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25、小区采用什么样的水电气表？

26、小区住宅有无可视对讲及防盗系统？

27、小区是否有电话、电视、宽带接口？

28、小区是否采取防雷电、防震措施？

29、小区有无排雨措施？

一层是否有独立的排水系统？

30、小区垃圾站及配电室的位置在哪里？

31、进入小区变压器电压是多少？

进入每户电压是多少？

电表量是多少？

可否增容？

32、厨房内是否设统一排烟管道？

33、如何确保小区封闭安全？

围墙是否安装安防报警装置？

34、小区内有无老年人和儿童的活动场所？

35、小区房屋是否经过验收，有无两书一表？

36、水、电、暖，气如何计量？

入伙类

1、办理入住手续需要哪些资料？

购房人（及共有人）本人收房及办理产权手续需携带资料：

1、有效证件（身份证、军官证或护照）原件及复印件（4张）和方章；

2、商品房买卖合同原件和《收房邀请函》原件；

3、全部购房收据原件；

4、房屋维修资金缴费凭证原件；

5、购房人方章；

6、如需增加配偶为房屋共有人，请配偶本人到场并携带身份证、结婚证原件。

如有不明请详细查看入住通知书。

2、办理入住手续有哪些流程？

①业主身份确认、审核入住资料；

②结算房屋面积尾款；

③物业办理签约手续，④缴纳物业费用；

⑤领取钥匙；

⑥一同验房。

公须符合相关部门有关规定，经物业同意，具有工商行政等主管部门的批文。

3、何谓收房时的“两书一表”？

为了加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住

宅消费者的合法权益，国家要求建设单位在商品房交付使用时提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及《项目竣工验收备案表》。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺；

《住宅使

用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项；

《项目竣工验收备案表》是开发商竣工验收后提交西安市建委批准合格的备案文件。

4、裂缝产生的原因?

裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。

从建筑角度上说，因混凝土墙体与后砌墙体的收缩系数不同产生了裂缝。

5、怎样判断何为有害裂缝?

裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。

裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。

砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。

框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。

混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。

6、收房时我需要带多少钱？

要交哪些费用？

1、面积差异结算（按合同约定误差面积比在3%内的多退少补，超出3%按合同约定执行）；

2、契税：

按面积结算；

3、维修资金：

4、产权登记费暗接160元/户，一次性80元/户；

5、3个月的物业费、电梯费、垃圾费等，其中第2、3项在房管局指定的地方缴纳。

物业服务类

1、小区由哪家物业公司提供物业服务？

2、小区的物业费的标准是什么？

高层：

元/㎡商业用房：

元/㎡办公用房:

元/㎡

3、物业服务费、电梯费的收费标准各是多少？

依据是什么？

（1）物业服务费（不含电梯费）：

住宅：

办公：

商业：

（2）电梯费：

按建筑面积及楼层收取相应费用，平均约为元/㎡

（3）物业服务费用主要用于：

管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；

物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；

物业管理区域内清洁卫生费用；

物业管理区域内绿化养护费用；

物业管理区域内公共秩序维护费用；

物业办公费用；

物业管理企业固定资产折旧费；

经业主同意的其他费用

（4）电梯费主要用于：

电梯的日常运行、保养、维修和年检费用。

（5）收费依据是：

《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》第十四条和第二十条中规定。

其中，电梯费标准取用同类通行业的一个经验值。

待小区基本完成入住，运行平稳后，根据运行情况核算成本，合理分摊后做相应调整。

4、代收代缴费用的收取：

水、电如何定价？

最终价格是多少？

（1）水、电费收取标准为政府定价+公摊（其中，水价=政府定价=二次加压费+管损+公摊，电价=政府定价+变损+线损+公摊）

（2）最终价格：

项目

政府定价

公摊

最终定价

住宅用电

0.4983元/度

另加变损耗、线损及公摊

居民:

