涠洲岛沟门村4星级农家乐升级规划 620Word下载.docx
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（1）区域内竞争
第二章规划总则
一、规划理念
二、规划原则
三、规划依据
1.相关法律、法规
（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行）；
（2）《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日起施行）；
（3）《中华人民共和国海岛保护法》（2009）；
（4）《旅游发展规划管理办法》（2000年10月26日起施行）；
（5）《广西壮族自治区旅游条例》（2008年10月1日起施行）。
2.相关规范、规定
（1）《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）；
（2）《旅游景区质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）；
（3）《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）。
3.相关规划、计划
（1）《全国现代农业发展规划》（2011—2015年）；
（2）《广西壮族自治区旅游业发展战略规划》（2010—2020）；
（3）《广西农业生态旅游产业优先发展规划大纲》（2011—2015年）；
（4）《广西壮族自治区乡村旅游区（点）质量等级划分与评定》（2008广西壮族自治区质量技术监督局）；
（5）《广西北部湾经济区发展规划》（2008年编制）；
（6）《北部湾旅游发展规划》（2009年编制）；
（7）《北海市旅游总体规划》（2000年编制）；
（8）《北海涠洲岛旅游区发展规划》（2011年编制）。
四、规划期限
规划期为
第三章规划发展总体思路
一、规划设想
总体规划以人与自然的和谐为主旨，树立科学的发展观，处处体现一个“农”字。
结合地形因地制宜、依山就势。
主要造型简洁、大方；
外观装饰朴实、明快，充分利用地方材料，建造一个风格高雅、韵味独特的农家湖庄。
集旅游观光、休闲垂钓、健身娱乐于一体。
二、产品定位
农家乐旅游模式：
即指农民利用自家庭院、自己生产的农产品及周围的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引游客前来吃、住、玩、游、娱、购等旅游活动。
主要类型有：
农业观光农家乐、民俗文化农家乐、民居型农家乐、农事参与农家乐、食宿接待农家乐、休闲娱乐农家乐等。
渔业开发模式
主要在沿海和水网地区的传统渔区，其特点是产业以渔业为主，通过发展渔业促进就业，增加渔民收入，繁荣农村经济，渔业在农业产业中占主导地位。
休闲旅游模式
休闲旅游型美丽乡村模式主要是在适宜发展乡村旅游的地区，其特点是旅游资源丰富，住宿、餐饮、休闲娱乐设施完善齐备，交通便捷，距离城市较近，适合休闲度假，发展乡村旅游潜力大。
第四章客源市场分析及游客容量预测
一、客源市场分析
本项目区位于涠洲岛东北部，靠近盛塘村天主教堂景区和东海岸景区，可以分流一部分对乡村生活体验和海岛民俗文化感兴趣的游客。
1.核心客源市场：
北海南宁城市圈、珠三角城市带、西南地区；
（地理距离近，旅游机会大）
2.基本客源市场：
长三角城市带、环渤海城市圈；
（经济发达，出游几率高）
3.机会客源市场：
东北、西北、华中、国内其他地区和国外其他地区；
（环境差异，导致旅游吸引力）
4.游客年龄定位：
以中青年为主，主要是以观光游览、休闲度假等为主要旅游目的。
5.游客职业定位：
观光游览为大众游客；
休闲度假型游客主要为收入较高的私营企业家和白领阶层及公务员；
科学文化考察主要为大学院校师生、文化科研机构人员。
二、游客容量预测
游客日容量是指在特定条件下，游客一天最佳游览时间内，园区所能容纳旅游者的能力。
它一般小于等于园区的日环境容量，是规划设计的重要依据。
根据《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）要求，综合分析并满足该园区的生态允许标准等因素的前提下，对园区的游人容量采取线路法、面积法进行预测。
1.线路法：
以每个游客所占平均道路面积计，取平方米/人，景点全天开放时间为小时，游客游完景点所需时间为小时
C=M×
D/m式中：
C——游客容量，单位为人次/日；
M——园区道路总面积，单位为平方米；
D——周转率，D=景点全天开放时间/游完景点所需时间；
m——游客所占平均道路面积，单位为平方米/人。
园区的道路总面积约为平方米，周转率取，则园区游客容量为人次/日。
2.面积法：
以每个游客所占平均游览面积计，取平方米/人，景点全天开放时间为小时，游客景点所需时间为小时
C=A×
D/a式中：
A——园区可游览面积，单位为平方米/人；
a——每位游客所占用的合理游览面积，单位为平方米/人。
园区可游览用地为园区用地减去水域，面积为，周转率取，则园区游客容量为人次/日。
根据以上预测，并且与景区的用地、淡水和相关设施的容量分析，经综合平衡后，确定景区的游客容量为人次/日。
根据景区的气候条件，同时考虑雨季等因素的影响，年可游览天数按天计，则景区年游客容量约为万人次/年。
注：
4星级农家乐要求年接待游客量达到20万人次。
第五章功能分区与项目布局
总平面图、鸟瞰图、功能分区、道路交通规划图（含停车场布局）、建筑布局
一、功能分区
生产区、展示区、销售区、景观区、休闲区
（功能分区图）
二、项目布局
1.
