第四章 房地产开发项目的前期工作.docx
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第四章房地产开发项目的前期工作
第四章房地产开发项目的前期工作
[教学目的]通过本章学习，使学生了解土地的特征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、程序和补偿、安置标准等。
[重点难点]重点是房地产开发用地的取得方式和项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发过程中不同类型物业的规划设计特点。
第一节房地产开发用地的取得
[本节内容]主要包括土地与土地开发利用理论和原则，土地的所有权概念和特征，土地的使用权概念和特征，我国土地使用制度的演变，广义土地使用权的出让含义和规定，房地产开发中土地使用权的取得。
[本节重点]掌握房地产开发中土地使用权的取得。
[本节难点]土地与土地开发利用理论和原则，广义土地使用权的出让含义和规定。
一、土地与土地开发利用
（一）土地及其特性
1.土地的概念
土地是自然环境的重要组成部分，是由地球表面岩石、土壤及其附着物组成的综合体。
它为人类提供活动基地、劳动手段和劳动对象，是人类生存的物质基础。
土地资源是指在土地总量中能为人类所用并产生经济价值或社会效益的部分。
2.土地的特性
（1）土地的自然特性
土地的自然特性主要包括：
①土地位置的固定性：
即土地的绝对方位和各地间的相对距离是固定的。
②土地数量的有限性：
土地是一种不可再生的资源。
③土地特性的差异性：
各地的地形、土地物质构成和肥力各不相同。
④土地作为生态环境主要部分的脆弱性：
土地有着自己形成和发育的自然规律，并与土地中的水分、土地上的植被等的状况联系密切，任何不合理或过度开发都会破坏生态平衡并使土地资源衰退。
（2）土地的经济特性
土地的经济特性主要包括：
①土地需求与供给的矛盾性：
供不应求。
②土地实用方向的相对固定性：
土地用途广泛，投入某项使用后改变其利用方向较难，经济上浪费也是巨大的，因此规划应审慎。
③土地报酬至边际效益后的递减性：
土地的集约利用有一定的限度，当土地开发成本超过其收益时，土地开发成本常与收益成反比，即成本愈增加收益愈减少。
④土地所有权及使用权形式上的多样性。
（二）土地理论
1.区位论
区位论，就是研究各种经济用途的土地的空间分布及其相互关系的学说，其形成于19世纪20年代。
主要有下列流派：
（1）杜能的农业区位论：
德国经济学家杜能1826年发表《孤立国和农业与国民经济的关系》一书，标志着区位理论的产生。
杜能的农业区位论的核心是假设存在一个“孤立国”：
①该国土地全部为自然资源和气候相同的平原；②在该国中心有唯一的城市，即中心城市；③到该中心城市的唯一运输工具为马车，其运价与距离成正比；④所有土地适合各种农作物、粮食的种植，但由于它们的体积不同，运价也不同；⑤不同的产品由于运费和生产成本不同，因而有不同的总成本；⑥在单位面积的土地上，不论是何种农作物，其收入相同。
根据杜能的假设，如用R表示农产品单位土地面积上的收入，C表示农产品单位土地面积上的生产成本，T表示到中心城市的运费，P表示生产农产品的利润，则：
P＝R－（C＋T）
在R、C不变的情况下，利润就取决于运费T，如下图表示：
R（C
）
总成本
R农产品单位土地面积上的生产成本
C到中心城市的距离
N
因而，杜能的农业生产分成了六个圈，即：
①自由农作物圈（生产鲜活产品，蔬菜及鲜奶）；②林业圈层（量大不易长途运输的木材及材草）；③集约农业圈层（谷类、畜类）；④谷草农作物圈（牧草和畜类）；⑤三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；⑥畜牧圈层或边际农业圈层（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。
杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。
（2）韦伯的工业区位论：
德国人，1909年发表《工业区位论》一书。
韦伯的工业区位论实际上是区位因素分析，即通过对运费、劳动力及聚集效应和相互关系的分析、计算，使得某特定地区生产某种工业产品可比在其他地区获得更大的利益。
①运费对工业区位的影响
韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方，而运费取决于运输的距离和运输的重量；他提出了原料系数，即运进工厂的稀有性材料与运出工厂的产品总种之比。
他提出：
凡原料系数小于1时，生产工厂应设在消费中心区；凡原料系数大于1时，生产工厂应设在稀有性原料产地附近；凡原料系数等于1时，生产工厂可设在消费中心区或稀有性原料产地附近。
②工资成本对工业区位选择的影响
韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方迁移到劳动力成本最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。
③集聚因素对工业区位选择的影响
韦伯认为厂址的选择应考虑：
