住宅十二项通病防治Word文件下载.docx

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后浇带的混凝土应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。

二、填充墙裂缝的防治

对于填充墙裂缝注意抓好如下几点：

混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于4m的构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。

严禁干砖上墙。

主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。

外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施。

蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为5%～8%。

混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。

填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔一周以后，采用细石砼填实。

框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

三、墙面抹灰裂缝的防治

对于墙面重点检查：

在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。

顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。

砌体结构砌筑完成后宜60 

d后再抹灰，并不得少于3 

0 

d。

严格按照图集做法分层抹灰，超过35mm的抹灰要加钢丝网加强。

施工中加强是否甩浆检查，甩浆做好养护，确保强度。

四、有防水要求的房间渗漏防治

三小间防水容易出现渗漏，渗漏又难以修复，因而，一定要高度重视。

其实，主要还是施工工艺的问题。

厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低20～30mm。

上下水管等预留洞口座标位置正确，洞口形状为上大下小。

管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。

现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。

洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；

无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。

管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。

防水层的泛水高度不得小于300mm。

地面找平层向地漏放坡1～1.5%，地漏口要比相邻地面低5mm。

有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20～30mm。

烟道根部向上300mm范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。

卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙

五、外墙渗漏防治：

防治外墙渗漏首先要抓好材料关：

外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。

外墙粉刷面层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。

外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不小于2.5的中粗砂。

严禁使用石粉、混合粉。

外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。

抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。

其次，保证外墙基层密实，外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1:

3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。

孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。

基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。

再者，加强施工工艺控制，粉刷前应清除墙面污物，并提前1 

d浇水湿润。

两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。

外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6～10mm。

外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。

外粉刷必须设置分格缝。

外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。

窗台、窗眉、阳台、雨篷、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。

滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。

六、门窗渗漏防治：

门窗本身质量要过关。

门窗设计应用明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。

7层及7层以上外窗的抗风压性能和４气密性能不宜低于４级、水密性能不宜低于３级；

其性能等级划分应符合GB/T7106（7107、7108）-2002的规定。

门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm。

塑钢门窗型材必须使用与其相匹配的衬钢，衬钢厚度应满足规范要求，并作防腐处理。

门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。

加强安装过程控制，门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。

固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。

门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：

转角处180mm，框边处不大于500mm。

严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。

门窗框外侧应留５mm宽的打胶槽口；

外墙面层为粉刷层时，宜贴’⊥’型塑料条做槽口。

打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。

严禁在涂料面层上打密封胶。

七、屋面渗漏防治：

刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于Ｃ30，厚度不应小于50mm，分格缝间距不宜大于3m，缝宽不应大于30mm，且不小于12mm。

柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。

当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。

对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应严格按照设计防渗构造详图施工；

变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于Ｃ30；

伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。

膨胀珍珠岩类及其它块状、散状屋面保温层必须排气系统。

排气道应纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过6m；

排气口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。

屋面工程施工时，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。

卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。

在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用于柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）；

最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。

刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：

钢筋网片应采用焊接型网片。

混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。

分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。

在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。

保水养护不小于14d。

屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。

八、卫生间局部等电位联结做法不规范

监理人员要熟悉住宅卫生间局部等电位联结所选用的标准图集。

楼板内钢筋网应与等电位联结线连通，墙体为混凝土墙时，墙内钢筋网宜与等电位联结线连通。

如果是砖墙，用25mm×

4mm扁钢与预留的12mm圆钢焊接引到LEB箱与端子排连接，对卫生间内的插座盒用直径20mm塑料管与LEB箱连接，对于精装修工程应在墙面相应处预留86接线盒，对于粗装修工程可用螺栓与预留的12mm圆钢焊接后引出墙面，待住户装修时自行与器具连接。

