上东新城设计任务书.doc

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北京津华通达房地产开发有限公司

高碑店市上东新城启动区规划设计方案

招标任务书

第一部分项目简介

一、项目名称

高碑店市上东新城启动区

二、用地概况

1、用地地点：

本项目位于河北省高碑店市老城区东侧，京港澳高速公路西侧，上东新城规划范围南侧。

东至经十六路，南至迎宾路，西至东盛路，北至和平路，项目占地分为四个规划地块，分别为25号、26号、28号、29号地块。

（见项目位置及范围图）

2、项目占地面积：

启动区四个地块总占地面积88.87公顷（1333亩），其中建设用地面积71.81公顷（1077.15亩），代征道路面积17.06公顷（255.85亩）。

各地块占地面积明细表

地块编号

占地面积公顷（亩）

建设用地

代征道路

合计

25号

20.11（301.53）

4.53（67.85）

24.64（369.38）

26号

16.97（254.66）

4.1（61.52）

21.07（316.18）

28号

18.87（283.04）

4.37（65.53）

23.24（348.57）

29号

15.86（237.92）

4.06（60.95）

19.92（298.87）

合计

71.81（1077.15）

17.06（255.85）

88.87（1333）

3、土地利用规划性质：

二类居住用地及教育用地。

（见土地规划利用图）其中教育用地位置（我方建议在26号地块选址）由设计单位在25#地块、26#地块、29#地块择优选择。

4、土地现状情况：

25#地块70%为旧村占地，其余为农用地，26#地为农用地，28#地块10%为旧村占地，其余为农用地，29#地块为农用地。

5、周边概况：

项目西侧为在建项目绿色建材城，南侧现状为村庄和耕地，项目周边规划情况见（高碑店市城市总体规划2008-2020）。

6、项目市政道路规划情况：

经十六路为城市主干道，道路规划宽度50米；迎宾路为城市主干道，道路规划宽度60米；东盛路为城市主干道，道路规划宽度50米；和平路为城市主干道，道路规划宽度50米；纬七路为城市支路，道路规划宽度30米；经十五路为城市支路，道路规划宽度30米。

第二部分规划条件

一、居住部分规划条件

1、建筑容积率：

2.2-2.5之间；

2、建筑限高：

60米；

3、绿地率：

绿地率≥30%；

4、建筑间距及退红线要求：

均符合国家和地方相关设计规范、标准和要求。

5、机动车停车配套标准：

按国家和地方相关设计规范、标准和要求设置。

6、非机动车车位配置标准：

按国家和地方相关设计规范、标准和要求设置。

每个组团应利用地面及地下边角空间集中设置自行车停车位。

7、配套用房要求：

按《城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》及相关标准配建公共服务设施。

临城市道路只能设置绿篱或空透围墙，并作垂直绿化。

8、机动车出入口要求：

各规划地块机动车出入口应设在南北两侧，或根据地块情况及相关规定由设计单位确定合理位置，在总平面图上应准确标注道路开口位置和宽度。

9、区内市政设计要求：

按国家和地方相关规范、标准及要求设计。

二、教育用地规划条件：

启动区范围内设置中学、小学各一所，小学和中学应相邻并独立设置。

幼儿园的设置按相关规范和标准在各个规划地块内分别设置。

1、教育用地规划条件参照《中、小学校建筑设计规范》及国家和地方相关的设计规范、标准和要求。

2、中小学设计规模：

按上东新城及启动区规划情况由设计单位合理确定。

中学按寄宿考虑设置。

三、设计依据

1、本设计任务书

2、国家与地方有关的规范、法规及城市规划准则

应满足的规划、建筑、消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家及地方相关规范、标准和要求。

规划、建筑的设计依据是：

《城市居住区规划设计规范》；

《民用建筑设计通则》；

《住宅设计规范》；

《建设工程设计文件编制深度规定》（2008）；

河北省及保定市相关的规范、标准及与本项目有关的行业规范。

人防的设计依据：

《人民防空地下室设计规范》及河北省、保定市相关的规范和标准。

消防的设计依据：

《高层民用建筑防火规范》、《建筑设计防火规范》、《人防工程防火设计规范》及河北省、保定市相关的规范和标准。

卫生、防疫、交通、环保按国家相关规范执行。

3、设计深度要求:

