政府机关大楼物业管理投标书Word文档格式.docx
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主要经济技术指标：
—占地面积
180,000M2
—建筑面积 87,000M2
—建筑密度 4.30%
—绿化率 76.00%
—绿化面积 136,860M2
—硬地面积 35,340M2
1.2总体设想
新长沙市委市政府办公大楼将是三湘首邑的政治、经济和文化中枢，是跨世纪的“西文东市”战略布局的重要组成部分。
它不仅仅是一座社会公共建筑物，也是执政机关权力的象征，是党和政府形象的外化，是这座“楚汉名城”发展的百年之基。
党政机关办公楼具有庄严、质朴、开放的形象特征和安全、高效、优美的功能需求。
“庄严”是政治权力机构固有的文化氛围；
“质朴”体现了党政机关务实的作风；
“开放”是现代社会对政府机关的要求；
“安全”则是维持正常公务秩序的保证；
“高效”满足机关对效率的追求；
“优美”更体现出人们对良好工作环境的需求。
物业管理服务是一项很平凡的工作，它与“安邦治国平天下”的大业无法比肩，但它与人们的工作和生活息息相关。
扎实到位的物业管理将保证大楼的各项设计功能充分发挥，为机关大楼增添风采。
社会化的物业管理还将强化公务职能，提高办事效率，树立良好的机关公务形象。
作为中国物业管理协会常务理事单位、深圳市甲级物业管理公司，我们对管好长沙市委市政府办公大楼成竹在胸：
首先，是深圳市政府驻香港窗口企业深业集团的全资公司，与政府有直接的血缘关系，因此管理磨合期接近“零”；
其次，成功管理的深圳证券交易所所在的深业中心大厦，在“1999年全国物业管理工作会议”上被肯定为全国高层写字楼管理典范；
再次，是全国唯一在香港上市的物业管理公司，具有雄厚的经济实力；
此外，管理类型多元化，除涵盖办公、商业、住宅区、工业区，还涉及到海南国科园实验学校等社会综合机构的管理。
项目遍布青岛、哈尔滨、南京、
海口、珠海、东莞等地，总规模达到110万平方米。
全部管理项目获得市级以上物业管理优秀小区（大厦）称号，3个项目获得全国物业管理优秀示范小区
（大厦）称号。
怀着强烈的责任心和使命感，我们以“弘扬机关公务形象，创建物业经典品牌”作为长沙市委市政府办公大楼的管理服务目标，在做好常规物业管理服务的基础上，围绕机关中心工作，结合地域文化特色，努力突出机关形象特征，充分满足功能需求，创造全新的机关大楼管理模式。
1.3管理思路
我们将坚持“脚踏实地，精益求精”的质量方针，发扬“立足平凡，追求卓越”的管理作风，与机关事务管理局密切配合，共创经典。
我们的管理思路
是：
突出特色，善用资源，双重监管，服务多元。
1.3.1突出特色
主要体现在：
外弛内张、重点防范的保安体系。
党政机关办公大楼的保卫工作，不仅是物业管理的常规服务项目，更是一项艰巨的政治任务。
我们将在机关保卫处的统一领导下，与其他部门紧密配合，建立既分工明确又相互渗透、人防技防相结合的安全防范体系，并体现重点突出、形式各异的布防特点。
对广场、大楼首层等开放的窗口部门，采取“技防为主，微笑服务”；
对高级领导办公区、外事接待用房及机要室等实行“专人看守，重点设防”；
贵宾来访时，保安人员将随行至车门，实行“贴身护卫，以策万全”。
管理特色还体现在：
入职政审、严格培训的保密措施。
党政机关办公大楼内国家机密集中，作为物业管理人员，必须具备高度的保密意识和一定的保密知识。
首先要严把管理人员的入职政审关，并通过机关事务管理局审定之后方能聘用。
上岗前聘请专家进行保密培训，深入学习《保密法》及相关法规，掌握基本的防窃密、泄密技术和技能，自觉履行保密义务。
在ISO9002质量管理体系中增加有关保密工作的检查考核内容，并由专人负责检查考核。
确保国家秘
密控制在一定的范围和时间内，防止被非法泄漏和利用。
“安全用电”是机关大楼管理的重中之重，我们郑重承诺：