（项目总平图）
（鸟瞰图）
第六章景观设计与游览线路
风格、主体色调、小品、装饰等等另外还有重要节点的透视图
旅游空间结构中的节点要素是指在特定的区域内旅游活动最频繁、最集中的地方，并按照本身的功能特征在各个方向上构成一个空间吸引域，即所谓的节点区域。
（游览线路图）
第七章植物景观配置
1.配置原则
绿化种植规划以丰富植物品种数量和特色的植物选择相结合，园区内植物品种丰富，以乔灌草相搭配的自然式植物配置以及流畅的曲线式的植物造景模式为宗旨，主要遵循以下原则：
（1）多树种、多色彩、多层次组合的原则
在遵循森林群落结构客观演替规律的前提下，以优良树种为主，全面绿化，重点美化，树种搭配实行乔、灌、草结合，常绿与落叶、针叶与阔叶结合，逐步形成层次丰富的区域植物群落。
同时做到速生与慢生相结合，阴性与中性相匹配，使重新构筑的林分能较快地显示出景观效果，形成类型结构多样、层次丰富、色彩斑斓的森林景观。
（2）生态与艺术相结合的原则
尽量保持园区原有植物种植，选择适宜本地生长的乡土树种，满足植物对土壤、气候等自然条件的需求，以保持绿化成活率。
并在满足植物正常生长的条件下，注意植物造景的四时季相变化，创造出春花烂漫、夏荫浓郁、秋色斑斓、冬景苍翠的四季美景。
2.植物配置
（1）现状
现状上横路村的植被较好，以木瓜林、香蕉林组成层次鲜明的植被群，不足之处是观赏性较弱。
（2）思路
植物配置总体思路为，保护好现有林木，以原生态为基础，在不破坏生态平衡的情况下，将杂草、杂林除去，增加彩叶、花香植物，适量改变林相，以丰富景观层次，增加园区的趣味性。
（3）植物种植设计
首先力求多样化，可选择块状、团状、株间、行间等混交方式，形成密集型、稀疏型、园林型、空旷型和草坪型，不同类型的景观交替出现，给人以“步移景异”的感觉。
其次，要保持一定的透视景深。
第三要合理安排对景、透景、障景、隔景等丰富园区的景观层次。
①带植。
在园区主干道，实行带状栽植，可以成行规则栽植，亦可不等距离种植。
可由乔、乔灌草、乔灌、灌草等多种组合方式。
供选择的植物种类有黄槐、红继木、紫荆花、秋枫、凤凰木、大叶紫薇、小叶紫薇等。
②群植、丛植。
在人为活动频繁的区域，通过不同形态、相同形态不同高度的乔木等树种，采取群植、丛植的方式，形成不同的构景，增强园区的观赏价值。
供选择的植物种类有宫粉夹竹桃、美人蕉、三角梅、多彩辣椒、向日葵、希茉莉、杜鹃等。
③孤植。
在地势平坦的地方，选择外形优美如黄金榕、广玉兰、美丽异木棉等植物，孤植在建筑物、草地、活动广场内，以彰显其孤傲的气魄。
④水体景观。
以荷花、睡莲以及其他水生沼泽植物为主，可以种植在池塘内。
第八章整改提升规划
一、旅游交通
应有与景观环境相协调的专用停车场，且管理完善，布局合理，容量能满足游客接待量要求，场地平整坚实。
有游览步道，布局合理、交通顺畅。
（道路交通图）
二、咨询服务
应有游客咨询服务中心，有2名以上的专职旅游咨询服务人员。
咨询服务中心建筑与装饰应与周边环境相协调。
应有4种以上的公众信息资料，如研究论著、科普读物、宣传促销资料、音像制品和导览图等，内容丰富，制作良好，适时更新；
宜提供旅游自助咨询、宣传品、价目表、小件物品寄存、雨伞、紧急救助室和网络等服务项目。
