价值的影响，抵押物拍卖价格可能会低于市场价格。
3、本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
1、法律、法规及技术规范、约束性文件：
（1）、《中华人民共和国城市房地产管理法》
（2）、《中华人民共和国土地管理法》
（3）、《中华人民共和国担保法》
（4）、《河北省建筑工程技术经济指标》
（5）、《城市房地产抵押管理办法》
（6）、《商业银行房地产贷款风险管理指引》
（7）、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布《房地产抵押估价指导意见》
（8）、中华人民共和国国家标准GB/T50291－1999《房地产估价规范》
（9）、房地产价格评估委托协议书
2、委托方提供的资料
（1）、《房屋所有权证》复印件
（2）、委托方提供的其它资料
八、估价原则
本次房地产估价遵循下列估价原则：
1.合法原则：
房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条件，当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。
因此估价中以估价对象的合法使用为前提。
2.最高最佳使用原则：
要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
3.估价时点原则：
房地产市场是一个动态市场，房地产价格反映的是某一时点的价格。
时点不同，相同的房地产价格会有所不同，即强调时间的相关性和时效性，故本次估价遵循估价时点原则。
4.替代原则：
在同一市场中具有相近效用的房地产，其价格应当相近。
即在估价一宗房地产价格时，如若附近地区或相似区域内有若干效用相近的房地产价格存在，则可以依据“替代原则”推断出估价对象的价格。
故本次估价遵循此项原则。
九、估价方法与技术思路
估价人员通过对邯郸市尤其是估价对象区域内房地产的了解，结合对估价对象周边状况的调查，考虑与估价对象相似的房地产在市场上有较充分的交易案例，根据《房地产估价规范》采用市场比较法作为此次估价的方法。
十、估价结果
估价人员遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，针对邯郸市及其估价对象所在区域的房地产市场现状，在对估价对象进行详细勘察、并认真分析现有资料的基础上，经过周密细致的测算，并结合估价师的专业经验，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于估价时点的公开市场价值为：
房地产总价：
555236万元人民币（大写：
人民币肆拾陆万叁仟玖佰元）
房地产单价：
5416.93元人民币/平方米。
十一、估价人员
乔怀军、苏卫光、孙风芹
十二、估价作业日期
2011年3月25号——2011年3月30号。
十三、估价报告应用的有效期
自2011年3月30号至2012年3月30日。
估价师签字（章）：
邯郸市XXXX房地产估价公司
2011年3月30号
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
根据国有《土地使用权证》。
估价对象土地为划拨土地，用途为住宅用地，地块为长方形，地势平坦，地址对建筑物无不良影响，基础设施齐备。
估价对象建筑物维修保养情况较好，为框架剪力墙结构的毛坯房。
二、区域因素分析
三、市场背景分析
综合分析宏观调控政策导向及预期土地、金融、税费、信贷等政策变化，预计2011年二手房市场在经历政策消化期的短期观望之后，成交量将有所下滑，但整体仍将保持活跃；
二手房价涨幅将明显趋缓，成交价格的稳中有升仍将继续。
四、最高最佳使用分析
该房地产为于邯郸市丛台区，为住宅，配套齐全、交通便捷、根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用
在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行分析，根据估价期日委估房屋估价目的、资料状况和邯郸市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法测算委估房屋的价格。
比较法是将估价对象房地产与近期已发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
六、估价测算过程
1、可比实例选择
实例A：
广安小区，房屋面积为86.80m2，单价为5450元/m2，1999年竣工，总层数为六层，所在层次为六层；
实例B：
广泰小区，房屋面积为127.23m2，单价为5460元/m2，2000年竣工，总层数为六层，所在层次为六层；
实例C：
连城别苑，房屋面积为172.02m2，单价为5500元/m2，2004年竣工，总层数为六层，所在层次为六层；
通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原则，按用途相同、地区相近、价格类型相同、估价时点接近、交易情况的要求，从交易案例中选择如下3宗案例作为可比实例。
实例情况见表-1。
2、因素选择
根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素有用途、交易日期、交易情况、区域因素、及个别因素等。
区域因素有商业繁华度、交通便捷度、公共设施完备度、环境条件优劣度；
个别因素有结构、房型、建筑装修、成新状况、朝向。
3、因素条件描述
估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见表-1。
表-1
比较因素条件说明表
