土地一级开发项目成本测算(讲义).doc
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土地一级开发项目成本测算
北京京投土地项目管理咨询股份有限公司
二零零六年七月
目录
一、土地一级开发项目成本的概念、作用…………..……1
二、土地一级开发项目成本的构成……………..…………3
三、土地一级开发项目成本的测算依据……………..…..4
四、土地一级开发项目成本的测算报告编制…………...14
五、土地一级开发项目成本的管理与控制……………...16
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、土地一级开发
l《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）
l《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】
l《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】
l《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】
定义：
按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
2、土地一级开发成本
“540号文”中：
“土地储备开发成本”
《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：
一级开发投资总额
土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
◆作用：
l土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。
政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。
如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。
因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。
l土地一级开发成本是项目融资的依据
土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。
因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。
l土地一级开发成本是项目成本管理的依据
土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。
不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。
土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。
l是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。
毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。
因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。
二、土地一级开发项目的成本构成
（一）项目前期费用
（二）征地、拆迁费用
（三）公共区域市政基础设施建设费用
（四）区域内公共环境景观建设费用
（五）区域内公共配套设施建设费用
（六）工程建设其他费用
（七）管理费
（八）财务费用
（九）销售费用
（十）应纳税费
（十一）不可预见费
三、土地一级开发项目的成本测算依据
（一）项目前期费用
1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
◆立项报告、可研报告的编制费
◆土地一级开发实施方案的编制费
◆项目前期的各种工程咨询费
2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。
2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。
3.工程勘察、测绘、定桩费用
2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。
应根据该文件规定核算工程勘察费用。
建筑用地拨地定桩：
《关于测绘产品收费标准的通知》【京发改〔2006〕1009号】
4.环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：
在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。
随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125号）。
该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。
5.交通影响评价分析费用
北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。
规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。
进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。
但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等）。
6.地震影响评价分析费用
2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：
新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。
建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。
地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。
目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日京价（收）字[2002]361号文件《关于地震安全性评价收费标准的函》的规定进行核算。
7.地价评估费用
1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：
“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。
凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。
”1997年12月1日北京市物价局发布了京价（房）字（1997）第398号文件《关于房地产中介服务收费的通知》，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制
8.工程设计费及施工图审查费
工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。
施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。
2004年8月23日，建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。
但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。
北京市可执行市规发[2001]761号《关于开展施工图设计文件审查工作的通知》中第五条“审查收费：
在国家正式下达施工图审查收费标准前，北京市的施工图审查单位暂按国家发展计划委员会计价格（1999）1283号文件中《工程咨询人员工日费用标准》执行。
”
9.招标代理费、招标服务费
原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。
招标代理服务收费速查表
10.工程保险费
建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号 ，指出：
“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。
其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。
”。
可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇主责任险）、设计责任险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。
但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的1%左右，第三者责任险按比例投保。
但2004年11月中旬进行的北京地铁4、5、10号线建安险及第三者责任险合同费率却是5‰左右。
2005年深圳地铁项目中，工程质量险和运营初期的运营险合计也低至投保金额的5‰，可见目前保险业竞争是相当激烈的。
因此在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。
（二）征地、拆迁费用：
（包括：
）
1、征地补偿费用
u根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。
u本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，根据2004年5月21日北京市人民政府令第148号公布的《北京市建设征地补偿安置办法》进行补偿安置。
征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
青苗是指尚未收获的农作物。
其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
本市征地补偿费实行最低保护标准制度。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。
征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。
2、拆迁补偿费用
根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。
城市房屋：
u根据2001年11月1日北京市政府令第87号公布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》进行拆迁补偿费计算。
u城市的住宅房屋：
（2001）1234号
u城市的非住宅房屋：
京房地评字（1999）656号
u被拆迁房屋重置成新价：
京国土房管拆[2003]808号
集体土地房屋：
u根据2003年6月6日北京市人民政府令第124号公布的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》进行拆迁补偿费计算。