需参照《建设工程设计文件编制深度规定》（2008），及甲方要求。

第三部分项目定位

一、高碑店城市定位-------河北环首都经济圈京南卫星城

交通重大利好--------京石高铁2012年开通高碑店设站点

二、高碑店房地产项目布局及特点-----由老城向城市边缘发展

产品低端但对高品质产品的认识度已觉醒

供应集中放量，造成激烈的竞争局面

高碑店在售楼盘主要集中分布在6个区。

分别为公园区、中心区、107国道沿线区、112国道沿线区、东扩新区、南环沿线区。

其中东扩新区的楼盘开发规模较大，最大体量预计达到数十万平米。

这一区域楼盘特点是容积率较低、开发规模较大、价格适中。

公园区居住环境较好，以植物园为核心辐射区，依托植物园的天然环境资源，主打环境牌，楼盘品质及价位均较高。

107沿线区楼盘规模较小，且距离107国道较近，依托交通、人流、配套的优势，基本属于传统居住区概念。

但这一区域位于城区西侧，居住环境有待提升。

三、区域定位

本项目区域定位——新城中心区高档生态居住板块

高铁高碑店站

高铁高碑店站

四、项目定位

本项目市场定位-------河北省环首都宜居生活基地

概念性规划方案：

第四部分一期招标设计要点

一、一期招标设计用地范围

一期用地范围

二、一期市场定位

本项目市场定位------高品质绿色生态主流生活社区

目标客户群定位-------主流人群：

中产阶级

目标客群“区域”定位

关键词：

地缘客户外地客户

主力目标客户群

主力目标客户之一：

地缘客户，高碑市的中产阶级，以二次置业者居多，购买目的多以居住升级、投资为主。

他们工作相对稳定，未来事业前景良好，有自己的思想，自己的审美观，很注意实际性，对产品的本身特点和文化层面要求高；

主力目标客户之二：

外地购买者：

以北京、保定地区、天津等区域的消费者组成，以第二居所、投资、养老等为目的。

环首都的河北区域是大北京发展的方向，且生态宜居，未来交通便利，生活配套齐备，居住方便、升值潜力大。

所以外来购买者多购买此区域项目。

三、一期产品定型

创造绿色生态景观的住区达成住区与区域的有机互动

1、通过产品设计需要解决的问题

由于本案区域因素、客群因素、用地条件因素、市场定位的考量下，整体产品概念的创新需在设计理念的指导下，尽可能地在平面规划、户型设计、园林设计、立面风格、配套设施、服务管理等硬件及软件的细节方面入手，尽可能创造高品质、高舒适度的特色社区，同时为营销推广打下良好的基础，做到有的放矢。

