土地一级开发项目实施方案样本.docx

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土地一级开发项目实施方案样本

土地一级开发项目实行方案（某些）

项目名称：

bj市yq县yq镇xt村西南地块

土地一级开发项目实行方案

委托编制方：

bj市土地整顿储备中心yq分中心

受托编制方：

bj佰地工程项目管理有限责任公司

编制日期：

11月10日至11月12日

第一章项目基本状况

第一节项目概述

1.1项目名称

项目名称：

bj市yq县天运家园一期

1.2区域位置

本项目位于yq县沈家营镇镇中心地区，地处八峪公路、延琉公路和沈韩公路三角交汇处，近临八达岭高速公路。

向东接近永宁古城，向北三公里同bj旅游风景名胜区“龙庆峡”相通，向西接近yq县城，正南方是古河“女为河，

本项目北边界隔规划路为天运家园二期主题公园，东边界为沈韩公路西侧及天运家园二期教诲用地、医疗用地西侧，南边边界隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西边界为八峪公路东侧，项目位置如下图所示：

1.3宗地自然特性

（1）气候

本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，雨量丰富，秋季天高气爽，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。

据不完全记录，本地区气温最高达42.6℃（1942年8月15日），最低气温为－22.8℃（1951年1月13日），最高月平均气温约为30.0~32.5℃（8月），最低月平均气温为－3～5℃（1月）。

年平均降雨量为354.4mm，最大降雨量为1115.7mm（1956年），bj5～9月降雨量占全年降雨量为9%以上。

年蒸发量在1500mm左右，潮湿系数K=0.50～0.75。

空气湿度，1月份最低，相对湿度约为0.46,8月份最高，相对湿度约为0.83,属较潮湿地区。

全年以北风、西北风最多，平均风速3.4米/秒，是bj市总体规划中拟定五个风沙治理地区之一，年日照时数为2813小时，年日照百分率为62％。

无霜期为156天。

（2）河流水系

yq县沈家营镇地处山前地带，临近“女为河”，地下水含量丰富，资源重要分布在镇域平原东西两出口，地下水含量丰富，地下水开采量未达到100%，北部水体重要用于灌溉。

（3）地形地貌本项目位于yq县中心地区，地处yq盆地，重要是河谷、平原，海拔500米左右。

建设地段位抬升期切割冲洪积平原，西部局部微洪积扇。

（4）工程地质依照《bj市工程地质、地震地质资料》，本项目用地范畴内工程地质属于III类地区，山地河谷平原，地势平坦，破读1－5％局部有少量不甚发育冲沟，III类区地下8米左右为褐色棕黄色含少量碎石具湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但须注意不均匀沉降问题和大孔土解决问题。

依照国家地震局1999年发布《中华人民共和国地震烈度区划图》，该镇所在地区属于地震基本烈度区划7度，镇内无断裂带分布。

1.4项目交通状况

本项目道路骨架=都市公路＋规划道路＋社区支路。

项目周边县级公路有沈韩公路：

路面宽6米；八峪公路：

路面宽7米；延琉公路：

路面宽7米。

社区内规划道路东至沈韩公路西侧，西至八峪公路东侧，长477.59米，红线宽15米，路面宽9米。

并且本项目近临八达岭高速公路，交通比较便利。

第二节项目土地运用现状状况

2.1土地运用状况分析

通过调查，本项目用地现状均为集体用地，用地土地权归属yq县沈家营镇集体。

现状用地状况见下表1-1:

现状用地状况一览表表1-1

总用地面积（平方米）土地类别（平方米）

荒地暂时建筑物

19999415949440500

2.2现状地上物状况

通过实际调查，本项目用地范畴内重要为暂时建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆迁，暂时建筑物为九栋已封顶尚未所有竣工居住楼。

