商业地产的投资元年.docx
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商业地产的投资元年
2010年，商业地产的投资元年
前言——
在房地产业界曾流传着这样一个预言：
21世纪的前十年是住宅投资的黄金期，第二个十年是投资商业地产的黄金期，而2010年正是开启这黄金投资十年的元年 。
尤其是2010年在经历了直指高房价的这一轮新政调控的精准打击之后，投资住宅之路已被无情封堵了，然而对于商办物业来说，却是一个重大利好消息。
因为，面对投资住宅市场风险越来越大，成本越来越高、融资门槛越来越苛刻，而其他投资渠道又相对匮乏或收益不大的现状下，商业地产的投资价值优势无疑就显现了出来。
正如一份来自专业分析机构的报告表示，未来随着中国宏观经济的持续增长、城市化进程的不断推进、社会消费品零售额不断扩大和产业结构的调整和升级，中国商业地产市场将迎来一个广阔的发展空间，例如，北京、上海等一线城市的商业地产资本价值预计在2010年会增长7%到12%。
而随着投资价值的增长，这将会大大促进商业地产投资和交易的活跃性。
以上海为例，从今年1～8月份的销售数据来看，也正好印证了上述报告论证的趋势：
今年1～8月份上海商业物业交投活跃，成交面积合计达148万平方米，同比增加一成左右，其中，成交量更是创出了历史新高。
然而，与之形成鲜明对照是，受新政调控的影响，今年1～8月份的上海一手住宅成交面积合计只有479万平方米，相比去年同期大幅减少了6成。
这“一增一减”形成了近几年上海房地产市场极为鲜见的“商进住退”的情景。
然而，更值得一提的是，这样的情景不仅出现在上海市场，全国诸如北京、广州、重庆、杭州等地也纷纷上演着商铺、写字楼交易热闹而住宅冷清的独特景象，而且从发展趋势来看，如果未来针对住宅的调控政策不放松，如此的“商进住退”态势还将有可能“一浪高过一浪”。
正可谓“十年河东，十年河西”，当住宅市场大势已去，商业地产市场的“显山露水”也就便成自然了。
如果说，过去十年以来，人们对于商业地产的体认还处于朦胧阶段。
那么，在2010年，已经不仅仅是众多的个人投资者在写字楼和商铺销售市场上暂露头脚了，一些房企大鳄、保险公司、内外资基金也纷纷转舵开始高调进军商业地产领域。
因此，2010年也被很多业界人士看作是未来楼市投资重心由住宅转向商业地产的“转折之年”。
事实上，“先住宅，后商业”也符合中国城市化进程和房地产市场发展的基本规律。
因此，有理由相信，在经历了2010年的转折之后，未来的十年，伴随着中国经济的进一步发展，中国的商业地产市场藉此也将变得更加的“丰富精彩”。
一、险资、REITS促进商业地产融资创新
商业地产与住宅相比，过去几年之所以会受到市场的“冷落”，其根本的“命门”在于商业地产占用资金多，同时又缺乏顺畅的资金融入和退出途径。
而正是基于这个原因，长久以来我国房地产开发商对于商业地产只能采取像住宅一样的“开发—出售”这种短期模式。
然而，越来越多的商业案例证明，“开发—出售”这样的短期模式所带来的后果往往是开发商、租户和小业主之间复杂的利益关系增加了协调难度，从而阻碍了商业地产统一经营管理机制的形成，最终是降低了商业物业品质和价值的提升，如此的“恶性循环”已成为当前中国商业地产可持续发展过程中一个急待破解的困局。
然而，2010年，注定是一个“突破之年”，因为房地产投资信托基金（REITs）的有望“破冰”与保险资金投资不动产的开闸启动，这两项制度性的设计创新，令中国的商业地产重新燃起了破局的希望。
因为，对于当前的国内商业地产的发展而言，REITs的放行和险资投向的放松，有如打通了商业地产的“任督二脉”，将一举解决长久以来困扰商业地产发展的“资金融入和退出渠道”问题，具有重要的战略意义。
同时，这样的制度性利好因素，在今年住宅去投资化的过程中，也必将使商业地产的投资价值进一步显现。
1、REITS将担商业地产融资重任
REITS是一种资产证券化产品，通过发行基金单位，集合公众投资资金，由专门机构进行管理，通过多元化投资，选择不同地区，不同类型的房地产项目进行投资，以获得稳定收益。