0.15元/度

生活用水

2.90元/m³

加压费、管损、公摊

3.55元/m³

（3）依据市物函【2007】80号文定价：

2.90元/吨，管损8%，补压、加压另计。

水的二次加压费取用同类同行业的一个经验值。

待小区基本完成入住，运行平稳后，根据运行情况核算成本呢，合理分摊后做相应调整。

电价依据陕价价发【2006】167号文定价：

0.4983元/度，及陕价价发【2002】120号文件，5%线损、变损。

公摊按小区公共照明用电量初步核算，待小区基本完成入住，平稳后核算成本，合理分摊做相应调整。

5、机动车和非机动车停放服务费收取依据是什么？

依据《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法（试行）》（陕价经发【2005】158号）

地上车位停放服务费元/月，地上临时停放服务费元/8小时。

地下车位停放服务费元/月。

地下临时停放服务费元/8小时。

6、生活垃圾处理费标准是多少？

6.00元/户/月（按三口之家计算）。

小区实行袋装化管理，业主将袋装密封的垃圾投放在门前的垃圾桶内，有物业公司清运到换位部门指定的垃圾存放点。

依据市政办【2005】71号文件执行，文件规定2元/人/月。

7、一层是否收取电梯费？

收取电梯费的依据是什么？

一层收取电梯费。

依据：

《物权法》第六章第七十二条：

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；

不得以放弃权力不履行义务。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共用部位享有共有权以及因共用关系的产生而产生的共用管理权的结合。

7、物业费、电梯费的起计时间如何确定？

收房后如果空置如何收费？

费用的收取时间及依据？

（1）按各栋楼交付安排时间表及业主收楼之日起缴纳物业服务费用。

已通知收房未来收的业主，按其交付安排时间表上该楼最后交付日日期起计费。

（2）业主收房后，如房屋空置则需按规定办理申请手续。

依据陕价经发【2007】174号文件关于修改《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十九条内容的通知。

业主购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经物业服务企业登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%缴纳；

入住后（含房屋装修），不适用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，其物业管理服务费用按收费标准的70%缴纳。

（3）正常预收三个月物业服务费、电梯费、垃圾费，交费期为每季度第一个月1-7日。

依据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第八条。

8、为什么要预售3个月的物业管理费？

按陕西省物价局、建设厅发布的《陕西省物业服务收费管理办法》中第八条规定：

物业管理公司可以预收3个月的物业管理费。

只要业主办理收房手续，就应缴纳物业管理相关费用。

9、通知业主收楼后，业主一直未来接收房屋，物业费如何收取？

依据什么？

（1）在您所签的前期物业合同里第八条中已说明从开发商收楼通知书约定的收楼之日起就应缴纳物业管理费用。

（2）收费标准可按照《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十九条内容修改通知：

业主购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经物业服务企业登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。

10、什么叫前期物业管理？

前期物业管理是指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同之日前的物业管理。

11、为什么还未入住就要交物业服务费呢？

物业管理是公共区域的管理，并非对业主户内进行管理，这也就是为什么空置房屋也要收取物业服务费的原因。

虽然业主都未入住，但物业公司的工作是无时无刻不在进行着的，例如我们的保洁人员，每天都在为小区有一个干净、整洁的环境工作，又如我们的秩序维护人员，从业主进入小区就开始为业主提供车辆管理等服务工作。

物业公司在前期介入阶段的支出是由开发商承担的，开发商宣布交房后，物业服务相关费须在物业服务费中提取。

所以应该缴纳物业服务费；

如果暂时不装修也不打算入住，可以向物业公司提出空置房申请，根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》中规定的空置房标准（70%）收取。

12、为什么要订立临时管理规约？

依据《物业管理条例》相关规定，临时管理规约是前期物业管理期间由大业主开发商制定的，即对有关物业使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的业务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

一个小区的公众行为需要规范，不然小区会变成无政府状态，会变得脏、乱、差，制定《临时管理规约》就是制定业主的共同行为准则，保证物业和配套设施的正常运行，使业主的行为有章可循、有据可依，也是业主自治的一种综合体现。

