42武政61号关于促进房地产业持续健康发展的意见.docx

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42武政61号关于促进房地产业持续健康发展的意见

42武政[2004]61号-关于促进房地产业持续健康发展的意见

关于促进房地产业持续健康发展的意见

武政[2004]61号

各区人民政府，市人民政府各部门：

　　为了贯彻落实国家宏观调控政策，促进我市房地产业持续健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）和《省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》（鄂政发[2004]29号）精神，结合我市实际，现提出意见如下：

　　一、统一思想认识，不断发展壮大房地产业

（一）充分认识房地产业在城市经济社会发展中的重要地位。

房地产业作为国民经济的基础、支柱性产业，关联度高，带动力强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓展社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。

随着经济的发展，城市化进程的加快，居民收入的增加，我市房地产市场需求仍将保持持续快速增长的态势，产业发展具有较大空间。

当前，国家加大了宏观调控力度，这对我市房地产业而言，既是挑战更是机遇，全市上下要进一步统一思想，提高认识，积极采取措施，切实把房地产业作为国民经济的支柱产业来抓，要坚持用市场的手段、改革的办法解决发展中出现的问题，努力实现房地产业的持续健康发展。

（二）明确房地产业发展的指导思想和目标。

我市房地产业的发展要全面贯彻党的十六大精神，坚持科学的发展观，按照城市总体规划的要求，以不断改善城乡居民居住条件为目的，以实现住房市场化为导向，以调整住房供应结构为重点，以改革创新为动力，以加强调控和监管为手段，使房地产业与全面建设小康社会的要求相适应，与我市经济社会发展水平相适应，促进全市经济社会的可持续发展。

到2010年，力争使房地产开发投资达到全社会固定资产投资比例的30％，房地产业增加值占国内生产总值比例达到6％，住房商品化率达到90％以上，科技进步对住宅产业的贡献率达到50％以上，全市城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米，初步建立起完善的适应房地产业发展的运行体制、适应市情的住房保障制度和适应不同层次需要的住房供应体系，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，为我市率先实现全面建设小康社会目标奠定坚实基础。

　　二、优化供应结构，提高房屋的综合品质

（一）合理调整商品房供应结构。

在产品结构上，应坚持面向市场的原则，重点发展与广大市民承受能力相适应的普通商品住房；在区域布局上，应协调处理好旧城改造和新区开发之间的关系，做到旧城改造和新区开发并举，中心城区和城郊各区协调，同时兼顾汉口、汉阳、武昌三镇的平衡发展。

今后几年，我市要优先落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房、危旧房改造和拆迁安置用房建设项目，适当发展中高档商品房，控制别墅项目的建设。

通过规划、土地供应等手段，鼓励和引导开发企业积极建设建筑面积在100平方米以内的普通商品住房，以适应广大中低收入者的购买能力和旧城改造拆迁家庭的安置需求。

（二）搞好房地产开发项目的基础设施配套建设。

市规划（国土资源）部门要综合考虑城市建设、土地经营和住宅建设的需要，会同市计划、建设、房产、开发、交通、水务、环保、园林、人防、消防、商业、教育等部门统筹编制与房地产开发项目密切相关的市政道路、交通、供水、供电、供气、排水、绿化、人防、消防、教育、医疗、商业和文化娱乐等城市基础配套设施的建设规划。

各相关部门要按照系统集成模式集中组织建设，确保住宅建设和城市建设协调发展。

房地产开发要充分考虑城市基础配套设施的现状和发展要求，在基础配套设施条件尚不具备的地区，原则上不批准房地产开发项目；对确需建设或已批待建的开发项目，凡周边基础设施不配套的，市计划、建设等有关职能部门要优先安排配套设施建设。

　　（三）进一步提高住宅产品的功能和质量。

要按照以人为本和质量第一的原则，坚持高起点规划、高水平设计、高质量建设。

住宅小区的规划设计、景观环境设计及建筑户型设计要面向市场，面向消费者，按照住宅的适用性能、耐久性能、安全性能、环境性能和经济性能，努力提高住宅整体设计水平。

大力推广新技术、新材料、新设备、新工艺等“四新”技术，提高产品的科技含量。

采取优惠政策，积极引导开发企业开展住宅性能认定工作和申报国家康居工程示范小区建设，发展钢结构住宅，推进建筑节能住宅示范小区（工程）建设；实施品牌企业和品牌小区战略，鼓励和引导企业积极开发建设品质优、功能全、环境美、配套好的商品住房，进一步提升我市商品房的综合品质和人居环境质量。