对于商业地产的作用主要可以体现在两个方面：
一是REITs公司通过资本市场可以不断融资来实现商业地产项目的开发与收购，具有地产金融的角色；二是它又能通过商业规划、品牌管理、租户调整、业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定持久且不断提升。
由此可见，针对商业地产开发特点所设计出来的REITS，可以说是一个非常好的融资方式。
因为，对于当前国内商业地产的开发商来说，主要的融资方式仍以银行贷款为主，而且所能够享受到大部分是2～3年为主的短期开发贷。
然而，对于以需要长期运作和经营为主的商业地产来说，这样的资金融资方式已难以满足现实运作的需要。
所以，从商业物业的未来发展趋势上看，REITs应该成为国内商业地产融资的主要发展方向。
据相关信息显示，国内的REITs试点首发有望在北京、天津、上海三大直辖市内进行，目前上海浦东新区REITs试点方案已经上报，方案为央行主导的债权版模式，发起公司为陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团等浦东四大国有企业。
一旦国内REITS正式启动无疑对当前国内的商业地产具有非常积极的正面作用。
因为，从参照国外的发展经验来看，美国约有超过60%的地产投资是通过REITs实现，已成为商业地产的主要融资方式。
而且更为值得注意的是，一旦REITs作为商业地产投资方的主要融入、退出渠道，获得良好的发展，对当地商业地产的繁荣发展能起到很大的推动作用。
2、4500亿险资大举进入商业地产
相对于尚未实质启动的REITS来说，2010年，保险资金投资不动产这扇“闸门”终于打开了。
根据今年9月3日公布的《保险资金投资不动产暂行办法》以下简称《暂行办法》显示，对不动产投资的资格条件、投资标的与投资方式、风险控制和监督管理等多个方面给予了明确规定。
至此，保险资金投不动产的路径不仅得以全面打通，而且还非常规范化。
尤其值得一提的是，在《暂行办法》中还确定了"三不"原则：
即保险资金投资的不动产，应当是产权合法清晰、管理权属相对集中、能够满足投资回报的不动产，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。
由此可见，这样的“三不原则”就决定了保险资金的主要投资方向将会是目前市场上的存量商业地产项目，这无疑对当前商业地产市场的发展具有重要的意义。
根据相关数据显示，如果按今年二季度末4.5万亿元的保险总资产，以《暂行办法》规定的不高于10％的比例计算，理论上约有4500亿元的保险资金可以进入不动产投资市场。
而这4500亿元对当前的国内商业地产市场是一个什么样概念呢？
以上海为例，在去年的销售旺年，全市商办物业的成交总金额也只有726亿，而根据不完全统计，整个中国去年商业地产市场的总交易量也不到4000亿。
如此看来，如果这4500亿同时入市的话，也就意味着把一整年全国全部商业地产让位给保险资金，还“喂不饱”。
因此，针对险资入市后对商业地产市场的影响，尚且不论险资“开闸”后，一下子是否真的会有4500亿的巨量资金入市。
但是，一个可以确定的推断是，随着险资的入市输血，将使得更多房企、投资者更加倾向于进入商业地产，进而会大大刺激商业地产的发展。
二、商住倒挂为商业地产引来估值提升新契机
目前上海、北京等一线城市很多区域的商业物业的价格比同地段的住宅低很多，出现了“商住倒挂”的现象。
以上海办公物业最为集中，标准最高的陆家嘴板块为例，今年1～8月办公物业的成交均价为42540元/平方米，而同时期板块内一手豪宅的成交均价却高达84322元/平方米，将近是办公的1倍。
这样的现象其实并不正常，在一个健康的房地产市场上，商业地产向来被视为一种纯投资的地产商品，其价值应该是高于住宅的，但如今出现的“商住倒挂”现象，要么说明目前商品住宅价格是缺乏基本面的支撑，要么说明商业地产自身的巨大价值，还没有被充分挖掘，存在低估。
1、2008年的金融危机促使商住倒挂加速形成