比较因素
估价对象
实例A
实例B
实例C
坐落
与估价对象相同
交易日期
2011年2月
2011年3月
交易价格
待估
5470元/平方米
5450元/平方米
5500元/平方米
区域因素
商业繁华度
较好
景观
交通条件
区域环境
公共配套设施
个别因素
土地使用权类型
划拨
土地用途
住宅
结构
砖混
户型
三室两厅一卫
两室两厅一卫
三室三厅一卫
86.80m2
127.32m2
172.02m2
成新状况
九成新
十成新
朝向
南北
装修状况
简装
毛坯
楼层
6/6
设备设施状况
以估价对象的各种因素条件为基础，相应指数为100，根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素指数表。
表6.2比较因素指数表
A
B
C
100
20
10
11
9
12
表6.3比较条件因素指数表
单价
99
5460元/平方米
101
103
七、估价结果确定
式7.1：
待估价格=实例价格X交易情况修正X区域因素修正X个别因素修正
V1=5450x100/100x100/100x100/99=5505.05
V2=5460x100/100x100/100x100/101=5405.94
V3=5500x100/100x100/100x100/103=5339.81
V平=（V1+V2+V3）/3=5416.93元/平方米
八、估价结论
刘某某先生所委托的邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX的建筑面积102.5m2的房地产于2011年3月30日（估价时点）的现状公开市场价值为：
555236元
大写：
元整
九、估价人员
XX、XX、XX
十、估价作业日期
2011年3月30日
2011年3月30日
附件
1、房地产价格评估委托协议书
2、委托方身份证复印件
3、委托方房屋所有权证复印件
4、估价机构资格证书复印件
5、估价机构企业营业执照复印件
6、注册房地产估价师资格证书复印件
7、估价对象现场勘察照片
注：
附件与正文具有同等法律效力
邯郸市XXXX房地产评估有限责任公司
2011年3月30日
邯郸市XXXXXX项目
可行性研究报告
第1章项目申报单位情况…………………………………………………………20
1.1项目申报单位……………………………………………………………..20
1.2项目申报单位情况………………………………………………………20
第2章拟建项目背景与概况………………………………………………....……21
2.1项目名称………………………………………………………………......21
2.2项目申请报告编制依据……………………………………………....….21
2.3报告提出理由…...………………………………………………...……....21
2.4项目拟建地点………………..………………………………………...…..22.
第3章项目主要技术经济指标...…………………………………………………..23
第4章项目的投资环境分析与市场分析………………………………………….24
4.1项目投资环境分析………………………………………………....…..…24.
4.1.1政策环境分析……………………………………………………….....24
4.1.2经济环境分析……………….………………………………....……….25
4.1.3社会文化环境分析………………………………………………....…25.
4.1.4宗地现状分析………………………………………………………....…26
4.2项目市场状况分析……………………………………………………..…...26
4.2.1邯郸市的房地产现状分析……………………………………………....27
4.2.2竞争楼盘状况分析…………………………………………………...…28.
4.3项目客户群分析…………………………………………………………....29
4.3.1客户群购买能力分析…………………………………………...………..30
4.3.2客户群购买动机分析……………………………………………...……..30
4.3.3客户群家庭状况分析……………………………………………....…….31
4.4项目SWOT分析………………………………………………………........32
4.5项目定位……………………………………………………………....….…34
4.5.1项目客户定位………………………………………………………....….34
4.5.2项目产品定位………………………………………………………....….34
4.5.3项目价格定位………………………………………………………....….34
第5章建设规模、项目开发条件、建筑方案设计……..………………………......36
5.1建设规模……………………………………………………………...….….36
5.2项目现状及建设条件……………………..…………………………....…...36
5.2.1项目现状…………………………………………………………....…….36
5.2.2建设条件…………………………………………………………....…….36
5.3建筑设计指导思想和原则………………...………………………....….….37
5.4总体规划方案…………………………………………………………...…..37
5.5设计方案及建筑方案描述…………………………………………….....…38
第6章资源供给状况和建设条件……………………………………………...…….39
6.
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