切实加强工程质量管理，积极开展住宅建筑工程质量创优活动，进一步提高住宅工程质量，强化工程质量责任制，确保住宅工程合格率达到100％，力争优质率达到50％以上。

　　三、加大改革力度，培育和完善房地产市场

（一）切实加大现有公房出售力度。

房改、物价部门要根据房屋重置价变动情况,及时调整公有住房、房改售房成本价标准。

2005年6月30日以前购买公有住房，或将原已购买部分产权住房补成完全产权的职工或住户按照现行的成本价标准执行，2005年7月1日以后按调整后的成本价标准执行。

除无法确认产权房屋、托（代）管房产、文物保护单位和优秀历史建筑、危险房屋，以及经市人民政府确定不宜出售的房屋外，其他公有住房均应向职工出售，房屋产权单位不得限制非本单位职工购买合法承租的公有住房。

房改售房单位尚未为购房者办理房屋所有权证和国有土地使用权证的，应向房改和产权登记机关提出申请，已经办理的权证必须及时发给购房者。

市房产、规划（国土资源）部门应密切配合，

公积金的归集率和使用率，发挥住房公积金促进城镇职工家庭住房消费的积极作用。

从2004年10月1日起，我市财政供给的行政事业单位住房公积金缴存比例由单位和职工按月均工资总额各缴5％提高到各缴8％，纳入单位部门预算统筹解决；非财政供给的单位可将单位和职工缴存住房公积金的比例均提高到职工月均工资总额的10％以上，但最高不得超过15％。

扩大住房公积金制度覆盖面，重点促进私营、外资等非公有制企业建立住房公积金制度。

允许职工个人支取住房公积金购买公有住房承租权，加大购买存量住房的公积金贷款发放比重，将公积金个人住房贷款最高贷款限额提高至25万元，并通过增设代办网点、简化手续、推广信贷新品种等措施，不断促进居民住房信用消费。

力争到2005年，我市住房公积金个贷发放余额占归集余额的比例达到70％。

　　（四）放开搞活房地产市场。

除法律、法规另有规定和原出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房、解困房、普通商品住房和私有房屋上市转让设置限制条件。

从2004年9月1日起，居民购买存量住房（含房改房）一律按成交价总额的1％计征契税；购买公有住房承租权有偿转让过户费统一下调，7个中心城区按每平方米使用面积35元计收，城郊各区按30元计收；对2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金；对居民个人购买超过1年的普通住宅，上市转让时免征营业税，不足1年的，按成交价减去购入原价后的差额计征营业税；对居民个人已购买的普通住宅，上市转让时暂不征收土地增值税；对按政府规定租金标准出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税、营业税；对居民个人按市场价格出租、月租金在1500元以下的居住用房，暂按4％计征房产税。

在2005年12月31日前，凡购买2000年12月31日前竣工并经工程质量验收合格的空置商品房，暂免征契税。

　　（五）妥善解决历史遗留问题。

除各类落实私房政策处理范围的房屋外，对房改售房中产权或土地权属存在争议的公有住房，房改、房产、国土资源部门可在公有住房的现管理单位出具书面具结保证，并经登报公告满1个月无异议后，受理初始登记，房改售房单位再按房改政策向职工或居民出售。

凡已按房改政策规定向职工、个人出售的房改房，因单位建房手续不全等历史原因，导致职工个人无法办理房屋所有权证和国有土地使用权证的，只要未占压道路、绿化等市政规划红线，可由售房单位向有关部门提出申请，补办房屋所有权证和国有土地使用权证，并免缴相关规费，土地使用性质按划拨方式办理。

对于新《中华人民共和国土地管理法》实施以前，因开发企业行为不规范等原因造成商品房项目建房手续不全和其他审批手续不到位：

而房屋实际建成并已出售或用于还建，居民长期无法办理房屋所有权证和国有土地使用权证的，由市规划（国土资源）、房产等部门于2005年6月底以前清理完毕，并分类制定具体政策措施予以解决。

　　（六）积极培育和规范房地产中介服务市场。

建立健全住房置业担保体系，加强对住房置业担保机构的监管，规范住房置业担保行为，防范和化解置业担保风险。

支持成立房屋中介代理、土地登记代理、咨询和评估等中介机构，充分发挥房屋中介代理连锁企业的龙头作用，鼓励房屋中介代理企业利用互联网构建房屋交易信息交换和信息发布平台，为个人租赁、换购房屋提供更为便捷、及时的服务。

严格执行房地产经纪人、土地登记代理人、房地产估价师执（职）业资格制度，切实加强对房屋中介机构人员的培训和管理，定期公布房屋中介机构信用档案，统一规范其从业人员挂牌上岗，加大对房屋中介机构不规范经营行为的查处力度。