当一路供电发
生故障时，即时切换到另一路供电线路；
即使市电断电，备用发电机组也将在
15秒内启动，确保不间断持续供电。
1.3.2善用资源
人力资源方面。
根据测算，机关大楼需要机电人员25名、保安人员32名、清洁人员29名、绿化工6名。
我们把原机关大楼维护人员视为宝贵的人力资源而善加利用，拟通过考核、培训、再考核的方式加以录用，充分发挥每个员工的专长和潜能。
人文资源方面。
湖湘有着深厚的文化积淀，人文资源丰富。
我们要将深业物业的企业文化与湖湘地域文化有机地结合起来，通过一系列高格调、高品位的活动，充分展示现代公仆的风采。
如端午节组织“屈子杯”书画大赛，装裱后进行义卖，所得款项援助贫困地区的失学儿童；
暑期举办“天心朗月”广场音乐会，免费对长沙市民开放；
每月出版一期宣传栏，推荐一首好歌、一本好书、一部好影片等等。
1.3.3双重监管
机关大厦的物业管理将由新组建的深业物业长沙公司实施，并在机关事务管理局和总公司的双重监管下进行。
双重监管内容包括：
物业管理服务品质监管；
聘用人员资格审查，严把入职关；
两金（公用设施和本体基金）年度计划审查和事前审批；
通过电脑联网，随时监督、检查管理服务效果；
按季度审查管理费收支情况报告等。
品质监管的核心是严格按照ISO9002质量管理体系建立的一整套内容全面、专业性强、灵活适度、操作简便的管理规章制度，对每一个岗位、每一个环节进行量化的质量考核（见第二章物业管理服务内容和标准）；
通过系列培训，确保员工掌握和贯彻质量管理标准、操作程序、作业方法，理解公司的管理理念和质量方针；
建立完善的品质考核制度，由公司经理和总公司品质部定期组织考核，并将考核结果直接与员工的经济利益挂钩；
采用聘用合同制，优胜劣汰、
按劳付酬，以增强员工危机感，提高员工队伍整体素质。
1.3.4服务多元
我们拥有各类高级人才储备，具备提供高品位、专业化服务的能力：
掌握不同规格接待的礼仪和程序，成功地接待过李鹏等党和国家领导人及外国首脑，可以有效地协助政府有关部门完成接待工作；
在策划和举办社会活动方面积累了丰富的经验，曾先后独创性地开展《飞越彩虹》、《新纪元的祝福》、《物业管理进行曲》等影响深远的大型活动，有能力为政府组织的各类社会公益活动作好后勤保障。
优质服务于细微处见精神，努力营造浓郁的文化氛围，创造和谐的工作环境，如免费上网查询信息，下雨天在大堂花岗石地面铺上防滑地毯，利用大楼消防广播播放轻柔的背景音乐，卫生间点缀赏心悦目小摆设，让你在不经意间体会到深业物业人的拳拳心意。
大楼将设立服务中心，专门提供各项服务，如室内保洁、门窗和设施的维修、办公用具维修、办公室内盆栽养护、办公室搬迁、收发邮件报刊、代寄邮件、代招出租车、代购飞机票和车船票、代预定酒店、安排临时就餐等，并协助机关事务管理局和各用户处理非公务类业务事项。
机关大楼的办公自动化系统的电脑局域网建成后，搭建电子服务平台，通过网络提供更为丰富、全面、快捷的服务。
第二章 物业管理服务内容和标准
CONTENT OF SERVICE
采取“外弛内张，重点防范”的保安策略
清洁、绿化聘请深圳专业公司打理
根据物业管理企业的管理服务范围，结合长沙市委市政府办公大楼的实际情况和用户的服务需求，我们提供的常规管理服务内容和标准如下：
2.1管理服务内容
本章所述的常规管理服务项目是指面向所有用户的公共管理服务内容（专项和委托管理服务的内容详见第八章前期介入和后续工程的管理服务和第九章
9.2服务中心）。
2.1.1用户管理
为了保障物业的安全与合理使用，维护全体用户的合法权益，规范用户行为，创造安全、文明、优美、舒适的办公环境，我公司将与机关事务管理局等部门共同起草制订《长沙市委市政府办公大楼公共管理公约》（以下简称《管理
公约》）并根据《管理公约》及其他有关法规、条例对机关大楼的用户进行管理。
主要管理内容如下：
l制订机关大楼公众管理制度，包括：
