生态观光园可行性研究报告.docx
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生态观光园可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称：
***生态园区建设项目
1.1.2项目承办单位：
***
1.1.3企业性质：
***
1.1.4项目建设地点：
***
1.1.5建设性质：
新建
1.1.6项目负责人：
***
1.1.7建设规模：
建设生态园酒店3200m2，野生动物养殖场11000m2,水果采摘区720亩，种苗温室大棚6000m2以及相应的娱乐旅游及附属设施。
1.1.8资金构成：
项目总投资2762.27万元。
其中项目建设投资2603.42万元，项目流动资金158.85万元。
1.1.9资金筹措：
建设投资2603.42万元，全部自筹。
流动资金158.85万元，全部自筹。
1.1.10经济效益：
本项目完成后，全部项目年销售收入1698.86万元，利润总额575.69万元，净利润431.77万元，销售税金及附加93.44万元，年营业税84.94万元，年所得税143.92万元。
1.1.11建设期：
12个月
1.1.12编制单位：
***
1.1.13法人代表：
***
1.1.14资质等级：
***
1.2可行性研究报告编制依据
（1）《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（财发字[1999]1号）；
（2）《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字[1999]57号）；
（3）国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[2002]175号）；
（4）《国家农业综合开发项目建设试行标准》【（94）国农综字第28号】；
（5）《国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》
（6）《投资项目可行性研究指南》
（7）《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号
（8）新的有关财务制度的会计制度；
（9）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
（10）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》
（11）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87•2001年版）
（12）原国家计委《建设项目经济评价方法与参数》1993；
（13）国家计划发展委员会《投资项目可行性研究指南》2002.3；
（13）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件；
（14）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料；
（15）《可行性研究与项目评价》。
（16）《民用建筑设计通则》（GB50325-2005）
（17）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。
1.3可行性报告编制原则
1.3.1项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。
1.3.2采用的工艺技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生。
1.3.3以市场为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在质量性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。
1.3.4项目建设必须高度重视环境保护、工业卫生和安全生产。
环保、消防、安全设施和劳动保护措施必须与主体装置同时设计，同时建设，同时投入使用。
污染物的排放必须达到国家规定标准，并保证工厂安全运行和操作人员的健康。
1.3.5将节能减排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展与节能减排的关系，以企业发展提高节能减排水平，以节能减排促进企业更好更快发展。
1.3.6按照现代企业的管理理念和全新的建设模式进行规划建设，要统筹考虑未来的发展，为今后企业规模扩大或产品深度加工留有一定的空间。
1.3.7认真贯彻工厂设计的“五化”原则。
以经济效益为中心，加强项目的市场调研。
按照少投入、多产出、快速发展的原则和工厂设计模式改革要求，尽可能地节省项目建设投资。
在稳定可靠的前提下，实事求是地优化各成本要素，最大限度地降低项目的目标成本，提高项目的经济效益，增强项目的市场竞争力。
1.3.8以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。
1.4可行性研究的范围
受***的委托，***会同企业有关人员，对本项目涉及的有关问题进行了认真的调查分析，按照国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。
本报告研究范围主要是：
项目建设的背景和必要性；
市场预测；
厂址与建设条件；
项目总体方案设计；
项目设计方案；
主要原辅材料、燃料供应；
项目销售方案；
总图运输和公共辅助工程；
节能减排；
环境保护影响评价；
安全卫生与消防；
组织机构与人力资源配置；
项目实施进度；
投资估算及资金筹措；
财务评价；
国民经济评价；
研究结论与建议。
1.5建设单位基本情况
1.6主要建设内容
项目区总面积为1650亩（1100000m2），建设内容包括：
序号
建、构筑物名称
单位
数量
1
办公楼
m2
800
2
宿舍楼及食堂
m2
200
3
生态园酒店
m2
3200
4
果品加工厂
m2
1350
5
雪具店
m2
50
6
种苗种植温室
m2
6000
7
管理房
m2
1000
8
泵房
m2
64
9
配电室
m2
64
10
道路
m2
17500
11
漫步道路
m2
7500
12
漫步道路边沟
m3
450
13
硬化
m2
4550
14
停车场
m2
1800
15
滑雪场
m2
10000
16
鱼池
m2
5000
17
主路路边沟
m3
2500
18
野生动物养殖场
m2
11000
19
水果采摘区
m2
480000
20
蓄水池
m3
7000
21
深水井
眼
6
22
化粪池
m3
1500
23
管线
m
22830.5
24
绿化
m2
544822
25
果蔬保险窖
m3
4500
26
大门
个
2
27
供热管线
m
319.914
1.7项目建设背景
生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。
近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。
于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。
生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。