地上无树木、古树、文物。

第三节项目规划状况

根据《yq沈家营镇镇区详细规划》，本项目用地性质为居住用地。

重要指标如下：

（1）总用地面积：

199994平方米

其中：

建设用地面积：

157936平方米

代征道路用地面积：

4558平方米

代征绿化用地面积：

37500平方米

（2）容积率：

0.9。

（3）总建筑面积：

138413平方米

其中：

居住建筑面积：

128369平方米

商业建筑面积：

5044平方米

配套建筑面积：

5000平方米

（4）建筑密度：

21%-26%

（5）绿地率：

43.6%-50%

第二章编制根据

1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）

2、都市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）

3、bj市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市（）540号）

4、bj市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市（〕302号）

5、bj市建设征地补偿安顿办法（bj市人民政府令第148号）

6、bj市集体土地房屋拆迁管理办法（bj市人民政府令第124号）

7、bj市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补贴若干问题告知（京政办发〔〕141号）

8、bj市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价拟定试行办法（京国土用（）533号）

9、bj市土地一级开发实行方案编制和审核办法（征求意见稿-7-22）

10、《yq县沈家营镇镇区详细规划》

11、bj市yq县沈家营镇镇区道路改造工程初步设计（BJ--19）

12、bj市工程地质、地震地质资料；

13、其她内部资料。

第三章项目市场分析

第一节bj市土地市场分析

1.1市场环境状况

现土地市场政策明朗，《bj市土地运用总体规划》（1997-）、《年bj市土地供应筹划》、《bj市土地供应筹划安排使用方案》、《bj市土地储备和一级开发管理办法》等文献规定都明确了这样信息：

一是政府将有筹划地稳定供应土地；二是土地交易实行市场化运作模式。

实现土地稳定供应和房地产业健康发展。

（1）市场状况之一：

房地产交易成交量有所收缩，但成交价格继续上扬记录数据显示：

bj房地产开发投资继续增长，但增幅低于同期；商品房买卖成交套数和面积均呈现同比下降态势，其中现房买卖成交继续保持旺盛趋势，但期房买卖成交有所萎缩；各类商品房买卖成交价格均呈增长状态。

详细数据如下：

，全市商品住宅期房预售平均价格6725元／平方米，比上年上涨了1083元／平方米，涨幅为19.2%；其中普通商品住宅6721元／平方米，比上年增长10.9％。

]

，全市预售商品住宅中，以成交套数记录，预售单价低于7000元／平方米占商品住宅成交总套数69%；其中低于5000元／平方米占36.1％。

，全市存量住房买卖平均价格4286元／平方米，比上年增长9.2％。

其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元／平方米，比上年增长8.3%；已购公房和经济合用住房再上市买卖平均价格4157元／平方米，比上年增长9.8％。

（2）市场状况之二：

土地成交价格稳步上涨

1-9月，bj市土地供应总量为1906公顷。

其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。

住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。

其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济合用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平方米。

国土资源部发布《国内重点地区和重要都市地价动态监测报告》（如下简称《都市地价监测报告》）显示，京津两地地价继续处在高位，综合地价水平为元／平方米，远高于全国平均1198元／平方米，其中商业、住宅用地地价分别为3875元／平方米、1746元／平方米，但京津两市综合地价增长率为5.76%，基本与全国6.08％平均增长率持平。

影响地价重要因素中，社会经济发展持续向好，投资与需求强劲依然是地价上涨重要动力。

1.2土地供应状况

根据发布bj土地供应筹划，在土地供应政策导向方面，将优化土地供应构造，保持住宅商品房用地、经济合用住房用地平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，增进房价稳定，抑制房地产投资过度惯性回落。

今年bj土地供应筹划安排供应总量为6500公顷，其中：

经济合用住房用地300公顷，住宅商品房用地1600公顷；新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷；城八区指标约占40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜，远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。

此外，今年还将优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；勉励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；勉励新城在交通条件便利区域建设普通商品房用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。

这是政府主管部门初次通过土地供应来调控普通商品房供应。

相比土地供应筹划，今年住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，而经济合用房供应量则比去年增长了100公顷。

bj土地供应筹划中，住宅土地供应用地和经济合用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷，

按照今年土地供应筹划，bj住宅商品房和经济合用房供应量达到1900公顷，而全市商品住宅期房批准预售面积为2205万平方米，预售成交面积为2152万平方米。

据bj市国土资源局关于官员表达，bj已经通过预审土地项目达到1225个，其中某些土地已经在进入市场，尚有一某些则在进入土地市场。

此外，通过“8·31”土地大限可继续合同出让项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市土地面积达到1300多公顷。

若正常话，今年将有其剩余1000多公顷进入市场。

从土地供应筹划可以看出，bj放量土地质量和数量都比去年有所提高，开发商对土地市场信心将有所变化，土地供应形成良好循环，对于将来地价过快上扬将有明显抑制作用。

第二节bj市房地产市场分析

2.1房地产状况

（l）房地产开发投资完毕状况及住宅用地供应状况

，全市房地产开发投资完毕1525亿元，比上年增长3.5%，低于19个百分点；占全社会固定资产投资比重为53.9%，低于4.4个百分点。

其中，商品住宅开发投资完毕779.5亿元，比上年增长0.5％。

，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。

其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济合用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。

