中海地产杭州滨江项目合约策划报告.doc
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【中海·钱塘山水】项目合约策划报告
【中海·钱塘XX】项目
合约策划报告（200712修订版）
编制：
蔡建章审核：
李宏耕
签发：
李宏耕编制日期：
2007年12月17日
-14-
【中海·钱塘山水】项目合约策划报告
【中海·钱塘XX】项目合约策划报告
一、项目概述
【中海·钱塘XX】项目位于杭州市滨江区东信大道地块，总用地面积为47735M2（71.6亩），容积率为2.5，拟建设销售面积12万平米的高档次住宅小区，住宅类型初步定为高档次小户型之高层建筑、联排别墅。
整个项目分一期开发，计划于07年9月18日开工建设，09年12月25日竣工，总发展期约2年零3个月。
项目目前已开工。
本项目属自有资金投资项目，建安费用初步估算为34932万元（含内配套），具体明细详见附件一。
二、合约策划综述
（一）目的
鉴于本项目占地面积小、房屋类型多、设计标准高、工期紧、项目管理要求高，同时，该项目又为中海地产进入杭州市场的第一个项目，如何克服新的陌生市场环境带来的困难进行有效的成本控制管理、预控指导下一步的工程协调管理，是我们合约管理工作的重点和难点。
为此，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
（二）合约管理架构
为有效管理和控制成本，我们拟采用总承包+专业分包的管理模式进行合约体系构架，总承包工程拟分为两个标段同步施工。
具体合约管理架构见图1：
【中海·钱塘XX】项目合约管理架构图。
（三）合约分判总体思路
为控制成本和施工管理，本项目拟采用总承包+专业分包的管理模式。
总承包商承担的工作是主体结构施工、内外粗装饰、强电及给排水工程施工，以及对指定专业分包商的照管（现场全面管理的责任）；各专业分包需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务。
招标报价模式采用地产集团标准工程量清单报价模式（按相应模板），定标原则上采用最低价中标，确保最佳性价比。
特殊项目（如政府电力配套等垄断性项目）可采用直接议价委托的方式。
对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。
具体而言，本项目拟进行以下专业分包：
桩基工程、铝合金工程、公共部位精装修工程、室外园林绿化工程、售楼处及样板房精装饰工程、交通设施及划线工程、水景系统工程、弱电智能化工程、消防工程等；甲供料及设备拟包括电梯、外墙面砖、玻化砖、阀门、水电管材、外墙石材、屋面瓦、进户门、车库门等。
图1：
【中海·钱塘XX】项目合约管理架构图
杭州中海房地产有限公司
合约关系
总承包
总包管理现场照管
桩基及围护
综合机电
外墙砖
总包管理机电协调
土方
弱电智能化
铝合金
玻化砖
木门
消防
外保温
变配电设备
电梯
公共部位精装修
PVC水电管材
变配电
水泵
景观绿化
裙房外立面装饰
水景
装饰材料
电信及网络
洁具
交通设施及划线
（四）标段划分
根据目前项目发展情况，考虑到施工管理和工期进度要求，我们拟将本工程分为两个标段进行操作管理；专业上有具体要求不可分割的（如消防工程、弱电智能化工程），则统一为一个标段。
（五）时间节点控制思路
本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。
因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。
在工作开展之前我们将与设计管理部、项目发展部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，我们将随项目实际发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并严格执行；一旦出现部分工序的延误，我们将及时分析原因，寻找补救对策，确保合约管理工作不影响到整体项目发展。
（六）工程量清单编制原则
工程量清单原则上由我司自行编制，模式按照地产集团统一工程量清单模板进行；同时，考虑到杭州公司合约管理部目前的人手配置情况，为减少工程量计算失误概率，我们将采取两阶段招标方式，先通过回工程量的方式对5-8家投标单位的工程量进行比较复核，统一工程量后再进行报价。
（七）工程价款支付
本项目工程价款支付方式有两种：
里程碑节点支付和按月完成量支付，原则上无预付款（除大型/大批定制货物或设备外）。
里程碑节点支付方式适用于总承包等工期要求严格的工程、工程额较小的工程、工期仅1-2个月的工程；按月完成量支付方式适用于一般项目。
为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款原则上在三个月内审定，款项在审定后的次月中期付款中支付。
工程结算在无特殊情况下，总承包工程在具备结算条件后6个月内完成结算工作，一般专业分包工程在具备结算条件后2个月内完成结算工作。
（八）销售卖场合约分判
为配合营销宣传和客户积累，销售处、样板展示区应尽早施工。
本项目销售卖场拟放置在本项目西北侧绿化带位置处、8号楼设置1套多层样板房、高层样板房设置的具体方案尚未确定。
根据与项目部讨论，销售卖场的结构部分将以工程联系单的形式直接委托多层总包单位实施，销售卖场及多层样板房的装修拟于春节前定标，高层样板房装修将根据项目发展计划进行分判。