事实上，追溯商住倒挂的历史会发现，金融危机暴发之后才是其加速形成期。
以上海的中心城区（外环以内区域）为例，在金融危机发生之前的2007年，对比住宅与商业、办公物业的月度成交均价会发现：
形成商住倒挂的只有3个月份，而办公的月度成交均价更是全年12个月份都高于住宅，总体来看，商住倒挂并没形成。
而这样的情景在金融危机发生的2008年、以及之后的2009年发生了根本性的逆转。
其中，2008年形成商住、办住倒挂的月份分别上升到了8和4个月份，而2009年则继续扩大，分别达到了9和8个月份，由之形成了当前的全面倒挂之势。
分析其中的原因，主要是商业地产市场与实体经济密切相关，在金融危机爆发后，受国内国际经济的基本面影响，需求大幅减少。
所以商业地产首先会受到波及，尽管住宅也受到影响，但随后政府出台的救市政策在住宅市场产生了立竿见影的效果，市场出现了“量价齐涨”的态势。
然而，再回过来看商业地产，却无法因国内政策在短时间内摆脱金融危机的阴影，再加上近两年商办物业供应量较大，市场一直处在供过于需失衡态势中，进而阻碍了租金和售价的提升，由此形成了一个特殊的商住倒挂时期。
另外，相关政策因素也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。
比如，在购买写字楼和商铺时，首付比例一般都会在50%以上，而且贷款利率也要比住宅贷款要高出很多，不仅如此，在二手市场出售商办物业所获得的收益上，政府又要征收较高的税，也进而大幅抑制了商业地产的需求。
2、2010年商业地产价值有望重估
2010年，对于商业地产来说，也必定将一个“焕发生机”之年，具体的表现就是长期表现“萎靡不振”的商业地产价值有望迎来一波重估行情。
分析其中原因，可以归结为以下两点：
首先，从需求角度来看，商业地产需求的增加必将推动商业地产价值的重估。
根据DTZ戴德梁行发布的报告显示，2010年第二季度，无论商铺还是写字楼市场，由于经济基本面持续向好，导致需求上升，进而使北京、大连、天津、上海、宁波、广州等一线城市普遍呈现出了空置率下降，租赁价格上扬的向好态势。
由此可见， 按照投资价值的理论，需求的回暖、租金的上升必然会导致商业地产价值的重估。
其次，从政策角度来看，此轮住宅地产的调控也将加快了商业地产的价值回归。
因为，此次新政后,使得购买第二套住宅和购买商铺在首付款和利率方面站在了同一标准上，这将使得商业地产的投资价值又迅速回到众多投资者的视线中来，商业地产有望乘此机会走出一波独立行情，成为新政的最大受益者。
因此，商业地产的价值回归也将是“水到渠成”的一件事了。
综合来看，2010年当住宅价格在新政的调控下已经出现滞涨的态势，与之对照的是，商业地产价值却有望得到回归，此消彼长，已困扰市场多年的商住倒挂现象或将在一定程度上得到纠正。
三、零售业持续扩张带旺商业地产需求
从2004年12月11日开始，国内零售业开始步入后WTO时代，内外资零售业商在国内市场的“争夺”也将日趋激励，特别是在全球金融风暴的“洗礼”中，中国消费市场表现出色，跨国零售业巨头开始加速布局中国的各大城市，尤其是北京、上海、广州等商业发达的一线城市，频频抢占稀缺的优质商业地产资源，这无疑在更加激活我国的商业市场的同时，也必然将拉动商业经营的载体即商业地产的供求关系和发展，商业地产随之也将会进入一个新的历史发展机遇期。
1、金融危机后，大众消费将继续为零售业带来支持
金融危机暴发后，政府即时推出的刺激内需及经济增长的措施在2009年已初见成效，零售业消费稳定，种种迹象表明针对拉动内需的经济刺激措施将在未来几年持续显现。
从国内的零售业市场来看，总体上金融危机对商业零售市场带来的影响相对较小。
尽管商业零售增长动力一度有所减缓，但整个2009年全国社会零售消费总额仍然取得了15%同比增长的好成绩，而2010年随着中国经济全面回升，国内零售业将继续保持稳定的增长态势。
其中，尤为值得一提的是，虽然2009年市场对选择性消费项目及奢侈品的需求有一定程度的放缓，但大众消费及必需品市场的稳健增长，成为了支撑社会零售业总额保持增长态势的主要动力。