（2）住宅供销状况分析，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1％。

其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2%；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7%；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9％。

2.21季度房地产状况

（1）1-2月官方记录数据1-2月，全市房地产开发投资完毕120.5亿元，比上年同期增长28.3%，同比增幅提高10.2个百分点；占全社会固定资产投资比重为57.4%，高于上年同期3.4个百分点。

其中，商品住宅开发投资完毕61.2亿元，增长86％。

1-2月，全市住宅供地为237.62公顷，规划建筑面积314.18万平方米。

其中，经济合用房用地200.49公顷，规划建筑面积268.55万平方米；普通商品房用地37.13公顷，规划建筑面积45.63万平方米。

1-2月，全市商品住宅现房交易面积117.3万平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批准预售面积243.3万平方米，比上年同期增长13.3%，预售成交面积268.2万平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增长16％。

2.31月至3月供销趋势分析

市场经济最基本一种条件就是供求关系来决定价格。

1月至3月期间，bj市商品住宅期房供应总面积约2416万平方米，成交总面积约2238万平方米，供求基本平衡。

但从各月供求关系来看，前三季大某些月份供应面积不不大于成交面积，从第四季开始，此种供求关系急转直下，大某些月份供应面积远低于销售面积，浮现供不应求新局面，特别是今年2、3月份供应下降较大，销供比超过1.5。

bj商品住宅这种供不应求态势有力地支撑了房价迅速上涨。

对商品住宅期房自1月至3月供应及销售状况进行分析，并以图表形式表达：

商品住宅期房各月供应及成交面积走势图

2.41季度新增住宅供应分析

（l）供应总量较去年同期稳中略增，全新项目批准上市量约占四成，从-bj市1季度商品住宅市场新增供应对比表来看，1季度bj市新批准上市商品住宅26844套，332.28万平方米，较1季度26196套，325.77万平方米略有增长。

其中，全新项目批准上市11201套，119,63万平方米，约占新增供应40%。

从上市时间分布来看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。

-0第一季度bj市商品住宅市场新增供应对比表表3-2

上市套数（套）上市面积（万平方米）

共计2619626844325.77332.28

1月1037815237127.66197.54

2月6470255179.6831.44

3月93489056118.43103.30

（2）都市功能拓展区仍旧是新增住宅供应绝对主体，住宅郊区化趋势比较明显。

由-1季度bj市商品住宅市场新增供应区域分布对比表

（注：

中心城区涉及东城、西城、崇文、宣武；都市功能拓展区涉及朝阳、丰台、海淀、石景山；近郊区涉及通州、昌平、大兴、开发区；远郊区县涉及顺义、怀柔、密云、房山、门头沟、yq。

）可以看出，都市功能拓展区仍旧是新增住宅供应绝对主体，朝阳、丰台、海淀、石景山新上市量占全市比例在70％以上。

同步，住宅郊区化趋势明显。

1季度，中心城区、都市功能拓展区新增住宅供应浮现不同限度下滑。

中心城区下滑趋势最为明显，下降幅度在20％以上；都市功能拓展区也浮现轻微下滑。

郊区住宅新增供应增长明显，其中，近郊区较去年同期增长1倍，占全市新增供应比例达到16%。

2.5宏观政策导向

中华人民共和国人民银行发布从4月28日起全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上银行贷款基准利率由6.12％上调至6.39％。

本次调息是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、迅速、协调、健康发展良好势头，进一步发挥经济手段在资源配备和宏观调控中作用。

一季度bj房地产市场一手房价格涨幅过快，背离了国家宏观调控轨道。

但从当前bj市场来看，购房需求依然呈现刚性，自住需求占到80%以上，投资需求仅占20％左右。

本次加息反映国家调控步伐也趋向稳健，更加明确了金融方面己经进入“升息通道”，但短期内对于抑制投资需求、平抑房价方面，影响限度并不会太高。

建设部等九部委于五月二十九日颁布《关于调节住房供应构造稳定住房价格意见》，是继12月初次调高房贷利率起，特别是去年“国八条”出台后，一次对全国房地产市场全面详细宏观调控政策。

对比去年宏观调控，“国六条”在调控思路和办法上呈现适度转变：

一方面强调是“科学拟定房地产开发土地供应规模”，调控思路由过去控制供应转变为当前适度放松供应及合理引导需求特别是减小被动需求双向调控；另一方面，对于构造性供应调节有所加强；第三，强调完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调节信贷政策，引导和调节住房需求。