《楼宇使用管理规定》、《公共设备设施使用管理规定》、《装修管理规定》、《清洁卫生公约》、《用户物品搬运管理规定》、《消防管理规定》、《停车场管理规定》、《安全用电用水管理规定》等一系列规范文件。
l宣传、教育和监督用户遵守《管理公约》和各项管理制度，如出现违规行为，给予规劝、制止并按有关规定处理。
2.1.2用户入伙服务
机关大楼完成房屋接管验收后（接管验收详见第八章8.1.3房屋接管验收），在各使用单位搬迁入驻阶段，管理处将提供如下入伙服务工作：
l协助机关事务管理局处理有关向用户交房、验收、返修、搬迁、监管等事项。
在房屋保修期限内若出现属保修范围的质量问题，向机关事务管理局或
施工单位报修。
l指导用户正确使用楼宇设施设备。
管理处人员向用户介绍智能化系统及
有关设施设备的使用方法，对于涉及人身安全的设施设备等，重点指导用户安全使用。
l防止搬迁损坏措施。
确定机关大楼入驻时间后，管理处组织人员对大楼的花岗石地面、墙面转角、电梯轿箱和门扇等容易碰撞刮花的部位增设保护设施，防止在搬迁过程中受到损坏。
对于一些超大超重物品的搬迁工作，要求制订严密安全的搬运方案，并派专人监护搬运过程，防止损坏大楼及设施。
2.1.3装修管理
l装修申报与审批管理
—装修申报。
用户填写《装修申请审批表》，提交装修设计方案、施工方案
（附图纸）、施工单位资质证书、营业执照、施工人员名单。
需经管理处审批同意后，用户方可动工装修。
—装修审批。
管理处对装修设计方案、施工方案、施工单位资质、施工人员等内容进行详细审查，达到以下条件则批准施工。
（l）不影响整体结构；
（2）不超过楼层楼板的承载；
（3）装修材料符合防火规定；
（4）不影响毗邻房屋的安全使用；
（5）不影响房屋外观和整体效果及环境；
（6）不更改、封闭、私装管道和设备；
（7）施工单位资质必须符合有关管理规定。
—签订协议。
施工单位与管理处签署《装修管理协议书》、缴交装修保证金和装修垃圾清运费、办理装修施工许可证和施工人员出入证后，方可动工。
l装修施工管理
—追踪监管装修施工过程。
管理处派专门人员追踪监管装修施工过程。
装修施工过程要求遵守下列事项：
（1）必须按批准装修设计方案施工，遵守管理处各项装修管理规定，确保不出现违章作业，不得损坏房屋结构及公共设施设备。
（2）不得在公共楼梯、楼道及其他公共场地上堆放装修材料和垃圾，装修垃圾全部实行袋装化，并按指定的时间、地点堆放，由管理处定期
组织清运。
（3）装修施工临时用电、用水应提前向管理处申报，由管理处技术操作
人员驳接，用户或施工单位不得私自驳接。
管理处随时检查装修施工的消防和安全措施。
（4）装修期间严禁动用明火或使用易燃易爆品，如：
氧焊、电焊、煤气瓶等。
如确属施工需要，须报管理处审批，并在采取有关防范措施后方可使用。
（5）按规定的装修施工时间施工，不得以噪音扰民。
（6）施工人员出入机关大楼必须佩带出入证，物品运出机关大楼须到管理处办理放行手续。
—装修验收。
施工结束，管理处派人现场查验，如无违章行为，退还装修保证金。
否则，需责令整改或恢复，并视情节轻重按章处罚。
2.1.4房屋使用管理
管理处向用户提供《楼宇使用管理规定》等房屋本体的使用指南，并要求遵守以下规定：
（1）遵守《房屋使用说明书》的使用规定。
（2）禁止用户在大楼内随便设置和使用动力设备，以免造成结构破坏。
（3）禁止楼板荷载超重使用。
（4）禁止在大楼外墙面、天台以及其他公共场所乱竖招牌、乱挂条幅、乱拉管线，以免破坏大楼的整体效果及环境。
（5）禁止在公共通道或楼梯间等处放置任何影响公共安全或妨碍他人的物件，公共区域的墙面不得随便张贴、乱钉乱挂标牌，以免影响楼内整洁。
2.1.5公共安全管理
机关大楼采取全封闭保安管理，实行24小时保安值班巡视制，采用“外弛内张，重点防范”的保安策略,人防与技防相结合，与武警、内保等治安部门紧密配合协调，建立机关大楼安全防范体系，维护管辖区内公共安全秩序。