有旅游咨询服务电话。
三、旅游住宿
总床位数满足游客接待量要求，其中有40%的客房面积不少于16㎡；
有70%以上的住宿点达到6.4.3.2～6.4.3.9的要求。
有配备有空调、网络的高档客房，高档客房比例不低于30%。
？
40%以上的客房配备独立卫生间和洗浴设施，其他客房有公共卫生间和公共洗浴设施使用。
客房床单、被套、枕巾等用具使用白色棉制品，干净整洁，统一收集、统一清洗消毒，做到一客一换。
客房有遮光窗帘，并具备防噪隔音措施。
客房、卫生间每天全面整理一次，客用品和消耗品补充齐全。
24h供应热水。
四、旅游餐饮
总餐位数满足游客接待量要求，有可同时容纳100人以上用餐的餐饮设施，包间不少于4间，并配备空调；
有70%以上的餐饮点达到6.4.4.2～6.4.4.12的要求。
酒水台、备餐柜等设施齐全，有窗帘，台布，餐厅内装饰应体现乡土文化气息。
有充足的桌椅、用具、餐具、酒具、茶具等配套器具。
宜提供印制精美的中英文菜谱。
能提供8种以上当地乡村特色菜点。
厨房应布局科学合理，保持清洁、卫生，消毒、冷藏、通风等设备齐全完善。
五、旅游购物
有土特产品经营商店。
装修特色突出，与周边的景观、环境氛围协调一致。
有8种以上当地乡土特色产品供应，归类摆放整齐。
（图）
六、旅游厕所
旅游厕所布局科学合理，数量满足游客需要。
所有厕所具备水冲、盥洗、通风设备，并保持完好或使用免水冲生态厕所，50%以上的厕所达到三星级以上旅游厕所标准。
整体建筑与周边环境和建筑相协调。
厕所内环境整洁，通风、采光、照明条件良好，无臭味。
设备齐全完好，洁具洁净、无污垢、无堵塞，宜配备便于残疾人使用的设备。
七、旅游标识
公共信息图形符号按GB/T15566（所有部分）要求设置，且符合GB/T10001.1的规定。
各区域有标识，且清晰、明确、整洁。
入口处有中英文导览图、说明牌，主要交通道路有交通指示牌。
乡村旅游区内标识符合旅游景区图形标识要求。
标识使用材料与旅游区整体环境协调。
危险地段标志明显，有夜间照明。
八、邮电通讯
应有程控电话，线路畅通。
旅游区出入口及旅客集中的场所有公用电话，公用电话线路畅通，信号清晰，按物价部门核定标准收费。
有畅通有效的广播通讯服务网。
九、游览与活动
有4处以上的参观点，参观点观赏性较强，并具有乡土特色。
（4处景观点图片）
有4种以上的乡村休闲体验项目，娱乐体验项目参与性、体验性强。
（）
有4种以上的休闲娱乐项目，游乐设施安全、可靠。
有依据农事节气组织特色农业观光和体验活动的设施。
宜有会议厅，配备会议用音响、电脑、投影等设备。
（会议厅图片）
十、经营管理
有专职旅游管理机构，管理效果良好。
有专职旅游管理人员，旅游秩序健康良好。
经营管理制度健全，执行效果较好。
有面向公众的旅游投诉电话，有受理旅游投诉人员。
游客投诉问题能得到及时妥善地解决。
有科学的旅游规划，并按照规划实行。
十一、服务人员
至少配备1名能使用英文或其他语种讲解的导游或讲解员。
导游或讲解员应着装统一，举止大方、态度诚恳，能主动服务。
餐饮服务人员经专门培训，熟练掌握服务规范和礼仪，熟悉主要菜点的名称及主要原材料等相关知识；
餐饮工作人员应着统一工装、挂牌上岗。