分析其中的原因，主要是与当前城市化进程的推进有着紧密的联系：
其一表现在随着人口向大、中型城市的聚集，人们工作、经营集中在城市，产生大量的商业活动，从而对各种大众消费品的需求越来越大；其二，随着居民收入和消费水平的提高，也需要一系列的商业服务和各种商业消费。
由此可见，相对写字楼租金的大幅下跌行情，正是由于国内零售业的稳健增长态势，全国各城市的商铺租金在金融风暴中表现得较为坚挺，虽然部分城市的黄金地段商铺租金在2009年度中下调了约10%，但仍有些优质商圈出现了不降反升的局面。
比如上海，受益于2010年世博会的效应，商铺租金在一线城市中最为稳健。
而二线城市方面，由于受到金融风暴影响较小，并且因城市化带动了居民收入的增长，大部分商铺的租金均没有受到影响。
展望未来，可以预见大众消费将继续带动中国各大城市的商业物业需求，尽管速度将会放缓，但不可否认，中国仍然是全球最具潜力的市场之一。
因此，中国商业地产的发展空间也依旧广阔。
2、国际品牌登陆抢滩，为商业地产注入活力
2010年，纵观整个上海，小陆家嘴，淮海路、南京路、外滩、豫园等市级商圈，已纷纷“沦陷”为众多国际奢侈品牌竞相亮相的“演示场”，这已构成了2010年上海除世博会外，又一道亮丽的“风景线”。
事实上，这样的场景并不仅仅出现在上海、北京等一线大城市，许多诸如青岛、武汉、石家庄等中国内陆的二、三线城市也纷纷成为这些国际奢侈品牌开疆阔土的“站场”。
例如，LV到目前在大陆20个城市拥有已开业的直营店共计25家，中国内地的消费者数量已排在其全球客户群的第三位。
除此之外，一些以ZARA、H&M为代表中端的外资品牌也“不甘落后”，继续加快在中国内地的店铺扩张速度。
因此，随着这些国际品牌对中国零售市场信心的不断增强，一是表现在进入中国市场的零售品牌的数量会增加，二是表现在开设的店铺数量在不断的增加。
而这些国际品牌纷纷抢滩中国，最终受益的则是中国各大城市核心商圈的优质商铺物业，租金会继续向上攀升。
根据仲量联行最新数据显示，2010年二季度上海优质商铺空置率进一步降至0.8%，优质商铺租金继续上涨，其中首层平均租金已经达到49.5元/平方米/天。
陆家嘴、南京东路、淮海中路、南京西路、徐家汇五大商圈租金都出现了上涨。
其中，陆家嘴高端商铺租金为38.1元/平方米/天，平均租金环比涨幅高达7.44%；品牌调整后的淮海路商圈租金为43.9元/平方米/天，上涨了3.05%。
南京东路商圈租金最高，达到了53.2元/平方米/天。
显而易见，租金的攀升、需求的增加势必将为中国商业地产注入源源不断的“活力”并最终带来商业地产的持续发展。
四、商业地产迈入成熟化运作时期
2010年，受经济全面企稳回升以及遏制住宅过快上涨的调控政策的双重合力带动，中国的商业地产正掀起新一轮的投资热潮。
然而，当愈来愈多进行商业地产投资的开发商，希望在商业地产寻找到新的“奶酪”的时候，这不仅仅意味着会有更多的资金会进入商业地产领域、竞争的日趋激励，同时预示着更加专业化、规模化、集中化、特色化的运作模式也将席卷中国的商业地产市场，尤其是当万达、华润、SOHO中国……众多经典的商业地产品牌出现时，不只是承载了中国商业地产的发展进程，同时也标志着一个全新全貌、运作成熟的商业地产发展局面已经凸显了出来。
1、商业地产趋于规模化、复合化
随着中国经济发展水平的不断提高，居民收入水平的不断改善，消费者的需求随之也已出现了新的变化和调整。
消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品位的需求，而且也更注重体验整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对商业地产需求的不断增强，功能要求的日趋多样，再加上随着产业的进步，商业地产的经营模式和管理技术的逐步成熟。
因此，规模大、功能复合的商业地产项目必定是居民消费水平发展到一定阶段的产物。
因此，正是基于上述发展趋势，我们可以看到从最初由各小区临街底商、裙楼、门市房形成的配套商业，到以大型百货商厦为中心的区域商业，到现今以超级购物中心、城市综合体为代表的大型商业地产。