具体
内容如下：
l出入口设置保安固定门岗。
大楼南北向大堂2个入口、东西向车场出入口设
置固定岗，对进出机关大楼的人员、车辆、物品进行监控和管理。
来访人员进入机关大楼必须经核实身份及登记后，方可进入。
l设置流动巡查岗。
巡查范围包括：
机关大楼内各楼层及天面、架空层和地下室、庭院绿地、南面广场和四周道路。
每处巡逻间隔时间不大于30分钟，接到突发事件报告后3分钟内到达现场，并第一时间采取恰当处理措施。
对大楼内重要部位、领导办公楼层、专用通道、来访接待场所等处设置专门流动巡查岗进行重点巡查。
设置专门流动巡查岗巡查南面广场的绿地、灯光、园林等设施，防止人为破坏。
l安全监控中心设置固定值班岗。
由专人对机关大楼消防保安监控系统等设施进行操作和值守。
监控系统一旦报警，立刻通知相关人员3分钟内到达现场查看和处理。
l在涉及人身安全处，设置明显标志并制定防范措施。
l对火警、交通事故、治安事件以及其他紧急情况有处置预案，一旦发生事故要及时处理，并上报有关主管部门。
如机关大楼内出现违法现象，应及时报告有关治安管理部门并协助处理。
l保安人员实行准军事化管理。
当值外时间必须留守在辖区内待命，确保一旦发生紧急情况能够迅速集中全体出动。
当值外时间外出须经保安班长批准并保证同一时间外出人员不超过两人。
（保安人员配备和岗位设置详见第四章
4.1人员配置）。
l外宾或领导到机关大楼参观时，大楼的保安人员给予协助配合，并做好外围的维持秩序工作。
2.1.6清洁卫生服务
为了达到专业保洁效果，我公司将聘请在深圳为“沃尔玛”、“华为”、“中兴通讯”、“深交所”等知名客户提供专业保洁服务的玉皇清洁公司担任顾问，
按专业化保洁标准提供保洁服务（保洁标准详见本章2.3.4清洁保洁服务标准）。
保洁范围包括：
大楼内各层的公共走廊、楼梯间、卫生间、茶水间、屋面、
架空层和地下室停车场、设备房，管辖区域内的道路、地面、公共场所、公共绿地等。
清洁卫生服务内容包括：
l清扫、拖洗楼内公共走廊地面和楼梯间地面、步级并随时保洁。
l清抹擦拭各层办公室外门和门套、防烟门、走廊灯具、开关、栏杆、楼梯扶手、花岗岩墙面、窗台板等。
l随时清抹大堂玻璃门、电梯门、电梯按钮、电梯轿箱内不锈钢壁面。
l公共洗手间和茶水间内的墙面、地面、台面及卫生洁具的及时清洗和保洁，及时清倒、清洗垃圾桶。
l大堂花岗岩地面定期抛光、打蜡翻新，公共走道和楼梯彩色水磨石地面定期打蜡和养护。
l大楼的围墙面、玻璃幕墙、会议展览大厅的玻璃顶盖每年至少清洗一次。
l下雨天在大堂入口花岗岩地面铺设防滑地毯至电梯口。
l大楼外道路、南广场地面每天清扫和定时清洗，垃圾桶每天及时清倒、清洗；
及时清理公共场所、公共绿地的废弃杂物；
及时清扫积水和积雪；
及时组织清理乱堆放物品、乱张贴宣传品等。
l定期清抹路灯、园林灯、标识牌、栏杆扶手、雕塑等。
l生活垃圾集中堆放，每天清运一次。
l负责辖区内除“四害”消杀工作，定期投放灭鼠、灭蟑螂药物。
l保洁时间尽量与机关办公时间错开，避免干扰正常办公。
每天室内地面两次清扫需在机关上班前（7∶00开始清扫）和中午休息时间内完成，大范围和大规模的保洁工作一般安排休息日和节假日进行。
2.1.7园林绿化日常维护管理
为了达到专业绿化养护效果，我们将聘请承担深圳深南大道、滨海大道、信兴广场（地王大厦）等市政和公共绿地工程施工和养护的专业绿化公司——梧桐山绿化公司担任本项目的绿化养护管理顾问，主要内容包括：
绿化带清洁
卫生、浇水、除杂草、整形修剪、松土、施肥、病虫害防治、外力破坏防止、死苗更换等。
l绿化带清洁卫生：
养护工人每天对园内绿地的垃圾、枯枝、落叶进行清理，保持大厦绿地整洁，防止病虫害滋生。
l浇水：
根据不同植物的不同生长特性及不同气候条件确定浇水量和浇水频度。