购物服务人员了解本地土特产品和旅游商品的名称及相关知识；
服务热情周到，用语文明。
十二、旅游安全
应达到5.5的要求，每年进行安全工作检查，并有记录。
有充足的安全防护设施，主要设施配备灭火器等消防设备，并运行正常，旅游区危险地带有安全防护设施，并有安全警示标识。
旅游区有医务室，并配备有医务人员和常备的医药，能满足基本救护工作。
建立安全预警机制、紧急救援机制、突发事件处理及应急机制，定期开展安全预警演习活动。
应配备小型发动机和停电应急器具，设备保养良好。
十三、环境卫生
垃圾桶数量充足，布局合理，造型美观，外观整洁，与环境协调，具有乡土特色，可进行分类收集。
第九章旅游服务设施
第十章项目效益分析与运营
一、项目投资估算
二、经济效益分析
1.营业收入
按每年进入园区游客总数万，人均日消费元估算，可得出年营业收入为：
2.营业税及附加
各项营业收入均缴纳营业税附加税，包括营业税、教育附加费、城市建设维护费等。
按照综合税及附加费率为5.6%计算，此项支出为：
3.营业成本费用
旅游企业营业成本一般占到企业总营业收入的75%，主要包括投资成本、折旧、营业直接成本以及管理费用，其中项目实施后的管理费用主要包括项目正常运作管理所需的广告促销费、公司经费、工会经费、职工教育培训经费、咨询科研经费、保险费、交际应酬费、开办费摊销、土地使用费、景区管理人员工资及福利费用等。
通过计算可得出此项支出为：
4.利润总额及分配
综合以上数据，可得出项目的年利润总额为：
所得税按25%计，年上缴所得税:
则年税后利润为：
按上述测算，项目建成后（）年内可回收全部建设投资。
（待项目确定，预算核定后，确定）
三、社会效益分析
项目的建设，可以优化调整北海旅游产业结构，提高北海市旅游产业整体优势，提升北海的知名度，营造良好的投资环境，对北海市的社会进步和全面发展将起到极大的推动作用，具有很好的社会效益。
主要包括以下几方面：
（1）项目将极大地推动北海滨海度假旅游、养生休闲旅游，满足游客的个性化需求。
（2）有利于促进并完善涠洲岛旅游经济区的发展。
（3）推动北海市旅游产业及相关产业的蓬勃发展。
（4）促进区域社会经济发展，扩大劳动就业机会。
四、生态效益分析
项目的建设，将会促进当地自然生态环境建设和维护区域生态环境良性循环，对促进旅游业的可持续发展发挥巨大的作用。
从项目旅游收入中提取一定比率的资金作为项目的资源维护费和环境保护费，用于设置专门机构、配备固定人员进行项目保护与管理、加强项目管理与执法，加大维护力度。
第十一章项目协调及解决
一、做好项目规划及景区报批工作
开展相关建设项目的规划设计工作，做好景点建设和设施规划设计，基础设施项目规划设计等相关规划设计工作；
做好与相关审批部门以及国土部门的衔接，完成建设项目土地利用规划调整与报批。
二、贯彻相关政策，理顺体制，积极协调解决土地隶属
项目业主要贯彻北海市旅游产业发展意见有关政策，理顺体制及调整改变经营机制，对园区内土地的隶属积极寻求有关部门支持协调解决。
三、多方筹措资金，解决资金问题
采用项目业主、企业等多方筹措项目资金，积极落实建设资金，广开门路、财路及招商解决。
四、正确处理好项目规划与其它规划、旅游部门与其它部门的关系