分判的原则是一旦设计方案确定即进行招标，最低标中标。
（九）不利因素分析及应对措施
本项目定位较高，工程技术性强、质量标准高，加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何促使团队在紧张的配合下快速、有效的运作将是面临的最大困难。
对此，我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊，使责任到人。
每周召开合约协调例会，检讨本周工作，将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。
三、招标分判
（一）招标分判概述
计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。
【中海·钱塘XX】项目的主要分判计划见表2，分判时间节点见附件二。
表2：
【中海 ·钱塘XX】项目合约分判计划表
工程类别
分判工程名称
分判单位
招标方式
价款形式
报价模式
付款方式
设计样板
投标样板
备注
基础工程
桩基工程
分包1-2家
邀请招标
单价包干
多次报价
A类
无
无
桩基检测
分包1家
邀请招标
单价包干
多次报价
D类
无
无
建筑结构工程
主体工程
总包1-2家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
无
铝合金工程
分包1-2家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
需要
需要
外墙砖
甲供1家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
总部采购
公共装修工程
分包1-2家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
需要
需要
玻化砖
甲供1家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
总部采购
机电安装工程
弱电智能化
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
需要
需要
消防工程
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要
电梯
甲供1家
直接委托
单价包干
核价
C类
需要
需要
总部采购
配套工程
自来水工程
水务局指定
直接委托
单价包干
无
A类
无
无
变配电工程
电力局指定
直接委托
单价包干
无
A类
无
无
电话及宽带
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
无
燃气工程
政府指定
直接委托
总价包干
无
A类
无
无
室外工程
园建工程
分包1-2家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
需要
需要
材料样板
绿化工程
分包1-2家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
需要
需要
材料样板
排水及道路工程
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
需要
需要
材料样板
备注：
付款方式——
A类：
一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的90%，在该分项工程最终付款以后支
付至工程总价的95%，留5%保修金；
B类：
材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最
终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
C类：
设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项
工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
D类：
其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；
E类：
零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；
*号：
表示有预付款。
（二）招标分判详述
1、总承包工程分判
根据项目的规模体量，本项目拟分为两个标段进行总承包工程的招投标，其理由在于：
1、由于在杭州建筑市场我司无成熟施工单位资源，选择两家总包单位比只选择一家单位有利于规避单位选择失败的风险；2、项目的体量大小适合于2家单位承建，同时，选用两家总包，易于形成相互竞争的局面，有利于保证工期、提升现场安全文明管理水平、提升施工质量。
具体的标段划分将按照确保项目营销进度需要、标段金额大体均衡、易于施工管理为原则在与项目发展部进一步讨论后确定。
有关具体操作事项规划如下：
（1）投标单位要求
符合施工资质、有相关工程业绩、公司及项目经理信誉好、项目经理项目管理能力强、合约意识强、公司总部对项目部支持力度大的施工单位。
考察时间安排：
2007年9月15日前完成初步考察，在投标后须对有意向的公司项目经理及项目班子、劳务队伍、施工质量做重点考察。