新政为各级政府主管部门提出了详细规定，六项办法从全局高度，结合国内房地产业发展实际，提出了有效政策办法。

政府更多地承担起了引导和增进房地产业健康发展责任，更多地关注低收入家庭住房困难，更多地从完善和规范市场角度入手，积极引导房地产业稳定、健康、可持续发展。

六项办法，完全是以科学发展观为指引，以可持续发展为原则，以政府责任为核心，全面科学地对房地产业发展指出了明确方向，提出了详细规定。

如果各级政府和有关部门真正贯彻贯彻这六项办法，一定会引导和增进国内房地产业持续稳定健康发展。

第三节yq县房地产市场分析

yq县位于bj地区最北端，四周环山，形成yq盆地。

该区域属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，夏季炎热多雨，雨量丰富，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。

地表水系众多，有bj三大水库之一官厅水库和众多河流。

生态环境宜人，是抱负居住地区。

随着yq县“十一五”筹划逐渐实行，yq县将构筑“一轴一川一环一山”产业发展格局，并将建设一条生态产业区，建立起可持续发展生态经济体系，把生态产业区建设成为bj市乃至全国特点鲜明、水平一流、经济类型先进、发展水平较高、社会文明进步、生态环境优良、资源持续运用生态区域；全县经济社会总体发展水平达到郊区县中档水平；区域经济构造优化、产业布局合理；建立起生态农业、生态工业、生态旅游、旅游商业、绿色房地产业等具备较强竞争力和科技水平生态产业体系；实现生态产品生产、加工、销售、消费与生态环境承载力之间动态平衡；生态资源明显增值，生态环境质量达到国内一流水平，全县社会文明限度、居民综合素质等达到较高水平，实现经济、社会与生态环境协调发展。

先进环境质量及良好交通条件，使得yq县成为bj市较为适当开发居住及商业配套项目区域，因而该项目在一定限度上增进改进了该地区整体形象，加快了区域目的实现，进一步盘活了存量土地，符合该区域整体发展需要，推动该区域经济发展，提高经济效益。

近年来，随着改革进一步，yq县区域内房地产迅速发展，特别是年以来，商品房市场价格增长幅度较大。

县城内新建商品住宅价格已由三年前1200元／平方米涨至3600元／平方米，周边乡镇也增至1500-3000元／平方米。

依照本项目规划，日后楼盘住宅均价预测为2700元／平方米左右。

第四章项目实行进度

第一节项目一级开发实行重要内容

该项目土地一级开发实行重要内容涉及：

前期手续办理、征地拆除实行、市政方案征询与市政建设、验收、入市交易及有关后续事项。

第二节项目一级开发实行进度安排

考虑办理各种手续顺序、时间与也许性，本项目土地一级开发进度初步安排如下图所示：

前期准备工作征地及地上物拆除实行市政征询建设验收入市交易及后续事项

地质灾害危险性评估

办理环境影响评价

办理交通影响评价

办理规划批复

办理项目核准手续

签定征地安顿补偿合同

区国土局初审

市国土局审核

上会报批

交费、获得用地批复

安顿补偿

用地规划允许证

征地结案

拆除及土地平整

市政工程方案征询

市政方案综合

委托市政施工图设计

与市政口签定接用合同

招投标拟定施工单位

市政建设

一级开发验收

地价评估

上会拟定土地出让价格

挂牌文献制定

挂牌出让、拟定中标人

各方签定合同

资金回收

第五章征地拆除工作方案

第一节征用土地现状

本项目用地位于yq县沈家营镇镇中心，四至为：

北至：

隔规划路为天运家园二期主题公园；东至：

沈韩公路西侧及天运家园二期教诲用地西侧；南至：

隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西至八峪公路东侧。

规划总用地面积为199994平方米，均为沈家营镇集体用地。

通过前期实际调查，本项目用地范畴内重要为暂时建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆迁，暂时建筑物为九栋已封顶尚未所有竣工居住楼。

因而，该项目地上物拆除工作随同征地筹划一同进行。

第二节征地补偿方案

2.1征地补偿内容及原则根据《bj市建设征地补偿安顿办法》（即“bj市人民政府令第148号，）:

①征地补偿费涉及土地补偿费、安顿补贴费。

涉及青苗和其她土地附着物，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其她土地附着物补偿费。

②征地补偿费实行bj市最低保护原则。

征地补偿费最低保护原则由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地区居民生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定人员安顿费等综合因素拟定，报市人民政府批准后发布执行。

③征地补偿费用于人员安顿后再扣除地上物补偿某些，别的某些作为土地补偿费支付给被征地镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。