1）如何在整体宜居生活基地定位的前提下，将一期设计既融入大的基地规划，同时又成为基地中独立的组团，即大的完整性的融入与小的独立性的特色？

2）如何在控制风险为先的基础上，增加投资回报？

3）如何迎合更广层面的客群需求，扩大客群规模，降低市场接受风险，完成与目标客群审美偏好、居住消费要求的对接。

4）如何在现用地条件下，创造极高的景观享受度？

6）如何在规范要求的前提下，赠送客户面积？

7）如何解决分散地块的设备的集约化、节约化问题？

2、建筑规划原则

整体性：

用整体的构思来策划本项目，进行“整体规划，分段开发”。

采用多位一体的整体构思要求；组团的建筑风格一致，外观色彩协调，建筑态势相呼应，整体外观和区内文化相一致，目标是形成独特性、规模性，景观性、标志性的建筑群。

●建筑形式：

以高层按户户可观景的要求布局于社区

●商业规划：

仅为社区住户提供服务的社区型商业定位，仅按配套公建指标面积设计商业。

●教育配套：

幼儿园按设计规范要求配置。

学校按小学、中学配置，考虑一期生源及整体上东新区的学校配套平衡要求。

建筑风格：

风格鲜明（美式、ARTDECO、现代简洁、新古典等风格不限），与城市其它项目有完全的区别。

●空间布局：

紧凑主义，起居室、餐厅、居住区功能全，设计紧凑。

●空间利用：

适用主张，每一空间都尽其用。

●空间感受：

内外互动，内部空间层次感强，并可达到与外部空间相互交流的目的。

●新技术应用：

方案设计中鼓励科技进步和方案创新，鼓励探索绿色生态小区和健康、低碳住宅小区标准的适当应用；

●成本控制：

方案设计中应体现成本控制的要求。

3、本项目建筑设计的三个重点----规划方案创新户型设计的创新外立面设计的创新

本案户型定位：

一期户型配比及面积以“控制总价”为原则，设计“经济型、紧凑型”户型。

适应操作弹性的要求。

设计工作应考虑建设项目分期开发的要求，设计过程中对未来市场的变化可能引起的建筑种类、户型等的调整预先考虑。

类型

地块

面积

二居

三居

其它

商品房

25、28、29号地

85-95㎡

面积比：

50%

115-130㎡

面积比：

45%

5%

安置房

26号地块（本地块剩余面积设计商品房）

20万平米安置房（含配套商业）

安置区配套商业按规范配建

95平米

70%

120平米

15%

一居60平米

15%

学校

除28号地块外，请按贵公司设计理念安排

学校按小学、中学配置，考虑一期生源及整体上东新区的学校配套平衡要求。

四、其它要点

1日照、朝向要求：

1）日照：

在总平面图中需注明日照影响分析结论。

日照分析图中应包括本项目须参与日照计算的建筑及用地周边须参与日照计算的建筑，并注明建设用地范围线及各建筑性质、楼层、高度及日照分析结论等。

日照分析须符合国家、地方的相关规范及要求。

2）朝向：

居住建筑部分朝向全部为南北朝向。

2环境规划要求：

1）绿地率≥30%；

2）各地块景观设计由设计单位自由发挥，可参照“上东新城”概念规划中绿地规划和景观规划。

3住宅单体要求

1）住宅设计总体要求

各类住宅设计应遵循居室模糊化的概念，以便给客户提供张扬个性、发挥个人想象空间的余地；

各类住宅、各个主要房间的景观朝向要求:

所有住宅单元都应享有一定的景观资源，各类住宅至

少起居室、主卧室面向较好景观；客厅、主卧室、三房以上的次卧室都必须面对主要景观空间；

各类住宅、各个主要房间的采光通风要求：

要解决好住宅的自然通风和自然采光问题；厅、卧

室须具备良好的自然通风、采光条件；厨房、洗手间的设计要求：

所有厨房应采用直接采光及自然通风的方式，其中，100平方米及以上住宅套内公共卫生间须做到干湿分区；单体设计应打破传统住宅室内空间过于封闭的特点，遵循居室模糊化的概念，增强室内空间的渗透性；户型以实用、紧凑为主，需要细致地考虑客户的各项生活空间的功能及便利性。

入户的玄关、换鞋空间、收纳空间、独立的用餐区，舒适型户型的更衣间等都需要在户型设计中考虑周全。

生活阳台的设置、专用洗衣机位预留；专用空调机位的考虑与立面的有机结合;阳台均为开敞阳台，户型设计要考虑功能动线、动静分区；提高使用率避免空间浪费；

2）高层住宅：

住宅层高为2.9米-3.0米；

3）考虑太阳能利用与建筑设计相结合。

第五部分提交的文件要求

1、设计成果

设计成果按《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008）及甲方要求提交技术文件：

甲方要求提供：

1）.规划文本及图册；

2）图册要求：

四个地块总体：

平面图、鸟瞰图、景观分析图、交通分析图。

经济技术指标及用地平衡表。

28号地块：

平面图、鸟瞰图、景观分析图、交通分析图、单体效果图、沿街效果图、主要户型图。

3）子文件（含3Dmax三维电子模型及材质贴图）2份，图纸格式为DWG文件，图片为JPG格式；

4）其他；《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008）规定的所有文件

除上述应提供的设计文件外，欢迎设计单位采用更先进的手段和手法来表达设计构思与成果。

介绍方案构思的电子演示文件要求：

上述资料电子版一套，装订成册文件六套，主要图纸展板两套（规格900*1200）；

附件：

甲方提供的附件资料

附件1：

项目位置及范围图

附件2：

地块编号图

附件3：

项目用地红线、CAD电子版图

附件4：

上东新城概念规划

（注：

以上资料均为电子版）

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