　　（七）进一步发展和规范物业管理市场。

认真贯彻落实国务院公布的《物业管理条例》（国务院令第379号），切实加强前期物业管理工作。

建设单位在前期规划设计过程中，要统筹考虑后期物业管理的需要，做到科学规划，精心设计；物业管理企业在承接物业管理―业务时，要按规划设计和相关合同，对物业的共用部位、共用设施设备等进行查验，努力减少前期物业管理的矛盾和问题。

扩大物业管理覆盖面，新建小区必须实行市场化、社会化、专业化的物业管理。

各机关、学校、事业单位公房出售后，住宅的维修管理要逐步按市场化管理运作。

建立物业管理市场竞争机制，发展壮大物业管理企业，提高物业管理服务质量。

　　四、完善住房保障机制，切实解决居民住房困难

（一）加强经济适用住房的建设和管理。

市计划、规划（国土资源）、房产、房改等部门要依据本市居民收入水平、商品住房价格水平、市场供求状况等因素，遵循与旧城改造相结合、建设进度适度超前的原则，认真编制年度建设投资计划和用地计划，积极做好项目建设用地储备工作。

经济适用住房建设项目由房产管理部门依法招投标确定开发建设单位，优先面向旧城改造拆迁范围内的中低收入家庭定向销售，严禁开发建设单位以经济适用房名义取得土地用于商品房开发。

相关职能部门要全面落实土地划拨、减半征收行政事业性收费等项优惠政策，抓好小区外基础设施建设，切实降低经济适用住房建设成本。

经济适用住房建设严格控制为中小套型，中套建筑面积控制在80平方米左右，小套建筑面积控制在60平方米左右。

物价管理部门要严格按照《国家计委建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）审核销售价格，进一步加大价格执行监察力度。

房产部门要会同规划（国土资源）、财政、物价等部门依据《建设部国家发展改革委国土资源部人民银行关于印发经济适用住房管理办法的通知》（建住房[2004]77号），在2004年10月1日之前，制订、完善相关配套政策，明确经济适用住房的购买资格条件，建立购房资格申请、公示和审批制度，规定上市出售年限及补缴政策性收益的比例。

（二）规范集资和合作建房。

集资、合作建房纳入经济适用住房建设计划和用地计划管理。

在符合土地利用总体规划、城市规划的前提下，住房困难户较多的工矿区和困难企业可利用自用土地进行集资、合作建房。

参加集资、合作建房的对象，必须严格限定在本单位无房户和符合市人民政府规定的住房困难家庭。

凡房改房已达到政策规定的住房职级面积标准、已购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。

集资、合作建房应由参加的职工家庭按照综合成本全额集资建设，建设用地须按区位价格测算，摊入综合成本，所在单位不得从中获取利润。

严禁任何单位以集资、合作建房名义变相搞实物分配或进行房地产开发经营。

依据属地化管理原则，中央在汉单位、省直机关和驻汉部队单位的集资、合作建房，也纳入本市经济适用住房建设计划，实行统一规划、统一管理。

　　（三）完善城镇最低收入家庭住房保障制度。

2004年底以前，市房产管理部门要会同财政、民政部门，按照“以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅”的原则，修订完善《武汉市最低收入居民家庭住房保障管理办法》，进一步明确保障方式、资金来源、补贴标准、面积标准、准入和退出条件。

对最低收入家庭中的鳏寡孤独、残疾人及其他急需救助的家庭，采取实物配租保障方式，通过收购存量住房、少量新建廉租住房等方式多渠道筹集房源解决其住房问题，并对新建廉租住房执行经济适用住房的优惠政策；对承租公房的最低收入家庭，采取租金减半征收的方法解决其住房问题；对绝大多数住房面积小的最低收入家庭采取租金补贴的方式解决其住房问题。

从2005年起，市、区财政部门要调整财政支出结构，在本级财政预算中，安排一定比例的资金用于廉租住房保障工作；市住房公积金管理中心要按规定从住房公积金增值收益中提取城市廉租住房补充资金；市房产部门要按照动态管理的要求，积极推行租赁补贴保障方式，逐步解决最低收入居民家庭的住房困难。

力争到2007年，使全市人均住房使用面积在6平方米以下的低收入居民家庭基本享受住房保障政策。

　　（四）切实解决拆迁困难户的住房安置问题。

严格实施《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令），正确处理社会经济发展、城市建设和拆迁户权益三者的关系。

所有拆迁项目，无论是公益性项目，还是经营性项目、招商引资项目，拆迁资金必须按时到位，专门设立帐户，专款专用，并足额补偿给被拆迁人；不得以项目未来收益、机构资金承诺或其他不落实的资金作为拆迁资金来源。