一般而言，以浇透为原则，每次浇水最低水量为灌满树木积水圈为准，其频度为一天一次或隔日一次。
此外将结合天气土壤干湿情况适当调整浇水频度。
一般应保持草地湿润，以达到满足花草树及草坪的生长。
l施肥：
每月施肥二次。
一般乔木、大灌木以花生麸穴施为主，小灌木及草本以复合肥、尿素撒施为主。
l整形修剪：
机关大楼周围绿化需要专业水平的修枝整形，以增强绿化美化效果。
整形修剪能调节和均衡树势，使树木生长健壮，树形美观，花繁叶茂，还能提高新移植树木的成活率，需整形的乔木每2个月修剪一次，大灌木每月一次，以保持冠形完整饱满；
修剪树木的残、枯、阴枝，以保障健康枝条的生长。
小灌木每月修剪一至二次。
l除杂草和松土：
做到即见即除，斩草除根。
乔木、大灌木积水圈及小灌木株行间每月松土一次。
通过松土，给苗木创造一个良好的生长环境。
l病虫害防治：
以预防为主、综合治理为辅。
及时发现，对症下药，及时处理，以免病虫害蔓延。
l补苗：
对意外损伤或自然死亡及老化的苗木、草皮及时进行更换，以避免出现裸露土地，影响整体景观效果。
l摆花：
平日在大堂摆放盆花，重要节日在公共场地摆放盆花、设置花坛，增加节日庆贺气氛。
2.1.8房屋本体公共部位的管理
每天巡视检查，公共设施出现损坏及时修复，保持房屋外观完好、整洁，外墙面无脱落、无污迹。
公共楼梯间扶手完好、梯灯正常、消防门启闭正常、无杂物乱堆放。
公共卫生间和茶水间的洁具和设施完好、使用功能正常。
负责组织对房屋外墙、楼梯间通道、屋面、上下水管道等房屋本体公用设施的定期
养护和维修，并编制维修计划。
（物业维修计划详见第十一章）
2.1.9公共设施的日常维护
机关大楼公共设施维护管理工作是：
l二次供水设施的日常运作、维修养护和水箱定期清洗；
l公共排水、排污系统及化粪池等的清疏、维护；
l公共场所地面、道路及其他设施的保养和维修；
l消防栓、喷淋、防排烟设备、灭火器等消防设施的定期检测和养护；
l公共楼道灯、路灯、庭院灯和南广场环境灯光等公共照明的维护和保养。
2.1.10机电设备的日常维护
机电设备日常维护管理的内容有：
l供配电系统。
配电房专人值班守护，运行记录，清除柜内外灰尘、污垢，机房保洁，按维修保养计划定期保养。
柴油发电机定期开机检测保养，保持良好的备用状态。
l电梯。
每天检查电梯运行状态，检查监督养护计划实施，定期维修保护和检测、更换磨损部件。
一旦发生故障立刻采取应急措施进行处理并组织及时抢修。
l空调系统。
每天上班前半小时开机，按季节设定空调供水温度，定时做主机运行记录。
定期清洗盘管风机和风柜、水处理、检查冷媒量。
l消防报警系统。
每季度检测一次，每半年做一次消防演习。
l楼宇自控系统（BAS）。
设定控制参数、专人监控、定期检测、工作台和设备的保洁。
l安全防范系统。
定期检测，随时维修，保持镜头清洁，检查摄像、录像效果。
l机电设备保修期内负责检测设备的质量和运行情况。
（机电设备的维修养护计划和标准详见第十章机电设备设施管理）
2.1.11辖区内车辆行驶和停泊管理
车场保安员24小时巡逻，以保持辖区内交通秩序良好及道路畅通。
为了
加强对辖区内车辆进出、停泊、行驶等的管理，预防交通事故和失窃事件发生，特规定如下：
l 对停车场实行固定车位和临时车位分区域管理，并划定停车泊位。
l 根据招标书文件规定，机关大楼停车场为大楼专用停车场，不对外经营。
原则上外来车辆（包括出租车）可以进入但下客即走，不得在辖区内停放、停留、游荡。
l 大货车、集装箱车、拖拉机、水陆两用车、工程车等不得进入辖区内。
l 进入车辆必须按指定位置停放，不得堵赛消防通道、进出车路口或停放在其他不允许停车的位置，不得驶上人行道或草坪、绿地。
l 车辆进出必须登记车辆型号、进入时间等，进场取停车卡，凭卡出场。
l 车辆带大型物品
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