13、物业管理服务的内容和标准是什么？

物业共用部位管理、物业公用设施设备维修养护、物业管理区域公共秩序维护、物业管理区域清洁卫生、物业管理区域绿化养护和装饰装修管理服务等。

根据《陕西省住宅小区物业管理公共服务制度标准（试行）》陕建发（2003）85号文件规定，小区执行物业服务级标准。

14、什么是专项维修资金？

如何使用？

专项维修资金属于业主使用，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，不得挪作他用。

使用程序：

物业服务公司提出维修计划，制定实施方案---占总面积2/3以上业主和占总人数2/3以上的业主用以后---银行拨打制定专户---使用修缮后，作出公摊明细告知业主或业主大会----业主大会决定续筹计划。

15、收取物业费是否已经过物价局备案？

16、房屋是否可以作为办公用？

可否在楼梯道挂牌？

不可以，依据：

（1）您在后买房屋时签订的《商品房买卖合同》第十八条中约定，房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体节后，承重结构和用途。

（2）依据陕西省《物业管理条例》第七十一条第三款规定：

在物业使用中不能有下列行为：

“（三）擅自将住宅变为经营用房”。

本住宅区的住宅不可挪作其他用途。

17、房屋的共用部位包括哪些？

共用部位包括：

房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、电缆竖井、治安监控室、消防监控室等。

18、物业的公用设施设备有哪些？

公用设施设备有：

绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、共用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

19、业主自用部位、自用设备包括哪些？

业主自用部位：

是指户门以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井以及室内墙面等部位。

业主自用设备：

是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。

装修管理类

1、业主要求安装防盗网怎么办？

依据《临时管理规约》买受人不得在外窗、外廊等处安装防护网。

一层、二层业主确需安装防护网的应安装在窗扇内侧，并符合以上规定。

业主有其他需求，建议等业主委员会成立后确定最终实施方案后，再行安装。

2、不让安装防盗网，那园区有哪些安防措施？

（1）我们园区有：

人防（门岗和巡逻岗）。

技防（红外报警、监视系统和门禁对讲系统），关注每一位来访者；

（2）您在日常的生活中，园区的公共秩序维护更需要您与我们共同防范：

您每次出门前请将门窗关好，上好保险锁；

请随身携带钥匙，不要乱扔乱放，丢失钥匙后请及时更换门锁；

请您告知家中的人来和小孩，请勿给陌生人开门和其交谈。

3、业主是否可以重新打空调孔？

为什么？

不能。

因为在设计施工时预留了空调孔、冷凝水管和室外主机位置，另外，房屋外墙未保温墙，若您自行打孔会破坏保温体系和外立面瓷砖装饰面，影响整体外立面效果。

4、为什么要进行装修管理？

（1）法规依据：

①《陕西省城市居住区物业管理条例》第三十五条：

业主需要装修装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

这就规定了业主进行房屋装修前，业主和物业公司相互告知的义务；

②《陕西省物业管理条例》第七十四条 

：

业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业。

物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。

（2）因为住宅属于群体式类型。

不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋结构安全和其他居民的生命财产安全。

（3）装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行驶应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。

（4）物业公司依据与业主签订的《前期物业服务协议》的约定进行物业管理，而对物业共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。

有鉴于此，业主应告知物业公司其装修行为遵守园区的相关装修规定，避免在装修过程中出现损害公共利益及因装修影响毗邻住户的正常生活而引起纠纷，保证业主装修工作顺利进行。

5、告知业主房屋装饰装修时注意事项和禁止行为的方式有哪些？

（1）方式有：

①咨询客服前台由装修监理向业主提供现场解答；

②业主在办理装修手续时告知业主和装修施工单位，要求装修施工单位仔细阅读《装修管理协议》，并签署《装修承诺书》；

③装修检查过程中监督装修施工单位的施工行为，避免出现违规行为。

（2）《住宅室内装饰装修管理办法》第5-8条中禁止行为和第十五条物业管理单位应当将装修禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

6、是否可以请无资质或者临时施工队施工？

不可以。

根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定，从事室内装饰的装饰企业、设计单位，应当具有独立的法人资格，配备相应的工程预决算人员、工程技术人员、设计人员、施工管理人员，并有相应的注册资本。

7、为什么要审核业主的装修方案？

主要核实方案中的那些行为？

（1）业主装修时，施工项目可能会影响到相邻业主，必须保证地面防水、地辐热、给排水、顶、承重墙体等的正常使用，物业公司技术人员核实装修方案保证公共利益和公共安全，避免可能出现的邻里纠纷。