商业地产在经历了一系列变革之后，正在向规模化的功能复合型地产模式的方向发展。
其中，最具代表意义的案例就是由当前由中国商业地产的领军企业——万达集团所开发的第三代商业地产城市综合体，就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面还增加了文化、娱乐、健身、餐饮等多种功能内涵。
由此可见，在市场竞争日趋激烈的今天，对于商业地产的开发商来说，除了发展自身的特色，提高服务质量外，其中最重要的一点是，必须顺应以规模领先、以功能制胜的品牌商业地产大趋势。
2、运作模式趋于专业化、特色化
与住宅地产开始进入成熟与细化的发展阶段相比，商业地产也进入了专业化分工、特色化运营的阶段。
首先，从专业化的角度来看，为了适应商业地产发展的新需求，在商业地产的运转过程中，越来越开始注重整合包括资本方、运营方、管理方以及市场（商户）等各项优势资源，并通过正确的策划和招商思路以及专项的分析来确保整个开发进程得到控制，尤其是在开发过程中，对于各项专业化服务的深度控制，已经成为商业地产项目成功与否的关键所在。
其次，从特色化的角度来看，走错位经营、走差异化路线的经营方式,也已成为当前中国大型商业物业寻求新发展的必由之路。
对各个商业项目而言,在竞争日趋激烈的背景下，只有开发出有特色、针对性更强的商用物业，才能避免同质化竞争,才不会给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。
因此，我们需要有特色的商业中心，而特色主要体现在本土化、主题化和集约化，这是代表城市未来的消费水平和消费时尚。
正所谓时势造英雄，一个时代有一个时代的英雄。
在商业地产市场日趋成熟的时期，随着国内经济政策的转型，消费水平的不断提高，未来能够独领风骚商业地产界的已经不是传统意义上的小规模、低成本运作的方式，而将是那些有规模、有品牌、有专业、有产业引擎，并且深具战略眼光的发展商，他们善于借助外脑，善于整合资源、打造产业平台，熟悉各种复合开发手段。
五、地方政府向商业地产倾斜
2010年，万达集团董事长王健林以401.1亿元的财富成为中国首富。
这或许是中国商业地产发展史中的一个里程碑，而其背后的则是全国掀起的商业地产热潮，但是，更具实质性意义的或许还是各地方政府针对商业地产的庞大新计划。
不可否认，当前地方政府的支持是国内商业地产蓬勃发展的一个不可忽视的强势支撑。
以上海为例，在“十一五”期间就推出了“建设二十个现代服务业集聚区”的计划，由此，翻开上海商务楼宇开发热潮的新一页。
事实上，如今不仅在国内的北京、广州、深圳等一线发达城市，甚至是南京、青岛等二三线城市的商业设施大都正处于大放量的阶段，这都是当地地方政府与开发商共同上演的“造城计划”的产物。
1、商业地产具有自我造血功能
近年来，像上海这样的城市，不仅中心区域的发展规划明确向商业地产倾斜，而且像嘉定、崇明这样的远郊区域也开始大力热推商业用地。
据全球最大的商业地产顾问机构世邦魏理仕统计，2004年开始，上海住宅土地新增供应量正以每年25%速度减少，其中，从2007年至今，上海市中心的静安、黄浦、卢湾3区更是鲜有出现住宅用地的招牌挂出让。
而与之形成鲜明对照的是，上海各个中心区的政府在近几年的工作重心却是大力推进“亿元楼”的培育和建设，例如，静安区在打造了大批经典的商用楼后，在“十一五”期间还要建设200万平方米商务办公楼。
追根溯源，地方政府向商业地产倾斜的实质原因是，为了均衡了财政收入的需要。
因为相对于住宅的“一锤子买卖”,商业地产可以说是可持续，具有自我循环的“造血”功能，而正是凭借其“源源不断”所产生的高额税金效益，对政府的财政来说是一种长期支持。
此外，商业地产还具有扩大就业、拉动投资、提升城市形象等一系列的好处。
据一份统计资料显示，与商业地产相关的税收已成为地方政府重要的财政来源，来自商业地产相关的税收大体占到城市可用财力的30%至50%，有的城市要在60%以上。
由此可见，地方政府和商业地产业之间存在的利益链条是紧密的。