2.2征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。

本项目征用yq县沈家营镇集体土地199994平方米，征地补偿费由土地补偿费、地上附着物补偿费、安顿补贴费及有关税费构成，拟定补偿原则时，除不低于最低保护原则外，还要满足支付安顿补贴费规定。

2.3征地费用支付方式

本项目征地补偿费用在一级开发实行单位与集体土地所有权人订立补偿合同后分期支付。

2.4征地筹划

依照bj市关于集体土地征用报批有关规定及流程，结合本项目宗地基本资料，拟定于2月获得征地批复，4月底前征地结案。

详细进度安排见第四章。

2.5征地补偿费用测算

依照前期与yq县沈家营镇政府达到初步意向和关于评估意见，需支付征地补偿费（包括土地补偿费及人员安顿补贴费等）为每亩n万元。

本次测算暂按每亩n万元考虑，满足安顿补贴费支付规定。

第六章大市政建设实行方案

本项目所在镇区内没有完善成体系给水、排水设施，当前镇内给水水源重要是抽取地下水，通过水塔形成高水位，供应镇区自来水。

天然气管线、电线管线、电视光缆管道等市政管线仍未建设。

本项目市政管线配套工程，重要涉及道路工程、给水工程、排水工程、供电工程、电信、燃气工程、热力工程。

本项目采用整体开发模式，大市政建设和地块开发同步实行。

坚持道路与管线同步实行原则，避免开发过程中重复，以保证整体开发理念，有效控制土地开发成本，最后以设计、规划部门批准市政配套建设方案为准。

本项目要实行道路建设是沈家营镇规划重要构成某些，按规划实行后将有效改进镇区交通、市政设施条件，提高出行率。

并且符合改镇总体规划规定。

第一节道路工程

本项目规划道路为规划II号路西段，设计起点为八峪公路，路线全长303.93M，规划红线宽度15M，道路面积4558平方米。

道路级别为都市支路，设计时速20km/h，双向4车道。

1.1道路自然状况

（1）地质状况

沈家营镇属于工程地质III类地区，山地河谷平原，地势平坦，地基计算强度普通为1-1.5MPa，可进行工程施工，但须注意不均匀沉降问题和大孔土问题，不存在影响建筑场地稳定性特殊不良地基土层。

（2）震基本烈度

沈家营镇所在地区属于地震基本烈度划7度，镇内无断裂带分布。

（3）规划道路沿线状况规划II号路位于本项目中心，贯穿整个项目，连接八峪公路和沈韩公路，是本项目东西向重要道路。

（4）规划道路附近既有道路状况

沈韩公路：

路面宽度6M，为过境公路。

八峪公路路面宽度爪，为过境公路。

1.2建设期

本项目道路预测年限为，开工建设，建成，建设期1年。

第二节照明、电信管线工程

2.1设计根据

《都市道路照明设计原则》CJJ45-1991

《都市道路设计规范》CJJ37-90

《都市居住区规划设计规范》CB50180-93

2.2设计范畴及内容

沈家营II号路道路照明设计、防雷接地设计、电信管线设计。

2.3照明

本工程道路照明采用太阳能路灯，在灯杆顶端设太阳能板，路灯底部蓄电池充电，夜间太阳能路灯由蓄电池供电照明时间为8~10小时。

阴雨天气，通过蓄电池储存能量提供正常照明时间为3~5天。

2.4电信管线设计

电信管线是道路设计路段敷设范畴内电讯管线和电视光缆管道敷设预置通道。

规划II号路道路电讯管线及电视光缆管道敷设于道路南侧人行横道下，管线采用直埋方式敷设2根6xΦ80电信专用高密度聚乙烯HDPE梅花管及2根电视光缆专用Φ32高密度聚乙烯HDPE管。

在施工中电气及电信管线浮现与其他管线平行或垂直敷设，敷设距离应符合国家现行《都市居住区规划设计规范》GB50180-93中第10管线综合距离规定。

第三节供水规划

3.1设计原则

充分考虑沈家营实际用水状况和管网运转状况并结合总体规划规定，贯彻节约用水原则，合理拟定工程规模，满足用水量和用水水压需求。

工程项目目的值应符合国家关于原则和地方供水规划规定，工程设计执行国家规范和原则。

依照各类规划用地和建设面积及规划生活用水水平原则，预测该地区需求水。

住宅用水原则为6.5升／（平方米．日）。

经计算，地区生活需水量每日为868.99立方米。

3.2设计方案

根据规范规定给水管线敷设在道路下方，平行与道路中心线布置，管中心线距离道路中心线1.0M。

管材依照市场供应状况可采用国内CN20