（2）主要核实装修方案中无一下行为：

①无破坏建筑物的主体结构；

②无破坏建筑物的外观；

③无超负荷用电；

④无破坏卫生间等处的防水层；

⑤无遮挡天然气管道、表、阀；

⑥无违反《住宅室内装饰装修管理办法》第二章规定的禁止行为。

8、业主装修完工时，应提醒业主注意哪些事项？

室内装饰工程竣工后，装饰人应当对室内环境质量、工程质量、消防安全进行检测、验收。

检测验收合格的，方能使用。

受委托的室内装饰工程质量检测机构，应当对检测结果负责。

同时，应提醒业主注意一下事项：

①依据业主与装修单位工程设计合同约定和验收标准进行验收，合格后业主应向装修施工单位索要装饰装修保证书；

②相关装饰材料及设备的说明书、保修书和环保说明书；

③保修期限核实：

室内装饰装修工程最低保修期限为2年，有防水要求的卫生间防渗漏从竣工验收合格起计算保修期限为五年；

④依据《住宅室内装饰装修管理办法》第六章竣工验收与保修第30-32条。

9、物业公司为什么要进行房屋装修验收？

（1）物业服务是对共用部位和共用设施设备进行管理，房屋是您（业主）装修的对象，其中您户的四周墙体、给排水管道、落水管、采暖等共用设施属该栋楼全体业主共有，若装修或使用不当，都有可能给您和其他业主造成不必要的损失。

物业公司从装修图纸的审核到装修验收整个过程只有一个目的：

“了解您和其他业主对物业共用部位、共用设施设备的使用情况，以便协助您监督装修施工单位的行为，杜绝违规行为，避免给您和他人造成不必要的损失”；

（2）物业需要提醒业主，您是房屋的所有权人，受您委托的装修施工单位因其行为给您和他人造成损失，房屋的所有权人都须承担相应责任。

请相许参阅《住宅室内装饰装修管理办法》第七章法律责任中条款。

10、房屋装修验收项目有哪些？

（1）对装修房屋的共用部位、共用设施设备的使用情况进行查验，具体项目如下：

验收项目

室外

①是否占用公共部位；

②是否损坏建筑物公共部位和外墙；

③是否按物业公司指定位置安装空调、冷凝水管是否安装到位。

室内

①是否改动承重墙，梁柱等主体结构；

②是否凿除地面或房顶防水层；

③卫生间防水是否完好；

④是否在室内砌墙或超负荷吊顶和安装大型吊灯及吊窗；

⑤是否封闭或缩小管道检修孔和维修孔。

阳台

①阳台上是否堆放超长、超宽、超重物品；

②外墙上是否乱贴面转而破坏外立面。

水电气

①是否擅自改动水路、管道走线；

②是否改动天然气管线走向和包装天然气管道；

③是否改动采暖系统；

④是否改动上、下水立管；

⑤是否擅自改动电器线路。

（2）依据《临时管理规约》《住宅室内装饰装修管理办法》和《前期物业服务合同》。

11、进行电气焊作业时为什么要办理动用明火作业手续？

（1）装修现场会有装修成品、半成品和可燃的装修材料，为了保证业主人身和财产安全，要求装修施工单位在进行临时动用明火作业时需办理《临时动用明火作业许可证》。

目的是保证动火作业现场安全措施到位：

①现场必须配备灭火器材；

②现场不许有易燃、易爆物品；

③动火时现场必须有专职责任人监护；

④动火人员必须向机装修监理出示有效操作证。

（2）依据《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第11条规定；

《消防法》第十八条规定：

进行电焊、气焊等具有火灾危险的作业人员和自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程，并采取相应的消防安全措施。

12、为什么要收取业主和装修施工单位的装修保证金？

一方面，装饰装修房屋是业主的权利，业主与装修施工单位达成共识，委托其进行室内装修施工，业主和装修施工单位同为装修行为的当事人，收取业主和装修单位的装修保证金，实现业主和物业公司共有监督装修单位照章施工，无违章乱凿、乱拆、乱搭乱占、乱倒垃圾行为。