在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。
种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。
在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。
利润和效益是普通种养业的5至10倍。
生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。
生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。
生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。
随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。
在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。
与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。
从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。
而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
作为科尔沁草原腹地，乌兰浩特市的旅游事业蓬勃发展，以草原为背景的旅游观光事业正在吸引着大量的国内为游客。
全市有耕地27万亩，其中水田10万亩，绿色无公害水稻种植面积3.5万亩，无公害蔬菜基地1万亩。
工业用地充足，有自治区重点扶持的全区20个开发区之一——乌兰浩特经济技术开发区，开发区总规划面积21.24平方公里，目前有2.2平方公里完成"三通一平"，达到了企业入驻条件。
兴安盟在旅游开发上的优势以及新的农业观光项目的建立，带动本地区旅游业的发展以及改变以前总体的旅游模式，促进旅游带动消费的主题格局。
在建设前景上市很有必要的。
1.8项目建设的必要性及其意义
1.8.1项目建设的必要性
生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。
现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸的一体性、产业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。
生态农业实质上是生态化的现代农业。
生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。
因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，是未来中国农业发展的方向。
现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。
人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——生态观光农业应运而生。
可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。
发展生态农业是造福子孙后代的事业，江泽民同志在党的十五大报告中指出：
“我国经济发展必须实现两大战略，即可持续发展和科教兴国战略”。
生态园提出的建设生态园规划方案，正是贯彻党的十五大精神，实现可持续发展的具体举措。
生态园强化真正意义上的综合性和多元性，将农业系统各组分、各链条的有机整合，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产与其后续性加工的紧密衔接等，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。
1.8.2项目建设的意义
1.观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题。
今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：
熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。
另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。
2.高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径
农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。
观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。
可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。
3.观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点
近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。
而观光农业旅游却因其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。
城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。
1.9研究结论
本项目的实施，促进本地区经济产业化战略和旅游经济的发展，提高地方财政收入水平，带动本地区经济发展。
同时可以安排部分下岗职工再就业，缓解本地区就业压力，经济和社会效益较好。
财务评价结果表明，本项目全部投资所得税前内部收益率为25.19%，财务净现值（折现率=13%）1664.16万元，投资回收期4.89年（含建设期）；全部投资所得税后内部收益率为19.50%，财务净现值（折现率=13%）868.15万元，投资回收期5.86年（含建设期）。
敏感性分析表明，本项目有着很强的抗风险能力。
1.10主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
基础数据
1.1
建设规模
1.1.1
种苗
万株
6
1.1.2
蔬果
吨
2880
1.1.3
餐饮住宿收入
万元
283.36
1.1.4
旅游娱乐收入
万元
256.5
1.2
场址
1.2.1
园区占地面积
m2
1100000
1.2.2
新建建筑面积
m2
12728
1.2.3
容积率
%
1.16
1.3
项目定员
人
190
1.4
燃料动力消耗
1.4.1
水
万T
2.384
1.4.2
电
万kWh
27.9146
1.4.3
供热
m2
4314
1.5
“三废”排放量
1.5.1
废水
T
6500
1.5.2
废渣
万吨
0
1.5.3
废气
T
0
1.6
总投资
万元
2762.27
1.6.1
建设投资
万元
2603.42
1.6.2
流动资金
万元
158.85
1.6.3
建设期利息
万元
0
1.7
项目计算期
年
15
含建设期12个月
1.8
总成本
万元
1029.73
1.9
经营成本
万元
894.03
1.10
营业收入
万元
1698.86
1.11
营业税金及附加
万元
93.44
1.12
营业税
万元
84.94
1.13
利润总额
万元
575.69
1.14
净利润
万元
