四川省房地产估价师《经营与管理》：开发贷款的风险管理考试试题Word下载.docx

四川省房地产估价师《经营与管理》：开发贷款的风险管理考试试题Word下载.docx

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措施费

执行层的组织协调

5、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。

下列对人体的危害程度从高到低的顺序是。

超短波>

微波>

短波>

中波>

长波

长波>

中波

6、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。

（过时）

-1.33

-0.66

0.66

1.53

7、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的__。

A．差别化

B．同质化

C．多样化

D．独特性

8、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和__对其价值有着重大影响。

A．房地产相邻关系的限制

B．房地产权利的限制

C．房地产政府监督

D．银行利率

9、路线价估价法是一种评估大量土地的__。

A．迅速估价方法

B．较慢估价法

C．简易法

D．延迟法

10、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。

A．65.4

B．81.8

C．87.2

D．109.0

11、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。

A．温差效应

B．绿岛效应

C．温压效应

D．热岛效应

12、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是__。

A．成本利润率是年成本利润率

B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

13、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。

较大

较小

差距较大

大致接近

工业用地的监测点评估价格

14、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。

A．前期考核

B．开发

C．建设

D．使用

15、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是。

5．2

6．4

6．8

7．6

借款合同

16、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿

B．分散风险

C．融通资金

D．防灾防损

17、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是__。

A．属永久性建筑有柱的货棚

B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊

C．无顶盖的室外楼梯

D．与室内不相通的类似于阳台的建筑

18、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】

65．4万元

81．8万元

87．2万元

109．0万元

19、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。

A．宗地图

B．房产分幅图

C．房产分丘图

D．房产分户图

20、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。

假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

14140

42421

56561

60000

21、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

最低价格

平均价格

出让地价

标定地价

22、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。

A．市场价值

B．理论价值

C．市场价格

D．理论价格

23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。

（建筑物报酬率为10％）

11.80

16.07

23.57

31.07

24、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。

A．2834元/m2

B．1834元/m2

C．2934元/m2

D．3934元/m2

25、下列关于物业使用人，表述错误的是。

物业使用人拥有物业的所有权

物业使用人是实际使用物业的人

物业使用人的基本权利、义务受到租赁合同的一定限制

物业使用人没有对物业的最终处置权

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

2、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。

A．投资计划与资金筹措表

B．资金来源与运用表

C．营业利润测算表

D．全部投资现金流量表

3、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过约定开工时间满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

4、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。

下列说法正确的包括。

偿还期在1年以内的为短期

1年以上、5年以下的为中期

1年以上、10年以下的为中期

10年以上的为长期

5年以上的为长期

5、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括。

物业服务成本

法定税费

物业服务企业的利润

物业服务支出

物业服务企业的酬金

6、开发商的主要合同关系通常包括等。

（2005年试题）

保险合同

分包合同

销售合同

勘察设计合同

加工合同

7、以下属于土地使用管制内容的有。

产权

基础设施完备程度

建筑高度

建筑密度

交通出入口方位

8、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是__。

A．18%

B．25%

C．30%

D．50%

9、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。

已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。

A．28.62

B．35.57

C．41.56

D．48.24

10、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。

开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至

2002年1月10日

2004年1月10日

2005年1月10日

2007年1月10日

11、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权并用于投资开发的，转让房地产时，应按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的__以上。

A．30%

B．20%

C．25%

D．15%

12、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4

13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

14、房地产具有以下特性。

寿命周期长

不可移动性

异质性

弱流动性

适应性

15、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。

A．工程质量监督机构

B．建设单位

C．工程监理单位

D．房地产开发主管部门

16、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．加权深度价格修正率

17、证券一般具有的特点包括。

买卖时不存在证券交易价格

可以依法转让

票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益

证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益

证券是一种商品，可以进行依法买卖

18、潜在购买者一般具有的特点（）。

A．对该产品具有的潜在兴趣

B．足够的收入

C．交易的途径

D．销售人员的意愿

E．对未来的预期

19、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指__。

A．房地产泡沫

B．房地产市场中的过度开发

C．房地产适度经营

D．房地产过剩

20、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。

用途

区位

建筑规模

建筑档次

房地产开发企业

21、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等．【2004年考题】

房地产改扩建费用

抵押贷款还本付息额

房屋设备折旧费

所得税

房屋装修折旧费

22、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入。

全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。

则该项目建造成本的利息是__万元。

A．755.54

B．772.84

C．1400.88

D．1433.90

23、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。

同质偏好市场

分散偏好市场

个别偏好市场

集群偏好市场

弥隙市场

24、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（）。

A．有效面积系数

B．权益投资比率

C．贷款利率

D．租金水平

E．土地费用

25、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。

第一阶段

第二阶段

第三阶段

第四阶段

借款合同