政府有关部门对旧城改造拆迁中住房面积特别小、家庭收入特别少的特殊困难户，要制定特殊保障政策，并于2005年1月1日起开始执行。

　　五、加大调控力度，进一步规范市场行为

（一）进一步加强规划管理力度。

严格依据《武汉市城市总体规划》，充分考虑生态环境、城市功能提升、历史文化传承的保护，加快控制性详规的编制工作，新建居住区必须严格按批准的详细规划实施建设。

市计划部门应会同规划（国土资源）、房产、开发等部门，根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划及土地利用总体规划，科学编制我市房地产业中长期发展规划。

（二）合理确定土地供应规模和结构。

房地产开发用地必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和土地年度供应计划。

充分运用土地的调控作用，合理引导地价水平。

严格实行土地供应计划管理，根据我市，住宅发展规划和房地产业发展需求，合理确定住宅建设用地供应总量年度计划。

近期土地供应要在兼顾新区开发的同时以存量土地为主，旧城改造要坚持实行成片整体开发，优先改造危旧房集中的区域和地块，严格控制城市中心区的零星分散建设。

全市旧城改造工作应遵循政策扶持、市场运作、先急后缓、总体平衡的原则，逐年分片有序推进。

市计划、规划（国土资源）、建设、开发、房产等管理部门要在摸底调查的基础上，根据我市危旧房屋现状和分布情况，编制我市危旧房改造实施规划，通过成片拆除改造和保护性改造的方式，力争用10年左右时间基本完成旧城改造任务。

　　（三）进一步规范土地市场，严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。

加强对全市土地的集中统一管理，对全市各区经营性土地供应实行统一计划，城郊各区、武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区的经营性土地要纳入全市年度土地供应计划，并逐步过渡到市土地有形市场统一供应。

进一步加强对城郊各区、武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区土地市场的监管，形成全市统一、规范、有序的土地市场秩序。

进一步加强国有土地使用权的出让、转让管理，完善土地资产经营机制。

　　（四）强化房地产市场的监管。

市规划（国土资源）、开发、工商管理部门要从严查处违反城市，规划、无资质开发、合同欺诈、虚假广告等违规行为。

加强商品房预售许可和预售合同登记备案管理。

对未取得《商品房预售许可证》从事商品房销售或以内部认购、排号等方式进行非法预售和未进行预售合同登记备案的，要依法给予处罚。

要加强对商品房销售中价格行为的管理，要依法查处不明码标价、价外乱收费等违法行为。

严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。

采取措施对项目资本金和商品房预售款的流向进行监控，防止拖欠工程款及“半拉子”工程的产生。

已经批准预售的房地产项目，在核发预售许可证时，应在土地使用证上予以注明，防止房地产开发企业重复办理抵押贷款。

建立和完善房地产开发企业信用档案系统，定期进行企业信用等级评定并予以公布。

强化法制观念，依法打击违法经营行为，妥善处理市场经营活动中的矛盾纠纷，积极维护开发企业、金融机构、消费者等的合法权益。

建立房地产开发企业从业人员职业持证上岗制度，加强从业人员的教育和培训，提高从业人员素质。

　　（五）加大对违法行为的查处力度。

市规划（国土资源）、建设、城管等部门要加强配合，建立联动机制，齐抓共管，形成合力，加强对违法建筑的执法监察，保证房地产业健康发展。

城管部门要加大对违法建筑的巡查、制止、拆除力度；市规划（国土资源）部门要强化建设项目批后管理，禁止开发企业擅自调整规划和建筑方案，确保房地产建设项目按规划实施；建设部门要加强对设计市场和施工单位的管理，对参与违法建筑的设计、施工单位要依法给予通报批评、亮黄牌警告、取消资质等处理；对从事违法建设或包庇、纵容违法建设的党员、干部，监察机关要追究当事人的责任。

严格规范房地产项目转让行为，已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，在优化居住环境的前提下，必须按规定程序重新报批。

加大土地市场清理整顿工作力度，对有停（未）建项目、违法用地、违法建设的房地产开发企业，要依法采取措施限制其参加土地拍卖和新项目申报。

严禁以科技、教育等产业名义享受优惠政策取得土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡（镇）、村等集体经济组织签订协议圈占集体土地，严禁直接使用集体土地进行房地产开发。