工业企业的规模经济、分工协作与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。
（3）廖什的市场区位论
（4）克里斯塔勒的中心地学说（城市区位论）：
德国地理学家1933年发表了《中心地理论》
（5）克鲁梅的行为区位论
（6）艾萨德的区位科学
2.地租理论
（1）地租的概念
从广义来讲，地租泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不仅局限于土地的租金；狭义的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。
（2）级差地租（马克思主义地租理论）
级差地租的形成是由于土地本身条件的不同造成的土地自然力的差异，马克思将级差地租进一步细分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
级差地租Ⅰ是指等量资本投入在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。
级差地租Ⅱ是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者占有时所转化而来的级差地租。
（三）土地利用规划
1.土地利用规划的必要性
（1）从土地的自然特性方面分析
主要体现在：
①土地的有限性；②土地的差异性；③土地的固定性；④土地的耐久性，即可永续使用。
（2）从土地的经济特性方面分析
主要体现在：
①土地的稀缺性；②土地的区位可变性；③土地的报酬递减性；④土地经营的垄断性（使用者一定阶段唯一）。
2.编制土地利用规划的内容与步骤
（1）综合评价土地资源将土地化成不同等级
（2）进行土地利用预测
（3）确定用地标准及用地结构
（4）提出本地区功能分区
（5）制定土地整治和保护规划
（6）确定本地区土地利用总体及详细规划
（四）土地特征、理论对房地产开发的启示
1.重视土地区位
2.注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地
3.节约用地
4.房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式
二、土地的所有权
（一）土地所有权的概念、权能和特征
1.土地所有权的概念
（1）土地所有权的概念
土地所有权又称土地产权、“地权”，是物权的一种。
它的主体是土地所有者，客体是土地。
土地所有权是土地所有制的法律表现，土地所有制是土地所有权的经济基础。
因此，土地所有权的含义是：
土地所有者在法律规定的范围内享有的对土地的占有、使用、收益、处分的权利。
（2）我国土地所有权制度
宪法规定我国土地所有权制度为：
城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。
2.土地所有权的权能
（1）土地占有权
土地占有权指依法对土地实施掌握和控制的权利。
土地所有权和土地占有权即可结合又可分离。
（2）土地使用权（狭义的土地使用权）
狭义的土地使用权指依法对土地进行实际使用的权利。
土地所有权和土地占有权即可结合又可分离。
（3）土地收益权
土地收益权指依法收取土地所产生的自然或法定的利息和利益的权利；包括收获土地上生长的农作物，收获出租土地的租金等。
（4）土地处分权
土地处分权指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。
土地所有权是一级权能，占有、使用、收益、处分等权力是二级权能。
二级权能具有相对的独立性，享有二级权能者必须承担对土地所有者应尽的义务。
3.土地所有权的特征
（1）权利的主体是特定的
（2）土地所有权行使的绝对性（与债权相比）
（3）土地所有权行使的排他性
（4）土地所有权具有追索性
（5）土地所有权权能的完整性
（6）土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性
（二）我国城市土地所有权及城市土地类型
1.我国城市土地所有权
（1）《宪法》规定
宪法规定：
城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。
矿藏、水流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有。
（2）城市国有土地的范围
城市国有土地的范围是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地，1998年12月27日国务院令第256号颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》进一步明确了国有土地的范围，具体包括：
①城市市区的土地；
②城市郊区和部分农村土地已经征用为国有的土地；
③国家依法征用由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位使用的土地；
④其他依法没收、征用为国家所有的土地；
⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