（2）有关时间节点
①设计出图时间
多层施工图计划出图时间：
2007年9月22日前；
高层施工图计划出图时间：
2007年12月12日出图。
②工程进度计划节点时间
多层开始时间：
2007年10月29日；
土方及围护时间：
2008年3月1日；
地下室开始时间：
2008年4月11日；
高层地上结构开始时间：
2008年6月20日。
③招标计划时间（内部招标）
详见附件二；
④政府招投标手续办理时间
内部招标工作完成后，由招标代理公司及中标单位到杭州市滨江区办理政府招投标手续，时间约为20-30天。
（3）合约形式：
工程量清单形式，包干总价（除设计变更外）。
（4）其他补充说明：
a.上述招标时间均为初步计划时间，视最终招标图纸出图时间而定。
如出图时间延后，则招标时间相应顺延；
b.机电预留预埋：
由于总承包工程招标时机电工程往往未能定判，则高层地下室工程、多层结构中的机电预留预埋工作建议由总包单位完成为妥。
为此，总承包工程中该部分的机电预留预埋在设计图纸中内容应设计清楚，以便于投标单位编制准确的清单和报价，并便于今后与机电指定分包单位的衔接。
c.总包的合约内容：
总承包单位自身施工的内容原则上为土建结构、粗装饰、强电及给排水工程、外墙面砖铺贴、部分机电预埋等，考虑到政府招标手续办理的复杂性，我们拟将桩基工程、公共部位精装饰、铝合金、消防、室外景观等项目作为暂定项目/指定分包项目纳入总包管理体系一并进行政府招标手续办理。
d.指定分包：
在招标时明确指定分包工程内容，同时招标时列出暂定金额，由总承包单位根据指定分包暂定金额申报照管费/总包管理费。
指定分包的分判将由业主方根据设计情况及工程进度依计划另行进行。
（各指定分包单位的详细分判详见下文）。
e.甲供材料：
主要为外墙面砖、木门、装修材料、大型设备和水电产品等，该等甲供材料于招标时以暂定金额形式列出项目供总承包单位申报总包配合费。
g.资金控制：
为确保工程顺利开展，要求总包及各指定分包必须建立专款专用帐户，指定分包工程款的审核由业主方完成，支付则通过支票背书方式由总包名义支付。
为确保总包不任意扣押指定分包工程款，我们将在合约中制定严格管理措施。
2、分包工程分判
（1）土建类指定分包
①桩基及围护指定分包
单位要求：
符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。
投标单位：
5家。
考察时间：
2007年7-8月。
招标完成时间：
2007年12月上旬（已完成）。
合约形式：
包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式。
招投标手续办理：
由桩基及围护指定分包单位自行办理政府中标手续及有关施工许可手续或并入总包一起办理有关手续。
围护工程：
围护桩并入桩基工程一起招标，其他部分并入总包范围。
③铝合金指定分包工程：
根据各地区公司以往操作经验来看，由于项目外立面设计涉及较多复杂因素，其进度往往较为迟缓；而铝合金工程又为专业技术性强的工程，其具体深化节点设计图纸需由铝合金专业厂商出图，期间的配合、协调工作往往较多，因此招标周期应预留1-2月。
a.资格预审及考察：
选择资质一级、具有当地生产或加工能力、同类工程施工的单位考察，并选择10家单位考察，考察工作将在2007年12月中旬完成。
b.投标单位：
6家左右。
c.成本控制建议：
铝合金工程历来是成本控制的一个重点。
做好该项工作的重点是图纸清晰、节点设计合理、合约严密、清单准确、选用的施工单位专业技术能力强。
d.计划招标完成时间：
多层2008年1月底前，高层2008年7月底前。
e.合约形式：
包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式。
④公共部位精装修指定分包工程：
大堂及公共部位装修工程：
主要包括大堂、标准层电梯厅等装修。
由于公共部位精装修是项目定位及档次的表现，为确保招标成功，首先设计图纸应尽可能完善，其次材料样板应提前封样，并尽可能易于采购或可替换，以便于施工及成本控制。
a.资格预审及考察：
选择资质等级符合、具有较强同类工程施工能力、项目经理信誉实力强的5-7家单位进行考察，考察工作将在2008年5月前完成。
b.投标单位：
4-6家。
c.计划招标完成时间：
2008年7月20日底前，视工程量大小及标段划分情况确定1-2家单位中标。
d.合约形式：
包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式。
⑥外总体景观工程：
外总体景观工程主要为小区道路、硬景装饰、绿化工程，根据工程量大小选择1-2家单位承担施工。
根据对杭州市场的调研情况来看，各楼盘小区景观设计方案、施工质量是楼盘的品质外在体现，因此该部分的工程分判、施工管理将是我们工作的一个重点；同时，由于室外景观工程施工面大，装饰材料苗木种类繁多、设计变更较多，更是成本控制的一个难点，因此，加强对外总体景观工程的提前研究和准备工作显得很重要。
a.资格预审及考察：
选择资质等级符合、具有较强同类工程施工能力、项目经理信誉实力强的5-7家单位进行考察，考察工作将在2008年5月前完成。
b.投标单位：
4-6家。
c.计划招标完成时间：
2008年6月底前完成。