由此可见，在当前以土地出让金和相关交易税费作为财政增收办法，已近竭泽而渔的境地下，再加上在土地财政体制在短期无法内进行调整的今天，商业地产作为缓解土地财政的一泓活水，已成为地方政府的眼中一个金灿灿的“聚宝盆”。
2、城市化、产业升级也是主要原因
仲量联行在去年公布的《中国新兴城市40强》报告中指出：
经济发展以及由此所带来的城市化进程加快，再加上产业升级正成为中国内地城市商业地产发展的重要驱动因素。
无庸置疑，城市化已成为当今中国商业地产市场的第一推动力，主要表现在以下两个方面：
一是经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；二是人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业用房的需求。
然而，像上海这样已处于“后城市化”时代的城市，同样也不能忽视产业升级的“力量”。
根据上海产业升级和培育新经济增长点的需求，上海正在按照“321”的产业结构来大力提升第三产业的比例，并有超越第二和第一产业的要求。
而第三产业的依托载体，正是商业地产。
具体到上海各区政府，都在谈“筑巢引凤”，而商业地产无疑是作为前提存在的“巢”。
事实上，无论在北京、上海等一线城市还是大连、南京等二线城市，建设商业中心、商务CBD、城市副中心、产业开发区都是政府提升经济和税收的一张“王牌”，其依托的对象，也正是商业地产。
因此，正是由于和经济基础以及综合竞争力的息息相关，各城市的商业投资的发展比重将会更大，特别是当城市骨架不断扩展时，地方政府对商业用地与商业地产项目的推出正展现出前所未有的热情。
由此可见，商业地产开发所带来的城市面貌改善、由此产生的商圈、CBD效应对地方经济发展的促进，都使得商业地产备受地方政府青睐，这也是在商业地产的开发和招商上，地方政府无一例外都会在硬环境、软环境上给予政策倾斜和优惠的实质所在。
六、商业地产“地壳运动”催生投资新热点
随着中国经济的高速发展，城市化进程的加快、以及产业转型和重新定位等因素的驱动，细心的投资者会发现，国内的商业格局无时无刻不在发生着变化。
尤其值得注意的是，正是由于这种商业格局的“地壳运动”，催生了大量的商业地产投资新热点。
因此，对于广大的投资者来说，只有摸准了其中的“脉搏”后，才能更好的发现商业地产的新“蓝海”。
1、一线城市商业地产出现结构性发展新机遇
从全国商业地产的发展格局来看，以上海、北京、广州、堔圳为代表的一线城市，由于对人口的凝聚能力强，城市规模扩展很快，因此，商业面积供应从总量上来看也发展得很快。
以上海为例，截止今年，粗略统计全市商业用房面积已近5000万平方米，人均2.5平方米，已经超过香港，接近东京、纽约的水平，而其它几个城市已基本达到1.5平方米以上的高位水平。
从人均指标来看，这些一线城市的商业地产似乎已陷入“产能过剩”的尴尬境地，但这是否意味着，这些城市商业地产的未来发展空间已趋于饱和呢？
事实上，目前这些一线城市的商业地产出现了一种普遍的情况：
一方面是某些地段的项目供不应求，一方面又是其他很多不合理的商业项目，无人买账，市场上同时存在着“过剩”和“不足”两种矛盾对立的现象。
由此可见，对于一线城市的商业地产来说，与总量问题一样突出，还有结构问题，也就是说当前一线城市的商业地产市场还存在功能、业态、层次、区域诸方面的不匹配，需要随着城市化发展和刚性需求的增加不断地加以改善和平衡。
同时，也就说明这些一线城市商业地产仍存在大量的结构性发展新机遇，具体而言，主要表现在以下四个方面：
首先是来自于大型交通枢纽和轨道交通建设酝酿出的新商机，众所周知，轨道交通交汇的枢纽处，就是地产、商业领域未来新财富集聚的地方；其次是居住区的发散分布催生的新生商业；再次是商业地产自身的发展规律——商业空白区域的填补。
最后是商业的渗透度提高，商业地产逐渐向社区化、便利化方向发展，社区商业发展空间仍然很大。
总体而
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