u拆迁补偿：
京国土房管征[2003]606号
u被拆迁房屋重置成新价：
京国土房管拆[2003]808
3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费
u1997年12月1日，北京市物价局发布了《关于房地产中介服务收费的通知》京价（房）字[1997]第398号文，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1～1.5%向征用拆迁单位收取评估费。
”
u《北京市物价局、北京市财政局关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》【京价（收）字（1993）第238号】：
房屋拆迁管理费：
不超过房屋拆迁补偿安置费用0.5%
房屋拆迁服务费：
不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.5％
4、拆除工程费用
拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。
5、古树保护及文物古建修护、还建费用
根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、保护、还原等因素进行费用测算。
6、其它
指根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需发生的各种费用，如：
耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等等
（三）公共区域市政基础设施建设费用：
包括：
1.场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用
2.区域内永久性道路、桥梁建设费用
3.市政管线建设费用（包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等）
4.市政场站建设费用（包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定）
5.配套公共设施建设费用（区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等）
本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的市政基础设施建设费用。
这是土地一级开发成本中的另一重要组成部分。
应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
（四）区域内公共环境景观建设费用
包括：
绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。
本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。
这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
（五）区域内公共配套设施建设费用
包括：
市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
（六）工程建设其他费用：
包括：
1.工程监理费
1996年1月16日，北京市建委发布了《北京市工程建设监理费收费标准实施办法》（京价收1996第043号），规定：
实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，用插入法计算。
建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2％计取。
2.竣工图编制费
2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的《工程勘察设计收费标准》[2002]中《工程设计收费标准》1.0.16条规定：
编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图的，按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。
3.建设期区域管理费用
包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。
这部分费用在项目初期很难估算。
不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。
4.项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用
这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：
道路、水、电、（天然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。
这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。
为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。
这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，须慎重对待，认真估算。
5.项目后评价费用
指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。
该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。
6.其他
指其他归属项目前期及其他费用的项目。
比如：
委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。
污染区域，还需要环境整治费用。
（七）管理费
指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。
该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。
2005年8月3日，市国土局发布了关于印发《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的通知京国土市[2005]540号文，其中第十三条规定：
土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
（八）财务费用
指一级开发过程中所发生的相关财务费用。
其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。
（九）销售费用
包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。
目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。
这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。
也可以按预计销售收入的1%计取。
（十）应纳税费
土地一级开发涉及的应纳税种主要有：
营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税。
具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。
（十一）不可预见费
包括基本预备费和涨价预备费。
视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一定比例。
四、成本测算报告的编制
以上是土地一级开发项目的成本构成及其测算的相关依据。
我公司据此编制了土地一级开发项目成本测算通用模板，作为成本测算的模板。
测算报告编制包括：
1.编制测算表格；
2.编制测算说明；
3.编制测算分析。
项目土地一级开发投资估算及投融资分析
（一）投资估算
1、总投资估算
2、估算所依据的相关资料
3、估算依据的相关文件
（二）投融资分析
1、资金使用计划
2、融资额度及融资成本
3、融资渠道及模式
4、贷款本息偿还
附相应表格
土地一级开发经济效益分析及资金平衡
（一）经济效益测算及分析
1、测算及分析前提
投资测算和市场预测数据
项目开发周期及时序安排
2、相关数据的确定
毛地价的确定
招拍挂交易价格预测
土地出让一级开发企业收入
税（费）率
贷款利率
财务基准收益率Ic
3、经济效益分析
可经营性出让面积及销售计划
土地挂牌出让平均底价
土地上市出让收入、成本、税金、利润
土地一级开发经济效益分析及资金平衡
（二）财务分析
1、项目财务盈利能力分析
财务内部收益率FIRR（%）
财务净现值NPV（万元）
投资回收期（年）
投资利润率
2、偿债能力分析
3、资金平衡分析
（三）不确定性与风险分析
1、不确定性与风险
2、不确定性分析
盈亏平衡分析
敏感性分析
（四）结论与建议
1、结论
项目盈利能力如何
项目的偿债能力如何
项目风险怎样
项目是否可行
2、建议
编制流程如下：
基础数据收集、整理-根据通用模板测算成本-测算编制说明-
测算依据：
原始资料、数据，政策文件
需说明的问题：
测算方法、取值、原因
测算分析及结论
汇总编制
总测算报告
五、土地一级开发项目成本的管理与控制
土地一级开发项目在其内容组成、开发宗旨、开发方式、开发时序等方面都有着不同于一般房地产开发项目的特点，因而其管理和控制体系、工作流程及其控制的关键环节也不同，共性之外还有其特殊性。
因此，科学合理地确定其成本控制目标，要建立一整套完善的成本管理工作体系、制度和流程。
（一）工作体系
1、决策体系：
是战略管理层面，决定了企业控制造价管理的方向和模式，具有长期性和整体性，是企业核心竞争力所在，包括长期战略成本等重大决策的制定和执行，由企业领导班子组成。
2、内部专业管理体系：
是落实和分解战略成本目标的层面，包括计划执行情况和管理效益监督、考评，是企业造价管理部门的首要核心任务。
主要包括：
制定公司年度成本控制计划；分解、落实战略成本目标，实行公司全面预算；及时沟通、传递和获取信息、适时调整计划；协调组织相关部门配合、全员参与成本目标的管理和控制等。
3、制度体系：
完善的制度体系是项目成本管理实施顺畅、高效的前提和保障。
建立和完善诸如：
成本管理办法、招投标管理办法、合同管理办法等一系列的成本管理制度，并严格按之执行，是成本管理和控制的制度保障。
4、操作体系：
是成本管理和控制的基础层面，具体由各项目部的成本管理人员落实，是成本管理和控制的具体化和实施控制载体。
主要包括对分解后的成本控制目标的落实、关键点的控制、工作效率的提高、项目完成后的后评价和效益分析等等，本层面成本管理的特点是具有系统化、程序化和模式化。
5、专家体系：
是项目成本管理的强力支持，权威性指导意见对项目成本管理的意义很重大，是不可或缺的。
具体主要表现为：
为建设项目运作
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