下列部位应进行等电位联结：

金属陶瓷浴盆及金属管道；

淋浴供水用的金属管道；

洗脸盆下与金属排水管道相连的金属有水弯；

金属给排水立管。

散热器的支管为金属材料时，支管应进行局部等电位联结；

散热器的支管为非金属材料时，散热器应进行局部等电位联结。

洗脸盆金属支托架固定与混凝土墙内钢筋相连时，金属支托架应进行局部等电位联结。

卫生间、浴室内无PE线，浴室内的局部等电位联结不得与浴室外的PE线相连；

如浴室内有PE线，浴室内的局部等电位联结必须与该PE线相连。

等电位联结线应采用截面积不小于4mm²

铜芯软导线，导线压接应采用接线端子并搪锡处理，压接螺丝应为热镀锌材料，弹簧垫圈、平垫圈应齐全，并压接牢固。

等电位箱内端子板材质及规格应满足设计要求，表面应进行搪锡处理。

卫生间等局部等电位联结施工完成后，应全数做导通测试并形成记录。

九、电线暗配管不通，管内穿线“死线”，金属线管有毛刺

检查好进场材料，塑料管及配件的壁厚和外观质量应合格，导管敷设后引出地面部位、转弯部位应及时采取防止导管扁、折、断开的措施，配管接口部位应增加防止断裂的加固措施。

焊接钢管敷设前应对焊接钢管内壁进行防腐处理。

金属导管煨弯使用的弯管器或模具应与导管管径及其弯曲半径相匹配，并应由熟练的技术工人操作。

导管敷设后在管口端用拉动法检查铁丝引线应灵活，否则应整改或返工。

金属导管禁止对口焊接，镀锌和壁厚小于2mm的钢管不得套管焊接。

应根据不同的钢管、不同敷设方式，采用管接头连接、套管连接等。

金属导管末端的管口及中间连接的管口均应打磨光滑，较大管径的管口应打喇叭口或磨光。

配管施工完成检查验收合格后，应对管口采取可靠措施封堵。

管内穿线应在抹灰完成后进行，穿线时应采取有效措施确保线管内无积水或杂物。

穿线时应在管口上套护口帽，防止导线划伤，杜绝先穿线后套护口的做法。

配管内导线总截面积不应大于管内截面积的40%。

十、户内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患

通病表现形式：

配电箱安装高度不符要求，进线保护管管口位置不规范，箱、盘内配线压接不牢固；

多股线随意剪芯线、搪锡处理差；

回路标识不清；

漏电开关动作不灵敏。

防治措施：

不同回路、不同电压等级以及交流与直流的导线不得穿在同一根电线管内。

导线在管内不应有接头和扭结。

导线绝缘电阻值不应小于O.5MΩ。

管内导线包括绝缘层在内的总截面积不应大于管子内截面积的40%。

导线的色标：

从供电部门设置的熔断器引出线至电表箱、配电箱（柜）、住宅分户配电箱及各回路配线均应按规范要求分色，A相为黄色，B相为绿色，C相为红色，N为淡蓝色，PE保护线为黄绿双色。

配管进箱、盒、柜、屏必须机械开孔，落地安装的配电柜、屏底座应设置基础型钢，柜与基础型钢应有可靠接地，并不宜与基础型钢焊死。

装有电器的可开启门，应用裸铜软线与PE汇流排可靠连接。

在箱、柜接线中，每个端子或螺栓上宜接一根线，最多不能超过2根。

导线在箱、柜内应绑扎固定、接线端子编号和回路编号清晰。

导线在箱、柜内不应有接头。

照明配电箱、柜及电表箱内均应设置N线和PE保护线的汇流排，N线和PE线应在汇流排上连接，不得将N线或PE线多根绞接或压接在铜接头内。

灯具安装应牢固，严禁使用木楔。

嵌装在吊平顶上的灯具应有加强龙骨框架或专用吊架，灯具不得直接安装在装饰软包等可燃物件上。

软线吊灯的软线两端应搪锡并打保险扣。

墙面插座、开关面板的安装高度应符合设计规定。

插座内接地线端子严禁和零线端子连接。

插座接线三孔是左零右火上接地，二孔是左零右火。

一般住宅用导线规定为，火线为红色，零线为兰色，控制线为白色，接地线为黄绿相间。

十一、地漏安装不规范，水封深度不足

地漏标高控制不准确，地面坡度不符要求，排水不畅；

地漏水封深度不足，有害气体外泄。

施工前应根据基准线标高及地漏所处位置并结合地面坡度要求确定地漏安装标高，保证地漏安装在地面最低处，地漏顶面应低于地面面层5mm，水封深度应不小于50mm.。

已安装完毕的地漏应采取有效保护措施防止堵塞。

十二、散热器安装不规范，散热器支管渗漏

安装不牢固，支管少支架，管口连接处易渗水。

监理人员要检查好设备、管材、管件要符合设计，相互匹配。

支架构造正确，埋设安装牢固，位置准确。

散热器支管长度超过1.5m时，要在支架上加安装管卡，塑料管应在转弯处设管卡，阀门处安装固定支架；

散热器及支管坡度、坡上正确。

暗装管线要在墙上、地上表明位置、走向。

散热器背面与装饰后的墙内表面距离应符合设计或设备安装说明，没有要求的为30mm，距窗台不得小于50mm，距地面如无要求，挂装距地面为150-200mm，卫生间内距地面为200mm以上，散热器的排气阀应向外蟹45度安装。

采用丝接方式，连接管线时，不得出现断丝、确丝、乱丝的情况，连接后外露2-3丝，并做好防腐。

采用热熔方式连接管线，要采用同一厂家的管线、管件，切割管线要平整，垂直轴线，热熔时的操作环境、加热温度、加热时间、熔焊深度都要严格控制。

管道、管件、阀门连接要使用专用管件、工具。

散热器、配管水压实验应在逐户实验合格的基础上进行系统试压，并形成记录。

香榭苑小区

高层住宅工程项目

住宅通病防治方案

主编：

审批：

潍坊市工程建设监理有限责任公司

二〇一一年十月