⑥因国家组织集体移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
（3）两类土地所有权的关系
2.城市土地的类型
（1）按照土地用途划分
按照土地用途可分为：
工业用地、商业用地、公共事业用地、交通运输用地、住宅用地、行政机关用地、绿化用地、军事用地、其他用的。
（2）按照土地位置划分
按照土地位置可分为：
市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、某些特殊性质区域（开发区、特区、保税区、高科技园区等）。
（3）按照土地经营管理者的权属划分
按照土地经营管理者的权属可分为：
全民所有制用地、集体所有制用地、涉外用地、私人用地。
（4）按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分
按照对开发用地进行人为投入的形式及程度可分为：
已开发的城市土地、未开发的城市土地、未来待开发的城市土地。
三、土地使用权
（一）土地使用权的概念（广义的土地使用权）
1.土地使用权的概念
土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订合同的有关规定，对国家和集体所有的土地，享有使用的权利。
土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。
2.土地使用权的限制
（1）使用范围的限制
《中华人民共和国土地管理法实施条例》对城乡用地的使用，都有明确的界限。
如农业用地不得建房、修坟、烧砖；城市用地必须按照城市规划要求建设等。
（2）使用方式的限制
坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，坚持“珍惜耕地，合理利用每寸土地”是我国土地使用的基本国策。
对土地使用方式的限制主要有：
①土地使用者要以土地所有人的条件受让土地，在土地使用期间必须严格按照合同约定的条件使用，未经允许不得改变；
②土地使用者使用土地必须受我国政府及相关管理部门的管理和监督；
③土地使用者不能在使用的土地上从事应由我国政府从事的企事业；
④在土地使用者使用期间，一切地表、地下资源的所有权仍属于国家，使用者不得侵占和利用；
⑤土地使用者对土地的转让和抵押均须按照我国法律规定执行，否则无效；
⑥土地使用者不能如期开发，不按规定用途使用或土地闲置时间超过两年的，政府有权依法收回土地使用权等。
（3）使用年限的限制
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》按土地用途，对土地使用权出让的最高年限作了明确的限制规定：
①居住用地70年；
②工业用地50年；
③教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；
④商业、旅游、娱乐用地40年；
⑤综合或其他用地50年。
（二）土地使用权的权能和特征
1.土地使用权的权能
（1）土地占有权
土地占有权是指使用人对土地实行控制和支配的权利，这是建立在土地使用权为前提和基础之上的。
（2）土地使用权（狭义的土地使用权）
狭义的土地使用权是指使用人对土地利用和运用的权利，这种权利必须符合国家的法律和合同的规定进行使用，不得超越。
（3）土地收益权
土地收益权是指使用人享有使用土地尔获得收益的权利，这是使用人使用土地的重要目的。
（4）土地处分权
土地处分权是指使用人依照国家法律和合同的约定，享有转让土地使用权的权利。
2.土地使用权的特征
（1）权利主体的广泛性
（2）土地使用权不得随意改变
（3）土地使用权是法律特别设定的一种物权
（4）土地使用权派生于土地所有权
（5）土地使用权权能构成的有限性
（6）土地使用权可以买卖、转让
（三）我国土地使用制度的演变
1.我国城市国有土地的来源
（1）解放初期没收的、收回的和接管的城市的土地
（2）征收的地主和富农在城市郊区出租的土地
（3）赎买的民族资本家的城市土地
（4）城市建设需要，征用的农村集体所有土地
2.城市土地使用制度改革
（1）城市土地有偿使用的原因
城市土地有偿使用的原因主要表现在：
1国家在土地上的收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现；
2无法保证经济合理地利用土地，造成土地资源的浪费；
3土地无偿使用，掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转换；
4阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化；
5城市内部用地结构不合理；
6不利于建立城市建设资金的长期平衡机制；
7土地无偿划拨与国家经济体制改革相矛盾；
8不利于对外开放和吸引外资。
（2）城市土地使用制度改革的主要内容
城市土地使用制度改革的主要内容包括：
①土地所有权和土地使用权相分离的新机制；
②建立起由国土规划、土地利用总体规划、城市规划和建设用地发展规划斜街配套的土地利用规划体系；
③建立和发展城市土地的一、二、三级市场。
（3）城市土地使用制度改革的特点
1城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国有制；