　　（六）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。

建立全市房地产行业指标体系，加强房地产市场统计工作，整合全市房地产市场的综合信息。

正式启动房地产市场信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监控。

建立由市计划、建设、财政、规划（国土资源）、统计、房产、开发等部门和银行参加的联席会议制度，定期对全市房地产市场运行情况进行分析，定期向社会发布土地供应总量、房地产开发用地规模、房地产竣工规模、价格、区位等信息，及时发布按照国家统计制度采集的信息及经政府统计部门确定的相关数据，以引导企业理性投资，消费者理性消费。

　　六、提高服务水平，营造房地产业发展的良好环境

（一）进一步改善投资软环境。

各有关部门要按照“创新、亲民、务实、廉洁”的要求，着力提高工作效率和服务质量。

认真履行政府在房地产业发展中的宏观调控、市场监管、社会保障和公共服务的职责，牢固树立为开发企业和人民群众服务的观念，积极改善和优化投资环境；增强工作的透明度，简化和公开审批程序。

房地产开发规划方案的审批，尤其是消防、人防、教育、绿化专项规划的审批，必须按国家相关规定和地方人大审议通过的标准执行，其他各职能部门不得再另定标准。

按照《中华人民共和国行政许可法》和有关法律、法规的规定，进一步清理和规范房地产开发、建设和消费环节的行政事业性收费（含税、基金），取消不合理收费。

市财政、物价部门应于2004年10月1日统一公布房地产开发、建设和消费环节的行政事业性收费（含税、基金）目录和标准，并从即日起，我市房地产开发项目从规划、建设、销售办证，只设3个收费窗口：

即在市规划（国土资源）、建设和房产部门各设立1个收费窗口，分别集中收取房地产开发项目建设前期开发、施工建设过程中和销售交易中的有关费用。

经营服务性收费不得与行政行为挂钩。

政府各职能部门要严格依据《中华人民共和国行政许可法》，各司其职，各负其责，严禁搭车收费，并加强项目建设中的监管。

（二）坚决破除部门和行业垄断。

对房地产开发项目，各相关管理部门均不得指定工程标的编制单位、房地产价格评估单位、招标代理机构和工程检验、检测机构；供水、供电、燃气、消防、人防等行业的专项工程，应与住宅同步设计，同步施工，并一律实行公开招投标制度，允许有资质的设计、施工企业及产品供应商在公平、公开、公正的原则下参与竞标，严禁行业管理部门自行选定设计单位、施工队伍及产品供应商，垄断专业市场。

　　（三）积极扶持和壮大房地产开发企业。

以深化改革、促进发展、效益优先、争创名牌为重点，采取政策措施，加快房地产开发企业制度创新和结构调整的步伐。

鼓励房地产开发企业按照建立现代企业制度的要求，实施资产和股权重组、兼并、联合，引导房地产开发企业走规模化经营和集约化生产的道路，形成一批实力雄厚、知名度高、竞争力强的大型企业和企业集团，积极为有实力的房地产开发企业上市融资、股权融资创造条件，不断增强企业的整体实力和抗风险能力。

税务部门应根据房地产开发企业的实际销售情况，合理掌握预征企业所得税。

切实加大招商引资力度，通过政策扶持和引导，积极吸纳“三外”（外资、外地、外行业）资金来汉从事房地产开发经营，进一步增强我市房地产业的发展后劲。

　　（四）积极推动相关产业的发展。

发挥我市科技优势，合理调整工业布局，以都市工业园为依托，积极引进民间资本，发展与房地产业密切相关的产品。

加大政策扶持力度，将全市制造业建设专项资金和市级都市工业园区建设和发展专项资金向建材等相关行业倾斜，引导和扶持本地企业投资建设与房地产业相关的制造业和加工业，延伸产业链，积极开发和生产房地产业的上、下游产品，在建材、装饰等领域，培植品牌企业，壮大龙头企业，努力发挥房地产业带动相关产业的作用。

　　（五）积极发挥金融对房地产业的支持作用。

各商业银行要加大对符合条件的房地产开发企业和项目贷款力度。

各商业银行要提高服务质量和工作效率，扩大商业性贷款范围，积极开拓存量住房交易贷款和住房装饰装修贷款等新的住房金融业务，增加二手房贷款等个人住房信贷品种，扩大个人住房抵押贷款力度的业务范围，推行多种贷款、还款、转让的方式，满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。

加强住房信贷资金的监管，防范房地产信贷风险，维护金融稳定。

推进房地产融资方式创新，推行对交通、路桥、轨道、环境建设、水电燃气等经营性城市基础设施建设特许经营权转让，通过吸引民间资本促进城市基础设施投资多元化。

　　本《意见》自下发之日起执行，以前我市已制定的有关房地产管理方面的规定凡与本《意见》不一致的，以本《意见》为准。

　　二〇〇四年九月二十日