另一方面，由于装修质量问题（如卫生间、采暖管道漏水）给业主或邻里造成损失时，装修保证金可作为装修施工期间造成公用部位、公用设施设备损坏的赔偿金。

13、办理装修手续时，业主和装修单位要交哪些费用？

装修押金：

100m²

以下为元/户；

150m²

以上为元/户；

跃层元/户。

■依据：

按照西安市物价局关于转发陕西省物业服务收费管理办法的通知第四条规定的装修押金收取标准执行。

■关于装修押金退还的依据：

根据《陕西省物业服务收费管理办法》第二十条第三款规定：

物业服务企业可向业主或装饰装修企业收取装修押金。

在装饰装修工程完成，第一个采暖期结束后15日内应当全额退回。

装修期间如有损坏走廊、墙面、电梯、对讲门等共公设施的情况，其修复所需费用由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可在其装修押金中据实扣除，其余部分应如数退回。

装修垃圾清运费：

元/m²

，砸墙另计：

，装修管理服务费元/m²

，

■对于装修垃圾，首先为了保证公共区域的卫生及车辆停放秩序，装修垃圾需要袋装化，堆放于指定地点，由专车清运至西安市建筑垃圾指定倾倒点。

同时西安市物价局关于转发陕西省物业服务收费管理办法的通知第二条规定：

业主（物业使用人）可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，业主（物业使用人）也可以及时自行清运。

业主委托物业企业清运的装修垃圾，业主（物业使用人）应负担装修垃圾清运费。

装修垃圾清运费标准按每平方米不超过3元计算。

临时出入证工本费：

元/张，长期出入证工本费：

元/张，长期出入证押金：

元/张，装修许可证工本费元/张，装修许可证押金元/张。

14、装修保证金何时退还？

装修工程完工，经物业公司进行验收，无任何违章和隐患工程出现问题的，经6个月后，按照装保金退还流程退还装保金。

15、为什么要收取装修服务费？

由谁交付？

依据《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条第七款规定，装修过程中因施工人员、车辆、材料运输较频繁对社区公共秩序设施设备安全等带来很大苦难，物业公司需要增加人力物力对施工人员及车辆进行管理以及污染的处理。

装修服务费用由装修公司交纳。

16、垃圾是否可以自行清运？

不行，因为垃圾需要袋装，并统一堆放到指定地点由专车进行清运，为保证公共区域畅通、完好、无垃圾堆放、散放现象及保证车辆出入秩序良好。

17、装修的期限是如何规定的？

房屋室内装修一般期限为三个月。

超过规定天数，《装修许可证》及《长期出入证》须办理延期手续。

18、施工人员如何管理？

（1）装修单位须在办理装修手续后，凭《装修许可证》办理施工人员临时出入证后方可进入小区施工；

（2）装修现场负责人须携带装修施工人员身份证原件和复印件及一张彩色一寸照片办理临时出入证；

（3）装修施工人员在进入小区时须主动出示出入证，以便装修巡检人员进行核查，若发现在施工期间未佩戴出入证或在非装修区域内逗留，物业管理人员有权将其请出小区，并收回装修人员出入证；

（4）装修施工人员应将自行车全部停放在小区自行车棚内或临时停放点，不得乱停乱放；

（5）装修期间，施工时间：

08:

00-12:

00；

14:

00-22:

00

节假日：

10:

00-20:

若装修人员不按时停止施工离开小区，将收回该工人出入证，及时通告该单位负责人，今后不再补办；

（6）严禁装修施工人员在小区留宿、煮食或生火；

19、装修现场管理规定有哪些？

（1）严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号）、《装修管理规定》进行施工；

（2）严格遵守《消防安全责任书》中的相关规定，并要求每100平方米配置一具不少于4kg的有效灭火器；

（3）严禁在装修现场吸烟，用电炉做饭取暖等，做好安全防火；

（4）装修期间需进行电焊等明火作业时，应遵守国家有关消防管理规定，必须填写《动用明火申请表》。

批准后且自卑消防设施