②城市土地使用制度改革并不是将土地使用权全面商品化，有偿出让仅限于营业性用地，对公共建设、福利住宅等非营业性用地依然采用行政划拨方式；
③改革并不意味着政策鼓励加速土地使用权转让速度，为了公共利益需要，政府会采取措施避免土地投机现象；
④城市土地使用制度改革，不是将政府统一管理和配置土地的职能交给土地使用者和经营者，而只能是政府的土地管理部门。
四、广义土地使用权的出让
（一）土地使用权的出让
1.土地使用权出让的含义
土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用权受让人由此获得对该地块进行开发、经营、管理的权利，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.出让的年限
最高出让的年限不得超过《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的界限。
3.出让的方式
（1）协议出让
协议出让方式，是指国有土地的所有者或其代表，作为出让人与要求使用国有土地者，即开发企业作为受让人，就出让土地使用权所涉及的有关事宜，如出让土地的面积、年限、用途、出让金等反复协商，达成一致意见后，由出让人向受让人出让国有土地使用权的一种出让方式。
具体程序为：
①开发企业向土地管理部门提出用地申请，土地管理部门提供用地要点资料（规划建设方面的要点资料与规划部门提出的规划设计要点是一致的）及有关规定。
②开发企业在得到上述资料后，经研究，应在规定的时间内向土地管理部门提交有关建设方案、确认使用该地块方式的资料等；
③土地管理部门在接到开发企业的资料和文件后，即在规定的时间内（30日）答复开发企业；如双方有洽谈基础，即可就有关事宜进行协商；
④土地管理部门和开发企业，经协商达成一致意见后，双方签订土地出让合同；开发企业交付出让价款和各项费用后，即可办理各种手续，领取土地使用证。
（2）招标出让
招标出让，是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或个人（受让方）以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取（不一定是出价最高者得到）。
它主要适用于一些主要的或关键性的发展计划与投标项目。
具体程序为：
①招标（公开招标、限制性招标）：
由市、县土地管理部门编制招标文件，发出招标公告或向投标者发出招标通知书。
②投标者到指定地点领取（购买）招标文件及有关资料。
③投标：
投标者按招标文件的规定，向市、县土地管理部门交付保证金（不计息，可抵冲出让金），并将标书密封，在规定的时间内投入指定的信箱或送达指定的地点。
④市、县土地管理部门会同有关部门组成评标小组，组织开标、评标和决标；确定中标者，发出中标通知书，未中标者7日内退还保证金。
⑤中标者在规定的时间内与市、县土地管理部门签约、领取土地使用证。
（3）拍卖出让
拍卖出让，是指在规定的时间、地点，利用公开场合由土地管理部门（或委托拍卖行）代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由最高出价者获得土地使用权的方式。
它适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐业用地。
具体程序为：
①市、县土地管理部门事先公告拍卖土地使用权的宗地面积、坐落、用途、使用年限、竞投报名地点、竞投日期等有关内容；
②竞投者持资信资质证明文件，按照公告的时间、地点报名，交付竞投保证金，领取牌号参加竞投；
③市、县土地管理部门在公告的时间、地点，由主持人现场公布拍卖底价，当场应价竞争，确定购买者；
④购买者在规定的时间内与市、县土地管理部门签约、领取土地使用证。
（4）挂牌出让
挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
这种方式比较市场化和透明化。
通过协议、招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权者，在签订出让合同时，应向市、县土地管理部门支付出让金总额10%的定金（不计息，可抵冲出让金）。
在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部的出让金；在支付全部的出让金后15日内，领取土地使用权证书。
4.出让合同及合同的效力
（1）出让方的权利和义务
出让方的享有的权利主要有：
①出让方对受让方在签订土地使用权出让合同后，未按期支付全部的出让金的，有权解除合同，并可请求违约赔偿；
②出让方对受让方未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，有权予以纠正，并根据情节轻重给与警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
出让方的享有的义务主要有：
①出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权；
②出让方向受让方提供有关资料和规定。
（2）受让方的权利和义务