以上指定分包项目清单为暂定的，我们将在招标文件中保留根据项目发展进度或其他需要将其他未列入上述清单的项目划为指定分包进行招标的权利，同时亦不排除视实际需要将上述指定分包项目转为总包施工的情况，这一点亦会在总承包招标文件中予以明确。
（2）机电类指定分包
机电类工程内容包括强电、弱电、消防、给排水、电梯、政府变配电工程等众多子项工程。
关于机电指定分包的分判管理模式，我们拟策划如下：
机电类指定分包拟分成综合机电主分包（包括强电工程、给排水工程等）、弱电指定分包（含智能化系统）、消防工程、电梯供货及安装指定分包、政府指定的变配电工程、甲供机电设备及物资等几大项。
①综合机电主分包
根据杭州市场通常做法，强电及给排水工程通常由土建总承包单位实施，故拟将强电及给排水包括在总承包单位实施范围内。
②弱电智能化指定分包
单位要求：
符合施工资质，有相关工程业绩，综合协调管理能力强、合约意识强、项目经理信誉能力强。
投标单位：
3-4家。
考察完成时间：
2008年3月底。
招标完成时间：
2008年5月15日前。
合约形式：
包干总价，除有业主同意的设计变更外。
③电梯供货及安装
按照地产集团公司要求直接使用总部集中采购确定的上海三菱电梯。
内部确定型号、可选配置、可选功能等技术要求的时间：
2008年2月。
④政府指定的变配电工程
根据政府部门的有关规定及现场进度确定定标时间。
⑤甲供机电物资
甲供机电设备及指定品牌供货：
按照地产集团公司要求直接使用总部集中采购确定的水泵、户内配电箱、阀门、PVC水电管材等。
3、工程监理单位招标
（1）单位要求：
符合本工程相应规模的建设监理资质，具备相应的业务规模，监理人员配置素质高，公司信誉良好，总监各方面能力强的单位。
（2）投标单位考察：
2007年7月底前。
（3）投标单位：
5家。
（4）招标完成时间：
2007年8月30日前。
（5）合约形式：
依据招标时具备的设计成果，由投标单位出具监理服务计划书，按国家和杭州市工程监理相关规范（取较严格者）给监理服务计划书的内容，申报包干总价，我司则约定较为保守的工期，并约定无论实施阶段建筑形态和数量变化，总价不做调整。
（6）总价确定原则：
依据本工程规模、监理服务工作内容，结合市场价格情况，确定总价。
四、建安成本控制计划
（一） 建安成本控制目标
《【中海·钱塘XX】项目建安成本估算表》具体分项内容主要为基础工程、结构工程、铝合金工程、公共部位精装饰工程、机电工程及总体工程，估算建安成本为人民币3.4932亿元，估算经济指标为2258元/m2（按总建筑面积154702m2计算）。
（具体内容详见附件一）。
随着设计不断完善和深度加深，我们将对上述成本估算进行动态即时调整，在未有更新的设计图纸之前，该成本估算表即为【中海·钱塘XX】项目的成本控制指标。
同时，该成本估算表也将分发公司领导及各相关职能部门，以作决策参考或评审。
（二） 建安成本控制重点
1、土建工程
土建工程的成本控制重点在于结构含钢量和混凝土平米用量的控制上，以及砌筑材料的选择上（如选用粘土砖与加气混凝土砌块则造价相差很大）。
这需要设计管理部严格约束设计单位控制好结构含钢量和混凝土平米用量，并不断优化设计，选用可代替的新型材料。
同时，也需要项目部加强与政府部门的沟通，必要时与政府相关规定可以进行打些擦边球，确保某些材料的使用（如粘土砖的使用）。
2、机电工程
住宅项目的机电所占比重不大，其成本控制重点主要在于设备、材料的选材用料上，如地下室的线槽电缆、用户配电箱、可视对讲机等。
（三）建安成本控制措施
1、控制目标
通过采取必要的控制建安成本的措施，我们将成本控制目标定为：
将估算成本降低5%－8%。
2、控制手段
为加强成本控制管理，建立有效的成本控制管理体系，我们拟从以下几方面着手进行：
（1）事前控制
①将成本目标分解并下发各有关职能部门，建立成本目标控制管理体系；
②建立清晰的合约管理模式；
③建立成本限额设计理念，做到在扩初阶段设计合理、完整；
④选择优秀的施工单位；
⑤努力获取比市场更具竞争性的施工价格；
⑥计划先行，时间安排妥当。
（2）事中控制
①加强各职能部门的沟通联系；
②坚持成本归口管理，完善设计变更、现场签证的流程、手续；
③加强经济评估活动，定期召开成本变动会议；
④及时获取现场信息，加强反索赔工作；
⑤提供每月设计变更、现场签证经济报告。
（3）事后控制
①严格按照合同文件审核工程结算文件；
②建立项目完整的成本分析库。
五、人员配置
（一）本项目合约管理部将设置土建造价工程师和水电造价工程师各一名，并由部门助理经理分管本项目的全部合约工作，物资管理工作由负责物资采购的工程师负责。
（二）此外，中海地产刚进入杭州市，对本地建筑市场了解有限。
我们将通过各种渠道加强对杭州建筑市场进行多方面的了解，对各知名房产商（如绿城、坤和、滨江）的建安成本情况进行打探，一方面是了解市场，另一方面也是对员工进行培训，以尽快实现信息的本土化，缓解人员压力。
六、总结
【中海·钱塘XX】项目是中海地产进入杭州市场的第一个项目，任务艰巨，挑战性强，也对我们的合约管理及成本控制工作提出了严格的要求，在上述合约策划报告的纲领指导下，我们力争在项目合约管理中做到有序、有效、公平、公正、透明，在确保我们项目成为优质建筑产品的同时，全力做好成本控制管理工作，实现社会信誉和企业效益的双丰收。
八、附件
（一）【中海·钱塘XX】项目建安成本估算表
（二）【中海·钱塘XX】项目合约分判计划表
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