431.77
2
评价指标
2.1
投资利润率（税后）
%
15.63
2.2
销售利润率（税后）
%
25.42
2.3
财务内部收益率（税后）
%
19.50
财务净现值（税后）
万元
868.15
ic=13
投资回收期（税后）
年
5.86
含建设期12个月
2.5
财务内部收益率（税前）
%
25.19
财务净现值（税前）
万元
1664.16
ic=13
投资回收期（税前）
年
4.89
含建设期27个月
2.6
盈亏平衡点
%
61.02
第2-6期
盈亏平衡点
%
60.43
第7-15期
第二章市场预测
2.1生态农业观光园概况
2.1.1生态农业观光的涵义
生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。
生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。
目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：
生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。
各地掀起发展观光农业的热潮：
有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。
生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。
狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。
生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。
由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。
它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。
2.1.2发展过程的阶段模式
观光农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。
在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式。
阶段是与特定的经济基础相对应的，开发式的观光农业旅游项目，最有可能的是在旅游业具有相当基础的大中城市周边出现。
例如广东东莞的年丰山庄、珠海白藤湖的农民度假村，还有正在兴建的占地20公顷计划投资1．5亿元的高科技珠海现代农业公园以及太湖之滨占地3000亩预计投资6亿元的“未来农林大世界”等，都属此类的代表。
观光农业旅游发展的阶段模式
阶段模式
发展阶段
旅游主题
主导者
市场
市场消费强度（交通除外）
自发式
早期旅游萌芽阶段
不明确，仅作为休闲调剂
自发形成的个人或小团体
① 供求关系模糊
② 个人需求导向
<30元/人。
天
自主式
初级经营阶段
有一定的主题和活动安排
中小旅行社主动参与经营
① 以短期赢利为目的
90±30元/人。
天
② 产品导向
开发式
成熟的经营阶段
有明确的主题和系列活动策划
大型（旅游）集团开发和管理
① 以长期投资收益为目的
＞120元/人。
天
2.1.3分布上的地域模式
地域模式代表的是同一阶段观光农业旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。
通过对我国现阶段不同地区观光农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下：
观光农业旅游开发的地域模式
模式
区位及目标市场
特点
管理形式
例注
依托自然型
1） 距大中城市20公里以外，但交通便利
1） 基础条件较好，地貌类型齐全
1） 基本保留原有农村各级组织
江西井冈山观光农业区；
2） 以多个大中城市为目标市场
2） 以独立完整的农业自然景观单元为依托
2） 分散管理
湖北随州观光农业区
3） 范围广阔6平方公里左右
3） 接近原生自然
依托城市型
1） 距大中城市10公里之内
1） 借助一定的农业基础
1） 独立封闭的行政组织
苏州“未来农林大世界”；
2） 以一个大中城市为目标市场
2） 主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托
2） 集中管理
珠海“现代农业公园”
3） 范围较小2平方公里左右
3） 更接近人工主题公园
2.1.4生态农业观光园的主要类型
生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。
其中规模较大的主要有5种：
1.观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。
这是国外观光农业最普遍的一种形式。
2.农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。
例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。
除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。
农业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。
3.教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。
代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。
4.森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。
在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。
5.民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。
如深圳的民俗文化村等。
2.1.5生态农业观光园的功能分区
生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。
按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区：
1.观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。
2.示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。
3.休闲体验区由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。
4.产品区由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。
让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。
观光农业园区功能四分区方案
场所分区
所占规划面积
构成系统
功能导向
例注
观赏区
50-60％
1） 观赏型农田带、瓜果园
使游客身临其境感受真切的田园风光和自然生机
珠海：
蝴蝶公园
2） 珍稀动物饲养场
随州：
银杏公园
3） 花卉苗圃
木兰川：
五彩田园
示范区
1
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