10四川房地产开发贷款项目评估报告Word文档格式.docx

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第三章 

项目建设条件评价

一、项目建设的必要性

二、项目建设内容、规模和建设

三、项目实施进程评价

四、项目建设条件评价

五、设计单位资质评价

六、施工、监理单位资质评价

七、环境保护评价

第四章 

市场评估

一、市场供求状况及其发展趋势分析

二、城东房地产市场分析

三、市场定位分析

四、市场预测分析

五、项目分析

第五章 

投资估算和筹资评价

一、投资估算

二、投资来源及筹资评价

三、项目投资计划评价

四、有关说明

第六章 

偿债能力评估

一、项目财务效益预测

二、项目财务现金流量分析

三、资金来源与运用分析

四、项目偿债能力评估

五、项目敏感性分析

第七章贷款风险与效应评价

一、定量分析

二、定性分析

三、贷款担保评价

　　　　　　　　　　第一章 

要

根据四川×

房地产有限公司开发“×

”工程申请贷款的需要，经工行×

支行初审，并报工行×

分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。

根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。

现将评估报告简要概述如下：

房地产有限公司（以下简称四川×

）成立于1999年7月22日，是×

集团股份有限公司下属的全资公司。

法人代表×

，注册资本2000万元，分别由×

集团股份有限公司投资1800万元和×

房地产有限公司投资200万元构成；

公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。

2001年1月起正式进行“×

”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。

在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“×

×

”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。

截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482万元，所有者权益为7852万元。

在工行×

支行开有一般结算帐户。

截止2002年9月30日，在工行×

支行存款余额为557万元；

公司借款余额9000万元，其中工行×

支行借款7000万元，中行×

支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。

企业无不良信用记录，2002年经工行×

分行审核评定信用等级为未评级。

通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：

企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。

”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区×

乡

永兴村三、四组（×

村）二环路内侧×

米，地理位置优越，交通便利。

该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：

商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。

项目容积率0.95，绿化率53%。

项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。

小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；

游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

根据企业提供的资料，“×

”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。

通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/m2，复式别墅平均售价4183元/m2。

本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。

四、投资筹资评价

根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。

经评定单方成本为3494.91元/平方米；

其中：

土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为1327.16元/平方米、费税（主要为综合报建费、集资费）140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。

企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期×

集团代还，详见附件：

集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元。

企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。

五、财务评价

经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：

（详见评估主表4项目财务现金流量表）

1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；

2、内部投资收益率：

按全部投资计为26.77%；

3、财务净现值（还原利率10％）：

按全部投资计为3341.04万元；

4、动态投资回收期（还原利率10%）：

按全部投资计为2.03年；

由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×

行财务评价标准可行。

六、贷款风险评价

通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。

通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。

该公司向×

行提出贷款担保方式为其母公司×

集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方×

集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。

财务状况良好，担保方式可行。

七、评估结论

评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：

”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向×

行提出贷款担保方式为其母公司×

集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。

由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

　　　　　　　　　　　　第二章　借款人评价

并通过了“四川×

，注册资本2000万元，分别由×

该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。

房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。

作为×

集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川×

在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。

该公司于2001年1月起正式进行“×

”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“×

”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。

售房率已接近50%。

开盘以来，“×

”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。

房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。

公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门；

现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人；

具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。

房地产有限公司主要领导人基本情况如下：

法人代表：

，男，39岁，硕士。

总经理：

副总经理：

，男，47岁，博士。

财务部经理：

，男，28岁。

该公司在工行×

截止2002年9月末，该公司在工行×

企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002年度信用等级为未评级。

四、资产负债分析：

企业财务状况详见附件企业的资产负债表。

公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：

资产负债及偿债能力指标简表 

（单位:

万元）

项目2000年2001年2002年9月

总资产170002679821335

总负债150002544213482

流动资产170142667821172

流动负债01044213482

所有者权益200013567852

资产负债率（%）88%94%63%

流动比率（%）255%157%

速动比率（%）112%77%

（一）、资产负债趋势分析：

下表是企业近三年资产负债变化趋势（与上一年比较）:

资产负债横向变动趋势表 

（单位:

项 

目2000年2001年2002年9月

资产增长绝对数163909798-5463

增长百分比2686% 

57%-20%

负债增长绝对数1499010442-11960

增长百分比149900%69%-47%

权益增长绝对数1400-6446496

增长百分比 

233%-32%479%

从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代×

集团在成都建行贷款15000万元，投入“×

花园”开发项目，2002年3月集团将“×

花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。

因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。

由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。

（二）、资产负债比例分析

利息保障倍数0-1.2213.7

资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。

企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。

企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2％。

因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。

（三）、资产负债增减变化原因分析：

通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：

近三年企业资产负债简表 

单位：

万元

目2000年2001年2002年9月项 

总资产170002679821335总负债150002544213482

一、流动资产170142667821172一、流动负债01044213482

货币资金4214972241其中短期借款085009000

应收帐款007759应付帐款002

短期投资000其他应付013434728

其他应收款1659311252424预收帐款07870

预付帐款0337

存货01492710711

其他000二、长期负债15000150000

二、长期投资000

三、固定资产0124158三、所有者权益200013567852

固定资产清理77其中：

股本200020002000

固定资产净值012481资本公积000

四、无形及递延资产-14-54未分配利润0-6445852

变动说明:

1、应收帐款:

2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。

2、其他应收款：

2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“×

花园”的15000万元收回。

3、存货与在建工程部分：

2002年企业存货10711万元全部为“×

”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分。

4、其它应付款：

2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。

5、预收帐款：

2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。

6、长期负债：

2002年较2001年减少15000万元，主要是代集团在成都建行贷款的15000万元，提前归还。

该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。

下表是该企业近三年盈利指标。

单位：

销售收入06123650

利润总额0-6445852

销售利润率（%）0-806.56%27.82%

总资产利润率0-2.4%27.43%

净资产利润率0-47.42%74.53%

存货周转率00148.32%

成本费用利润率0034.93%

从上表可以看出：

企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。

但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。

该公司的“×

”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。

公司开发的“×

”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司2002年9月末利润表进行分析。

从结构上分析：

企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。

结合企业销售情况分析，由于“×

”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。

从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为34.39%（行业优秀值）、利息保障倍数为13.7（行业优秀值）。

从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力；

成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。

下表是企业近三年的现金流量表（单位：

万元）：

项目行次金 

额

2000年2001年2002年9月

一、经营活动产生的现金流量1

现金流入20644235762

现金流出3160021438219610

经营活动产生的现金流量净额4-16002-794016152

二、投资活动产生的现金流量5

现金流入610013

现金流出7013724

投资活动产生的现金流量净额810-137-11

三、筹资活动有关的现金流量9

现金流入1016400100002000

现金流出110184816398

筹资活动产生的现金流量净额12164008152-14398

五、现金及现金等价物净增额13408761744

企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。

该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：

目存款贷款备 

注

工行×

支行557700011月份还款1100万元，无拖欠本息

行×

支行1420

支行3182000无拖欠本息

营业部920

银行10010

纳税专户1300

合 

计22409000

经我们在人行查询系统查询，四川×

房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行×

分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业（详见附件）。

房地产有限公司作为×

集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。

该公司开发的第一个项目为“×

”高档住宅小区。

”业已取得近1.58亿元（按实际到帐计算）的销售佳绩。

因此四川×

根植于×

这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。

　　　　　　　　　　第三章　项目建设条件评价

一、项目建设必要性

乡永兴村三、四组（×

村）二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。

其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。

商品住宅111,162平方米（其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。

项目容积率0.95，绿化率53%。

房地产有限公司依托×

这个强大的母体和借用×

多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“×

”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是×

集团决心在成都树立的样板工程。

成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。

随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。

同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。

二、项目建设内容、规模和建设方案

根据成都市计划委员会对“×

”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：

商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为：

建筑套型建筑面积户数占比例

联排别墅A225102.48%

联排别墅C23913734.00%

联排别墅E26416440.69%

联排别墅L29881.99%

双复式别墅N11604210.42%

双复式别墅N21854210.42%

合计403100%

该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：

1、“×

”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；

各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。

2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式；

联排别墅住户