在实施本项目规划时，要兼顾林业、农业发展规划和环境保护规划的内容与要求，使园区规划与其它规划协调统一起来。
同时要正确处理好园区管理部门与自然保护区以及当地居民的关系，理顺观光园内责、权、利关系，加强生态环境建设，同时与观光园周边旅游区形成互利互惠的关系，旅游资源相互补充完善，共同形成一个良好的旅游市场氛围。
全力推进及尽早打造出一个独具客家风情的乡村休闲观光胜地，以最优质的服务，来迎接来自五湖四海的朋友们。
鄂东南石灰寨农家乐湖庄设计图
一、地理概况
鄂东南石灰寨农家乐湖庄位于阳新县城东南部的特产良种场境内。
东面和正在规划设计中的葫芦岛隔湖相望；
南面清朝嘉庆年间建造的文峰塔近在咫尺；
西与阳新城关毗邻，碧波荡漾的大泉湖、竹林塘宛如两条绸缎联结其中；
北面与属长江中下游柑桔带的果树示范场接壤，千年原始树林郁郁葱葱。
这里山青水秀，自然风光无限，生态保持良好。
自县城东南方向沿富川河岸3公里车程，交通十分便利。
特产良种场国土面积10000余亩，总人口780人，其中石灰寨湖6600亩，精养鱼池2000亩，陆地山丘1000余亩，果园800亩，苗圃花卉100余亩。
前期规划方案主要范围是酷似狮子状的鹅公咀地带两个山丘及石灰寨湖对岸的葫芦岛，总面积15公顷。
为整体开发面积。
二、规划设想
三、规划方案
总平面图布置分三大组团，㈠是在鹅公咀中部（33.5山丘）布置经济林风景区。
山丘脚下安排6栋（150m2/栋）农家山庄，主要从事经营农家饭菜，兼设休息室、麻将室、茶座、KTV包房。
㈡是实用小康型农庄12栋，每栋202m2，建筑面积2426m2。
栋栋农庄结合地形，高底错落布置，庄前屋后设有庭院，房屋呈东南或西南向布局，户户人家可见碧波鱼跃的水面。
㈢是娱乐休闲中心，总建筑面积5208m2。
该中心设在葫芦岛上，有宾馆标准间106间，300人的会议科技报告厅，还设有娱乐购物中心。
并充分利用平坦湖坡规划有草坪，镰刀形沙滩，结合水面建造一个天然游泳池，沙滩上点缀几棵芭蕉树，配之以石雕，颇具一派南国风情。
㈣是环保型垂钓鱼池。
设有钓鱼亭台、撒网台，可供钓鱼爱好者垂钓。
四、竖向设计
结合地形，台阶式布置，避免大填大埋。
做到散而不乱，形散而神不散。
有一定层次感，村落味。
五、道路设计
结合鹅公咀地形，沿弯曲湖岸，设计成一条贯通式环岛路；
通向宅院则是自由式和枝状式的道路结合，在低洼平整地带设停车场。
六、绿化布置
绿化与美化相结合，春有桃李争妍；
夏有荷塘月色；
秋有丹桂飘香；
冬有腊梅傲雪。
独特农家乐湖庄：
㈠辟有名人、能人植树区；
㈡科学种植生态园；
㈢无公害果树示范园；
㈣经济林木风景区。
树种选择樟树、雪松、水杉、乔灌木结合，将葫芦岛作为重点，形成别具一格的自然风景区。
鄂东南石灰寨农家乐湖庄的意义不仅仅在于旅游观光，还在于它有着独特的功能，能让宾客在景致山水之间感受到人与自然的和谐；
在润物无声、潜移默化中净化心灵、陶冶情操。
也能同时通过旅游，促进本地经济快速增长，实现物质文明、精神文明和政治文明的“三赢”。
我们相信，在不久的将来，特产良种场会到处莺歌燕舞，总是流水潺潺!
将会是人们心中永远向往的圣地!
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