受让方的享有的权利主要有：
对出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权，如出让方未按合同规定提供出让的土地使用权的，受让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；
出让方的享有的义务主要有：
①受让方应按照合同规定的期限，支付全部的出让金；
②受让方支付全部的出让金后，应办理土地使用权登记，领取土地使用权证书；
③受让方应按照合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地；
④受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应征得出让方的同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
（二）土地使用权的转让
1.土地使用权转让的含义
土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。
2.转让的期限
转让的期限等与土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
3.土地使用权转让的条件
（1）必须是出让的土地使用权才能进行转让；
（2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能转让；
（3）土地使用权转让应当签订合同；
（4）土地使用权转让必须办理过户登记。
4.土地使用权转让的原则
（1）随之转移原则：
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。
（2）房、地产一致原则：
房随地转，地随房走。
（3）效益不可损原则：
无论土地使用权转让，还是地上建筑物转让，都不得损坏土地及其他建筑物的经济效益。
5.土地使用权转让的方式
（1）出售转让土地使用权；
（2）交换转让土地使用权；
（3）赠与转让土地使用权。
（三）土地使用权的出租
1.土地使用权出租的含义
土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
2.土地使用权出租的条件
（1）出租的土地使用权是国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权；
（2）依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能出租；
（3）出租人和承租人应当签订租赁合同；
（4）出租人和承租人应当依照规定办理登记。
（四）土地使用权抵押
1.土地使用权抵押的含义
土地使用权抵押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。
具体讲，就是债权人对享有土地使用权的债务人或第三人的土地不转移占有，继续由债务人或第三人使用、收益，而在债务不履行时，处分债务人或第三人的土地使用权，并从处分抵押物所得价款中优先受偿。
土地使用权抵押的标的物不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。
2.设定抵押的基本要求
（1）抵押权由抵押人和抵押权人以抵押合同设定；
（2）设定抵押合同的当事人为抵押权人及抵押人；
（3）被担保的债权；
（4）不能违反有关规定。
（五）土地使用权的终止
1.土地使用权的终止的发生
土地使用权的终止，是指土地使用者停止行使土地使用权。
导致土地使用权的终止因素主要归为以下几类：
（1）土地使用权年限届满；
（2）提前收回；
（3）土地灭失；
（4）土地的没收、抛弃等。
2.土地使用权的终止时土地使用权的处理——注销登记和补偿
（六）土地使用权的价格
1.总地价
总地价，是指一块土地的全部价格，该指标不能反映地价水平的高低和差异。
2.单位面积地价
单位面积地价，是指单位面积土地的价格，又称单位地价。
3.楼面地价
楼面地价，是指一个地块上单位建筑面积平均分摊的土地价格，又称楼面价。
（七）土地市场
1.一级土地市场
一级土地市场，是指土地使用权出让市场。
2.二级土地市场
二级土地市场，是指土地使用权转让市场。
3.三级土地市场
三级土地市场，是指土地使用权出租、抵押市场。
五、房地产开发中土地使用权的取得
（一）政府行政划拨
1.划拨土地使用权的概念
（1）划拨土地使用权的概念
划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
（2）划拨土地使用权的范围
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可由县级以上人民政府依法划拨：
①国家机关用地和军事用地；
②城市基础设施用地和公共事业用地；
③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
④法律、行政法规规定的其他用地。
2.划拨土地使用权的审批、补偿、安置——
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